4階建ての二世帯住宅を建てるメリットやポイントを解説！

二世帯住宅に3階建てが向いているといわれるのはなぜか?

二世帯住宅には3つの同居形態があります。

親世帯と子世帯で寝室以外のすべての空間を共有する「完全同居型」、玄関や浴室などを共有し、トイレ等は各世帯に設けるなど、設備の一部を共有する「部分共有型」、各世帯ごとにそれぞれの設備を設け生活空間を分ける「完全分離型」です。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、二世帯住宅を建てる際にはすべてのタイプを比較検討し、自分たちのライフスタイルや予算等にあった同居形態を選ぶことが大切です。

しかし、二世帯住宅は2階建て住宅よりも3階建て住宅の方がいいという声も聞かれます。

それはなぜなのでしょうか？理由について見ていきましょう。

十分な床面積が確保できる

理由の1つ目は、ゆとりのある床面積を確保できることです。

特に完全同居型や部分共有型の二世帯住宅の場合は、各世帯ごとキッチンや浴室などの設備を設けるため、より広い空間が必要になります。

2階建て住宅に比べて3階建て住宅の方が延べ床面積が広くなるため、その分、余裕を持った間取り作りができ、各世帯の希望を取り入れた家づくりがしやすくなるでしょう。

適度な距離感が保ちやすい

もう1つの理由は、各世帯が適度な距離感を保ちながら生活ができるため、ストレスを減らすことができる点です。

特に完全共有型の場合、親世帯と子世帯の生活リズムが異なると、生活音や照明などの光などにも気を使う必要があります。

しかし、3階建てであれば1階をキッチンや浴室などの共有スペースに、2階は親世帯の寝室、3階は子世帯の寝室などと階ごとに区切ることで、それぞれの生活リズムをある程度崩さず、プライバシーを保ちながら適度な距離感で生活することが可能です。

また、住空間が広がることで、物理的に人と人の間の距離が広がり、精神的にも落ち着きやすくなるとも言われています。

「完全同居型」3階建て二世帯住宅のメリットとデメリット

完全同居型の二世帯住宅は、寝室以外のすべての空間を2つの世帯で共有するタイプの二世帯住宅です。

完全同居型の3階建て二世帯住宅では、1階に親世帯の寝室やバスルーム、2階に生活の中心となるリビングルームとキッチン、3階には子世帯の寝室や子供部屋を配置する間取りが一般的です。

それでは、完全同居型のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

3階建て「完全同居型」のメリット

3階建ての完全同居型二世帯住宅のメリットは建築費用を抑えられるという点です。

他のタイプの二世帯住宅と比べてキッチンや浴室などの設備が1つですむため、その分費用を安くすることが可能です。

また、間取り次第では各階で世帯ごとに寝室を分けることができるため、2階建ての完全同居型二世帯住宅よりもプライバシーが確保しやすい点もメリットでしょう。

3階建て「完全同居型」のデメリット

2階建ての二世帯住宅にも共通することですが、浴室やトイレを使用する時間帯が重なる場合には順番を待たなければならなかったり、生活音などに気をつけなければならなかったりと、距離感が近いからこそストレスを感じやすい点は完全同居型のデメリットです。

また、3階建て住宅の場合は、どちらかの世帯かが1階〜3階までを行き来することになるので、移動が大変に感じられる場合もあるでしょう。

寝室とは別の階にキッチンや浴室などを設ける間取りにした場合、将来、親世帯の移動が難しくなった際に、これらの設備を利用しずらくなる可能性も考えられます。

将来も見据え、自分たちのライフスタイルにあった間取りを考えるようにするとよいでしょう。

「部分共有型」3階建て二世帯住宅のメリットとデメリット

部分共有型の二世帯住宅は、生活スペースの一部を親世帯と子世帯が共有して暮らすタイプの二世帯住宅です。

このタイプはどの空間を共有にするかによって間取りや建設費用が大きく変わってきます。

例えば、玄関と浴室のみを共用するならば、1階には親世帯のリビング、キッチン、寝室に加えて、2世帯が共有する浴室を配置し、2階には子世帯のリビングルームとキッチン、3階には主寝室と子供部屋といった間取りが考えられるでしょう。

もしくは、リビングと浴室を共用するならば、2階に共有のリビングと浴室を、1階と3階には各世帯用のキッチンと寝室を配置する間取りも考えられます。

それでは、部分共有型のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

3階建て「部分共有型」のメリット

広い延べ床面積のある3階建てならば間取りの自由度が高く、また、共有する空間が多いほど、費用を安く抑えることができるため、自分たちのライフスタイルや予算にあった家づくりを行いやすい点がメリットだと言えるでしょう。

2階建ての部分共有型二世帯住宅とも共通しますが、各世帯のプライバシーを確保しながら、適度にコミュニケーションを取ることができるため、良い距離感を保ちやすい点も部分共有型のメリットです。

3階建て「部分共有型」のデメリット

共有する空間が多いほどに生活音に気をつかわなければならない点は完全同居型とも共通したデメリットです。

例えば、親世帯の寝室がある階に共用の浴室がある場合、親世帯の就寝中などにドライヤーを使用すると音が寝室まで響いてしまうこともあります。

また、3階建てで間取りの自由度が高いからこそ、予算や共有する設備、間取り等を決めるための話し合いが欠かせません。

意見がぶつかってしまったり、まとまらなかったりなど、プランを決めるまでに時間がかかりやすい点もデメリットだと言えるでしょう。

完全分離型3階建て二世帯住宅のメリットとデメリット

完全分離型の二世帯住宅は、玄関、浴室、リビングなどすべての空間を各世帯ごとに設けるタイプの二世帯住宅です。

アパートの隣室同士のようなイメージになるでしょう。

1つの住宅を左右で各世帯に振り分ける方法と、上下階で振り分ける方法とが考えられます。

左右で振り分ければ3階建て一戸建て住宅と変わらない余裕のある間取りを取ることができます。

また、上下階で振り分ける場合は、1階に各世帯用の玄関を2つ設置し、片方の玄関からは親世帯が使用する1階部分に、もう片方の玄関からは子世帯が使用する2階と3階に通じるような設計にすることが可能です。

それでは、完全分離型のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

3階建て「完全分離型」のメリット

2階建ての完全分離型とも共通しますが、二世帯が完全に独立して暮らすため、お互いの生活リズムやプライバシー保ちつつも、気になるときにはすぐに相手の住まいに向かうことができる点がメリットです。

また、3階建ての完全分離型二世帯住宅は2階建てよりも延べ床面積が広くなるため、各世帯ごとにキッチンや浴室などを設けても、リビングや寝室にゆとりを持たせることができる点もメリットでしょう。

3階建て「完全分離型」のデメリット

完全分離型の二世帯住宅の最大のデメリットは建築費用です。

特に左右で各世帯を振り分ける場合は、2戸分の3階建て住宅を建てるのと変わらない建築費用がかかることになります。

上下で世帯を分ける場合でも、キッチンや浴室などの設備を各世帯ごとに設けることになるため、その分費用はかさみます。

資金面についてしっかりと計画を立てておくことが重要です。

タイプ別3階建て二世帯住宅の建設価格傾向とは

これまで見てきたように「完全同居型」「部分共有型」「完全分離型」のどのタイプを選ぶかによって、二世帯住宅にかかる建築費用は大きく変わってきます。

ここからは価格の傾向と建築費用の違いが出てくるポイントについてご紹介します。

建築費用は「完全同居型」

二世帯住宅の建築費用を最も抑えることができるのは「完全同居型」、一方で、費用が一番高くなるのが「完全分離型」です。

完全同居型の場合はキッチンや浴室など、費用が特にかかる設備も共有するため、建築費用を抑えることができるのです。

完全分離型は各世帯ごとに玄関、リビングルーム、キッチン、浴室やトイレ等を設けるため、設備にかかる費用だけでも完全同居型の約2倍必要になります。

部分共有型の場合は、どれくらい設備を共有するのかによって費用は大きく異なります。

共有設備が多いほど費用を抑えることができ、また各世帯ごとに設ける設備が多いほどに費用は高くなります。

2戸分の税控除を受けられる場合がある

構造上、機能上、独立していると認められる二世帯住宅の場合、税の軽減措置や減税措置を受けることができます。

これに該当するのが完全分離型の二世帯住宅です。

また、部分共有型であっても玄関が2つあり、各世帯に通じるドアを施錠できるなど、構造上も機能上も独立している場合には対象となります。

不動産取得税と固有資産税については軽減措置が、住宅ローンを利用した場合や相続した場合には減税措置を受けることが可能です。

これらの措置を受けることで税負担を大きく減らすことができるでしょう。

4階建て二世帯住宅のメリット

二世帯住宅を４階建てにすると住居空間が広くなるだけでなく、さまざまなメリットがあります。

ここでは、4階建て二世帯住宅の主なメリットを7つ、紹介します。

限られた敷地にも二世帯住宅を建てられる

二世帯住宅を4階建てにすれば、限られた敷地面積でも二世帯住宅を建てられます。

敷地面積が狭いことが理由で二世帯住宅をあきらめていた方も、住宅を多層階にすることで二世帯が暮らすための十分な住居スペースが得られます。

上下階の移動はエレベータで負担を軽減

住宅用のホームエレベータを使えば、上下階の移動の負担を軽くできます。

1階から4階までの移動が階段では足腰への負担が気になる方には、ホームエレベータは強い味方になるでしょう。

ホームエレベータは3名以下の人が乗ることができ、積載量は200キロ以下までです。

安全に使うために、年一回の定期検査が義務付けられています。

ホームエレベータの設置にはエレベータ本体と設置工事費用がかかりますが、その相場価格は300万円前後です。

またホームエレベータを設置時には確認申請が必要で、申請費用は約10万円です。

ランニングコストは月々500円ほどという試算もあり、初期費用を別とすれば電気代は思ったよりもかからないという印象ではないでしょうか。

フロア単位で世帯を分けられる

4階建ての2世帯住宅はフロア単位で世帯ごとの住居スペースを区切れるので、すっきりとしたわかりやすい住み分けができます。

また、注文住宅なら戸建てながらの自由な間取りを設計できるので、1・2階を親世帯のフロア、3・4階を子世帯のフロアのように住み分けたり、1階は親世帯、3・4階には子世帯が暮らし、2階は両世帯の共用スペースを取ったりする間取りもできます。

このようにフロアごとにそれぞれの目的を持たせた生活は、メリハリができて暮らしやすくなります。

フロアごとの独立性が高い

フロア単位で世帯ごとの住み分けを行うことで、フロアごとの独立性が高くなり世帯間でのちょうどいい距離感が保てます。

二世帯住宅では別々のライフスタイルを取っている二つの世帯が一緒に暮らしますから、ある程度の距離感が住宅内に取れた方がうまくいくこともあるでしょう。

そのようなときにフロアごとの独立性が高いと、プライバシーを守れて快適に暮らせます。

ライフスタイルの変化に応じてフロアの使い方を変えられる

ライフスタイルはいつまでも同じということはなく、時間が経つにつれて変化します。

ライフスタイルが変化すればそれに応じて住宅の使い方も変えると快適です。

４階建ての二世帯住宅なら、ライフスタイルの変化に合わせてフロアごとに用途を変えられる良さがあります。

親の介護が必要になれば介護に必要なものはすべて親の住むフロアに集中させられますし、子供が独立したあとの子供部屋があるフロアは子世帯の仕事や趣味のフロアとして使えます。

二世帯住宅の建築プランを建てるときには、将来、ライフスタイルが変わった時にどのように住宅を使っていくのかを視野に入れることが大切です。

近隣に建物が密集していても最上階に十分な採光が得られる

4階建ての二世帯住宅が建てられる敷地は街中などが多いのですが、そのような場所では近隣の建物が密集しているため採光が取りにくいという問題があります。

しかし4階建ての住宅ならば、階上に行くごとに採光が取れ、最上階に至っては十分な採光を得られるでしょう。

屋上庭園で自然を満喫

屋上を庭として使うことで、街中でも自然に親しむことができます。

十分な高さの塀で囲めば近隣からの目線を感じることなく、ゆっくりとした時間を持てるでしょう。

フロアを貸店舗や賃貸物件として活用できる

上層階だけで二世帯が住むのに十分なスペースが取れているならば、余った低層階を事務所や店舗、または住宅として賃貸する活用例もあります。

二世帯住宅を賃貸併用にすれば家賃収入が得られるため、住宅ローンの支払いに家賃収入をあてられるので経済的な負担が軽減します。

相続税対策にもなる賃貸併用二世帯住宅

また住宅として賃貸している場合には相続税の課税額が減額します。

賃貸住宅部分は自宅よりも資産価値が下がるので、二世帯住宅全体の資産価値が下がるため、賃貸部分に課せられる相続税額も下がります。

二世帯住宅の一部を賃貸として貸し出せば、経済的に助かるだけでなく相続税対策にもなります。

1階を駐車場にできる

敷地が狭くてもビルトインガレージタイプなら、1階部分を駐車場として使えます。

「ビルトインガレージ」とは住宅の一部に駐車スペースを組み込んだタイプの駐車場です。

シャッターやドアなどを閉じて格納するクローズドタイプもあります。

ビルトインガレージを設計する場合は車の排ガスが住宅に入り込まないように換気扇などの換気システムを設置します。

また人の出入り付近に近いこともあるので、暗いときにも見通しが効くように照明等も設置しましょう。

ビルトインガレージの建設費は高い

1階部分を有効的に活用できるビルトインガレージですが、ビルトインガレージを伴う住宅の建設費は高くなります。

ビルトインガレージは建物の一階部分におおきな開口部を設けることになるので、住宅の強度を上げるために重量鉄骨や鉄筋コンクリート造といった強度の高い工法が必要です。

重量鉄骨や鉄筋コンクリート造は従来の木造工法や2×4工法よりも費用は高くなり、坪単価では40万～80万円ほどの差が出てくるでしょう。

4階建て二世帯住宅の価格相場

二世帯住宅で4階建てとなるとどれほどの建設費がかかるのでしょうか。

ここでは4階建て二世帯住宅の価格相場と併せて坪単価も紹介します。

上物のみで1億円以上

年々、住宅の建設費は上がってきている中で4階建ての二世帯住宅を建てたときの相場価格は、住宅のみで1億円以上といわれています。

二世帯住宅の規模にもよりますが、建坪が25坪の住宅の場合、4階建てではトータルの延床面積は100坪になります。

現在、東京都での坪単価は約120万円なので、単純計算で建設費は１億2,000万円になります。

郊外では坪単価は下がり100万円ほどになりますが、それでも建設費は1億円になります。

二世帯住宅は一世帯向けの住宅と違い、共有部分があったとしても二世帯分必要とされる設備もあり、設備費用分が上乗せとなって総工費用が高くなります。

4階建て二世帯住宅の平均坪単価

4階建て二世帯住宅の平均坪単価は鉄骨造りなら90万～100万円、鉄筋コンクリート造なら110万～120万円です。

坪単価は、木造や鉄骨、鉄筋コンクリートなどの基礎構造の違いによって単価が変わります。これを「構造別坪単価」といいます。
4階建て住宅の構造別坪単価では、木造造りが最も安く80万～90万円で、次に鉄骨造り、さらに鉄筋コンクリート造と続きます。

4階建て二世帯住宅の価格が高額な理由

4階建ての二世帯住宅の相場価格が1億円と聞いて驚かれた方もいるかと思いますが、どうして4階建ての二世帯住宅はこれほどまでに高くなってしまうのでしょうか。

ここでは、4階建て二世帯住宅の価格が高くなる理由について解説します。

理由①4階建ての重量を支える地盤工事が必要

4階建ての住宅は2階建てや3階建ての住宅に比べると建物の全体荷重が重くなります。

4階建ての二世帯住宅の重量を支えるためには、強い地盤が必要なため、地盤強度を高めるために地盤工事が必要になります。

敷地が狭い場合にも、重量のある二世帯住宅を支えるための地盤工事が行われます。

地盤工事の種類と費用

地盤工事には地盤の強度によって「表層改良工法」「柱状改良工法」「鋼管杭工法」のいずれかの工法が使われます。

「表層改良工法」は地盤の表層にセメント系の固形材と土を混ぜ合わせる工事で、工事期間は数日です。

「柱状改良工法」はセメント系の柱状の支えを地下に作り、地盤を強化する方法です。

「鋼管杭工法」は金属製の鋼管を地盤の固いところにまで打ち込む工事ですが、住宅建設地にはあまり用いられません。

いずれにしても工事費用は30万～100万円近くかかることがあり、また地盤の強度によっても、その費用は左右されます。

理由②構造計算費用がかかる

4階建ての二世帯住宅は構造計算が義務付けられていて、その費用は鉄骨構造の住宅なら30万円～50万円ほどかかります。

建築基準法により、延床面積が500㎡以下で2階建て以下の木造住宅なら構造計算は免除されると定められているので、日本の多くの2階建て木造住宅では構造計算は行われていません。

しかし4階建ての二世帯住宅の構造計算は免除されません。木造や鉄骨などの材質構造に限らず、構造計算を行います。

「構造計算」とは「建物の安全性を計算する」

「構造計算」とは「建物の設計段階で、建物の安全性を計算すること」です。

建物安全性は建物の全体荷重の計算にはじまり、建材の応力の計算、建材のたわみの計算、最後に必要とされる建材の大きさを計算と段階的に計算されていきます。

まず、建物の平面的な大きさを立体的な大きさを基準に建物全体の荷重を計算します。

4階建て二世帯住宅を建てるときのポイント

二世帯住宅を4階建てにするとコストは高くつきますが、いくつもメリットがあります。では、4階建ての二世帯住宅を建てるには、どのようなところに注意すればよいのでしょうか。

ここでは、4階建て二世帯住宅を建てる時のポイントについて、詳しくご紹介していきます。

水回りは1カ所に固める

キッチンや洗面所、トイレ、バスルームといった水回りは、家事や生活に必要な場所です。4階建ての住宅で、これらの設備を分散させて建てるとなると、配管工事が複雑になり、コストがかかることになります。

なるべくコストがかからず、安く抑えたいのであれば、水回りを1カ所にまとめるようにしましょう。水回りをまとめると、家事動線をスムーズにすることもできます。

水回りをまとめれば、配管も集中させることができるので、配管設備のメンテナンスが楽にできるようになります。

万が一、配管が詰まってしまったり水漏れしたりしても、配管が集中していると工事の必要箇所の調査が楽にできて、工事期間が短くなり、費用も抑えることが可能となるでしょう。

間取りのプランニングを工夫する

4階建ての二世帯住宅を建てる場合には、容積率や高さ制限といった、さまざまな制約を受けることになります。しかし、制約がある中で、快適な住空間を作るためには、間取りのプランニングに工夫が必要となります。

3階以上の建物を建てる場合は、鉄骨造、鉄筋コンクリート造だけでなく、木造の建物でも、建物の構造計算が必要になります。

狭小地に4階建ての二世帯住宅を建てる場合には、近隣の建物との距離が近くなる可能性もあるため、プランニング段階からご近所トラブルに発展しないように工夫しておくとよいでしょう。

建設費用が高額になることには腹をくくる

住宅を4階建てにすると、建材など材料が多く必要になるため、建設費用は高くなります。近隣の住宅に太陽の光が当たらなくなるなど、トラブルにならないよう配慮する必要もあります。

また、住宅を建てる土地が複雑な地盤形状をしていた場合、その場所に建物を建てるために、施工費用がアップする可能性も十分にあります。

これらは4階建て住宅を建てる際の宿命とも言えます。二世帯住宅を4階建てにすると決めたのなら、腹をくくってしまいましょう。