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2020年10月09日更新

4階建ての二世帯住宅を建てるメリットやポイントを解説!

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

4階建て二世帯住宅のメリット

二世帯住宅を4階建てにすると住居空間が広くなるだけでなく、さまざまなメリットがあります。

ここでは、4階建て二世帯住宅の主なメリットを7つ、紹介します。

限られた敷地にも二世帯住宅を建てられる

二世帯住宅を4階建てにすれば、限られた敷地面積でも二世帯住宅を建てられます。

敷地面積が狭いことが理由で二世帯住宅をあきらめていた方も、住宅を多層階にすることで二世帯が暮らすための十分な住居スペースが得られます。

上下階の移動はエレベータで負担を軽減

住宅用のホームエレベータを使えば、上下階の移動の負担を軽くできます。

1階から4階までの移動が階段では足腰への負担が気になる方には、ホームエレベータは強い味方になるでしょう。

ホームエレベータは3名以下の人が乗ることができ、積載量は200キロ以下までです。

安全に使うために、年一回の定期検査が義務付けられています。

ホームエレベータの設置にはエレベータ本体と設置工事費用がかかりますが、その相場価格は300万円前後です。

またホームエレベータを設置時には確認申請が必要で、申請費用は約10万円です。

ランニングコストは月々500円ほどという試算もあり、初期費用を別とすれば電気代は思ったよりもかからないという印象ではないでしょうか。

フロア単位で世帯を分けられる

4階建ての2世帯住宅はフロア単位で世帯ごとの住居スペースを区切れるので、すっきりとしたわかりやすい住み分けができます。

また、注文住宅なら戸建てながらの自由な間取りを設計できるので、1・2階を親世帯のフロア、3・4階を子世帯のフロアのように住み分けたり、1階は親世帯、3・4階には子世帯が暮らし、2階は両世帯の共用スペースを取ったりする間取りもできます。

このようにフロアごとにそれぞれの目的を持たせた生活は、メリハリができて暮らしやすくなります。

フロアごとの独立性が高い

フロア単位で世帯ごとの住み分けを行うことで、フロアごとの独立性が高くなり世帯間でのちょうどいい距離感が保てます。

二世帯住宅では別々のライフスタイルを取っている二つの世帯が一緒に暮らしますから、ある程度の距離感が住宅内に取れた方がうまくいくこともあるでしょう。

そのようなときにフロアごとの独立性が高いと、プライバシーを守れて快適に暮らせます。

ライフスタイルの変化に応じてフロアの使い方を変えられる

ライフスタイルはいつまでも同じということはなく、時間が経つにつれて変化します。

ライフスタイルが変化すればそれに応じて住宅の使い方も変えると快適です。

4階建ての二世帯住宅なら、ライフスタイルの変化に合わせてフロアごとに用途を変えられる良さがあります。

親の介護が必要になれば介護に必要なものはすべて親の住むフロアに集中させられますし、子供が独立したあとの子供部屋があるフロアは子世帯の仕事や趣味のフロアとして使えます。

二世帯住宅の建築プランを建てるときには、将来、ライフスタイルが変わった時にどのように住宅を使っていくのかを視野に入れることが大切です。

近隣に建物が密集していても最上階に十分な採光が得られる

4階建ての二世帯住宅が建てられる敷地は街中などが多いのですが、そのような場所では近隣の建物が密集しているため採光が取りにくいという問題があります。

しかし4階建ての住宅ならば、階上に行くごとに採光が取れ、最上階に至っては十分な採光を得られるでしょう。

屋上庭園で自然を満喫

屋上を庭として使うことで、街中でも自然に親しむことができます。

十分な高さの塀で囲めば近隣からの目線を感じることなく、ゆっくりとした時間を持てるでしょう。

フロアを貸店舗や賃貸物件として活用できる

上層階だけで二世帯が住むのに十分なスペースが取れているならば、余った低層階を事務所や店舗、または住宅として賃貸する活用例もあります。

二世帯住宅を賃貸併用にすれば家賃収入が得られるため、住宅ローンの支払いに家賃収入をあてられるので経済的な負担が軽減します。

相続税対策にもなる賃貸併用二世帯住宅

また住宅として賃貸している場合には相続税の課税額が減額します。

賃貸住宅部分は自宅よりも資産価値が下がるので、二世帯住宅全体の資産価値が下がるため、賃貸部分に課せられる相続税額も下がります。

二世帯住宅の一部を賃貸として貸し出せば、経済的に助かるだけでなく相続税対策にもなります。

1階を駐車場にできる

敷地が狭くてもビルトインガレージタイプなら、1階部分を駐車場として使えます。

「ビルトインガレージ」とは住宅の一部に駐車スペースを組み込んだタイプの駐車場です。

シャッターやドアなどを閉じて格納するクローズドタイプもあります。

ビルトインガレージを設計する場合は車の排ガスが住宅に入り込まないように換気扇などの換気システムを設置します。

また人の出入り付近に近いこともあるので、暗いときにも見通しが効くように照明等も設置しましょう。

ビルトインガレージの建設費は高い

1階部分を有効的に活用できるビルトインガレージですが、ビルトインガレージを伴う住宅の建設費は高くなります。

ビルトインガレージは建物の一階部分におおきな開口部を設けることになるので、住宅の強度を上げるために重量鉄骨や鉄筋コンクリート造といった強度の高い工法が必要です。

重量鉄骨や鉄筋コンクリート造は従来の木造工法や2×4工法よりも費用は高くなり、坪単価では40万~80万円ほどの差が出てくるでしょう。



4階建て二世帯住宅の価格相場

二世帯住宅で4階建てとなるとどれほどの建設費がかかるのでしょうか。

ここでは4階建て二世帯住宅の価格相場と併せて坪単価も紹介します。

上物のみで1億円以上

年々、住宅の建設費は上がってきている中で4階建ての二世帯住宅を建てたときの相場価格は、住宅のみで1億円以上といわれています。

二世帯住宅の規模にもよりますが、建坪が25坪の住宅の場合、4階建てではトータルの延床面積は100坪になります。

現在、東京都での坪単価は約120万円なので、単純計算で建設費は1億2,000万円になります。

郊外では坪単価は下がり100万円ほどになりますが、それでも建設費は1億円になります。

二世帯住宅は一世帯向けの住宅と違い、共有部分があったとしても二世帯分必要とされる設備もあり、設備費用分が上乗せとなって総工費用が高くなります。

4階建て二世帯住宅の平均坪単価

4階建て二世帯住宅の平均坪単価は鉄骨造りなら90万~100万円、鉄筋コンクリート造なら110万~120万円です。

坪単価は、木造や鉄骨、鉄筋コンクリートなどの基礎構造の違いによって単価が変わります。これを「構造別坪単価」といいます。
4階建て住宅の構造別坪単価では、木造造りが最も安く80万~90万円で、次に鉄骨造り、さらに鉄筋コンクリート造と続きます。

4階建て二世帯住宅の価格が高額な理由

4階建ての二世帯住宅の相場価格が1億円と聞いて驚かれた方もいるかと思いますが、どうして4階建ての二世帯住宅はこれほどまでに高くなってしまうのでしょうか。

ここでは、4階建て二世帯住宅の価格が高くなる理由について解説します。

理由①4階建ての重量を支える地盤工事が必要

4階建ての住宅は2階建てや3階建ての住宅に比べると建物の全体荷重が重くなります。

4階建ての二世帯住宅の重量を支えるためには、強い地盤が必要なため、地盤強度を高めるために地盤工事が必要になります。

敷地が狭い場合にも、重量のある二世帯住宅を支えるための地盤工事が行われます。

地盤工事の種類と費用

地盤工事には地盤の強度によって「表層改良工法」「柱状改良工法」「鋼管杭工法」のいずれかの工法が使われます。

「表層改良工法」は地盤の表層にセメント系の固形材と土を混ぜ合わせる工事で、工事期間は数日です。

「柱状改良工法」はセメント系の柱状の支えを地下に作り、地盤を強化する方法です。

「鋼管杭工法」は金属製の鋼管を地盤の固いところにまで打ち込む工事ですが、住宅建設地にはあまり用いられません。

いずれにしても工事費用は30万~100万円近くかかることがあり、また地盤の強度によっても、その費用は左右されます。

理由②構造計算費用がかかる

4階建ての二世帯住宅は構造計算が義務付けられていて、その費用は鉄骨構造の住宅なら30万円~50万円ほどかかります。

建築基準法により、延床面積が500㎡以下で2階建て以下の木造住宅なら構造計算は免除されると定められているので、日本の多くの2階建て木造住宅では構造計算は行われていません。

しかし4階建ての二世帯住宅の構造計算は免除されません。木造や鉄骨などの材質構造に限らず、構造計算を行います。

「構造計算」とは「建物の安全性を計算する」

「構造計算」とは「建物の設計段階で、建物の安全性を計算すること」です。

建物安全性は建物の全体荷重の計算にはじまり、建材の応力の計算、建材のたわみの計算、最後に必要とされる建材の大きさを計算と段階的に計算されていきます。

まず、建物の平面的な大きさを立体的な大きさを基準に建物全体の荷重を計算します。

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こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

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