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2020年10月23日更新

耐震基準!住宅についてのその基準とは?

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

耐震基準!住宅についてのその基準とは?

複数のプレートの上に位置する日本は地震大国と言われており、いつ大きな地震が発生してもおかしくありません。

十分な耐震対策が取られていない建物の場合、もし大きな地震が発生したら崩落や倒壊などの危険性があります。

暮らしの安全を確保するためにも、耐震性の高い住宅を手に入れたいと考える人も多いのではないでしょうか。

建物の耐震性については建築基準法で定められており、住宅を新築する際には最低限の耐震基準を満たす必要があります。

住宅が建築基準法で定められた耐震基準に適合しているかどうかは、指定性能評価機関や建築士等が診断します。

そして、適合している場合はそれを証明するために耐震基準適合証明書という書類を発行することができます。

具体的には、建物の耐震性を診断する際に上部構造評点という評点を算出し、評点に応じて建物の耐震性を4段階で評価します。

評点が1.0以上であれば耐震性に問題はないとされ、耐震基準適合証明書を有償で発行してもらうことができます。

一方、評点が1.0未満の場合は地震が発生した際に建物が倒壊する可能性があるとされ、耐震基準適合証明書を発行してもらうことはできません。

評点が1.0未満の場合で耐震基準適合証明書を取得したい場合は、建物の補強工事を行い耐震性を高める必要があります。

近年新築された住宅であれば現行の耐震基準を満たしているため、問題なく耐震基準適合証明書を取得することができるでしょう。

しかし、築年数の古い住宅は過去の耐震基準に則って建築されているため、現行の耐震基準には不適合となるケースも多々あるようです。

築年数の古い住宅で耐震基準適合証明書を取得しようという場合、耐震補強工事が必要となる可能性があるという点は押さえておきましょう。

それでは、どのような時に耐震基準適合証明書が必要となるかについて説明します。

耐震基準適合証明書が付いている物件を取得する場合、住宅ローン控除等の様々な減税措置を受けることができますので、知っておきたい情報です。

たとえば、耐震基準適合証明書のある住宅の購入時に住宅ローンを利用している場合、借入金額に応じて10年間で最大200万円の住宅ローン控除を受けることができます。

通常は中古住宅の購入時に住宅ローン減税を利用するためには、築年数が20年もしくは25年以内であるという制限を受けます。

しかし、耐震基準適合証明書を取得することによって築年数の古い中古住宅であっても住宅ローン減税を受けることができるのです。

他にも、耐震基準適合証明書を取得すれば中古住宅であっても贈与税が非課税となったり、不動産取得税や所有権保存登記が減額される可能性もあります。

耐震基準の等級!等級ごとに何が違うのか?

地震に強い住宅で暮らしたいと考える人は大勢いても、建築に詳しくない人が住宅の耐震性を確実に判断することは困難でしょう。

耐震基準適合診断を受けると図面上や目視調査により4段階で評価され、その内容により住宅性能評価機関が耐震性の目安として認定するものが耐震等級です。

耐震等級は全部で1~3まであり、数字が大きくなるほど地震に対する建物の強度が高いことを表しています。

それぞれの等級について説明します。

まず耐震等級1についてですが、耐震等級1の耐震性は建築基準法で定める耐震基準と同じであると考えて良いでしょう。

耐震等級1の住宅は、数十年に一度程度の地震で損傷しないこと、かつ数百年に一度程度の地震でも倒壊しない耐震性能を持つ住宅です。

建築基準法が適用される全ての住宅は、新築時に建築基準法で定める耐震基準を満たしている必要があります。

そのため、近年建てられたほぼ全ての住宅は耐震等級1以上となっているはずです。

次に耐震等級2についてですが、こちらは耐震等級1で想定する地震の1.25倍の力に対してそれぞれ損傷しない、かつ倒壊しない耐震性能を持つ住宅です。

主に学校や病院など、多数の人が利用する商業施設や公共施設では耐震等級2以上で建てられていることが多いようです。

耐震等級2は耐震等級1よりも耐震性が高いのですが、優れている点はそれだけではありません。

住宅を新築する際にローンを利用する場合、新築する住宅が長期優良住宅の認定を受けることができれば様々なメリットがあります。

たとえば、金融機関等からのローンの借り入れ条件が有利になったり、税制面での優遇措置を受けやすくなったりします。

この長期優良住宅としての認定を受けるための条件の一つとして、耐震等級が2以上であることが定められているのです。

最後に耐震等級3についてですが、耐震等級1で想定する地震の1.5倍の力に対してそれぞれ損傷しない、かつ倒壊しない耐震性能を持つ住宅です。

1~3まである耐震等級の中でも最も厳しい基準をクリアした建物だけが、耐震等級3の認定を受けることができます。

主に消防署や警察署など、防災の拠点となっている建物は耐震等級3で建てられています。

以上、耐震等級1~3について紹介しました。

住宅を新築する場合は建築基準法により必ず耐震等級1以上となりますが、耐震等級が高ければ高いほど地震に強い家であるといえます。

しかし、耐震等級を高めるためには耐震工事が必要となり費用も発生するため、予算と相談して自分が納得できる耐震等級を選びましょう。



耐震基準をクリアして安全な住宅を手に入れたい!!

万が一地震が発生した際に建物の倒壊などによる被害を抑えるために、建築基準法では耐震基準が定められています。

しかし、基準を上回る耐震性を持つ住宅であるからといって、必ずしも地震による被害を防げるわけではありません。

阪神淡路大震災のような、耐震基準で想定しているよりも大きな地震が発生すれば被害を受けてしまうこともあるのです。

これに対し、建築基準法は大きな地震がある度に被害状況に基づいて耐震基準を見直し、これまでに何度も改正を重ねてきました。

現在の耐震基準は新耐震基準と呼ばれており、1981年6月1日以降に建築確認申請を行った建物は新耐震基準が適用されています。

一方、1981年6月1日よりも前に建築確認申請を行った建物に適用されている耐震基準は旧耐震基準と呼ばれています。

新耐震基準と旧耐震基準との相違点はいくつかありますが、特徴的なのは建物の内外にいる人が建物の倒壊による被害を受けないような基準に改善されたという点が挙げられます。

具体的には、旧耐震基準は震度5程度の地震が発生した場合、建物が倒壊したり崩壊しなければクリアできる基準でした。

これが改正され、新耐震基準では震度5程度の地震が発生した場合でも建物や建材が損傷を受けないことが条件として定められました。

また、旧耐震基準は阪神淡路大震災のような大規模な地震についての基準はありませんでした。

これが新耐震基準で改正され、震度6~7程度の大規模地震を受けても建物が倒壊あるいは崩壊しないことが条件として定められました。

つまり、旧耐震基準が適用されている住宅が震度5程度の地震を受けた場合、建物が倒壊や崩壊の危険性は低くても各部に損傷を受ける可能性があるということです。

また、旧耐震基準を満たしていても、万が一震度6~7程度の大規模な地震を受けた場合、建物の倒壊や崩壊の危険性があるともいえます。

当時の旧耐震基準は満たしてはいるものの、改正後の新耐震基準は満たしていないという建物も数多く存在します。

そのような建物は既存不適格住宅と呼ばれ、十分な耐震性を有しているとは言い切れません。

しかし、旧耐震基準が適用されている築年数の古い住宅であっても、耐震補強をする不適格住宅指定を解除することができます。

新築の住宅はもちろん、旧耐震基準が適用されている住宅であっても耐震補強をすることで安全な住宅を手に入れることができるのです。

耐震基準を満たして得られる安心の保証!

耐震基準を満たしている住宅は地震に強い家であるということができ、安心して暮らすことができるでしょう。

また、耐震基準を満たしていれば地震に対する安心感だけでなく、様々な恩恵を受けることもできます。

たとえば、耐震等級が2以上であれば長期優良住宅としての認定を受けるための基準を一つクリアしたことになります。

長期優良住宅とは、長期にわたり安心して快適に暮らすための措置が建物の構造や設備に講じられた優良な住宅のことを言います。

長期優良住宅として認定されるためには、耐震性以外にも省エネ性やバリアフリー性などの基準を満たす必要があります。

認定を受けるためには厳しい基準をクリアしなければなりませんが、認定されることによって税制上の優遇措置を受けやすくなります。

住宅ローンの控除額は、年末のローン残債に控除率である0.1を乗じた金額が限度額の範囲内で翌年の所得税から控除されます。

認定を受けていない一般住宅の場合、最初の10年間は年末時点のローン残債について最大4,000万円までの部分が控除額算定の対象となります。

一方、長期優良住宅の認定を受けている場合、最初の10年間に受けられる住宅ローン控除の算定元となる年末時点のローン残債は最大5,000万円が対象となります。

そのため、一般住宅と長期優良住宅がそれぞれ最大限住宅ローン控除を利用した場合、10年間で100万円の差が生じることとなります。

一般の住宅であっても住宅ローン控除を利用することはできますが、長期優良住宅の場合は限度額や最大控除額がより有利になるのです。

他にも耐震基準を満たすことによって受けることのできる恩恵はあります。

住宅を新築する時、稀に住宅が傾いていたり雨漏りが発生したり、また地震による被害を受けてしまうことで瑕疵が見つかることがあります。

このような欠陥が認められた場合に事業者が住宅の購入者に対して責任を負い、補償を行うという制度を性能保証制度といいます。

性能保証制度の内容は耐火性や遮音性など様々なものがありますが、耐震性については1~3の耐震等級が定められています。

国交省によって等級毎に地震に対する強さの基準が定められており、数字が大きいほど建物の構造躯体が強く、耐震性が高いことを示しています。

耐震等級が高ければ、地震保険に加入する際の保険料の割引が適用される等のメリットがあります。

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こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

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