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2021年06月10日更新

家の建て替え期間はどれくらい?仮住まいについても解説!

今の住宅の建て替えを考えてる方の中には、どれだけ期間がかかるものかなど、不安に思われている方も多いのではないでしょうか。この記事では建て替えの流れや各種手続き、各種工事にかかる期間について詳しくご紹介します。

  • 【監修者】弘中純一
  • この記事の監修者
    一級建築士事務所アルド住宅研究所
    弘中純一

建て替えの流れと把握しておきたい期間とは

建て替えとは、今住んでいる住宅を一度取り壊して新たに住宅を新築することです。

建て替えの期間中は今の住居に住むことができないため仮住まいも必要になります。そのため、建て替えの際には既存住宅の解体費用と新築工事費用の他に、仮住まいのための費用も必要になります。

仮住まいのための費用とは、仮住まいへの引越し費用や、仮住まい先を借りるための諸経費並びに賃料、新居への引越し費用等です。

建て替え期間を把握することは、資金計画やスケジュールを立てるためにもとても重要なポイントになります。ここでは、その建て替えの流れと、把握しておきたい期間について見ていきましょう。

建て替えの流れ

建て替えの際の一般的な流れは下記のとおりです。

1.業者選定
2.敷地調査とプランニング
3.最終見積りを確認して契約
4.:建築確認申請書の提出とローン審査申し込み
5.仮住まい先を探して引越し
6.既存建物の解体工事
7.「建物滅失登記」手続き
8.地盤調査
9.新築工事
10.工事完了後登記手続き (「建物表題登記」・「抵当権設定登記」)
11.新居に入居

建て替えの際把握しておきたい期間

建て替えには色々な手続きや工事が伴います。その中でも特に建て替えの際に把握しておきたい期間は、以下の5つです。

1.各種手続きにかかる期間
2.ローンの審査期間
3.土地の調査期間
4.解体工事期間
5.新築工事期間

これからこの5つの期間について見ていきましょう。

建て替えに必要な各種手続きにかかる期間の目安

建て替えに必要な手続きはいくつかあります。また、建て替えに関する各種手続きは、一方的に申請して終わりではなく、その申請が受理されて初めて完了となり、次のステップに進ことができます。

では、各種手続きで必要なものや費用、期間の目安についてみていきましょう。

「建築確認」の手続き

建築確認の手続きは、着工前に施工業者や建築士事務所を通じて建築確認申請を行います。書類審査に問題がなければ「建築確認済証」が発行されます。また、工事完了後には完了検査を申請し、問題がなければ「検査済証」が発行されます。

【提出書類】建築確認申請書、建築計画概要書など
【費用】約3万円 ※自治体により異なり、一般的には床面積の広さで決まります。
【申請から完了までの期間】建築確認申請…約7日間、完了検査申請…約7日間

「建物滅失登記」の手続き

建物滅失登記の手続きは、建物解体後1ヵ月以内に行う必要があります。この期間を過ぎると過料を課せられることもありますので、注意が必要です。また、書類の準備には約1~2週間を要するので、事前に準備をしておきましょう。

【提出書類】登記申請書、所在地の分かる住宅地図、取毀し証明書、解体業者の資格証明書と印鑑証明書など
【費用】約4~5万円
【申請から完了までの期間】約7日間

「建物表題登記」の手続き

建物表題登記の手続きは、建物取得後1ヵ月以内に行う必要があります。この期間を過ぎると過料を課せられることもありますので、注意が必要です。また、書類の準備には約1週間を要するので、事前に準備をしておきましょう。

【提出書類】所有権証明書、住所証明書、委任状、建物図面、各階平面図など
【費用】約8~17万円 ※建物の形状や所有権証明書の有無などにより変動
【申請から完了までの期間】約10日間

「抵当権設定登記」の手続き

建て替え時に住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記の手続きが必要です。登記の手続きには専門知識が必要になるため、司法書士に依頼することが多く、その場合は手数料がかかります。

【提出書類】印鑑証明書、登記原因証明情報、金融機関の資格証明書、委任状、権利証、住宅用家屋証明書など
【費用】登録免許税…借入額×0.4%、司法書士報酬…約5~約7万円、その他
【申請から完了までの期間】約7~14日間

建て替えの際に利用するローンの審査期間の目安

建て替えの際にローンを利用する場合は、その審査期間を把握しておくことも大切です。

ローンの審査には、「事前審査」と「本審査」の2つがあります。ローンを利用するための審査期間は金融機関や与信力、担保力などにより異なります。事前審査は比較的早く回答が出ますが、本審査になると長いところでは約1ヵ月かかるケースもあります。

メガバンクや地方銀行の場合は具体的な審査期間を明示していない場合が多いのですが、一般的に事前審査には約3~7日ほどかかるでしょう。ネット銀行の中には即日回答が可能な銀行もあります。

審査が長引く要因

ローンの審査が想定より長引くのには、いくつか要因が考えられます。審査が長引く代表的な要因を5つ紹介していきます。

【要因1】申し込みが集中している
金融機関への申し込み件数が増えると、審査をするのに時間がかかりやすくなります。特に、住宅ローンの繁忙期である1~3月は長引きやすくなります。

【要因2】追加書類が必要になる
申込時に必要な書類がそろっていない等で、追加書類のやり取りが必要となった場合、審査結果が出るまでに時間を要する場合があります。

【要因3】返済負担率がギリギリの場合
収入に対して返済負担率が高くなると、審査がより慎重になるため時間が長くかかるケースがあります。

【要因4】個人信用情報に問題がある
ローンの事前審査のときに、個人信用情報に何か問題点があると、審査をするのに時間がかかる場合があります。

【要因5】事前審査の時から申込人の状況が変わっている
例えば、事前審査の時から転職をして収入が減少したり、その他の理由で収入が安定しなくなった場合など、事前審査の時から申込人の状況が変わっていると、審査が長引いたり、場合によっては審査が通らなくなる可能性もあります。


建て替えにともなう解体期間の目安

建て替えをする場合は、既存住宅の解体工事が発生します。そのため、建て替えを考える場合は、この解体工事の期間についても把握しておくことが重要です。

解体の流れと期間の目安

解体工事の流れとそれぞれの工程の期間の目安は、一般的に以下のようになります。

1.解体業者との契約:約1日
2.近隣住民への挨拶:約1日
3.外構の解体工事:約1日 ※外構の面積や構造物により異なります。
4.建物の解体工事:約3~10日 ※建物の面積や構造により異なります。
5.基礎の撤去:約2~5日 ※基礎のボリュームや埋設物により異なります。
6.整地と清掃:約1日

解体期間についてはあくまで目安であり、様々な要因により期間は前後しますので、詳細は解体業者に確認しましょう。

解体工事が長引く要因

解体工事は長引く要因として代表的なものは、天候です。雨天の場合は解体工事が進められない場合がありますので、工事期間が長引く原因となります。

また、住宅の建材としてアスベストが使用されていると、さまざまな手続きが必要になり、また、特殊な工法によって解体する必要がでてきます。そのため解体期間も長引く可能性が高くなります。

その他、工事を進める中で地中埋蔵物が見つかった場合には除去する必要があるため、想定よりも工事期間が長引くケースがあります。

建て替えの際に行う土地の調査期間の目安

建て替えの際に行う土地の調査には、解体前に行う「敷地調査」と解体後に行う「地盤調査」があります。2つの調査を実施しないと建て替えをすることはできません。また敷地調査は解体後に行なうケースもあります。

敷地調査の目安期間

敷地調査とは、建て替えを検討している土地の測量や土地にかかる法規制、ライフラインの整備状況などを調べることです。建築会社に依頼することもできますし、土地家屋調査士や測量士事務所へも依頼できます。

敷地調査の期間の目安は約7~10日間です。

地盤調査の目安期間

地盤調査とは、土地の地盤の強度を専門的な重機を使い調べることです。敷地形状などにより工法はいくつかあり、調査期間も異なります。

地盤調査の期間の目安は約10~20日間です。

建築工事の着工が遅くなる地盤改良

地盤調査の結果や、計画している住宅の規模や構造によっては地盤改良が必要になるため、その場合、建築工事の着工が遅くなることがあります。

地盤改良にかかる期間は土地の状況や面積、新築する住宅の規模などにより異なるため、専門業者に確認すると良いでしょう。

また、地盤改良工事にもいくつか方法があるので、着工を急ぐ場合には短工期で可能な方法がないか相談することをおすすめします。

建て替えにともなう建築期間の目安

建て替えで新築住宅を建築する期間の目安は、住宅の面積や工法により異なります。ここでは代表的な構造や工法での建築期間についてご紹介していきます。

建築期間の目安

新築工事の一般的な目安は、約4ヵ月~6ヵ月と言われています。建築期間に幅があるのは、住宅の階数や間取り、使われている資材、工法などにより異なるためです。

主な構造・工法と工期の目安

ここからは代表的な住宅の構造や工法の特徴、工期の目安について見ていきましょう。しかし、工期についてはあくまでも目安であるため、具体的な工期については、施工業者に確認する必要があります。

在来工法

在来工法とは、日本に古くからある伝統工法を簡略化し発展させた、木材を使用する建築方法です。在来軸組工法とも言われ、柱と梁を組み、家の骨組みを造ります。間取りの自由度が比較的高い点が特徴です。

日本で古くから取り入れられてきた工法ですので、多く業者が扱っています。しかし、2×4工法に比べると工事期間が長くなる傾向にあります。

工期の目安:約4~約5ヵ月

2×4工法

2×4工法(ツーバイフォー工法)とは、アメリカで発達し普及した合理的な工法で、あまり難しい技術を必要とせずに、安定した高品質な住宅を建てることができます。

職人の技術や経験にあまり左右されず、量産され材料を現場で組み立てる工法ですので、工期を比較的短くすることができる工法と言えます。また耐震性に優れており、在来工法の約1.5~約2倍とも言われています。

工期の目安:約2~約4ヵ月

鉄骨造

鉄骨造の中でも種類がありますが、住宅で用いられる鉄骨造は一般的に軽量鉄骨造です。厚さ6mm未満の軽量鉄骨をさまざまに折り曲げたフレームを軸組として、量産型のパネルを現場に運び込んで、組み立てます。

この工法は、在来工法のような職人の技術を必要としないため、一定の品質を保つことが比較的容易な工法と言われています。また、現場で組み立てる工法ですので、工期も在来工法などに比べると短くすることができます。

工期の目安:約2~約4ヵ月

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造とは鉄筋で補強したコンクリートが構造体になっています。鉄筋とコンクリートが互いの弱点を補い合うことで、高い強度を実現できることが一番の特徴です。

耐震性や遮音性、気密性、耐火性に優れており、またデザインの自由度が高いことも特徴です。しかし、工事費用が高くなる傾向にあり、構造自体が重たいため、地盤を強固にする必要があります。

工期の目安:約5~約6ヵ月

建て替え期間中に借りる仮住まいとは

建て替えの際には、既存住宅を解体する前に、仮住まいを見つける必要があります。仮住まいとして利用できる場所は、ホテルやウィークリーマンション、一般的な賃貸住宅などがあります。

ペットに対応している仮住まい先は多くないため、見つけることがなかなか難しいのが現状です。

敷地内にプレハブを建てて工事期間中だけ住む、ということは建築基準法では認められておらず、プレハブで仮住まいをする場合、別に建築確認申請を取得する必要があり、現実的ではありません。

ホテルなどで仮住まいする場合には、家財を保管するための倉庫なども必要となります。また、賃貸を利用する場合には契約手続きなども必要です。

仮住まい先については余裕をみて、解体工事を行う2~3ヵ月前には探し始めるようにすると良いでしょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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