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2021年06月10日更新

どうしたらいい?実家の建て替えを考える

古くなってしまった実家をどうするのか。建て替えるにしても、二世帯同居を検討するにしても、考慮すべき事項が多く悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では実家を建て替えるメリットや注意点についてご説明します。

  • 【監修者】弘中純一
  • この記事の監修者
    一級建築士事務所アルド住宅研究所
    弘中純一

建て替え?古くなった実家はどうしたらいい?

親と離れて暮らしている場合、どこかのタイミングで、古くなった実家をどうすべきかという問題に直面するでしょう。

ここではいくつかの場面別に、古くなった実家をどうすればよいのかについて見ていきましょう

両親が高齢になった場合

実家に住む両親が年を取り、健康や体力面に不安が出てきた場合には、実家に戻り二世帯で同居するという選択肢があります。

以前住んでいた頃とは家族構成も変わっているため、古くなった実家では間取り上の不便を感じるケースが多々あるでしょう。また、段差の多い昔の家の間取りでは、高齢になるとつまづいて転倒する危険性もあります。

このようなケースでは、実家の建て替えを行って二世帯住宅に変更したり、バリアフリーを意識したフルリフォームを行って安全で快適に住める住宅にするなどの方法があります。

親が亡くなり実家が空き家になった場合

両親が死去し、実家に誰も住まなくなった場合は、誰かが相続して住み続ける、実家を解体する、売却する、「空き家バンク」等を利用して借り手を探す、などの選択肢があるでしょう。

空き家として放置してしまうと、台風などで家屋が崩壊し、周辺に大きな迷惑をかけてしまう可能性もあり、自治体から管理責任を問われるケースも出てきます。

空き家のままにしないよう、どのような選択をするのか親族でしっかりと話し合う必要があるでしょう。

実家を引き継ぐ場合

親から実家を引き継ぎ、古くなった実家に戻る場合には、劣化している部分を修繕し、今の自分たちの家族構成やライフスタイルに合わせて部分的なリフォームを行うという選択肢があるでしょう。

部分リフォームであれば、思い出のつまった実家の雰囲気を残しながら、家の快適性や安全性を上げることができるでしょう。

実家を建て替えるメリットは?

古くなった実家の建て替えを行う場合には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

二世帯住宅にするなど、間取りやデザインを一新できる

建て替えの一番のメリットは、現在の住宅を取り壊してゼロから新しい家を作り直すため、間取りやデザインの自由度が高いという点です。また、地盤や基礎にも手を加えることができるため、住宅の安全性を大幅に高めることができる点もメリットでしょう。

例えば、古くなった実家で両親との同居を決めた場合、建て替えであればそれぞれの世帯の希望を取り入れた二世帯住宅にすることができます。

それぞれの世帯のプライベート空間を確保しつつ、何かあった際には、お互いにフォローがしあえる生活環境を作ることもできるでしょう。

住宅取得の際の土地購入費用がかからない

現在賃貸等に住んでいて新しく住宅を購入しようとした場合には、家の建設費用の他に土地の購入費用もかかります。

しかし、実家を建て替えてそこに住むようにすることで、土地の購入費用をおさえながら新築住宅を取得することができ、費用を大きく節約できます。

住んでいる地域にもよりますが、都心部などでは、家そのものよりも土地代の方が高いというケースもあるため、実家の土地が利用できる場合はこの方法が特に有効でしょう。

土地にお金がかからない分、建物自体に資金を回して、グレードを上げた設計プランにすることもできるでしょう。



実家が空き家になっても放置はNG

古くなった実家に誰も住む人がいないというケースであっても、空き家のままにしておくことにメリットはありません。

古い家をそのまま残しておくと、建物の倒壊によるトラブルが起きる可能性があるためです。実際、通学路に面した古家が突然倒壊し、通学中の子供が怪我をした等の事例もあります。

台風などの際にも空き家の屋根が飛んで、近隣の家に当たってしまいトラブルになってしまったり、自治体から管理責任を問われるケースもあるでしょう。

このようなトラブルを避けるためにも、空き家は解体する、売却する、賃貸物件として貸す、建て替えて親族が住むなどの選択肢の中から最適なものを選び、空き家をそのまま放置しないようにしましょう。

建て替える前にチェック!実家を二世帯住宅にする時の注意点

古くなった実家を建て替えるメリットは多くありますが、注意しなくてはいけない点もあります。

特に、二世帯住宅にする場合には、事前に間取りや資金などについての計画をしっかりと立てて、十分に話し合うことが重要です。

それぞれの生活スタイルの違いを考慮する

元々違う生活をしていた世帯が一つの家で暮らすことになるため、トラブルが起こる可能性も出てきます。

既に仕事を引退してる親世帯と、働いている子世帯とでは生活リズムは大きく違います。

このような状況で、例えば、親世帯の寝室を玄関近くに設置すると、就寝した後で子世帯が仕事や習い事等から帰宅した場合、その音で目が覚めてしまい、うまく眠れないという事態が起こる可能性も考えられます。

また、浴室やトイレが1つしかない場合、混む時間帯には順番待ちをしなくてはならないなどの不便も出てくるでしょう。

そのため、二世帯住宅の間取りを計画する際には、しっかりと時間をかけて話し合い、お互いの生活を尊重しあえるようにすることが何よりも大切です。

どこまで共有し、どこまで各世帯のプライベート空間にするのかの話し合いも必要です。それによって玄関やトイレ、浴室は1つのするのか、それとも各世帯に設置するのか、どこに階段を配置するかなどの具体的な間取りが変わってきます。

費用面の割り振りをしっかり決めておく

二世帯住宅は、家を二軒建て替えるよりは割安になるケースが多いのですが、やはり家一軒を建てるのと比べると費用は高額になります。

特に建て替えで二世帯住宅にする場合は、家そのものの建築費用だけでなく、既存の実家の解体費用等も必要になり、また、外構も作り直すことになるため、その費用も必要になります。

費用負担の方法は、親世帯が現金で頭金を支払い子世帯がローンを組む、などのケースが多いと言われていますが、どれくらいの費用を各世帯で負担するかについては事前によく話し合っておく必要があります。

住宅を建築するにあたってはさまざまな税制優遇制度があります。どのような振り分けにすると金銭的に一番メリットがあるのか、借り入れをする銀行や住宅会社等にも相談しながら計画すると良いでしょう。

実家を建て替えて一緒に暮らす…名義はどうする?

実家を建て替えて親世帯と同居する場合、名義はどのようにしたら良いのでしょうか?土地と建物それぞれについて見ていきましょう。

土地の名義について

古い実家を建て替えて二世帯住宅にする場合であれば、基本的に、土地の名義は親世帯のままになります。

同居を機に、土地の名義も子世帯に変えようというケースもあると思いますが、その場合、親子間であっても土地売買契約を結ぶ必要があります。

金額的にも、親子だからと言って安く譲り渡すということは法律上出来ませんので、親の名義のままにしておく方が無難です。

もしも、土地を相場より安い金額で売り渡すと、その差額は税務上贈与とみなされ、贈与税が発生してしまいます。将来の相続の際に名義変更をすることを考えておきましょう。

また、土地を親から借りているからと言って、子世帯が一部使用料を払う必要もありません。これを使用貸借と言います。

注意するべき点は、兄弟がいる場合、親が亡くなった時に名義の一部がその兄弟に相続されてしまうことです。

場合によっては兄弟間でトラブルになる可能性もあるため、親世帯との同居を始める前に、兄弟間でも将来的な権利等について話し合いをしておくようにしましょう。

また、広大な土地であれば、家を建てるのに必要な分だけあらかじめ「分筆登記」をしておき、相続の際に、家の土地の分は確実に同居する子世帯が相続できるようにしておくこともトラブルを防ぐ方法の1つになるでしょう。

建物の名義について

二世帯住宅の場合、建物は「共有名義」になるケースが多く、それぞれが出資した割合によって比率を決めるというのが一般的です。

子世帯が2割の金額を負担したにも関わらず、8割の名義を確保したりすると、差額の6割分については贈与とみなされ、贈与税がかかるケースもあるため、注意が必要です。

建物についての費用は、一定金額までは贈与をしても非課税になる特例等もあるため、親世帯が費用を多く出資する場合は、その範囲内で行えば節税することができます。

また、できる限り子世帯の名義分を増やしたい場合は、名義に影響しない解体費用や外構費用を親世帯が多く負担するという方法もあるでしょう。

将来的に親が亡くなった場合、通常は親の名義分は兄弟間で相続されることになるため、建物の名義に関しても兄弟間で事前に話し合うなどの対策を行っておく必要があります。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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