【注文住宅ローンの組み方】 支払時期とローンについて解説！

土地購入から注文住宅で家が建つまでの流れとローン

土地を購入し、ローンを利用して注文住宅を建てる場合、その支払いの流れや方法は、建売住宅の購入と比較して複雑になりがちです。

原則として住宅ローンの融資実行は住宅完成後ですが、注文住宅は建築前に土地を購入することになるため土地代金が必要になり、土地もローンで購入するとなると、建物完成前に融資を実行してもらう必要があるためです。

また、注文住宅の場合、建築費用は完成後に一括支払いではなく、段階を踏んで支払う方法が一般的です。そのため、ローンを利用する場合は、建築費用についても事前に融資を実行してもらわなければいけません。

ここでは、実際の土地購入から住宅ローン融資実行までの流れを見ていきましょう。

土地購入から住宅ローン融資実行までの流れ

【1】土地を探し土地売買契約を締結する
気に入った土地が見つかったら、売主や土地仲介業者と売買契約を締結します。一般的に、土地代金を支払って土地を取得したあとで住宅を建築する業者を選びますが、契約は結ばずに土地を仮押さえした状態で建築会社と打ち合わせを進めていくこともあります。

これは、土地を買ったものの、希望する家が建てられないというケースを防ぐためです。

【2】建築プランを仮決定し住宅ローンの事前審査を受ける
建築する業者を選んだら打ち合わせを行い、具体的なプランを決めていきます。この時におおまかな見積もりまで作成してもらい、この金額をもとにして住宅ローンの事前審査を受けます。

【3】施工業者と契約を結び、所有権移転登記を行う
事前審査に通ると、施工業者より重要事項の説明を受け、契約へと進んでいきます。これと併せて、着工までに土地の所有権移転登記を進めます。他人の土地のままでは着工ができないためです。土地代金を支払い所有権移転の登記手続きが終わると工事が始まります。

【4】工事完了後、抵当権が設定され融資が実行される
工事が完了してもその時点ではまだ、その住宅が誰の持ち物であるかという証明ができません。そのため、まずは表示登記を、そして、所有権保存登記を行います。

所有権保存登記を行うことで持ち主が確定したので、今度は金融機関がそこに抵当権を設定します。こうして、全ての手続きを終え、住宅ローンの融資実行となります。

住宅ローンの融資実行までに発生する支払のタイミングとは？

注文住宅の場合、土地購入から建物引き渡しまでに、支払いが発生する時期が大きく分けて4回あります。土地購入時、建築工事着工時、建物建築中、完成時です。

土地購入時

まずは土地購入時に、土地に関わる全ての費用を支払う必要があります。土地代金だけではなく、仲介手数料、所有権移転登記費用、固定資産税、契約印紙代、その他測量費用などの諸費用と呼ばれる費用についても支払いが発生します。

諸費用の一般的な目安は、土地代金の約5％～約10％と言われていますが、仲介手数料の有無などでも大きく変わるため一概には言えません。

しかし、仲介手数料が必要な場合は、土地代の3％＋6万円に消費税がかかります。また、所有権移転登記の目安は約6万円～約8万円程度です。

建築工事着工時

建物の工事着工時には着工時金が必要になります。注文住宅の場合、完成後に一括で支払うのではなく、進行状況に合わせて段階を踏んで支払うのが一般的です。

着工時金として支払う額の目安は、建設費用の約30％です。

建物建築中

建物の骨組みを完成させることを、上棟と言います。建築会社によっては上棟時に上棟式を行ったり、餅撒きを行うところもあります。この上棟から約1か月を目安に、中間金の支払いが発生します。

中間金の目安は建設費の約30％と言われていますが、この時点で着工時金含めて建築費の約90％の支払いが必要になる業者もあるようです。着工時金や中間金には法律上の取り決めはありません。業者ごとに異なるため、事前によく確認しておく必要があります。

完成時

建物が完成すると、建築費の残金全てを支払います。一般的には、全額入金されたことが確認されたあとに引き渡しとなります。

注文住宅で組める3パターンのローンとは

住宅ローンの融資が実行される前の資金が不足する場合、他のローンを組み合わせるという方法があります。この場合の資金計画には、主に3つのパターンがあります。

1つ目は、土地代と建物代それぞれについて住宅ローンを組むというもの、2つ目は、住宅ローンとは別に「つなぎ融資」を利用して土地代や建築工事の着手金、中間金などを賄うというもの、3つ目は、住宅ローンの分割融資を利用するというものです。

それぞれの方法にメリット、デメリットがあります。また、金融機関によっては利用できないケースもあるので注意が必要です。

ここからは、この3つのパターンについて詳しく解説していきます。

【パターン1】注文住宅で土地と建物それぞれにローンを組む

原則として、土地の購入費用のみについては、低金利の住宅ローンを利用することはできません。どのような目的で土地を購入するのかが未確定なためです。

しかし、将来、土地を購入してから新築住宅を建設すると決まっている場合に限り、土地先行融資という形で住宅ローンを利用することができます。

注文住宅で土地と建物別にローンを組むメリットとは

気に入った土地を見つけ、どうしても押さえておきたいという場合、手元にまとまった現金がなくても購入できる点が最大のメリットです。

また、土地の元金返済を先に始めることができるので、住宅の建設費用の返済よりも先に完済できるできる点もメリットでしょう。

注文住宅で土地と建物別にローンを組むデメリットとは

土地の購入と同時に返済が始まるので、仮に賃貸にお住まいの場合、家賃と土地のローンの支払いが同時進行し、返済の負担が大きくなる時期があるというデメリットがあります。

また、あくまで土地に対してのローンであるため、住宅ローン控除が適用されない点もデメリットでしょう。

さらに、万一、購入した土地に希望した間取りが入らない、建築ができないとなったとしても、ローンを取りやめることはできません。土地購入の際には、土地の詳細、状況などを事前にしっかりと調べておく必要があります。

【パターン2】注文住宅で「つなぎ融資」と住宅ローンを組む

「つなぎ融資」とは、住宅ローンの借り入れとは別に、短期間の無担保ローンを組む方法です。この場合、最初につなぎ融資を組み、土地決済時には土地分を、着工時には着工分をと、段階的に借り入れをしていきます。

つなぎ融資の返済は住宅ローンの融資実行後に、その借入金で一括支払いをする形になります。

注文住宅でつなぎ融資を利用するメリットとは

つなぎ融資を組むメリットは、その時必要な分だけ借り入れができるという点にあります。住宅ローンの金額全額ではなく、その時借り入れてる額に対してのみ、金利が発生します。

また、土地に抵当権を設定しなくても借り入れができるため、登記費用がかかりません。最終的に住宅ローンの融資が実行される際には土地にも抵当権が付きますが、一度の手続きで済むため登記費用も抑えられ、住宅ローン控除等の減免措置も利用できます。

注文住宅でつなぎ融資を利用するデメリットとは

つなぎ融資は住宅ローンと比べると金利が高い点がデメリットです。一般的な住宅ローンの金利は1％以下なのに対し、つなぎ融資の金利は約2～3％が一般的です。

借入期間が短いため、金利が多少高くても影響は少ないですが、何かの事情で建物の工事や引き渡しが遅れた場合、高い金利で支払う期間も延びてしまう点には注意が必要です。

また、つなぎ融資は住宅ローンではありませんので、住宅ローン控除の対象にはならない点もデメリットでしょう。

【パターン3】注文住宅で住宅ローンの分割融資を利用する

「分割融資」とは、住宅ローンの融資を複数回に分けて実行する方法です。本来、住宅ローンの融資は住宅の引き渡し時に実行されますが、分割融資では、土地決済、着工時、中間時と、複数回に分けて融資を受けることが可能です。

分割融資は取り扱いのある銀行とそうでない銀行があるため、条件も含めて、事前に調べておく必要があります。

注文住宅で住宅ローンの分割融資を利用するメリットとは

住宅ローンであるため、金利が低いというメリットがあります。特に、初回の借り入れから最終実行までの期間が長い場合は、つなぎ融資よりも金利の低い分割融資を利用する方がメリットはあるでしょう。

また、土地取得から2年以内に住宅を建築し入居するという条件において、土地分の借り入れも含めて住宅ローン控除を受けることができる点もメリットです。

注文住宅で住宅ローンの分割融資を利用するデメリットとは

分割融資を行う場合、まず、土地決済時に土地に対して抵当権を設定します。その後、最終実行時に、建物に対しても抵当権を設定するという流れになります。この場合、抵当権設定登記を2回行う必要があるため、費用が割高になる点がデメリットです。

土地代については融資を受けない場合でも、銀行によっては着工時金支払い時に土地にだけ抵当権を設定するため、費用がかかるケースがあります。

また、土地に対して抵当権を設定する際、建物と同時であれば免税措置を受けることが可能ですが、分割融資の場合は適用されない点もデメリットでしょう。

土地購入からローンを組み注文住宅を建てる際の留意点とは

どのパターンでローンを組む場合も、それぞれに一長一短があります。土地代についての融資の有無や希望する借り入れの期間等によっても、適したローンの組み方は異なるため、正解というものはありません。

知り合いはこのパターンが多いから、建築会社に勧められたからといった理由ではなく、しっかりと金利や経費の比較をし、自分たちの資金計画に合った住宅ローンを選ぶことが何より大切です。