【木造住宅の建て替え】補助金についても解説！

木造住宅の建て替えとフルリフォームとはどう違うの？

木造住宅の建て替えとフルリフォームにはどのような違いがあるのでしょうか。

建て替えとは元々の家を解体し、同じ場所に新しい家を建て直すことをいいます。

対してフルリフォームとは、家の骨組みや基礎部分だけ残して内装や設備を解体し、造り替えるなどの大がかりなリフォームのことを指します。

要するに、建て替えとフルリフォームは、柱や基礎部分を取り壊すか残すかが異なると言うことができるでしょう。

では、建て替えとフルリフォームにはそれぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

建て替えのメリットとデメリット

建て替えのメリット

建て替えは家の柱や基礎部分含めてすべてを取り壊すため、間取りや導入する設備の自由度が高い点がメリットです。内装だけではなく、建物の形状も変えることができます。

また、一度更地にするため地盤改良を行うことができ、耐震性にも優れた安心して暮らせる家にすることができる点もメリットです。

建て替えのデメリット

建て替えのデメリットとしては、やはり費用が割高になりやすいという点が挙げられます。

建物を全て解体するため廃棄物の処分費も必要になり、工事期間も長くなるのでその分人件費等もかかります。建て替えを行っている間は仮住まいが必要になるため、家賃や引越し費用も必要です。

建て替えを行う際には不動産取得税などの各種税金が再びかかるケースもあります。また、法律によって建て替えが不可能な物件もあるため、注意が必要です。

フルリフォームのメリットとデメリット

フルリフォームのメリット

フルリフォームは建て替えと比べると、費用を抑えることができる点がメリットです。廃棄物が少なくなることにより処分費が抑えられ、各種税金の負担も軽くなります。

また、思い入れのある住まいの面影を残しながら、住み慣れた地域に暮らし続けられるという点もメリットでしょう。

フルリフォームのデメリット

フルリフォームの場合、建て替えと比べると間取り等の自由度が少ない点がデメリットです。

また、建物の劣化が進んでいる場合や、住宅に欠陥がある場合などには、逆に建て替えよりも費用が高くなるケースがあります。

加えて、地盤には手を加えられないため、軟弱な地盤でも改良できず、強度を高めにくい点もデメリットでしょう。

木造住宅の建て替えを検討するタイミング

木造住宅で建て替えが検討されやすいタイミングとして、以下の3つが挙げられます。

設備機器や資材の老朽化

水回りや浴室などの水回り設備は、毎日利用する箇所であるがゆえに劣化が気になりやすい箇所です。

使用頻度などによっても異なりますが、浴室の寿命は約10年〜約15年、キッチン設備の寿命は約20年と言われています。この年数を過ぎるとさまざまな不具合が出てくる可能性が高くなるでしょう。

木造住宅の場合は、築30年を超えると建て替えや住み替えを検討する人が増えると言われています。これは、30年を過ぎると設備機器だけではなく、屋根や外壁材などの資材等も老朽化が進み、複数の箇所で不具合が出てくるためだと考えられます。

このように、設備機器や資材の老朽化が進んだタイミングで建て替えを検討する人も多いのです。

ライフスタイルの変化

ライフスタイルの変化により建て替えを検討する人も多いと言われています。

例えば、子供が成長して独立して使わない部屋が増えた場合や、両親と同居を始める場合などです。

特に、介護が必要になったなどの理由で両親と同居する場合は、手すりやスロープを設置したり、設備もバリアフリー仕様に変えたりすることで、暮らしやすさや介護のしやすさが大きく変わるため、住宅の建て替えが検討されやすいタイミングだと言われています。

耐震性能の改善

今住んでいる住宅が1981年以前に建てられたものかどうかというのも、木造住宅の建て替えでは重要なポイントとなります。

なぜなら、1981年に建築物の耐震基準の改正が行われ、建築物を作る上での考え方が根本的に変化しているからです。

例えば、木造住宅では建物の強度を保つために筋交いという技法が主流とされていましたが、新基準ではより強度を上げるべく構造用合板という素材を多く使うようになりました。

このように地震大国である日本では、日に日に耐震技術が進歩しているため、耐震性能の改善を求めて木造住宅を建て替えようと考える方も少なくないと言われています。

木造住宅を建て替えるまでの寿命を伸ばせるのか？

家を建て替えたいと思っていても、資金面や生活面などからすぐに建て替えることが難しいこともあるでしょう。では、木造住宅を建て替えるまでの寿命を伸ばすことは可能なのでしょうか。

一般的に木造住宅の寿命は約30年と言われています。しかし、最近では資材や技術が向上し、現在では木造住宅の寿命は約80〜100年と言われるほどになってきました。

そうは言っても、すでに老朽化が進んでいる住宅の場合は、ここまで長く住み続けることは難しいでしょう。

建物の寿命を延ばすためには、プロに点検を依頼し、特に劣化が進んでいる箇所はメンテナンスやリフォームする必要があります。部分リフォームであれば費用を抑えながら住宅の寿命もある程度は延ばすことができるでしょう。

木造住宅の建て替えを決めてから完了までの流れ

では、実際に木造住宅の建て替えを決めた場合、どのような流れで進めていけばよいのでしょうか？

【1】業者の選定
住宅の建て替えは、まず依頼する業者を選ぶところから始まります。

【2】設計の決定と契約
依頼する業者を選んだら、打ち合わせを行って設計プランを固めていきます。費用面についても確認し、折り合いがつけば正式に契約を結びます。

【3】住宅ローンの申し込み
実際にローンを組むのは工事着工後ですが、設計プランと見積書ができたタイミングで、先にローンの事前審査を受けます。事前審査が通った後に建築確認が行われ、本審査に申し込みます。

【4】仮住まいへの引越し
工事中は今の家には住めないため、仮住まいに引っ越します。しかし、仮住まいは短期間であるため、インターネット上では賃貸の申込みを受け付けていないケースが多い点には注意が必要です。

交通機関や生活環境を考慮する必要もあるので、なるべく早い段階で住まいを選んでおくと良いでしょう。

また、仮住まいに荷物が入りきらない場合は倉庫やトランクルームの利用も検討する必要があります。

【5】解体工事
現在の住宅を取り壊す解体工事が始まります。解体工事に関わる期間としては、解体業者を探す期間も含めて最低でも2か月見ておくと安心です。残念ながら悪徳業者もいるので、こちらも数社比較して決めるようにしましょう。

【6】建物滅失登記
建物滅失登記とは、法務局の登記簿から建物が無くなったことを登記することです。建物滅失登記は建物の解体後1か月以内に行わなければなりません。登記を行わなかった場合、不都合なことも多く忘れずに手続きを行いましょう。

【7】地盤調査・地盤改良
新しく家を建てる際には法律に基づいて地盤調査を行います。調査の結果、地盤の強度が不十分であると判断された場合は、安全性を保つため地盤改良等を行う必要があります。

【8】新たな家の建築工事
ここまでの工程を経て新しい家の工事が始まります。完成したら担当者とともに完成立会で確認を行い、行政などによる完了検査が済めば引き渡しとなります。

【9】工事完了後登記手続きと新居への入居
工事が完了すれば建物表題登記などの手続きを行う必要があります。また、水道、電気、ガスやインターネット等の申し込みなども忘れずに行いましょう。

木造住宅の建て替えにかかる費用相場と期間の目安

木造住宅を建て替える場合、どれくらいの費用と期間を見ておけばよいのでしょうか？

結論からいうと木造住宅の建て替えにかかる費用や期間は、現在の住宅の状態や種類、新築する建物の内容や種類によって異なります。

しかし、費用相場や期間の目安について知っておくと、契約交渉の際にも有利です。

まず、費用の相場については、全国の建て替え費用の平均は3392万円であるというデータがあります。この金額を目安にしておくと、支払計画が立てやすくなるでしょう。

また、期間については半年〜1年ほどが目安です。しかし、建築業者と契約するまでに1年かかったというケースもあるため、それぞれの状況によって大きく異なるということを念頭に置いておくと良いでしょう。

木造住宅の建て替えに使えるローンはあるの？

木造住宅の建て替えを行う際にはどのようなローンが利用できるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

建て替えを行う際に支払いが生じるタイミング

木造住宅の建て替えを行う際には、契約内容にもよりますが、建築代金を3〜4回に分けて支払うのが一般的です。

契約締結時が最初の支払いになるというパターンが一番多く、工事に着工した際の着工金の支払いが必要なケースもあります。着工金は自己資金で支払う必要がある点には注意しましょう。

そして、木造住宅の場合は上棟の頃に中間金を払うことがほとんどです。ここまでで全体の工事代金の約6〜7割を支払うことになります。最後に建物が完成した時の決済金として残りの代金を支払います。

住宅ローンはどのタイミングで利用できる？

住宅ローンは、一般的に建物の完成時に融資が実行される仕組みになっています。

しかし、工事着工時の着工金や中間金など、工事完了前に代金を分割で支払う場面が生じるため、住宅ローンの融資実行と実際にお金が必要なタイミングがずれてしまいます。

この問題をクリアできるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は、着工金や中間金などについて一時的に融資を受けることができ、住宅ローンの融資実行時に借入額を一括返済するというものです。

つなぎ融資は多くの金融機関で取り扱っていますが、住宅ローンを探す時にはつなぎ融資の有無についてもしっかり確認しておくと安心です。

木造住宅の建て替えの際申請できる補助金とは

木造住宅の建て替えを行う際、条件を満たせば利用できる補助金制度もあります。

建て替えを検討している場合は、一度お住まいの地域で利用できる制度がないか探してみると良いでしょう。

補助金の申請は、工事の着工前に行うことが条件となっているものがほとんどであるため、補助金の利用を考えているのであれば、工事が始まる前に忘れずに申請しておきましょう。

申請できる補助金の例

2021年2月時点で、木造住宅の建て替えの際に利用できる補助金制度の具体的例をご紹介します。

しかし、建て替えで利用できる補助金制度の有無は地域によって異なり、また、制度の内容や条件等も地域によって大きく異なります。実際に利用を検討する時には、お住まいの自治体に事前にご確認ください。

取り壊しの補助金

木造住宅の建て替えの際に、家を取り壊すための解体費についての補助を受けられる制度を用意している地方自治体があります。建物自体の解体費用や、古いブロック塀の解体費用などが補助の対象です。

新築時の補助金

建て替えの際に、太陽光発電設備やエコキュート等の省エネ設備を導入した場合に補助金が受けられる制度を用意している地方自治体もあります。

新築の補助金

建て替え新築時に、ZEH（ゼッチ）と呼ばれるエネルギー収支がゼロになるよう設計された住宅を建てる場合などには、国の補助金制度が利用できます。

また、生け垣の設置や壁面・屋上緑化などを行った場合に補助が受けられる制度を用意している地方自治体もあります。