2000万の費用で家を建て替える！ローコストで実現するコツを解説

「費用を抑えて家を建て替えたいけど方法がわからない」

「家の建て替えにかかる費用を知りたい」

建て替えを検討している方の中には、上記のような疑問を持っている方もいらっしゃるでしょう。

本記事では、家の建て替えを行う際に費用を抑えるためのポイントや、建て替えとリフォームの違いなどを紹介しています。

この記事を読むことによって、家の建て替えのメリットやデメリットなどを把握することができます。

その知識をもとに建て替えの準備をスムーズに進めることができるでしょう。

家の建て替えを検討している方や費用を抑えて建て替えを行いたいと考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

2000万円の費用で建て替えは可能？

※こちらの記事に記載の金額はあくまでも一例です。

詳しくは業者による現地調査が必要となります。

業者によっても金額は変わってくるため、複数社に見積もりを依頼し、比較・検討するようにしましょう。

2,000万円の予算で建物を建築することは可能ですが、工事内容の制限があります。

2,000万円の予算におさめて建築をするためにはローコスト住宅を依頼しましょう。

ローコスト住宅とはハウスメーカーがつくる販売価格が安い住宅です。

安くなる理由としては材料費が安い、設備がシンプルなどが挙げられます。

ローコスト住宅は規格住宅である場合が大半を占めているため、使用する材料も規格化されています。

これによって材料の仕入れや資材を限定することができるためコストを抑えて建築が行えるのです。

また、ローコスト住宅は一般的な住宅よりも部屋数を少なくすることで壁の数を減らし、コストカットを行なっています。

シンプルな構造であるため費用を抑えて建て替えを行うことができます。

建て替えにかかる費用の内訳

建て替えにかかる費用の内訳を知りたいという方もいるでしょう。

ここでは建て替えにかかる費用の内訳について紹介します。

解体工事費用

建物を建築するためには既存の住宅を解体する必要があります。

木造住宅や鉄筋などでできた住宅の解体には解体工事を行う業者の人件費や解体で出た廃材の処分費用などがかかります。

この解体工事費用は建物の構造や周辺の環境、付帯工事の内容などによって変動する可能性があります。

建物の構造が複雑な場合、解体工事を行う際に手間が増えるためその分金額が高額になります。

また、周辺の環境については重機を搬入できる道路幅があるかなどが重要です。

重機を使用できなければ手作業で解体を行う必要があります。

測量費用

建築の測量費用は建物を図面と同じように建築するために必要な費用です。

建築を行う際には建物の寸法などが一カ所ずれてしまうと全体のずれに繋がります。

この誤差は建物が大きければ大きいほど、影響が大きくなります。

建物を図面通りに建築しなければ床が傾いてしまい、そのまま住んでいると健康に悪影響が起きてしまう可能性があります。

測量は建物が完成するまで何度も行うため、必要不可欠な費用です。

土地の補強費用

住宅の建築予定地の地盤が弱い場合には、建物を支えるという目的で補強工事を行います。

建物を支える地盤を適切な状態にするためにかかる費用が土地の補強費用です。

この工事を行わなければ、建築後、時間が経過すると地盤沈下などが起こり建物が傾いてしまい、場合によっては建物が倒壊してしまいます。

地盤の強さによって行われる工事は異なり、セメントや鋼管を使用して建物を支えます。

この土地の補強の必要有無は地盤調査と敷地周辺の情報から判断され、地盤の調査にも費用がかかります。

仮住まい・引っ越し費用

仮住まい・引っ越し費用は、既存の建物を解体し建築している期間は住む場所がなくなってしまうため必要な費用です。

数日間であれば宿泊施設などの利用も可能ですが、建築には約4カ月〜約6カ月かかるため居住スペースと荷物を置いておくために仮住まいが必要になります。

この仮住まいにかかる費用は仮住まいとする物件の賃貸料によって変動します。

また、仮住まいに引っ越す時期が、引っ越し会社の繁忙期の場合は引っ越し費用が通常時と比較すると高額になります。

建築費用

建築費用とは住宅の建築に必要な材料費と工事の作業費用です。この建築費用は施工を行う業者や希望する住宅の性能、住宅の広さによって変動します。

建築を行う場合に施工会社が下請け業者に工事を依頼すると中間マージンが発生し建築費用が高額になります。

また住宅は広ければ広いほど使用する材料が増え、工事の期間も長くなるため職人の人件費も上がります。

住宅に高性能なものを求めるとその分素材が高額になるため、費用も高額になるという特徴もあります。

諸費用

住宅の建て替えを行う際には不動産取得税や登録免許税などの税金がかかります。

不動産取得税とは土地や不動産を取得した際に納める税金です。

登録免許税とは土地や不動産の所有権を登記する手続きにかかる税金のことをいいます。

不動産取得税については税率を軽減させることが可能なケースがあるため建築業者の担当者などに確認を行うと良いでしょう。

建て替えとリフォームのメリット・デメリット

建て替え工事を行うかリフォームを行うか悩んでいる方もいるでしょう。

ここでは建て替えとリフォームのどちらが適しているか判断するためにそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。

建て替えのメリット

住宅の建て替えでは間取りを大きく変更することや基礎工事から行うため耐震工事を行うことができる点がメリットになります。

住宅の建て替えは建物の構造からつくり直すため、既存の住宅をリフォームするだけではできない大きな間取りの変更が可能です。

住宅の間取りを大きく変更したいと考えている方には建て替えをおすすめします。

また建て替えでは基礎工事から行うため、耐震性を見直すことができます。

築年数が経過し耐震性などに不安を感じている方には建て替えがおすすめです。

建て替えのデメリット

住宅の建て替えでは既存の住宅を取り壊して基礎工事などを行うため工事の期間が長期間になることや費用がリフォームと比較して高額であるというデメリットが存在します。

工事を行っている間は住宅を使用することができないため、仮住まいの賃貸物件などに引っ越しが必要です。

生活圏が変わってしまう可能性もあるため、建て替えの準備は入念に行いましょう。

また住宅の建て替えは大規模な工事であるためその分費用が高額になります。

しっかりと資金計画を行い工事を行う必要があります。

リフォームのメリット

リフォームのメリットは建て替えと比較すると費用を抑えることができ、施工箇所と施工範囲によっては引っ越しが必要ないなどのメリットがあります。

リフォームは行う工事にもよりますが、建物の基礎工事などは行わないため部分的に住宅を改修することができます。

大規模なリフォームであれば費用が高額になりますが、建て替えと比較すると費用を抑えることが可能です。

リフォームは建て替えとは異なり、引っ越しを行わなくとも工事を行うことができる可能性が高く、工事を行いやすいという特徴があります。

リフォームのデメリット

リフォームのデメリットは大きな間取り変更を行うことができないという点です。

またリフォームで可能な限りの間取り変更を行うとなると大規模な工事になり費用が高額になってしまうこともあります。

高額になるケースとしてはキッチンやお風呂の移動を行う場合などが挙げられます。

間取りを大きく変更したいと考えている方は一度リフォーム会社と建築会社に相談をし、建て替えとリフォームにかかる費用と内容を比較してみることをおすすめします。

建て替えとリフォームの判断基準

建て替えとリフォームにはどちらを選ぶと良いのか判断基準があります。

ここでは建て替えとリフォームの判断基準となるポイントを紹介します。

建て替えとリフォームの費用の差

建て替えとリフォームの費用の差は判断基準となるでしょう。

一般的には建て替えを行う場合には建物の解体や基礎工事があるため費用が高額になります。

しかしリフォームは工事の単価が割高になる場合もあります。

そのため総額を比較しリフォームの費用が建て替えの金額の7割以上であるような場合には建て替えを行うことをおすすめします。

例として全面リフォームの相場は約300万円〜約2,500万円で、建て替えの場合は約1,000万円〜約4,000万円です。

住宅の築年数

住宅の築年数は建て替えとリフォームの判断基準の一つとなります。

築年数が約40年〜約50年の場合は建て替えがおすすめで、築年数が約30年の場合は耐震診断などを行い結果次第では建て替えを検討すると良いでしょう。

築年数が約40年以上の物件となると、耐震性に問題があるケースが多いです。

建築基準法は改正されており、築40年以上の住宅は過去の基準で建築されています。

また、築40年以上となるとメンテナンスの頻度も増えてきます。

将来もその土地に居住する場合は建て替えを行った方が長期的に見れば得をする可能性があります。

耐震性が確保されているかどうか

耐震性が確保されているかどうかという点は上記でも触れていますが、築年数で判断することができます。

築40年以上の住宅は建築基準法改正前の旧基準の耐震性で作られているため現在の基準を満たさない場合があります。

また、築年数が40年以下の場合でも劣化の状況によっては耐震性が低下しているケースがありますので、まずは耐震診断を受けて性能が低下していないかチェックすることをおすすめします。

住み続ける（住み継ぐ）可能性

リフォームと建て替えで悩んでいる場合は、住み続ける可能性について検討すると良いでしょう。

物件に約30年以上住む場合は建て替えを行った方がメンテナンスの手間が減り、住宅性能も向上します。

その家に約10年〜約20年しか居住しない場合には、リフォームを行い部分的な改修で費用を抑えることができます。

住宅に今後どのくらいの期間居住するか、住み継ぐ可能性があるのかという点でリフォームか建て替えかを判断すると良いでしょう。

地盤改良の必要性

地盤改良の必要性がある場合には、基本的には建て替えを行うことをおすすめします。

地盤改良は建物の基礎部分の工事にも繋がるためリフォームでは対応できないケースが多いです。

地盤改良が必要にも関わらず、放置してしまうと地盤沈下などにつながる可能性もあります。

2000万円で家を建て替えるためのポイント

2,000万円の費用で家を建て替えるためのポイントがあります。

ここでは予算を抑えて家を建て替える方法を紹介します。

建物の形や間取りをシンプルにする

費用を抑えて建て替えを行うためのポイントとして建物の形や間取りをシンプルにするというものがあります。

建て替えを行う際に建物の形状が特殊、間取りが複雑である場合は費用が高額になってしまう可能性が高いです。

中には規格住宅として、材料の大量生産を可能にすることでコストダウンを実現しているローコスト住宅などもあります。

費用を抑えて建て替えを行うためにはシンプルな構造の住宅にすると良いでしょう。

こだわる点と妥協する点を整理する

費用を抑えて建て替えを行うためのポイントとしてこだわる点と妥協する点を整理するという方法があります。

現在の住宅設備は非常に充実しており、高機能で魅力的なものも多いです。

しかし高機能な設備や素材はその分、高額になってしまうため、妥協する部分を作らなければ費用は嵩んでしまいます。

必要不可欠な機能をこだわる部分に導入し、欲しい機能は妥協点として予算と相談しながら決めることで費用を抑えて建て替えを行うことができます。

付帯工事費用を抑える

付帯工事費用とは建物の取り壊し以外にかかる工事の費用です。

ウッドデッキや庭石、庭木などを撤去する場合に費用がかかります。

事前に自身でこれらを撤去しておくだけでも付帯工事費用を抑えることができる可能性があります。

もちろん撤去が難しい場合もあるため、その場合は他の箇所で費用を抑えるようにしましょう。

不要な家財道具はあらかじめ処分する

費用を抑えて建て替えを行うための方法として不要な家財道具をあらかじめ処分しておくという方法があります。

既存の建物の解体工事を行う際に家財道具などの処分を解体業者に依頼すると費用が高額になってしまいます。

解体業者は瓦礫などの産業廃棄物の処分は行っていますが、基本的に一般廃棄物の処分は行っていません。

不要な家財道具は不用品回収業者に処分を依頼するか、自分で処分できるものは処分しておくことがおすすめです。

建て替え時期を閑散期にする

建て替えを行う時期を閑散期にすることで費用を抑えて工事を行うことができる可能性があります。

建て替え工事や解体工事を行う業者の人手にゆとりがある場合、業者側も工事を受けたいと考えているため、値引きを行ってくれる可能性があります。

この時期に工事を行えば確実に値引きをしてもらえるということはありませんが、交渉を行う機会は増えるでしょう。

複数の業者から相見積もりを取る

複数の業者から見積もりを取得しそれらを比較する相見積もりを行うことで費用を抑えて建て替えを行うことができる可能性が高くなります。

建て替えを行う業者には工事を下請けに依頼する会社などもあります。

ここで発生する中間マージンの有無によって工事にかかる費用が変化します。

この工事費用の違いを明確にするために相見積もりを行うことで希望条件に近い業者を見つけることができます。

また、相見積もりは費用だけでなく提案内容の違いなども明確になるため、希望通りの住まいにするために相見積もりがおすすめの方法です。

こちらから無料で簡単に見積もりが出来ますので、ぜひハピすむのリフォーム費用の無料相見積もりをご利用ください。

2,000万円の住宅ローンを借りる場合

住宅ローンを利用して建て替えを検討している方もいるでしょう。

ここでは2,000万円の住宅ローンを借りる場合について紹介します。

2,000万円の住宅ローンの月々返済額

2,000万円の住宅ローンを35年の借入期間で変動金利が0.525%、固定金利が1.300%である場合の返済額の概算を紹介します。

年収400万円の場合、月々返済額は変動金利では52,138円で固定金利では59,296円です。

月収に対する返済額の比率も理想的な範囲に収まっています。

2,000万円の住宅ローンに必要な年収の目安

2,000万円の住宅ローンに必要な年収の目安は400万円以上です。

住宅ローンの借入額が無理のない範囲かどうかは返済比率によって表すことができます。

住宅ローンの基準となる返済比率は25%に収まっているかどうかが重要です。

返済比率が35%程度でも審査基準を満たすことは可能ですが、手取り年収に換算すると住宅ローンの支払い比率が大きくなってしまいます。

頭金は購入金額の10～20%が一般的

余裕を持って住宅ローンを返済していくためには、頭金を増やして返済額を減らすことが必要です。

頭金を増やすことによって借入金額を少なくすることができます。

借入金額が少ない分月々の返済額も少なくなるため、負担を軽減することが可能です。

頭金の金額は購入代金の10%〜20%に抑えることが一般的で、頭金の有無によっては審査が通りやすくなるため余裕のある方は頭金を用意しましょう。

2000万円の住宅ローンを無理なく完済するコツ

2,000万円の住宅ローンを無理なく完済するコツがあります。

ここでは住宅ローンを無理なく完済するコツを紹介します。

頭金をなるべく増額する

頭金をなるべく増額するという点は上記でも触れましたが借入金額を減らすことになるためその分毎月の返済額も少なく済みます。

これによって月々の生活にも余裕が生まれるため、頭金はなるべく多く用意すると良いでしょう。

金利が低い金融機関を選ぶ

金利の低い金融機関を選ぶことで無理なくローンを完済することができます。

住宅ローンの金利は金融機関によって異なるため、施工会社選びなどと同様に複数の金融機関を比較することが重要です。

ネット銀行などは低金利で住宅ローンが組める場合もあるため、複数の銀行を比較し条件にあう銀行を見つけましょう。

長期ローンで繰り上げ返済する

住宅ローンを無理なく返済するために長期ローンで繰り上げ返済をするという方法があります。

繰り上げ返済とは住宅ローンを返済中にまとまった金額を返済にあてることを意味します。

これによって利息の負担が軽減されるというメリットがあります。毎月の経済負担を軽減することでまとまった金額を用意することができるため、家計の状況に合わせて返済方法を選びましょう。

住宅ローン減税を活用する

住宅ローン減税を活用することによって無理なく返済をすることが可能です。

住宅ローン減税とは10年を超える返済期間の場合に利用が可能になる減税制度です。

所得税や住民税が控除の対象となります。

年末時点で住宅ローン残高の0.7%分が控除されます。

※2022年10月時点での情報です。