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2022年11月28日更新

家の建て替えにかかる期間や費用の目安は?必要な手続きや調査も解説

家を建て替えするには、建て替え工事の流れや工事の期間、費用や必要な手続きを知っておくことが大切です。建て替えにおいて確認すべきポイントや注意点、業者の選び方など家の建て替えを検討している方にとって役立つ内容を詳しく紹介しています。

この記事では家を建て替えする際の流れや期間、必要な手続きなどを解説します。

家を建て替えするには、建て替え工事の流れや工事の期間、費用や必要な手続きを知っておくことが大切です。

他にも家の建て替えにおいて確認すべきポイントや注意点、業者の選び方などを詳しく紹介しています。

家の建て替えを検討している方に役に立つ内容なので、ぜひ最後まで読んでみてください。

家を建て替える際の流れ

実際に家を建て替えるには、どのような流れで進めていくのでしょうか?

ここでは、一般的な全体の流れを以下にまとめました。

  1. 業者選定
  2. 敷地調査とプランニング
  3. 最終見積りを確認して契約
  4. 建築確認申請書の提出とローン審査申し込み
  5. 仮住まい先を探して引越し
  6. 既存建物の解体工事
  7. 「建物滅失登記」手続き
  8. 地盤調査
  9. 新築工事
  10. 工事完了後登記手続き (「建物表題登記」「抵当権設定登記」)

それぞれの詳しい内容は、次項から解説していきます。

また、紹介する流れはあくまで一般的な流れであり、実際は前後したり変わったりする可能性があるので注意しましょう。

解体工事の流れと期間

ここでは解体工事の流れと期間について解説していきます。

解体工事の流れと期間

解体工事には、主に下記のような工程があります。

  • 外構の解体
  • 建物の解体
  • 基礎の撤去
  • 整地

外構の解体とは、重機の搬入や足場や養生などを設置するために、先行して建物周りの塀や樹木などの解体や撤去を行う工事です。

外構の解体は、一般的な約30坪の木造住宅の場合は約1日〜約2日で完了します。

建物の解体は、屋根などの高所から始まり、低所へと順番に撤去していきます。

重機で解体する前に分別を行うために、ガラスやサッシ、瓦などを手作業で運び出さなければなりません。

建物の解体は、一般的な約30坪の木造住宅の場合は約4日〜約10日で完了します。

基礎の撤去は、コンクリートの基礎を掘り起こして解体しなければなりません。

地中から埋設物などが発見された場合は、あわせて撤去します。

基礎の撤去は、一般的な約30坪の木造住宅の場合は、約1日〜約2日で完了します。

整地は、土地をきれいにならしたり、ガラや木材の破片などを清掃してきれいな状態に整えたりする作業です。

整地作業は、一般的な約30坪の木造住宅の場合は、約1日で完了します。

以上が解体工事の主な流れです。建物の構造や面積などによって工事内容や期間は変動するので、あくまで目安としてお考えください。

解体工事が長引く場合の原因

解体工事が想定よりも長引くことがあります。

その原因としては、天候不順が続いたり、建材にアスベストが使用されていたりするケースです。

解体工事は多少の雨なら作業を継続しますが、大雨の場合だと地面が緩くなり、重機が思うように動かせないため、作業ができません。

また、建材に人体に影響があるアスベストが使用されていた場合は、工事前に届出をする必要があるなど、手間や費用が余分にかかってしまいます。

構造別に工事にかかる期間

建物の構造によって工事にかかる期間は異なります。

ここでは、それぞれの構造の特徴や工事にかかる期間の目安について解説していきます。

なお、工事にかかる期間の目安は、建物の面積や間取りによって変動するので注意してください。

在来工法

在来工法は「木造軸組工法」とも呼ばれ、木造の戸建て住宅において主流の工法です。

建物の骨組みを柱や梁、土台などで構成します。

近年ではプレカットと呼ばれる、あらかじめ工場で加工した部材を現場に運ぶことで、工期短縮や品質の均一化が可能となりました。

一般的な住宅の場合、在来工法でかかる期間は約2カ月〜約5カ月です。

2×4工法

2×4工法は、「木造枠組壁工法」とも呼ばれ、在来工法とは異なり壁や床などの面で建物を支える工法です。

一般的な住宅の場合、2×4工法でかかる期間は約2カ月〜約5カ月かかります。

軽量鉄骨造

軽量鉄骨造とは、厚さが6mm以下の鋼材の軽量鉄骨が利用されている住宅です。

工場で部材を作って現地で組み立てて設置する「プレハブ工法」で建てられます。

一般的な住宅の場合、軽量鉄骨造でかかる期間は約4カ月です。

鉄筋コンクリート

鉄筋コンクリートとは、セメントや砂、砂利などを混ぜ合わせて作られるコンクリートと、鉄筋が一体となり建物を支えます。

一般的な住宅の場合、鉄筋コンクリートでかかる期間は約6カ月です。

家の建て替えにかかる各費用の目安

家の建て替えにかかるそれぞれの費用の目安と、支払うタイミングについて解説していきます。

設計費用

建て替え工事では家を新しく新築するため、設計費用がかかります。

一般的な設計費用の目安は、依頼先によっても異なります。

ハウスメーカーや工務店の場合は、建築費用の約2%〜約5%前後が目安です。

設計事務所や設計士に依頼した場合は、建築費用の約10%前後が相場となります。

設計費用の支払うタイミングと金額の割合は、設計事務所などによって異なりますが、一般的には下記の流れで支払います。

  • 設計業務委託契約時:2割
  • 基本設計完了時:2割
  • 実施計画完了時:3割
  • 工事の中間時:1.5割
  • 建物引渡し時:1.5割

他にも、設計契約時、工事契約時、建物引渡し時にそれぞれ3分の1ずつ支払う場合もあります。

支払うタイミングと金額の割合は事前に確認しておくと良いでしょう。

解体工事費用

解体工事費用の1坪あたりの目安は下記のとおりです。

  • 木造:約3万円〜約5万円
  • 鉄骨造:約5万円〜約7万円
  • 鉄筋コンクリート造:約6万円〜約8万円

あくまで目安のため、建物の規模や構造などによって費用は変動します。

解体工事費用は、解体工事が完工した際に支払います。

新築工事費用

新築工事費用の1坪あたりの目安は下記のとおりです。

  • 木造:約50万円〜約60万円
  • 鉄骨造:約70万円〜約95万円
  • 鉄筋コンクリート造:約75万円〜約100万円

新築工事費用は、主に3回のタイミングに分けて支払うことが多く、内容を以下にまとめました。

回数名称支払いのタイミング新築工事費用のうち
支払う金額の割合
1着手金新築工事が着工した際に支払う3分の1
2中間金工事の中間時に支払う3分の1
3最終金建物を引き渡した際に支払う3分の1

タイミングや支払う費用の割合は目安となり、ハウスメーカーによってはより細かいタイミングで支払うケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

引っ越し費用

引っ越し費用は、一般的な相場では約10万円〜約30万円が目安です。

なお、引っ越しは仮住まいへの引っ越しと、新居への引っ越しと2回必要になるので注意しましょう。

仮住まいの家賃

仮住まいの家賃は、解体工事に着工してから新築の建物が引き渡されるまでかかってきます。

賃貸住宅の場合は、家賃の他にも敷金や礼金、仲介手数料などがかかり、6カ月では約120万円〜約130万円かかります。

仮住まい時は、家賃を毎月支払う必要があり、その他は賃貸契約時にかかります。

他にも契約内容によっては、鍵の交換代やハウスクリーニング費用などの支払いを請求される場合があるので、見積もり時に必要な費用を確認しておきましょう。

不動産取得税、印紙税、登録免許税

家の建て替えには主に3つの税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

印紙税は、工事請負契約書など課税対象となる文書の作成時に納税義務が発生する税金です。

収入印紙を課税文書に貼り付ける形で納税します。

印紙税は約1万円〜約6万円かかりますが、軽減税率があれば通常よりも税金が安くなります。

登録免許税とは、家の建て替えにより新たに所有権の保存の登記をしたり、住宅ローンによる抵当権の設定の登記をしたりする場合にかかる税金です。

登録免許税は約2万円〜約30万円かかります。

手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士への報酬も支払う必要があり、登録免許税とは別で約2万円〜約5万円かかります。

不動産取得税とは、新たに不動産を取得した際にかかる税金です。

不動産を取得してから約半年〜約1年後に支払うのが一般的です。

建て替えの場合は条件を満たせば軽減税率が適用される場合があるので、内容を確認しておきましょう。

不動産取得税は0円〜約50万円かかります。

家を建て替える際に必要な手続きについて

家を建て替えする際の必要な手続きについて解説していきます。

それぞれにおける期間や必要な書類は、なるべく事前に確認しておくことがおすすめです。

建築確認

建築確認は、建物や地盤が建築基準法に適合しているかを、指定確認検査機関に確認を受けることを指します。

建築確認申請は建築主が行う必要がありますが、設計事務所や施工業者が代理で手続きを行うことが一般的です。

建築確認の詳細については、以下にまとめました。

必要書類確認申請書
建築計画概要書
委任状
建築工事届
受付表
建物図面
その他
申請のタイミング新築工事着工前
費用約3万円〜約8万円
期間通常約7日

建物滅失登記

建物滅失登記とは、建物を解体した際に登記簿に反映させるために行う手続きです。

建物滅失登記が完了すると、その建物の登記簿は閉鎖されます。

建物滅失登記の詳細は下記にまとめました。

必要書類建物滅失登記の登記申請書
滅失した建物の登記簿謄本や公図など
建物滅失証明書
解体業者の代表事項証明書と会社の印鑑証明書
滅失した建物の周辺地図
委任状
現地写真
その他
申請のタイミング建物を解体してから1カ月以内
費用(司法書士に依頼した場合)約3万円〜約5万円
期間約1週間〜約2週間

建物表題登記

建物表題登記とは、新築住宅を建てた際に建物を新しく登録するために行う登記です。

申請は、建築主に代わって土地家屋調査士が行うことが一般的です。

建物表題登記の詳細は下記にまとめました。

必要書類検査済証
建築確認通知書
施工業者の工事完了引渡証明書
施工業者の印鑑証明書・登記事項証明書
住民票
登記申請書
建物図面・各階平面図
案内地図
委任状
申請のタイミング建物の所有権を取得してから1カ月以内
費用(司法書士に依頼した場合)約8万円〜約12万円
期間約1週間〜約2週間

建物表題登記が完了すれば、建物の所有権を保存する登記を行います。

所有権保存登記は、司法書士に依頼することが一般的です。

抵当権設定登記

抵当権設定登記とは、住宅ローンを金融機関から借りた際に、不動産を担保にして優先的に弁済を受ける抵当権を設定するために行う登記です。

抵当権設定登記の詳細は下記にまとめました。

必要書類抵当権設定契約書
委任状
印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
不動産の登記済証
その他
申請のタイミング抵当権設定契約締結後
費用(司法書士に依頼した場合)約10万円〜約20万円
期間約1週間〜約2週間

抵当権設定登記は、金融機関指定の司法書士に手続きを依頼するケースが大半です。

住宅ローンの返済が滞った場合は、建物と土地を金融機関によって競売にかけられるおそれがあるので、返済は滞りなく行うようにしましょう。

ローン審査

住宅ローン審査は、金融機関が住宅ローンの借り入れを希望する人の返済能力などを審査することです。

住宅ローンは一般的に「事前審査」と「本審査」と2回に分けて審査されます。

ローン審査の詳細は下記にまとめました。

事前審査の場合本審査の場合
必要書類本人確認書類
健康保険証
前年分の源泉徴収票など収入確認用書類
その他
本人確認書類
住民票
印鑑証明書
前年分の源泉徴収票など収入確認用書類
建物請負契約書など
その他
申請のタイミング初回審査依頼時建物請負契約書締結後
費用不要
期間約1週間約1週間〜約2週間

審査の内容によっては資料の追加提出を求められる場合もあるので注意しましょう。

手続きが長引く場合の原因

ここでは、建て替えに必要な手続きが長引く主な原因について3つ解説していきます。

書類に不備がある

申請書類などに不備があると、書類を再度準備した上で再申請しなければなりません。

必要書類が揃わなければ手続きできないため、書類の不備がないよう入念に確認して手続きを進めるようにしましょう。

追加書類が必要になる

申請書類以外に追加で書類が必要になるケースがあります。

追加書類を求められた場合は、手続きが完了するまでの日数が長くなってしまいます。

もし追加書類を求められたら、なるべく早く準備しましょう。

申し込みが集中している

時期やタイミングなどで申し込みが集中していた場合、承認や認可される時間が長くなり、手続きが長引くことにつながります。

家の建て替えに必要な調査について

家の建て替えに必要な調査について、調査の内容や期間の目安について解説していきます。

敷地調査

敷地調査とは、家の建て替えを検討している土地を調査することで、下記の内容を主に調査します。

  • 敷地の形状や面積
  • 前面道路との関係
  • 電柱や電線の位置関係
  • 水道やガス管、電気の配線などの引き込み
  • 周辺の建物状況や隣地の建物の窓の位置など

現地に訪れて調査したり、市役所や水道局などで図面を取得し、調査します。

敷地調査は約1日〜約2日で行います。

地盤調査

地盤調査とは、地盤が安全に建物を建てられる地耐力を持っているかを測定する調査です。

地盤調査の判定次第では、地盤改良工事が必要になります。

地盤調査は約半日で完了します。

費用を支払うタイミング

家の建て替えの費用を支払うタイミングは、それぞれ事前に確認するようにしましょう。

施工業者によっては、工事費用の支払いを契約時に1割、着工時に2割、工事中に4割、引渡し時に3割などの支払い方を要求される場合があります。

家を建て替えるタイミング

ここでは、家の建て替えを考えるタイミングとしてよくあるケースを2つ紹介していきます。

建物の老朽化

建物が老朽化している場合は、家の建て替えを検討するタイミングです。

一般的な建物の耐用年数は以下のとおりです。

  • 木造:約30年
  • 鉄骨造:約30年〜約50年
  • 鉄筋コンクリート:約40年〜約90年

建物の構造部分に劣化や腐食が進行していたり、雨漏りが発生していたりする場合は、建て替えを考えましょう。

耐用年数が近づいていたり、耐用年数以上経っている場合も、家を建て替えるタイミングと言えます。

大幅に間取りや設備を変更したい

大幅に間取りや設備を変更したい場合は、家の建て替えを考えましょう。

建て替えをすることで、間取りや設備を一新できます。

ライフスタイルの変化などによって、現状の間取りでは使い勝手が悪かったり、設備が古くなっていたりするようであれば、家の建て替えがおすすめです。

家の建て替え費用を安く抑える方法

家の建て替え費用を安く抑える方法を2つ紹介していきます。

税金の特例や控除を受ける

税金の特例や控除を受けることで、家の建て替え費用を安く抑えることができます。

建て替えで使える代表的なものは、贈与税の非課税や固定資産税の軽減などがあります。

贈与税の非課税とは、自分の父母や祖父母から住宅の新築のために贈与された資金が、一定額までは非課税となる制度です。

令和5年12月31日までは、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の一般の住宅の場合は500万円まで住宅用家屋の新築資金の贈与が非課税となります。

固定資産税の軽減とは、要件を満たせば、住宅として使われる土地の固定資産税を軽減する措置です。

令和6年12月31日までに新築住宅を取得した場合は、新築住宅にかかる固定資産税を3年間2分の1に減額できます。

このような税金の特例や控除を有効に活用すれば、費用を抑えることができるでしょう。

詳しくは施工業者や税理士に早期に確認しておくことがおすすめです。

相見積もりをとる

解体工事や引っ越しなど依頼する業者を選ぶ際は、金額や内容を比較するために、複数の業者に依頼して相見積もりを取るようにしましょう。

1社だけでは見積もりの金額が適正かどうか判断することが難しく、業者によって提示の金額も異なるので、複数の業者の金額や内容をしっかり比較検討することが大切です。

1社1社見積もりを依頼するのは手間と時間がかかり面倒だという方は、建て替え一括見積もりサイトの「ハピすむ」を活用しましょう。

ハピすむは、一度の依頼で最大3社から建て替えの見積もりを無料で取得することができます。

ハピすむには、厳正な加盟審査を通過した全国1,000社以上の優良な建築会社が加盟しているので、納得のいくまで建築会社を比較検討できます。

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解体工事は自分で依頼する方がお得?

家を建て替える場合、解体工事の業者は家を建て替える施工業者が手配することが一般的です。

しかし、解体工事を自分で依頼する方法もあり、その場合のメリットとデメリットを紹介していきます。

メリット:費用を安く抑えることができる

解体工事を自分で依頼することで費用を安く抑えることができます。

施工業者が手配すると中間マージンが発生してしまいますが、直接依頼することで中間マージンを削減できます。

デメリット:工事の仕上がりに不安が残る

素人が発注することになるため、解体工事の仕上がりが不十分になる可能性があります。

手間やリスクがあるため、不安な場合はプロによる正確な発注が安全であるため、施工業者に手配してもらうようにしましょう。

外構工事は別業者に依頼する方がお得?

外構工事は、ハウスメーカーや工務店などの施工業者が行ったり、協力業者が施工することが一般的です。

しかし、ここでは外構工事を別業者に依頼するメリットやデメリットを紹介していきます。

メリット:専門業者ならではのこだわった外観にできる

外構工事を別業者に依頼することで、専門業者ならではのこだわった外観にできます。

外構工事に対しての知識や技術が豊富でないと、積極的に提案やアイデアが出てきません。

外構工事にこだわりを持ちたい方にはおすすめです。

デメリット:工事期間が長くなる

建物の施工業者とは別の専門業者に依頼するため時間がかかってしまい、工事期間が長くなるおそれがあります。

タイミングが合わない場合は、入居後に外構工事が着工するケースもあるので注意しましょう。

家の建て替え前に確認するべきポイント

ここでは、家の建て替えをする前に確認するべきポイントを2つ紹介していきます。

「再建築不可物件」「既存不適格建築物」ではないか確認する

家の建て替えをする土地や建物が、「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」に該当していないか確認しておきましょう。

それぞれについて詳しく説明していきます。

再建築不可物件とは、今建っている家を解体して更地にしてしまうと、その土地に新たに建物を建てることができない土地のことを指します。

既存不適格建築物は、事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされる建築物のことです。

建て替えの際は、違反していた内容を是正する必要があります。

ライフラインの変更に関する手続きを確認する

家の建て替えをするにあたって、水道や電気、電話線などのライフラインの変更に必要な手続きを確認しておきましょう。

建て替えの場合は、基本的に電気は工事着工前に停止手続きをしておきます。

水道は建て替えの工事で使うため、開栓のままにしておくことが一般的です。

建て替えとリフォームのメリットとデメリットを比較

建て替えとリフォームそれぞれのメリットとデメリットを比較していきます。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームのメリットは以下のとおりです。

  • 工期が短い
  • 費用が大きくかからない
  • 各種税金や登記費用を削減できる

建て替えと比べても費用がかからず、手軽に行えることが大きなメリットになります。

一方、リフォームのデメリットは以下のとおりです。

  • 一部しか改修できない
  • 家の構造は修繕されない
  • 住宅ローンが組みにくい

リフォームは今後長く住む予定がなく、コストをなるべく抑えたい方におすすめです。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリットは以下のとおりです。

  • 自由に設計できる
  • 住み心地が良くなる
  • 住宅ローンが組みやすい

建物を新しくするため、間取りの自由度や住み心地の良さは、リフォームよりも圧倒的に向上します。

一方、建て替えのデメリットは以下のとおりです。

  • 工期が長い
  • 費用がかかる
  • 仮住まいや引越しが必要

建て替えは、間取りを大きく変更したかったり、長く住み続ける予定があったりする方におすすめです。

家の建て替え期間中の仮住まいについて

ここでは、家の建て替え期間中の仮住まいについてのポイントや注意点を解説していきます。

約半年~1年住むことを前提に検討する

約半年〜約1年住むことを前提に検討しましょう。

解体から新居に引越しするまでにかかる期間は約5カ月〜約8カ月です。

工事は天候不順などにより順延する可能性もあり、余裕を持ったスケジュール管理が必要になります。

そのため、仮住まいに住む期間も約半年〜約1年を想定しておきましょう。

余裕をもって物件探しをする

建て替えが決まったら、できるだけ早く物件探しを始めましょう。

条件が増えれば増えるほど物件探しは難航してしまいます。

条件においても優先順位をつけるなどして選ぶようにしましょう。

ここで時間をかけ過ぎてしまうと、その分新居の引渡しも遅くなってしまいます。

仮住まいの選択肢

仮住まいの選択肢としては、下記があります。

  • 賃貸マンション・アパート
  • マンスリーマンション
  • ホテルや民泊など短期賃貸物件

マンスリーマンションとは、1カ月単位の短期の入居から利用できるマンションのことで、家具や家電が付いているマンションが一般的です。

賃貸マンションやアパートと比べると、敷金や礼金がかからないメリットがあります。

短期賃貸物件とは、ホテルやシェアハウス、民泊など短期で賃貸できる物件のことです。

契約の手続きが手軽であり、プランを活用することで賃貸マンションなどよりも初期費用がかからず安く利用できるケースもあります。

仮住まいの探し方

仮住まいの物件は、一般的な賃貸に比べても物件数が少なく、探すのに苦労する可能性があります。

仮住まいはインターネットで検索したり、地域の不動産業者や仮住まい専門の不動産業者に聞いたりなどして探してみると良いでしょう。

トランクルームも利用する

トランクルームなどを利用すれば、仮住まいに家具や家電などの荷物を移動させる必要はありません。

トランクルームは自宅の収納の延長として利用ができる収納サービスです。

荷物の量に応じて有効に活用しましょう。

仮住まいの費用は住宅ローンが利用できない

仮住まいの家賃や引っ越し費用は、住宅ローンに充てることはできません。

これらの費用は自己資金で支払う必要があるので、それを念頭に置いて仮住まいを検討しましょう。

家の建て替えを依頼する業者の選び方

家の建て替えを依頼する業者の選び方は、複数の業者に相見積もりを取って比較検討することがおすすめです。

施工業者によって建て替えの金額やアフターサービス、工期などが異なります。

1社だけでは業者の特徴を判断するのが難しいため、複数の業者から見積もりを取得し、自分に合った施工業者を見つけるようにしましょう。

建て替え一括見積もりサイト「ハピすむ」の活用もおすすめです。

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建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】久田麻里子

2級建築士、インテリアコーディネーター、住環境福祉コーディネーター。ハウスメーカー、リフォーム会社での建築業を幅広く経験。主婦・母親目線で様々なリフォームアドバイスを行う。主な担当は水回り設備リフォーム、内装コーディネート、戸建てリフォームなど。

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