市街化調整区域で建て替えや増築が可能かどうかを解説

市街化調整区域の特徴とは？

都市計画法という法律に基づいて、市街化調整区域と市街化区域という2つの地域が定められていることはご存じでしょうか。

市街化調整区域とは、大まかに言い換えるなら都市化を抑制するべき地域のことで、原則、土地開発や施設の整備が行われず、住宅の新築も基本的には難しい地域です。

土地の価格が安く、静かな環境で暮らすことができるというメリットもありますが、生活インフラが十分に整備されていないケースもあり、生活する上では不便さを感じることもあります。

もう1つの市街化区域は、市街化調整区域と異なり、基本的には自由に住宅を建てることができる地域です。

電気や水道設備などの生活インフラについてもしっかり整備されていることから、生活しやすく、需要のある地域といえます。

市街化調整区域で建て替えや増築は可能？

市街化調整区域に建物を建てる場合はもちろんのこと、中古住宅を購入して増改築・リフォームをする場合にも、基本的には自治体による開発許可を受ける必要があります。

建て替えの場合においては、容積率や建ぺい率の制限の他に、既存の建物と比較して一定規模までの範囲でしか建て替えができないケースもあるため注意が必要です。

自治体によっては、条例で市街化調整区域であっても開発を認めている地域もあります。

市街化調整区域に指定されている地域でも、許可さえ得られれば住宅を建てることも可能で、建て替えも行うことができます。

条件などについては、自治体や地域により差が大きいので、気になる場合はお住まいの自治体に問い合わせて確認してみるのも良いでしょう。

市街化調整区域で家を建てる方法とは？

ここでは市街化調整区域で家を建てる方法について4つパターンを解説していきます。

開発許可不要の建物を建てる

市街化調整区域で建物を建てる場合や増改築をする場合には、基本的に開発許可が必要ですが、開発許可が不要な建物もあります。

具体的には、農林水産業用途のための建築物や公益性のある建築物などが開発許可が不要な建物に該当します。

農業や漁業、林業を営んでいる人の居住用建築物も、この開発許可が不要の建物に当たるため、農家の方や漁師の方であれば、住宅であっても市街化調整区域に建てることができるのです。

宅地利用が認められた土地で一定の建物を建てる

市街化調整区域であっても宅地利用が認められている土地の場合には、都市計画法第34条に該当する建物のみ建築することが可能となっています。

都市計画法第34条については後述で解説するためここでは詳細を割愛しますが、該当する建物は住宅兼用店舗、分家住宅、既存住宅の建て替えです。

住宅兼用店舗は、文字通り店舗と住宅が一体となっている建物のことです。

日常生活に必要な物品の販売や加工、修理、その他の業務を担っている店舗であり、居住する方が自分で経営していることが建築する上で必要な条件となっています。

分家住宅は、農業や林業を営んでいる本家から分家した人が建てる住宅のことを指しており、条件に該当すれば市街化調整区域内であっても建設することが可能です。

また、現在住宅が建っている土地に用途や規模が同じ程度の建物に建て替えることができます。

用途や規模が大幅に変わる場合には認められないケースもあり、あくまで同程度というのが条件になっているので注意が必要です。

これら全てに共通する内容として、すでに宅地利用が認められている場合には開発許可の必要はありませんが、それ以外の場合には開発許可が必要になりますので覚えておきましょう。

ディベロッパーが開発許可を取得した土地の上に建てる

市街化調整区域であっても、ディベロッパーが大規模開発を行っている場合にはすでに開発許可が取得されているため、後から購入した一般の個人でも家を建てることができます。

建築可能な建物には一定の条件がありますが、その条件を満たす建物であれば自由に建てることができるため、一般の個人が市街化調整区域で住宅を建てる場合には最も希望通りの住宅を建てやすいといえます。

また、ディベロッパーが大規模開発して住宅地にしている場合は市街化区域とさほど変わりないケースが多いため、比較的暮らしやすいでしょう。

立地基準を満たした土地の上に建てる

都市計画法第34条第11号、第12号、第13号及び第14号には、環境の保全上支障がないものや市街化促進の恐れがないことなどさまざまな条件が定められています。

都市計画法についての詳細は後述にて解説しますのでここでは割愛しますが、これらに定められている立地基準を満たす土地であれば、家を建てられる可能性があります。

市街化調整区域で建物を建てるために必要な開発許可

市街化調整区域で家を建てる方法について紹介しましたが、ここでは市街化調整区域で建物を建てる際に必要な開発許可について解説していきます。

都市計画法第34条の開発許可の基準について

市街化調整区域における開発許可の基準は都市計画法第34条によって定められています。

ここでは都市計画法第34条の中でも住宅に関する開発許可の基準について定めている4つの項目について内容を解説していきます。

都市計画法第34条第11号の内容

まずは市街化区域に隣接もしくは近接している場合で、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められている地域、かつ、50以上の建築物が連担している地域である必要があります。

このような地域に限り、条例で指定する区域内の開発行為で予定建築物の用途が環境の保全において支障をきたさない場合には開発許可が下りることになります。

具体的に建てられる建物の例としては、建築基準法を満たしている住宅や共同住宅などが挙げられ、150平方メートル以内であれば比較的多くの種類の建物が建築可能です。

都市計画法第34条第12号の内容

第12号は、周辺の市街化促進の恐れがなく、その上、市街化区域内において、困難あるいは著しく不適当な開発行為として、都道府県の条例で予定建築物の用途や区域などを限定して定めた建物について開発許可が下りるという内容です。

具体的には、分家住宅や小規模店舗などが該当する項目となります。

都市計画法第34条第13号の内容

第13号は、自己の居住や業務用としての建物や、第一種特定工作物を建設する目的で既存の土地を所持している場合、既存の権利に基づいて開発を行う場合には、原則、開発許可が下りるということを定めています。

具体的には、元々住宅のある場所に再度住宅を建て替える場合や、コンクリートプラントなどを建設する予定の土地にこのような施設を建設する場合などが該当します。

都市計画法第34条第14号の内容

第14号は、前号全てに該当していない場合に、市街化を促進する恐れがなく、その上、市街化区域内で行うことが難しい開発行為として開発審査会が承認したものについても開発許可が認められます。

過去にあった事例として、神社仏閣、納骨堂やレクリエーション施設、社会福祉施設などが挙げられ、第14号に該当するのはこのような建築物の場合となります。

許可申請の方法について

開発許可をもらうには、自治体に申請して個別に審査を受ける必要があります。

開発許可申請の流れについては後述で改めて解説しますが、まずはさまざまな書類を準備し、自治体に事前相談を行う必要があります。

事前協議終了後は、許可申請の受付、必要な手数料の納入、自治体の長からの許可書交付を経て、開発許可申請が完了となります。

市街化調整区域で建築物を建てる場合の手続きの流れ

市街化調整区域で建築物を建てる場合に必要な手続きの流れについて、4つの項目に分けて具体的に解説していきます。

自治体へ事前相談及び事前協議

市街化調整区域に建築物を建てたいと思ったら、まずは自治体に相談する必要があります。

自治体への事前相談は、土地をどのように活用したいのかが決まっていない状況にあっても対応してもらえるため、気軽に相談してみるとよいでしょう。

相談の際には、住宅地図などの位置図や住民票謄本、現況写真などさまざまな書類を準備する必要があります。

また、相談を経て計画が具体的になってきたら、市街化調整区域で実現可能かどうか、許可手続きが必要かどうかなどについて、自治体と事前協議を行うことになります。

この際にはさまざまな書類が必要になりますが、専門性も高いため、自治体の担当部署や不動産業者に、どのような書類が必要なのか確認することをおすすめします。

自治体からの判定結果の回答

書類などの提出を行い事前協議を経た上で、開発許可を取得できる可能性があるかどうかの回答があります。

前述でも解説していますが、農林漁業者の住宅や住宅兼店舗のような許可不要の場合と、許可が必要になる場合があります。

許可が必要な場合には、引き続き開発許可申請や建築許可申請を行います。

開発許可申請

開発許可申請は、建築に先立って土地を掘削して整備する場合や、許可が必要とされた場合などに必要になります。

事前相談後は、位置図、公図、住民票謄本、登記簿謄本、現況写真、土地利用計画図、給排水管台帳図、公共下水道台帳図、建築確認申請概要書、免許、資格などさまざまな書類が必要になります。

必要となる書類については、建築物の用途や土地の状況によっても変わる可能性があるため、自治体の担当部署や不動産業者に確認してみるようにしましょう。

また、書類を全て提出した後で、自治体の開発に関係する部署が集まり開発許可のための事前協議が行われます。

協議終了後は開発許可の受付や手数料の納付をして開発許可書の交付を受けます。

建築許可申請

開発許可を受けて開発行為が完了した後で、建築する建物についての建築許可申請を行う必要があります。

建築許可は、建築物を新築する場合や、既存建築物の建て替えや増改築をする場合、第一種特定工作物を新設する場合などに必要となります。

ただし、開発許可と同様に、建築許可に関しても不要な場合があります。

建築許可は、建築計画に関して自治体に事前相談を行い、敷地内権利者との同意や建築基準法などの法令に反していないかなどを確認することで、申請に移ることができます。

許可申請に関しては、申請書、位置図、建築物概要書、公図、土地登記次項証明書や申請性の理由などさまざまな書類を準備する必要があります。

必要書類が多いので、自治体の担当部署と相談しながら準備を進めましょう。

書類を提出し審査を経た上で問題がなければ、手数料の納付を行い、受理後に許可が下りることになります。

開発許可よりは比較的簡単に申請を進められますが、計画の内容によっては開発許可や建築許可の前に開発審査会が開かれる場合もあることを覚えておきましょう。

市街化調整区域で建物を建てる場合の注意点

市街化調整区域で建物を建てる場合の注意点について具体的に2点解説していきます。

既存宅地制度は廃止

市街化調整区域内では、原則としては住宅を建てられないと解説しましたが、以前は例外的に一定の条件を満たしていれば開発許可が不要で、開発行為や建築行為が可能なケースがありました。

それが既存宅地制度です。

これは都市計画法施行前に宅地であり、50以上の建物が連担している場合には各許可を得ずに開発や建築が行えるという制度でしたが、2001年に廃止されています。

そのため、既存宅地だから建築ができるという文言を市街化調整区域内で謳っている場合であっても、難しい可能性があることを認識しておきましょう。

ただし、既存宅地制度が廃止されたことで、住宅の改築や増築ができなくなってしまう世帯が一定数いるため、都道府県単位で特例措置が設けられている場合があります。

気になる場合は事前に確認してみることをおすすめします。

一旦更地にすると再建築が難しくなる

前述でも解説していますが、市街化調整区域であっても既存宅地での建て替えは条件次第で可能です。

しかし、一旦更地にしてしまうと再建築が難しいという点に注意が必要です。

基本的に、建て替えの場合には床面積の制限があり、既存宅地制度が廃止されているため、更地にしてしまうと条件を満たすことが難しくなります。

また、11号区域や12号区域においても自然災害などの兼ね合いから昨今見直されてきており、建築自体が不可能な地域になっている場合があります。

そのため、現在は宅地であっても、更地にしてしまうと再建築するのが難しくなるのです。

市街化調整区域で家を建て替える場合のメリットとは？

市街化調整区域で家を建て替える場合、どのようなメリットを得られるのでしょうか。ここでは具体的に3つのメリットについて解説していきます。

広い敷地を確保しやすい

市街化調整区域は市街地から離れた場所に位置していることから、土地の価格が安い傾向にあります。

そのため、市街地と比較すると、同じ費用でも広い土地が得られやすいのです。

さまざまな制約があるとはいえ、広い敷地を確保できれば、建築する建物のデザインやレイアウトなどを比較的自由に決めることができるほか、駐車場の確保や庭づくりなどが容易に実現できるなど、大きなメリットがあります。

そのため、広い敷地を確保しやすいというのは魅力的なポイントの1つといえるでしょう。

固定資産税などの税金が安い

前述でも少し触れましたが、市街化調整区域は土地の価格が安い傾向にあります。

そのため、土地の評価額が低く、固定資産税を抑制することができるのです。

また、市街化調整区域では、市街化区域で納税する必要のある都市計画税がありません。

固定資産税を抑制でき、都市計画税を納める必要がないことから、納税しなければならない税金が安く済み、家計の負担を減らすことができる点は大きなメリットです。

静かな環境で過ごせる

そもそも市街化調整区域は都市化を抑制するための地域であることから、大規模な商業施設やビルが建設されることがなく、隣家との間隔も市街化区域と比較すると広くなっています。

また、道路などの生活インフラが整っていないケースも多い市街化調整区域は、車通りなども少ない傾向にあります。

そのため、騒音で悩まされる可能性が低く、静かな環境で暮らすことができるのです。

市街化調整区域で家を建て替える場合のデメリットとは？

市街化調整区域で家を建て替える場合のメリットを紹介しましたが、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

市街化調整区域で家を建て替える場合のデメリットを3点紹介します。

改築や建て替えに許可が必要

ここまで市街化調整区域では開発許可の制限が非常に厳しい点について解説してきました。

市街化調整区域では、仮に現在の土地が宅地であったとしても、条件によっては建て替えや改築を行うことができない場合があります。

また、改築や建て替えを行うためには許可が必要で、市街化区域と比較するとどうしても手間がかかってしまいます。

気軽に改築や建て替えの計画が組めないというのは大きなデメリットといえるでしょう。

インフラ整備が不十分な土地もある

市街化調整区域は都市化を抑制するための地域であることから、下水道や都市ガスなどの生活に必要なインフラ整備が整っていない可能性があります。

下水道の代わりに合併浄化槽を使用したり、都市ガスの代わりにプロパンガスを使用するなどの代用策はありますが、いずれにしてもこのようなインフラ整備は自費になってしまいます。

土地代の安い市街化調整区域ですが、インフラ整備に必要な費用は市街化区域よりも大きくなる可能性があることを認識しておきましょう。

土地の市場価格が安い

これはメリットにもデメリットにもなる項目ですが、市街化調整区域は土地の評価額が低いことから、土地の市場価格が安くなっています。

土地を購入して住宅を建てる場合には大きなメリットですが、その反面土地を所有していて売却する場合には大きなデメリットといえます。

そもそも開発許可の制限があることや土地の評価額が低いことから、住宅ローンの融資が下りにくいなどの事情があり、土地の売却そのものが難しいのです。

市街化調整区域内で建て替えをする際の注意点

市街化調整区域にある中古物件を購入し建て替えやリノベーションを行う場合は、都市計画法第34に基づく許可を受ける必要があります。

市街化調整区域に指定される前からある建築物の場合、現在の条件を満たせば基本的に建て替えをすることが可能です。

詳細な条件については各自治体によって異なる点もあるため確認が必要ですが、建て替え後も同じ用途であること、敷地の拡大を行わないこと、または従来の延べ床面積の1.5倍以内であることなどが条件の一般的なものとしてあります。

建て替えの条件を満たしていたとしても、一度土地を更地にしてしまうと再建築が難しくなるということもあるため、注意が必要です。

また、市街化調整区域の土地購入の際には、土地の地目を必ず確認しておきましょう。

特に地目が農地の場合、自治体によっては農業従事者にしか土地の売り渡しができないという制限があり、開発許可に加えて農地転用の許可などが必要になってきます。

土地購入時の地目確認はしっかりと行いましょう。

建て替えの際に住宅ローンは利用できる?

市街化調整区域の住宅を建て替えする際に住宅ローンを利用することはできるのでしょうか？

住宅ローン審査は通りにくい

市街化調整区域は住居の建築が前提とされていないため、金融機関によっては原則として融資の対象外としていることがあります。

金融機関は、住宅ローンとしてお金を貸し出す際に、担保として不動産に抵当権というものを設定します。

抵当権は、仮に住宅ローンの返済が滞ってしまったり、返済ができなくなってしまった際に不動産を差し押さえるための権利です。

市街化調整区域は土地の評価が低いことから、住宅ローンの担保としての価値を満たせないことが多いでしょう。

担保としての価値が低いと、万が一住宅ローンを回収できなくなった際に不動産を差し押さえたとしても、住宅ローン分の代価にならない可能性が高いため、積極的に融資してくれません。

そのため、対象としている場合であっても審査が通りにくいケースがほとんどです。

審査が通るケースもある

市街化調整区域で住宅ローンの審査が通る可能性のあるケースは、誰でも家を建てることができる土地として許可が得られた場合です。

申請者だけでなく、第三者が再建築できるという条件が整えられていれば、担保としての価値が認められやすくなります。

一方で、住宅建築の許可が得られても、申請者のみ、一定の親族のみ、農林水産業の従事者のみ、など限定付きの許可の場合には、審査が厳しくなるでしょう。

市街化調整区域で建て替えを行う利点

前述の通り、市街化調整区域の大きなメリットは、固定資産税を抑えることができ、都市計画税がないため税制面での負担が軽いという点です。

建て替えを行い、税制面での負担を軽くしながら、住み続けることができるというのは市街化調整区域の利点です。

市街化調整区域であれば、市街化区域と比べて広々とした土地を安く購入することができます。

そのため、建て替えにおいて広さなどの制限が設けられていても、そんなに困ることはないでしょう。

市街化調整区域の土地購入に向いている人は？

市街化調整区域のメリット・デメリットや注意点などについてご紹介してきましたが、市街化調整区域の土地購入にどのような人が向いているのかについてご紹介していきます。

広い敷地に家を建てたい人

市街化調整区域は、市街化区域と比較して格段に土地の価格が安いです。

そのため、土地の購入費用を抑えることができ、予算が少ない人でも広々とした土地を購入することができます。

とにかく広々とした敷地に家を建てたいといった人に市街化調整区域の土地は向いているでしょう。

価格重視の人

先の広い敷地に家を建てたい人のところでも触れたように、市街化調整区域は土地の価格が安いです。

市街化区域で坪単価が25万円だったとしても、市街化調整区域であれば坪単価が10万円以下ということも少なくありません。

土地の購入費用を抑えることができるため、その分建物に力を入れたり、大きなガレージやバルコニーを設置したりと理想のマイホームづくりのための費用に回すこともできます。

とにかく安い価格で土地を購入したいと考えている人に市街化調整区域は向いていると言えるでしょう。

静かな環境を好む人

市街化調整区域は、ビルなどがないため静かな環境を手に入れやすいエリアでもあります。

市街化区域に比べると大きな道路も少なく、人や車の往来もあまりなく、騒音などで悩むこともないでしょう。

都会の喧騒から離れて静かな環境でゆったりと過ごしたいといった人にこそ、市街化調整区域はおすすめです。

購入後の維持費を抑制したい人

土地を購入した際には税金などの維持費も必要になってきます。

税金などの維持費は毎年継続して支払う必要があるため、経済的な負担になります。

市街化調整区域であれば、土地の評価額が低いため固定資産税も安く抑えることができ、都市計画税に関しては払う必要がありません。

土地の購入費用だけでなく、購入後の維持費も抑えていきたい人にとって市街化調整区域はおすすめです。

自然に囲まれた環境で子育てしたい人

市街化調整区域は、都市部から離れていて比較的自然豊かな土地が多いです。

便利な都会暮らしに満足していても、子供を育てる環境は自然に囲まれているところがいいと希望される方も多いようです。

自然が身近にあり静かな広々とした環境で子供と一緒に暮らしていきたいとお考えの方は、市街化調整区域で土地を探してみるといいでしょう。

その地域が市街化調整区域かどうかを調べたい時には、市町村の都市計画課に問い合わせる方法や「市町村名＋市街化調整区域」とインターネットで検索することで調べることができます。

正確な住所がわかる場合には、市町村の都市計画課などで問い合わせるといいでしょう。