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2022年11月30日更新

防火地域に耐火建築物を建てるなら建ぺい率はどれくらい緩和されるのか

防火地域に耐火建築物を建てる場合に建ぺい率がどれほど緩和されるかご存じでしょうか。本記事では、家を建てる際に知っておきたい建ぺい率について紹介しています。防火地域で家の建て替えなどを検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

「建ぺい率とは何か知りたい」

「防火地域内で家を建て替える際の注意点は?」

家の建て替えを検討中で上記のような疑問をお持ちの方もいるでしょう。

本記事では建ぺい率の基礎知識から、防火地域内で建て替えを行う際の注意点など幅広く紹介しています。

この記事を読むことで、建ぺい率における緩和について把握することができるため、建築物の建てられる面積を広くできるかどうか判断する手段の一つにすることができるでしょう。

建ぺい率について疑問がある方や防火地域内で家の建て替えを検討している方はぜひチェックしてみてください。

建ぺい率とは

住宅を建てる際に使用される建ぺい率という言葉の意味はご存じでしょうか。

ここでは建ぺい率の意味や求め方に加えて類似している容積率などについて紹介します。

建ぺい率とは

建ぺい率とは敷地の面積に対して建築を行う面積の割合を意味し、建築面積÷敷地面積×100で求められます。

建ぺい率はその土地の大きさに対してどれほどの規模の建物を建築できるかを表します。

建ぺい率は日当たりの確保や、災害時の安全性の確保を目的として地域で制限されています。

建ぺい率を守らずに建築してしまうと、違反建築物になります。

建ぺい率は建築基準法の集団規定に該当しており、都市計画区域や準都市計画区域内に限り適応されます。

農林水産が盛んなエリアでは、建ぺい率の指定がないため建築の柔軟性は高いといえるでしょう。

建築面積とは

建築面積とは屋根や壁などがある構造物の面積に対して使用され、建ぺい率×土地面積で求められます。

建物を上から見たときの面積であるため、一般的に建物の1階部分の面積が建築面積に該当します。

しかし例外として2階の面積が1階よりも広い場合は、2階部分の面積が建築面積となります。

建築面積は㎡で表されます。

坪に換算をして建築面積を建坪で表現するケースもありますが、建築基準法には坪という表記は定義されていません。

建築面積は壁や柱によって囲まれている部分が該当するため、バルコニーなど突き出している部分は1m以下であれば含まれません。

しかし1m以上である場合は先から1m後退した部分まで建築面積に含まれます。

容積率とは

容積率とは敷地面積に対しての延べ面積割合を表します。

延べ床面積とは各階の面積を合計したものです。

容積率は、延べ面積÷敷地面積で求められます。

容積率はその地域の人口過密化を防ぐために定められています。

容積率を制限することによって防火対策や通風、日当たりの確保、景観の保全などが行われます。

容積率がなければ制限がなくなり大きな建物を作ることができます。

しかし、その分そこに居住できる人数が増えることにより生活インフラの処理上限を超えてしまい、交通や電力消費量、下水処理などが追いつかなくなります。

容積率はそこに住む人口をコントロールして快適な生活を維持するために必要な制限なのです。

建ぺい率は家を建て替える際にどう影響する?

実際に建ぺい率が家を建て替える際にどのような影響を及ぼすのか疑問に思っている方もいるでしょう。

ここでは建ぺい率が家の建て替えに与える影響について紹介します。

以前より家が狭くなる可能性がある

建ぺい率が建て替えに与える影響により、以前よりも家が狭くなる可能性があります。

建築基準法や自治体の条例は定期的に改正されており、既存の家を建てた年代とは建ぺい率が変更されている場合があります。

上記のように建ぺい率の改正後には、新たな建ぺい率を元に建築面積を決定しなければならないため、既存の家よりも狭くなってしまう可能性があります。

容積率に余裕がある場合は、階数を増やすことで延べ床面積を増やすことができます。

また、スケルトンリフォームであれば建物の基礎部分を残して以前の建ぺい率で計算することも可能です。

理想の家づくりが難しい可能性がある

建て替えの際には、日影規制や高さ制限などがあります。

これらの制限によって理想の家造りができないケースがあります。

これらの規制は、住居で快適な生活を送るために定められており、住居や建物が密集している地域ではこの規制のおかげで日当たりや通風などを確保することができます。

日影規制などは周囲の敷地の日照時間を確保するために建築物の高さを制限します。

日照時間が短い冬至の日を起点に敷地境界線から5m〜10mの範囲は5時間、10m以上の場合は3時間以内であれば日影になってもよいという内容です。

建ぺい率の緩和の条件とは?

建ぺい率には制限が設けられていますが、緩和条件も存在しています。

ここでは建ぺい率の緩和条件を紹介します。

用途地域別の緩和

用途地域の種類緩和率
特定行政庁指定の角地の場合10%
防火地域内で耐火建築物の場合10%
上記両方に当てはまる場合20%

建物の建設予定地が、特定行政庁の設定した条件を満たす角地である場合に指定された建ぺい率を10%緩和することができます。

耐火・準耐火建築物に対する緩和は、建築予定地が防火地域内でかつ建物が耐火建築物である場合に指定された建ぺい率を10%緩和することが可能です。

上記条件を2つとも満たしている状態は、建設予定地が防火地域内かつ特定行政庁指定の角地で建設する建物が耐火建築物である場合です。

この場合には指定された建ぺい率を20%緩和することができます。

耐火、準耐火建築物に対する緩和

耐火、準耐火建築物に対する緩和とは、建物の建築予定地が防火地域に指定されており、建築する建物が耐火建築物である場合に指定された建ぺい率を10%緩和できるというものです。

建物の密集している地域では住宅の防火性能の高さが重要であるためです。

また、準防火地域にて準耐火建築物を建築する場合にも指定された建ぺい率の緩和を受けることができます。

耐火建築物とは、建築基準法によって定められた建物の主要構造部の柱や梁、床、屋根、壁などに耐火性能が高い材質が使用された建物を指します。

耐火建築物は最大3時間は火災による倒壊を防ぐことができます。

準耐火建築物とは、耐火建築物と同様に建築基準法によって定められた建物主要構造部の耐火性能が高い建物です。

準耐火建築物は火災による倒壊を最大1時間防ぐことが可能です。

特定行政庁が指定する角地に対する緩和

特定行政庁の指定する角地に建物を建築する場合は、指定された建ぺい率を10%緩和することが可能です。

この角地緩和は角地であれば適用されるわけではなく、2つの道路が交差する角地や敷地と道路が接している長さの割合、敷地面積の上限などがあり、自治体によって異なります。

なお、敷地面積に対しての延べ床面積の割合である容積率は変化しません。

角地緩和が適用されたからといってその土地面積で建築できる建物面積は変わらないため、注意が必要です。

この建ぺい率が緩和される理由は斜線制限によります。

これは建物の高さを制限するものであり、前面道路が2つ以上ある場合には斜線制限が厳しくなります。

地域がまたがる場合の建ぺい率の考え方

建築を行う予定地が防火地域もしくは準防火地域にまたがっており、土地の一部分だけ防火地域または準防火地域に入っている場合は敷地を防火地域内にあるものとみなします。

この場合には従来の規定通り耐火建築物または準耐火建築物を建築することで指定された建ぺい率を10%の緩和を行うことが可能です。

防火地域、準防火地域とそれぞれの調べ方

防火地域と準防火地域とはどのような地域か、防火地域と準防火地域はどのように調べるのかなどを疑問に思っている方もいるでしょう。

ここでは防火地域と準防火地域それぞれの調べ方について紹介します。

防火地域とは

防火地域とは、都市計画法によって指定された地域です。

この地域は市街地において火災の危険性を排除するために定められています。

火災の危険性をなくすために駅に近い地域や建物が密集している地域などが指定されている場合が多いです。

駅に近い地域では火災によって交通網に影響を及ぼさないため、建物が密集している地域は延焼を防ぐためです。

この防火地域に指定されている場合は建物の階数や延べ床面積によっては耐火建築物にしなければなりません。

準防火地域とは

準防火地域とは、防火地域と同様に都市計画法によって指定された火災の危険性を排除するための地域です。

準防火地域は防火地域の周辺を囲むように設定されており、火災が発生した際に延焼を抑える役割があります。

防火地域では火災が発生した際に延焼や建物の倒壊を防ぐという目的があるのに対して、準防火地域では延焼の速度を抑えることが目的となるため、防火地域の規制と比較すると緩和されています。

防火地域、準防火地域の調べ方

防火地域と準防火地域の調べ方は自治体のHPを検索し都市計画図を入手しましょう。

これから住みたい地域を探す方は事前に気になる地域の自治体HPを検索し、防火地域について知っておくと良いでしょう。

また、役所で調べる場合には都市計画を扱っている課に問い合わせを行うと良いでしょう。

問い合わせを行う際にその自治体で補助金などがあるか確認も行っておくことをおすすめします。

防火地域に木造の建物は建てられる?

防火地域でも木造の建物を建てることができます。

防火地域は都市計画法によって火災の被害を防ぐために防火対策の強化が建築基準法によって定められています。

具体的には建物の主要構造部である壁や柱、床、屋根、梁、階段などを耐火構造にしなければならないと定められています。

しかし2019年に行われた法改正によって、防火地域でも一定の条件を満たすことによって木造住宅を建築することができるようになりました。

耐火建築物、準耐火建築物の条件

防火地域や準防火地域に建築することができる耐火建築物と準耐火建築物の条件について疑問をお持ちの方もいるでしょう。

ここでは耐火建築物と準耐火建築物について紹介します。

耐火建築物とは

耐火建築物とは建物の主要構造部である柱や床、梁、屋根、階段などの耐火性能が高い材質で作られている建物です。

耐火建築物は火災が発生した際に建物の倒壊や延焼を防ぐためのものであり、建物の住人や利用者が安全に避難を行い、また隣接する建物に被害を出さないことを重視した建物です。

防火地域の建物はほぼ全ての建物が耐火建築物でなければならないため、防火地域での居住を検討している方は注意が必要です。

準耐火建築物とは

準耐火建築物とは、耐火建築物の耐火基準を満たしてはいないが耐火性の高い建築物です。

耐火建築物が火災の延焼を防ぐ目的であることに対して、準耐火建築物は火災を抑制する目的で作られています。

建築基準法において耐火建築物と準耐火建築物の違いは耐火性能が異なっているという点です。

準耐火建築物は火災が発生してから構造耐力上支障のある変形が起きないかなどの要件が定められており、その要件を満たした建築物のみ準耐火建築物として認められます。

耐火建築物と準耐火建築物の違い

耐火建築物と準耐火建築物は役割が異なっています。

耐火建築物は火災が発生してから鎮火するまで建物の延焼や倒壊を防止する役割を持っています。

準耐火建築物は火災が発生し、延焼を抑制する役割があります。

この役割の違いから耐火性能も異なっており、耐火建築物を準耐火建築物と比較すると耐火性能に優れているという特徴があります。

耐火建築物は駅前や住宅の密集地などの防火地域での火災を防ぐ必要があるため、高い耐火性能を保持しています。

防火地域で家を建て替える際の注意点

防火地域で家の建て替えを検討している方もいるでしょう。

ここでは防火地域で家を建て替える際の注意点について紹介します。

デザインが限られる

防火地域ではデザインが限られてしまうという注意点があります。

これは窓やドアなどが防火性能の高いものを使用する必要があるためです。

また、防火地域では外壁や軒裏などを防火構造にし、屋根には不燃材などを使用しなければなりません。

これらの防火性能の高い設備からデザインなどを含めて選択しなければならないため、制限がない場合と比較すると選択肢が絞られてしまいます。

費用が高くなりやすい

防火地域では耐火建築物を建築しなければならないため、費用が高額になるという特徴があります。

耐火建築物で使用される材料は国土交通大臣認定のものでなければならず、使用する素材も特殊なものであるためです。

また、耐火性能を上げることによって建物の重量が増え、結果として建物の地盤工事にかかる費用も高額になります。

対策として費用を抑えるためには、間取りを複雑なものではなくシンプルにするという方法があります。

防火地域での建て替え費用を安くするには?

防火地域での建て替えをなるべく費用を抑えて行いたいと考えている方は多いでしょう。

ここでは防火地域内で建て替え費用を抑える方法について紹介します。

同じ条件で建築の相見積もりをとる

防火地域での建て替え費用を抑えるためには同じ条件で建築の相見積もりを取るという方法があります。

相見積もりとは複数の建築業者から見積もりを取得し、それを比較することで希望に近いものを探す方法です。

相見積もりを行う理由は、建築を依頼する会社によって費用が異なるためです。

依頼した会社の下請けの業者の有無や施工を行う職人によって費用は変動します。

施工を依頼する会社が下請け業者に工事を依頼すれば、その分中間マージンが発生し、支払う費用が高くなってしまいます。

そのため相見積もりを行い、条件に近い業者を見つけることで費用を抑えることができます。

「ハピすむ」では、無料で複数の業者から見積もりを取得し、相見積もりを行うことができます。

費用を抑えて建て替えを行いたいと考えている方は、ぜひハピすむを活用してください。

こちらから無料で簡単に見積もりが出来ますので、ぜひハピすむの新築・建て替え費用の無料相見積もりをご利用ください。

間取りをシンプルにする

建物の間取りをシンプルにすることで防火地域内で費用を抑えて建て替えを行うことができます。

複雑な間取りにすることで、使用する部材の量や工事を行う期間が伸びてしまい費用が高額になってしまいます。

防火地域ではさらに耐火性能の高い構造にしなければならないため、複雑な間取りは手間がかかり、さらに高額になります。

費用が高額になるのを防ぐためには、間取りをシンプルなものにすることが重要です。

デザインにこだわらない

防火地域内で費用を抑えて建て替えを行うためには、デザインにこだわらないという点も重要です。

デザインの優れた部材や設備はその分費用が高額なものが多いです。

加えて耐火性能にも基準があるため、耐火性能が高くデザインに優れているものを選ぶとその分費用が高額になってしまいます。

ランニングコストで考える

防火地域内で建て替えを行う際にはランニングコストを考慮に入れることも重要です。

これは耐火建築物や準耐火建築物は火災保険の割引を受けることができるためです。

耐火建築物や準耐火建築物は通常の木造住宅と比較しても火災保険の費用を抑えることができます。

建て替えを行う際はランニングコストも検討することをおすすめします。

建築基準法の改正内容

建築基準法は度々改正が行われてきました。

近年では新潟県糸魚川大規模火災などによる甚大な被害によって2019年に改正が行われています。

ここでは建築基準法で改正された点について紹介します。

建ぺい率の緩和

建築基準法では建ぺい率の緩和が行われました。

具体的には、準防火地域の耐火建築物・準耐火建築物の建ぺい率が10%緩和されました。

この法改正は住宅が密集している準防火地域の建ぺい率を緩和することによって準耐火建築物への建て替えを促す目的で行われました。

建ぺい率の緩和により、広い住宅にすることが可能になります。

容積率の緩和

建築基準法では容積率も緩和されました。

従来は共同住宅の共用廊下や階段部分は延べ面積に含まれませんでしたが、改正によって老人ホームなどの施設でも共用廊下や階段を容積率の対象から除外が可能になりました。

用途変更と建築確認の改正

建築基準法改正によって用途変更と建築確認の基準も変更されました。

従来特殊建築物へ用途変更をする場合、確認申請が必要な規模は100㎡超でした。

しかし改正によって200㎡超に緩和されました。

これによって空き家などの活用がしやすくなったため、社会問題の解決へとつながることになるでしょう。

ただし、住宅専用の地域である第一種低層住居専用地域などでは飲食店などに用途を変更することはできないため注意が必要です。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】久田麻里子

2級建築士、インテリアコーディネーター、住環境福祉コーディネーター。ハウスメーカー、リフォーム会社での建築業を幅広く経験。主婦・母親目線で様々なリフォームアドバイスを行う。主な担当は水回り設備リフォーム、内装コーディネート、戸建てリフォームなど。

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