容積率に含まれない地下室を活用使用！工事費用に目安や利用例を解説

家の建て替えをする際に「容積率」というワードをよく聞くのではないでしょうか？

容積率はどれくらいの広さの家にできるかを決めるにあたって重要な要素の一つになってきます。

容積率の制限がある中でも、土地を有効活用してできるだけ広い家を建てたいですよね。

実は容積率に含まれないものの中に「地下室」があります。

この記事では容積率についてご紹介するとともに、容積率に含まれない地下室についてその条件や具体的な費用について解説していきます。

建築基準法における「地下室」とは？

まずここでは建築基準法における「地下室」の定義と、どのような種類の地下室があるのかについて見ていきます。

建築基準法の「地階（地下室）」とは

建築基準法では、地階とは床が地盤面よりも下にある階で、床面から地盤までの高さが階の天井の高さの1/3以上であるもののことを言います。

部屋全体が地中に埋まっていなくても、部屋の1/3以上の高さが埋まっていれば、それは地階になります。

半地下と地下の違いは？地下室の種類

全地下

全地下は部屋のすべてが地盤に埋まっている地下のことを言います。

部屋がすべて地下に埋まっているため、遮音性や断熱性に優れているのが特徴です。

一方で、全地下は外気に接する壁面がないため、窓を作ることができず自然光や換気がしにくいというデメリットもあります。

半地下

一部が地上に出ている地下を半地下と言います。

半地下は地上に出ている壁に窓を設けることができるため、自然光や換気をすることが可能ですが、一部が地上から出ているため、全地下室に比べると防音性に劣ります。

地下で音楽をするための防音性の高い空間を作りたい場合には、より防音性に優れている全地下室にしたほうがいいでしょう。

また地上に出ている部分は、寒暖差のある外部環境に適した断熱施工を行う必要がある点に注意が必要です。

ドライエリアを設けた地下室・半地下室

ドライエリアとは、地下室に開口を設けるため建物の周囲の地面を掘ってつくるスペースのことで、空堀とも呼ばれます。

ドライエリアは地下室の種類に限らずつくることが可能です。

ドライエリアをつくることで、地下室に自然光や風を入れることができ、暗さや湿気など地下室の悩みを解決することができます。

またドライエリアは開放的な空間にできるうえ、地下室なので外からは見えにくい構造となっているため、人の目を気にすることなく開口部を大きくすることも可能です。

容積率について知ろう

ここでは容積率はどのようなものなのか、計算方法や用途地域ごとの指定容積率について解説していきます。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対して延べ床面積がどれくらいの割合なのかを示したものです。

延べ床面積は、各階の床面積の合計のことを言います。

容積率の制限が設けられていることで、建物空間のスケールをある程度調整することができ、その地域に住める人口を制限することができるのです。

快適な暮らしを守るために、容積率の制限は大切なものになってきます。

容積率の計算方法

容積率は以下の計算式で求めることができます。

容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100

1階が100㎡、2階が80㎡、敷地面積が200㎡の土地の場合の容積率は

(100㎡＋80㎡)÷200㎡×100=90

となり、容積率は90%になります。

住宅に関わる用途地域の指定容積率

容積率は用途地域ごとに上限が変わってきます。

ここではそれぞれの用途地域の概要と容積率について見ていきましょう。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、用途地域の中でも制限がもっとも厳しいエリアです。

住環境に重きを置いたエリアで、広い敷地に1〜2階建ての一戸建て住宅が立ち並ぶ低層住宅のためのエリアになります。

住宅のほかにも、小・中・高校や老人ホーム、図書館なども建築が可能です。

容積率：50%・60%・80%・100%・150%・200%

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は「主に」低層住宅の良好な住環境を守るためのエリアです。

第一種低層住居専用地域との違いは、店舗が建築できるかどうかという点です。

150㎡以下かつ、店舗部分が2階以下の店舗を建築することができます。

容積率：50%・60%・80%・100%・150%・200%

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅のための地域になります。

第二種低層住居専用地域で建築できるものに加えて、大学や病院、公衆浴場、飲食店や銀行なども建てることができます。

容積率：100%・150%・200%・300%

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域では、店舗なども業種に関わらず2階以下かつ1500㎡以下という条件を満たせば建てることができるようになります。

事務所なども店舗と同じ条件で建設が可能です。

容積率：100%・150%・200%・300%

第一種住居地域

第一種住居地域は住環境を保護するための地域ですが、大規模ではない店舗や事務所も建てることができます。

住宅が6〜7割、店舗や事務所が3〜4割ほどで、利便性が高く生活しやすい地域が多いです。

容積率：200%・300%・400%

第二種住居地域

第二種住居地域は住宅と店舗・事務所の割合が5:5程度と、第一種住居地域よりも店舗や事務所の割合が高いことが多いです。

利便性はよくなりますが、第一種住居地域よりも騒音などは気になるかもしれません。

容積率：200%・300%・400%

準住居地域

準住居地域は国道や県道などの主要な幹線道路に面したエリアに指定されていることが多いです。

飲食店や店舗、自動車のディーラー店舗などが立地していることも多いのが特徴です。

住居専用地域ではないため、日当たりなどに関する制限が厳しくなく、マンションなどが多いのもこのエリアの特徴の一つでしょう。

容積率：200%・300%・400%

地下室の容積緩和とは？

容積率があるため、敷地の広さによって延べ床面積の上限が出てきてしまいます。

しかし地下室は一定の条件を満たすことで、建物の合計床面積の3分の1まではこの延べ床面積に含まなくてもいいという「容積緩和」が受けられる対象なのです。

つまり地下室をうまく設けることによって、上限の大きさよりも広い家を建てることが可能になります。

容積率の緩和の対象になる地下室の条件

地下室をつくる際、容積率の緩和を受けるためにどのような条件を満たす必要があるのかについて見ていきます。

建築基準法の地階（地下室）であること

まず建築基準法の地階であること、つまり床が地盤面よりも下にある階で、床面から地盤までの高さが階の天井の高さの1/3以上である必要があります。

地盤面から地階の天井までが1m以下であること

地下室の天井部分が地盤面から1mを超えてしまうと条件を満たさなくなってしまいます。

この点は忘れがちなため、設計段階から注意するようにしましょう。

住宅用途であること

容積緩和を受けるためには、住宅として使われることが条件となっています。

地下室を店舗や事務所と併用する場合には、容積率は住宅として使う部分の3分の1まで緩和が受けられることになります。

地下室を設けるメリットとは？

地下室が他の部屋と比べてどのようなメリットがあるのか、また地下室を作ることによって得られるメリットについて見ていきます。

年間を通じて温度変化が少ない

地下室は室内の気温の変化が小さく、外気の影響も受けにくいという特徴があります。

地下室の室温は年間を通じた外気温の変化幅（35度程）に対して、半分程の変化幅になり、一日の温度変化はほとんどありません。

夏は最高外気温より5度〜8度低く、冬は最低外気温より7度〜12度も高くなります。

冬は暖かく夏は涼しいため、食料品の保存やワインセラーなどにも向いています。

防音性や遮音性が高い

地下室は地面の下にあり土に囲まれているため、内外へ音が伝わりにくいという特徴があります。

大きな音を出しても外に漏れにくく、外からの音も室内に入りにくいです。

そのため、楽器を使う部屋や、シアタールームなどにも適しています。

耐震性が高くなる

地震の際、建物の揺れは地表を中心に高くなればなるほど大きく、逆に地中が深いほど小さくなります。

地中約3mの地下室は周りの土が緩衝材となり、揺れが約半分ほどになると言われています。

そのため地下室がある建物は地下室が深い基礎となり、地震でも倒壊する被害が少なく、耐震性に優れているのです。

延べ床面積の制限を受けずに間取りを増やせる

ご紹介してきたとおり、地下室は条件を満たすことで容積率で制限される延べ床面積より間取りを多く確保することができます。

地上階の延べ床面積の1/3以内で床面積を増やすことができるため、床面積の確保が難しい狭い土地などの場合も地下室は適しています。

それほど広いスペースを地下室で確保できない場合でも、地下室を収納スペースなどとして利用することで地上階を有効活用することができるでしょう。

地下室のデメリットとは？

地下室にはどのようなデメリットがあるのかについて見ていきましょう。

建築コストが高くなる

地下室は通常の住宅と比べてつくるのにコストがかかります。

地上の同じ面積と比べて、地下室をつくる場合には2倍以上の費用がかかると言われています。

また地下室をつくるためには地面を掘削し、鉄筋の配筋やコンクリートの打設、換気や電気設備、地下水などの防水対策などが必要となるため、工事規模も大きくなります。

同じ延べ床面積でも地下室がある住宅よりも、地上階のみの建物の方がコストは安くなるため、用途や予算を考慮して検討しましょう。

地下水や豪雨による浸水の危険がある

地下室をつくる場合には防水工事や排水設備の設置を行いますが、地面下にある構造のため、集中豪雨などの自然災害で浸水してしまうリスクがあります。

また雨で地下水の水位が上がって、地下室の壁に浸水してくるリスクもあります。

一回でも浸水してしまうと、内装の張り替えなどを含む大掛かりな修繕が必要になってくるので、浸水させないための万全の対策が必要です。

河川の近くや周囲より低い場所などは浸水リスクが高いため、事前に自治体が発行しているハザードマップで浸水リスクなどについても調べておきましょう。

湿気が溜まりやすい

温度を一定に保つことができる地下室ですが、雨天時などには湿気が溜まりやすくなります。

湿気はカビやダニ、シロアリなどの原因にもなるため、換気をこまめに行ったり、温度調節などの対策が必要です。

窓やドライエリアをつくることで手軽に換気を行うことができ、24時間換気システムなどを利用することで、常に空気の入れ替えを行う状態をつくることもできます。

地下室の有効な利用方法の例

ここでは地下室には様々な活用方法がありますが、ここでは地下室の用途の代表的な活用例をご紹介していきます。

日常生活のための部屋として

地下に部屋があることで、家の間取りにも余裕を持つことができます。

採光などを調節することで寝室としても十分に使うことができますし、お子さんの遊び部屋としても活用できます。

防音性に優れているため、仕事をする際など集中したいときに使う部屋としても活躍するでしょう。

趣味の部屋として

防音効果に優れていることからも、音響がいい具合に響くためホームシアターにしたり、周りを気にせずに音を出せる演奏室にするなど趣味の部屋としても地下室は活躍します。

書斎としての利用もおすすめですし、ドライエリアを設けてガーデニングなどを楽しむなどの使い方もできるでしょう。

収納や貯蔵用の部屋として

直射日光が当たらず、温度も一定に保つことができる点からも収納や貯蔵用の部屋としても活用できます。

生活用品や服などを地下室で管理することで、地上階をより広く活用できます。

また食品のストックだけでなく、ワインセラーとしての利用もおすすめです。

一緒にバーカウンターやソファーなどを設置してリラックスできる空間にするのもいいでしょう。

万一に備える部屋として

災害に備えてストックしておきたいものを収納するスペースとしても使えます。

また地下室は耐震性に優れていることからも、地震の際の災害用シェルターなど万一に備える部屋としての利用も可能です。

地下室を作ると費用や工期がどのくらい変わる？

地下室をつくる際の費用相場：1坪あたり80〜130万円

地下室をつくる際には広さや構造、設置場所、追加する設備やそのグレードなどにもよりますが、1坪あたり80〜130万円が費用相場となっています。

地下室をつくるにあたって行う準備や工事内容、それらの費用相場について見ていきます。

地盤調査費・地下水位調査費

費用相場：30〜40万円

地下室をつくる際には安全に工事を行うために地盤の改良の必要性や、地下水位の位置を調査によって明らかにし、地下室をつくる際の施工方法を検討することが重要になってきます。

地下室をつくる際の調査は、ボーリング調査という詳細な調査が行われます。

構造計算費

費用相場：50〜70万円

構造計算とは建物そのものの重さや積雪時の重さ、家具を設置した時の重さなどによって建物がどう変形し、どう応力が生まれるのかを計算して安全性を確かめるものです。

地上に建てられる住宅の場合には簡略化が許可されている構造計算でも大丈夫ですが、地下室がある住宅をつくる場合には安全性証明のため、正式な構造計算が必要になります。

地盤改良費

費用相場：30〜300万円

地盤調査の結果、改良が必要と判断された場合には地盤改良工事を行う必要があります。

改良工事は土にセメント系の固化剤を入れて地盤を固くする方法や、コンクリート杭を地中深くまで打ち込む方法、鋼菅杭を打ち込む方法などがあります。

改良を行う工法、広さや深さなどによって費用は大きく変動します。

山留め設置費

費用相場：100〜200万円

山留めとは土が崩れるのを防ぐために設置される壁のようなもののことです。

地下室をつくる際に、周辺の地盤が崩れてしまわないように山留めを設置しながら作業を進めていきます。

地下室をつくる際にはH鋼を一定の間隔で打ち込んで、木製の板を横向きに這わせていく親杭横矢板工法がよく使われています。

堀った土の処分費

費用相場：150〜200万円

地下室を掘り抜く際には、大量のいらない土が出ます。

この土の量が多く、捨てるためにトラックでなんども運搬する必要があるのです。

残土処理費用は主に運搬費用＋人件費＋残土処理場の受け入れ価格で構成されていて、運搬費用が多くの割合を占めています。

そのため、残土処理場がない都心部で遠方まで捨てにいく必要がある場合は費用が高くなる傾向にあります。

RC造地階配筋・打設費

費用相場：300〜500万円

地下室の床や壁、天井などを地下室の構造体を作っていく工事になります。

配筋をし、型枠を設置してからコンクリートを流し込んでいきます。

広さやドライエリアを設置するかどうかなどによって費用が変わってきます。

ドライエリアを設置する場合には、プラスで150万円ほどかかるでしょう。

浸水対策費

費用相場：70〜100万円

地下室ではコンクリートの浸水対策がとても大切です。

防水工事には「後やり工法」と「先やり工法」の2つがあります。

後やり工法は地下室の構造体が完成した後に外側から防水処理を行う方法です。

先やり工法は山留め壁に防水処理を施し、コンクリートで構造体を作った後に山留め壁面をそのままコンクリート構造体の外型枠として利用する方法です。

近年は工事期間の短縮や土の量などから先やり工法が主流になっています。

排水ポンプ設置費

費用相場：50〜100万円

地下水位が高い場合には、排水ポンプを設置します。

2台設置しておいて片方が故障しても、もう片方が稼働するように備えるのが一般的です。

空調設備費

費用相場：120〜170万円

地下室の環境を整えるためには、換気や除湿などの空調設備が大切です。

除湿した水分や雨水、結露水などを排出する自動排水システムの設置や換気扇の換気経路を確保するための工事も必要になってきます。

地下室を建築する場合の工期の目安

施工期間に関しては、土地の状態や業者がどのような工法で作業を行うかにもよりますが、通常の建て替え工事に加えて1.5〜2ヶ月ほど長くなるのが一般的です。

容積率のオーバーは厳禁！

容積率をオーバーしてしまった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか？

行政からの取り壊し勧告が下される可能性

容積率がオーバーしている物件は、「既存不適格物件」と「違法建築物」に分けることができます。

既存不適格物件は現状のまま使い続けることは可能ですが、違法建築物の場合にはそのまま使い続けることは認められません。

行政からオーバーした部分の取り壊しの勧告が下される可能性があります。

違法建築物となった物件は売却が不可能

容積率をオーバーし違法建築物となった場合には、物件の売却は基本的に不可能です。

違法建築物と指定されてしまうと住宅ローンなどを組むことは難しいですし、そのような事実がありながらも購入してくれる買主を探すのは難しいでしょう。

違法建築物の売買は禁止されているわけではありませんが、違法建築物である事実を隠して売却した場合には、買主から損害賠償を請求されることもあります。

容積率が低く制限される場合

ここでは通常よりも容積率が低く制限されるケースについてご紹介していきます。

前面道路の幅（幅員）が狭い場合

前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域の区分にしたがって容積率に上限が設けられます。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域は、4/10を道路の幅にかけた数字が容積率の上限となります。

例えば第一種低層住居専用地域で、指定容積率が200%の土地が幅4.5mの道路に面している場合、基準容積率は、4.5m×4/10で180％となり、この土地に家を建てる場合には、容積率が180%以下でなくてはなりません。

セットバックが必要な場合

前面道路の幅員が4m未満の場合には、道路の境界線から敷地を後退させるセットバックを行う必要があります。

後退させた部分は道路とみなされ、実際の敷地面積からは除かれるため、その分敷地面積が狭くなり容積率により制限されることになります。

容積率の異なる敷地にまたがる場合

建築物の敷地が、2つ以上の異なる容積率の制限を受ける地域にまたがる場合、それぞれの地域の敷地部分の面積割合を、それぞれの地域の容積率でかけ、それらの数値を合計し敷地全体の面積で割ったものがその敷地の容積率となります。

例えば、敷地面積の40㎡は指定容積率が80%、敷地面積の60㎡は指定容積率が300%だとします。

その場合は、

40㎡×80%=32㎡、60㎡×300%=180㎡

32㎡＋180㎡＝212㎡

212㎡÷100㎡で容積率は212%となります。