どちらにする？『建て替え』or『リノベーション』

建て替えか？リノベーションか？かかる費用を徹底比較！

家が老朽化するなどして建て替えやリノベーションを行う場合、どちらにするかで悩まれる方も多いのではないでしょうか？

どちらにするか決める上で、1つのポイントとなるのは「費用」でしょう。ここでは、まず、建て替えとリノベーションのそれぞれについて、どれくらい費用がかかるのかを見ていきましょう。

「建て替え」の費用相場

「建て替え」とはすでに建築されている建物を解体・撤去し、同じ土地に新たに住宅を建築することを指します。

建て替えを行う場合は、住宅を建て替えるための建築費用の他にも、既存の住宅を解体するための費用やその廃材の処理費用、工事中に仮住まいするための家賃や引っ越し費用なども発生します。

住宅を建て替えるための建築費用は1坪あたり約50万円が相場とされています。新築時には設計監理料もかかりますが、こちらは建築費用の約5～10%となることが多いようです。

また、新しい家を建てる前には地盤調査を行います。その調査費用も必要になりますし、地盤改良の必要があると診断されれば地盤改良工事も行わなければいけません。その他、登記費用や各種税金もかかります。

すべてを含めて、一般的な戸建住宅の建て替えの場合は約2,000～3,000万円程度を見積もっておくと良いでしょう。

しかし、家の面積や状態などによって費用はかなり大きく変わります。あくまでも目安として参考程度にとどめておき、実際の費用は見積もりをとって確認するようにしましょう。

「リノベーション」の費用相場

「リノベーション」とは既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与える工事のことを指します。

そのため、一口にリノベーションといっても費用は工事の規模や内容によって大きく変わります。

一戸建ての改修工事費用は約800～2,000万円程度が1つの目安になるでしょう。これに加え、工事費の約10%の設計監理料が必要になります。

リノベーションの場合は規模や工程を工夫することにより、仮住まいすることなく工事を行えるケースもあります。この場合は引っ越し費用や家賃が必要なくなるため、その分の費用を抑えることができるでしょう。

しかし、構造体や断熱材などの部分は実際に工事が始まるまで状態がわからないため、着工後に追加工事が発生し、事前見積よりも費用が上がる可能性もあります。

そのため、リノベーションを行う際は予備費も準備しておくと安心でしょう。

建て替えとリノベーションのメリット・デメリットとは？

建て替えとリノベーションのどちらにするか決める上では、それぞれのメリットとデメリットをしっかり把握しておく必要があります。

ここからはそれぞれのメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

「建て替え」のメリットとデメリット

メリット

建て替えの最大のメリットは間取りやデザインの自由度の高さです。

既存の建物を解体・撤去して新たに住宅を建築することになるため、自分たちの生活スタイルや好みに合った理想の家を新しく建てることが可能です。これまでの間取りで感じていた不満も解決することができるでしょう。

また、住宅を一度全て解体することになるので、地盤の確認ができるという点もメリットです。新しい家を建てる際には耐震や断熱などの工事が施工しやすい点も建て替えのメリットです。

地盤調査を行い、その結果に伴って必要な補強工事などを行った上で、耐震性や断熱性に優れた新居を建てることができるため、長く安心して暮らすことができるできるでしょう。

また、建て替えの際にローンの利用を検討している場合、建て替えは利用できるローンの選択肢も多く、リフォームローンよりも金利が低いという点もメリットでしょう。住宅ローン控除や住まい給付金など、公的な制度が利用できるケースもあります。

デメリット

一方で建て替えのデメリットは、まず、費用が高額になる点です。

既存の建物を解体して立て直すため、工事が大掛かりになるのに加えて、工事をしている間の仮住まいも必要です。建て替えの平均工期は約6カ月であるため、その期間の家賃や引っ越し費用等も必要になるのです。

建て替えの際には不動産取得税や固定資産税、都市計画税、登録免許税など各種税金がかかり、登記も必要です。費用の負担に加えて手続きの手間もかかります。

そして、今まで住んでいた家に愛着があるという方は、取り壊さなければならないので、感情面でのデメリットもあるでしょう。

注意が必要なのは「再建築不可物件」の場合は建て替えができないという点です。建て替えの際には直近の法令が適用されるので、法令で定められた基準を満たせない物件は再建築ができなかったり、セットバックが必要になることもあるため、確認しておきましょう。

「リノベーション」のメリット・デメリット

メリット

リノベーションの場合、工程などを工夫することにより今までの家に住みながら工事を行うことができます。それまで住んでいた愛着のある建物を残しつつ、快適に住みやすいよう住宅を改善することが可能である点が最大のメリットでしょう。

リノベーションは、予算に合わせて必要な部分だけ工事を行うこともできます。また、建て替えのように不動産取得税や固定資産税、都市計画税、登録免許税などの各種税金もかかりません。そのため建て替えと比較して費用を抑えることができる点もメリットです。

現行の法令が満たせず建て替えができない住宅でも、リノベーションなら対応できるケースも多いため、この点もメリットでしょう。

デメリット

一方でデメリットは、間取り変更に制限があるという点が挙げられます。

リノベーションは建て替えとは違い、家を解体するわけではないため、構造によっては柱の位置や梁の太さなどで間取りの変更に制限がかかる場合があるのです。

また、基礎・柱・梁などの主要構造を変えないため、建て替えに比べて家の強度を上げにくい点もデメリットです。これに加えて、建て替えのように地盤調査を行うことも難しいため、地盤に問題がある場合でも改善できません。

もし今も住んでいる家の強度や地盤に不安があるという方は、リノベーションよりも建て替えを選択した方が良いと言えるでしょう。

リノベーションは建て替えよりも費用を抑えられるとはいえ、住宅の劣化が激しい場合は補修費用がそれなりにかかります。工事の規模が大きいと建て替えと同じくらいの費用が必要になるケースもあります。

また、ローンを利用する場合には、建て替えよりも利用できるローンの選択肢が少なく、金利も高くなる傾向にある点もデメリットでしょう。

どうする？建て替えorリノベーション！

ここまで建て替えとリノベーションの費用面やメリット・デメリットについて見てきましたが、結局どちらを選んだほうが良いのでしょうか？

建て替えとリノベーションのどちらを選ぶかは、それぞれのケースによって変わってきます。

建て替えが向いているケースは、今まで住んでいた家の築年数が古く、構造体や地盤に不安があるという場合や、大規模な間取り変更などを行いたいという場合です。

地盤や基礎、構造体から作り直すことができるため、現行の建築基準に合った強度を持つ、希望どおりの新居をつくりやすくなります。耐震補強やシロアリなどの対策したい場合も、建て替えの方が行える対策の選択肢が多いでしょう。

一方で、費用をできるだけ抑えたい場合にはリノベーションの方が向いているでしょう。住宅内全体をリフォームするフルリフォームを行えば、新築同様の満足感を得ることもできます。

しかし、現在の家の状態や希望する工事内容によっては新築より費用がかかるケースもあるため、注意しましょう。

また、建物に資産価値がある場合も、リノベーションを選ぶほうが良いでしょう。

たとえば今住んでいる家が町屋や古民家などのケースです。建て替えで壊してしまうのではなく、伝統的な佇まいを残したままリノベーションを行ったほうが、将来的な資産価値が上がる場合があります。

このようにそれぞれのケースにより、建て替えとリノベーションのどちらを選ぶべきかは変わってきます。行いたい工事の内容や予算に加えて、将来的な目線などももちながら、どちらについてもよく検討し、後悔しない選択をしましょう。

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