住宅保証の期間や内容を知っておこう！契約不適合責任など徹底解説

住宅の保証には法的に義務付けられている契約不適合責任という保証と施工会社独自の保証の2種類の保証があります。

それぞれの保証には期間や条件が定められているため、保証を活用したい事案が発生した際に保証を選びながら活用していくことになります。

その他にもメーカー保証の対象となるものや注意点などについても詳しく解説していますので、住宅の保証について知識を深めたい方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

1 住宅の保証は2種類
2 法的義務による構造部分への保証
3 施工会社による保証
4 リフォーム箇所は住宅保証の対象外
5 10年以内に起きやすい住宅の不具合とは

住宅の保証は2種類

住宅の保証には契約不適合責任と施工会社が独自で定めている保証の2種類あります。

契約不適合責任は法的義務であり、目的物が品質、種類、数量に関して契約の内容に適合しない場合に請求することができます。

具体的には目的物の修繕、損害賠償、代金の減額や契約の解除などを請求することが可能です。

施工会社が独自で定めている保証とは、ハウスメーカーや工務店などが独自に構造体や防水などに関して設けている保証を指します。

内容や対象、基準など基本的には全て施工会社によって異なるものとなっています。

法的義務による構造部分への保証

ここでは法的義務である契約不適合責任について詳しく解説していきます。

4つの見出しに分けて解説しますので、それぞれ確認してみてください。

契約不適合責任とは

そもそも契約不適合責任とは一体何なんでしょうか。

前述でも少し触れましたが、契約不適責任とは売買契約や請負契約の履行において、引き渡しをされた目的物が種類や数量、品質に関して契約内容と合致しない場合に、売り手や請負主が買い手に対して負う責任のことです。

契約不適合責任は2020年4月1日に瑕疵担保責任と置き換わる形で定着した制度で、基本的には買い手を守るためのものともいえます。

実際に契約不適合責任ができたことによって、買い手はこれまで以上に行使できる権利が増え、行使できる期間が延長されています。

文言自体も難しく、理解するのも難しいですが、納品されたものに契約内容と異なる点がみられる場合には売り手が是正対応をしなければならないという点のみ、認識しておくようにしましょう。

契約不適合責任による買い手の権利とは

契約不適合責任ついて解説しましたが、ここでは買い手が有している4つの権利についてそれぞれ解説していきます。

追完請求権

追完請求権は補修請求権とも呼ばれ、目的物の補修や代替品の引き渡しおよび不足分の引き渡しを追加で請求できる権利です。

前述でも触れていますが、不完全なものが引き渡された際に完全なものになるように請求できるのがこの追完請求権になります。

ただし、買い手が故意に破損させたなど買い手の責任のもとで不適合となっている場合には追完請求権は認められません。

代金減額請求権

代金減額請求権は文字通り買い手が売り手に対して代金の減額を求められる権利です。

ただし、代金の減額を求められるケースが限られています。

具体的には、追完請求しているにも関わらず、一定期間内に追完が行われなかった場合、そもそも追完することができない場合、売主が追完を拒否している場合、追完請求をしても追完を受ける見込みがない場合になります。

また、追完請求権と同様にこちらも買い手の責任で不適合となっている場合には認められません。

損害賠償請求権

損害賠償請求権は契約不適合という形で債務不履行になっている場合に損害賠償請求を行える権利となっています。

損害賠償請求は契約不適合があった場合においてもすぐに認められる権利ではなく、契約不適合が売り手の過失により発生している場合や売り手が故意に隠していた不具合などでない限り、損害賠償請求は認められません。

免責事由とも呼ばれますが、この免責事由の立証は売主がする必要がありますが、追完請求権と代金減額請求権おいては免責事由の規定がないため、売り手に過失がないことが立証されたとしても他の2つの請求権は使用できます。

ただし、買い手の過失であることが立証されてしまった場合には、どちらの請求権も使用できませんので、認識しておくようにしましょう。

契約解除権

契約解除権は文字通り契約不適合の場合において契約の解除を行える権利となります。

契約の解除には催告解除と無催告解除の2種類の方法があります。

催告解除は契約不適合の場合に買い手が妥当な期間を定めた上で追完請求したにもかかわらず、期間内に追完されなかった場合に契約の解除が認められるものです。

契約不適合が軽微な場合には認められませんので、注意が必要です。

無催告解除は、売り手が追完不能な状態であるか追完を拒否している場合において、契約内容に沿う追完を履行できない、もしくは催告しても契約内容に達する履行が期待できない場合に認められます。

契約不適合責任で保証されるケースは

ここでは具体的に契約不適合責任が適用されて保証を受けられるケースを3つ紹介します。

雨漏りが発生したとき

建物に雨漏りが発生している場合、建築段階で防水性が確保されていないことを表しています。

新築である場合に雨漏りが発生した場合には、当然ながら瑕疵であると言えるため、契約不適合責任を追求することができます。

基本的には追完請求をし、是正して貰うことになりますが、売り手の対応次第では損害賠償請求や契約解除に及ぶこともあるといえるでしょう。

地盤沈下で建物が傾いたとき

地盤沈下で建物が傾いてしまった場合、売り手が地盤に対する表明保証を誤っている場合や地盤改良が行われていない場合もしくは地盤改良が不十分であった場合には契約不適合責任を追求することができます。

ただし、震災や天災などの影響によって地盤沈下が発生した場合においては契約不適合責任を追求できない場合もあります。

このような場合には弁護士に相談し、地震がきっかけだとしても元々の地盤が悪い場合には契約不適合責任を追求できる可能性もあることを覚えておきましょう。

建物の主要部分が腐食しているとき

新築でありながらシロアリや雨漏りなどの影響によって建物の主要部分が腐食している場合には契約不適合責任を追求することができます。

特に目に見えにくい部分であるため売り手が気づかないケースもありますが、このように隠れた瑕疵においても契約不適合責任を追求することが出来ます。

追完請求をし、是正してもらうようにしましょう。

契約不適合責任による保証期間は

契約不適合責任を追完請求するためには、不適合であることが発覚してから1年以内に売主あるいは請負業者に通知しなければなりません。

また、新築住宅においては住宅の品質確保の促進等に関する法律において特則があり、構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に関しての保証は引き渡しから10年間と定められています。

ただし不適合が発覚していたにも関わらず買い手に知らせなかった場合や買い手の責任のもとで不適合が発生している場合には、契約不適合責任を追求することが出来ないことを覚えておきましょう。

万が一施工会社が倒産してしまい、支払い能力不足を理由に追完を拒否した場合においても供託金の還付や保険金の支払いを受けることができます。

新築住宅を供給する業者は、前述した10年間の契約不適合責任を果たすため、あらかじめ供託金を積んだり、保険に加入するなどして担保を確保することが義務付けられています。

倒産した場合や支払い能力不足で拒否している場合についてはこの担保している金額から支払いを受けることができるのです。

施工会社による保証

ここまでは契約不適合責任について解説しましたが、ここからは施工会社による保証について4つの項目に分けて解説していきます。

施工会社によって保証内容は異なる

新築の場合には大手ハウスメーカーを中心に独自の保証を設けている場合があります。

保証の内容や保証年数などは施工会社によって異なりますが、構造体などに対して30年の保証をつけているメーカーや、中には構造体や雨漏りに対して条件付きではあるものの永年保証をつけているメーカーもあるのです。

保証内容がそれぞれ違うことから、さまざまな施工会社の保証を見比べて、自分が良いと思う保証を選ぶことが大切です。

また、設備機器や内装材、外壁材などについては各メーカーがそれぞれ保証を打ち出しているケースがあります。

こちらもメーカーごとに内容はさまざまですが、該当した場合にはメーカーの保証も受けられるということを把握しておきましょう。

施工会社による住宅保証の期間

前述でも少し触れましたが、施工会社による保証は内容、期間それぞれ異なります。

打ち出されている保証期間に関しては10年や20年、30年という期間だけでなく、条件付きによっては永年までさまざまな期間が設定されているのです。

また、10年ごとに延長できるサービスを提供している施工会社もあるため、自分のニーズに沿った保証期間を選びやすくなっています。

大手ハウスメーカーの長期保証の内容とは

大手ハウスメーカーの長期保証における内容は、基本的に構造体と雨漏りに関連する箇所となっています。

これは住宅の品質確保の促進等に関する法律で定められている内容と合致しており、原則10年は保証しなければならない内容です。

とはいえ、安全に暮らすうえでは欠かすことができない部分でもあることから長い保証をかけて貰えるのは安心感にもつながります。

アフターサービスに関しては、浴室やキッチンなどの水回りの定期点検や電気設備の定期点検、シロアリによる被害がないかどうかなどさまざまですが、こちらも施工会社によって異なります。

また、地盤の保証や耐震保証をアフターサービスとして提供している会社もあるため、アフターサービスがしっかりしているかどうかに着目し、施工業者を選ぶことも選択肢としては良いかもしれません。

大手ハウスメーカーの長期保証加入の条件と期間

大手ハウスメーカーの長期保証は基本的に延長保証と解釈できる保証がほとんどで、条件を満たすことで延長されているケースが多くなっています。

延長の条件としては5年ごとや10年ごとに有償の点検や補修を受ける必要があったりと別途費用が発生するハウスメーカーが多いです。

延長される期間においても5年〜10年などさまざまですが、基本的には提示されている定期点検を受けるたびに同じ期間が延長されるケースがほとんどです。

無償で長期間の保証をしているハウスメーカーはほとんどなく、別途費用をかけることで補償の延長を受けられると認識しておいた方が良いでしょう。

リフォーム箇所は住宅保証の対象外

新築住宅の場合には10年間の瑕疵担保責任がありますが、リフォームの場合においてはこの責任がなく、基本的には対象になりません。

しかしながら、リフォームの場合においても欠陥工事をされてしまう可能性があり、リフォーム箇所の瑕疵においても住宅保証をつけられた方が安心といえます。

ここからはリフォーム箇所の瑕疵に住宅保証をつけるための方法や瑕疵保険の保証期間についてそれぞれ解説していきます。

リフォーム瑕疵保険に加入する

リフォームをする際にリフォーム箇所の瑕疵に適用できるのがリフォーム瑕疵保険です。

リフォーム瑕疵保険とは住宅のリフォームをする際に内容を保証するための検査が行われるようになり、欠陥が見つかった場合には損害分の金額の約7割〜8割弱の保険金を受け取ることができるようになる保険のことです。

万が一工事の途中に施工会社が倒産してしまった場合には、損害分の金額の100%の保険金を受け取ることができるため、安心してリフォームを進めたい方にとってはリフォーム瑕疵保険は非常にメリットが大きいといえます。

また、住宅の瑕疵保険と同じく、瑕疵保険に加入するのは工事を依頼している発注者ではなく、工事を行うリフォーム事業者です。

そのため、注意点としては瑕疵保険を利用するためには施工業者に瑕疵保険への加入を依頼するか、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録されている業者を選定する必要があるのです。

リフォームの場合には瑕疵保険への加入が義務ではないため、場合によっては保険料の負担を依頼されることもありますので、事前に施工会社との打ち合わせをするようにしましょう。

リフォーム瑕疵保険の保証期間は

結論から申し上げると、リフォーム瑕疵保険の保証期間は構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分については5年間、それ以外のリフォーム工事部分については1年間となっています。

最大でも5年間という期間であるため、新築と比較すると保証期間が短いという点をまずは覚えておきましょう。

また、こちらも瑕疵に気がついてからの期間となっていますので、瑕疵を見つけた場合には速やかに施工業者に是正の依頼をするようにしましょう。

10年以内に起きやすい住宅の不具合とは

新築における住宅の法的な保証期間が10年ということを踏まえて、築10年以内に起きやすい住宅の不具合について紹介します。

ここでは具体的に3つ紹介していき、不具合が起きた際に適用できる保証についても解説していきます。

雨漏りする

屋根の材質や塗装の状態によって起こりやすいのが雨漏りです。

一般的に築年数が10年以内で雨漏りが発生するケースというのは少ないですが、雨仕舞いの兼ね合いや屋根の形状によっては雨漏りが発生する場合もあります。

築10年以内に雨漏りが発生した場合には契約不適合責任を追求することができるため、速やかに施工業者に対して追完請求しましょう。

外壁や屋根の塗装が落ちてきた

外壁や屋根の塗装は約10年〜約15年に1度のペースで塗り替えを行うことが好ましいですが、新築の場合においては10年以内に塗装が落ちてくるのはあまりいい状態とはいえません。

塗装に関しては塗料メーカーが色褪せや剥離に対して長期保証をかけている場合も多く、外壁に関しては外壁メーカーが色褪せや剥離に対して長期保証をかけていることが多いです。

そのため、築10年以内に外壁や屋根の塗装が落ちてきてしまった場合には施工業者に連絡の上、メーカーの保証が受けられるか相談してみましょう。

機械類の不具合

残念ながら築10年以内であっても水回りなどの住宅設備やシャッターなどの機械において不具合が起きてしまうことがあります。

築10年近い状態の機械類に関しては、契約不適合責任を追求することができず、施工会社による保証にも該当しないケースが多いです。

施工会社が機械類に対して保証をしてくれる場合には施工会社の保証を活用し、保証がない場合には不具合が起きている機械のメーカー保証が受けられるか確認するようにしましょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

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