【注文住宅と土地の費用】いつ何を支払うかについても解説！

1 土地探しから注文住宅を建てるのにかかる費用とは
2 注文住宅の土地購入にかかる費用項目と消費税
3 注文住宅の土地購入の流れと費用の支払時期
4 注文住宅の土地購入費用にローンを使う場合の流れとは
5 土地と注文住宅建築費用の軽減となる補助金と減税制度

土地探しから注文住宅を建てるのにかかる費用とは

土地探しから注文住宅を建てるまでにいったいどのような費用がかかるでしょうか。

費用は大きく「土地の購入費用」と「注文住宅の建設費用」の2つに分けられます。

まず、新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合にかかるのが、土地の購入費用です。

土地の購入費用は、注文住宅を建てる際にかかる費用全体の中で大きな割合を占め、都内や人気の立地は高額になります。

そのため、注文住宅を建てる際に土地も一緒に購入する場合には、土地の購入費用も含めて資金計画を立てることが大切です。

次に、注文住宅の建設費用は、注文住宅を建てる際に行う基礎工事や外装内装工事、住宅設備の取り付けといったすべての工程にかかる費用です。

この2つの費用はそれぞれ支払い時期が異なり、土地の購入費用は土地の購入時に支払います。

具体的には、土地の売買契約の際に手付金として土地購入金額の約5〜10％を支払います。

ここで注意したいのが契約したあと、一定期間内に購入した側の都合でキャンセルすると、手付金が戻ってこない点です。

反対に、土地販売業者側の都合で契約がキャンセルとなった場合には、手付金の2倍のお金が戻ってきます。

手付金を除いた土地購入代金は、注文住宅の引き渡し直前に指定の金融口座へ振り込む流れが一般的です。

注文住宅の建設費用は住宅を建築する際、数回に分けて支払うのが一般的です。

住宅を建築する工事の請負契約時には、工事費用の約10％の着手金を支払います。

次に、工事が始まる際に工事費用の約30％の金額を支払いますが、これを着工金といいます。

続いて、住宅の基礎工事と屋根を支える木材の取り付けが完了したタイミングで、工事費用の約30％の金額を上棟金として支払います。

住宅の建設費用の残金を支払うのは、注文住宅が完成し引き渡されるタイミングです。

注文住宅の土地購入にかかる費用項目と消費税

注文住宅を建てる際、一緒に土地も購入する場合には先ほどお伝えした費用のほかにもかかる諸費用があります。

諸費用の割合は、土地の購入費用と注文住宅の建設費用の約10〜12％です。

しかし、購入する土地の地盤が弱く別途改良費用がかかる場合や、工事の日程の関係などで諸費用の金額が高くなる可能性があります。

土地購入費

土地購入費は文字通り土地代ですが、土地購入自体には消費税がかかりません。

例えば、2,000万円の土地を購入し、注文住宅の建設費用に3,000万円かかった場合の消費税は「注文住宅の建設費用3,000万円×10％＝300万円」となります。

印紙税

印紙税とは日常の経済取引に伴い作成される特定の文書（契約書や領収書など）に課税される税金です。

土地や住宅をローンで支払う場合には「金銭消費貸借契約」が交わされ、こちらに印紙税がかかります。

なお、印紙税は、ローンの借入金額によって異なります。

例えば、ローンの借入れ金が1000万円以上、5,000万円以下の場合にかかる印紙税は、2万円です。

登記費用

登記費用は、不動産登記にかかる費用です。

土地を購入する際の土地所有権や抵当権設定等の登記には「登録免許税」がかかります。

また、司法書士へ登記手続きの代行を依頼する場合には、司法書士への報酬を支払います。

税金などの清算金

先ほどもお伝えしましたが、注文住宅の建設費用には消費税がかかります。

印紙税、登録免許税のほかに、不動産を取得すると「不動産取得税」がかかり、不動産を所有していると「固定資産税・都市計画税」がかかります。

仲介手数料

不動産業者を介して土地を購入したり注文住宅を購入したりすると「仲介手数料」がかかります。

仲介手数料とは、不動産売買の仲介をする不動産業者へ成功報酬として支払う手数料です。

土地や注文住宅の売買は高額取引であるため、不動産業者は税や抵当権、所有権といった権利関係などの専門的な知識を持って仲介業務にあたります。

そういった不動産業者の仲介業務に対する対価であり、宅地建物取引業法により成功報酬と定められています。

そのため、仲介手数料は土地や注文住宅の売買が成立してから支払います。

注文住宅の土地購入の流れと費用の支払時期

１.土地の見学・確認

まずはインターネットなどで購入する土地を探し、その後不動産業者やハウスメーカーと一緒に現地見学や確認をします。

土地探しから見学、実際に購入するまでに要する期間は約3カ月〜1年です。

２.買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出

購入したい土地が見つかったら不動産業者やハウスメーカーといった仲介業者へ「買付証明書」を提出します。

買付証明書とは、土地の購入を申し込む意味で提出する書類で、提出する際に手数料などはかかりません。

一般的には買付専門用紙に署名捺印し提出後、売主がその内容に合意すれば契約へと進みます。

また、買付証明書には土地の値下げ希望も記入できますが、ほかの購入希望者が売主の提示する価格に沿った買付証明書を提出すると、そちらが優先的に契約となる可能性があるため注意が必要です。

３.重要事項説明を受ける

不動産の売買をする際には宅地建物取引士によって、取り扱う不動産の重要事項について説明する義務が法律で定められています。

これに従い土地や注文住宅を購入する際には、不動産の重要事項が記された「重要事項説明書」を見ながら説明を受けます。

具体的に重要事項とは、登記簿に記載されている項目や建築基準法による制限、代金授受の方法、契約解除などに関する項目などです。

専門家による説明で聞き慣れない用語も多いかと思うので、事前に重要事項説明書の写しをもらい目を通してから重要事項説明を受けると良いでしょう。

４.不動産売買契約

不動産売買契約の際には、土地代金の約10％の手付金を支払います。

また、先ほどお伝えしたように、不動産業者を介して土地や注文住宅を購入し売買契約を結ぶ場合には仲介手数料がかかります。

不動産売買契約を結ぶ手続きの際に仲介手数料の半額を支払う場合もあります。

買付証明書を提出してから不動産売買契約を結ぶまでの期間は約1週間〜2週間です。

したがって、住宅ローンを利用する場合には事前審査の申し込みなど、この期間に必要な手続きを進めておきましょう。

５.土地購入代金の支払い

土地を購入する場合にははじめに手付金を支払います。

残金は住宅ローンの内容により異なりますが、完成した注文住宅の引き渡しの際に支払う場合もあります。

また、不動産業者へ仲介手数料の残金を支払うのもこのタイミングです。

６.引き渡し

完成した注文住宅の引き渡しの際にはさまざまな費用の決済をします。

先ほど解説した不動産登記費用や登録免許税、司法書士への報酬などの精算を同じ日に行います。

金融機関に不動産の買主と不動産業者などの売主、司法書士の三者が集まり精算するケースが一般的です。

おおまかな流れとしてはまず、司法書士から登記に必要な書類の説明を受けます。

そのあと、住宅ローンを利用する場合には借入金を指定の口座に振り込んでもらい、不動産業者などの売主の口座へ購入した土地や注文住宅などの残代金の振り込み手続きをします。

最後に、購入した土地の所有権移転登記を司法書士に代行してもらい、司法書士へ報酬を支払います。

７.不動産取得税の支払い

不動産取得税は、決済と土地の所有権の移転登記が完了してから約3カ月〜半年後に支払います。

タイミングはあくまで目安で、1年後になる可能性もあります。

都道府県税事務所で土地の所有権移転があったことを確認してから不動産取得税の計算をし通知するため時間がかかるようです。

納税通知書が届くまで期間が開くため、忘れてしまわないよう気をつける必要があります。

注文住宅の土地購入費用にローンを使う場合の流れとは

前提として、住宅ローンは住宅の建設費用に利用できるもので、土地だけを購入する場合には利用できません。

しかし、先に土地を購入してから注文住宅を購入する場合、土地部分にも住宅ローンを利用できます。

注文住宅の購入費用に対する住宅ローンに、土地購入費用分も組み込む形で利用が可能です。

この形で利用できる住宅ローンは主に「土地先行融資」と「つなぎ融資」の2種類があります。

土地先行融資は、土地の購入費用に対し先立って融資を受けられるシステムです。

購入した土地に住宅を建設することが利用条件の一つで、土地を担保とする抵当権を設定したうえで融資が受けられる仕組みになっています。

注文住宅が完成したあと建設費用の部分に対しても追加融資としてローンを組む形です。

土地先行融資の場合、土地と注文住宅を一括で審査されるのもポイントです。

続いて、つなぎ融資は土地購入の段階で必要なお金を金融機関が立て替える形で融資を受けられます。

これは、注文住宅に対して組まれる住宅ローンとはまた別の短期融資です。

つなぎ融資を返済するのは注文住宅が完成したあとになり、この間につなぎ融資で発生する利子を支払います。

つなぎ融資の審査も先行融資と同様に土地と住宅部分一括で受ける形ですが、契約は土地購入費用と、住宅購入費用に分けて締結されます。

住宅ローンで支払う場合の追加費用

融資事務手数料

住宅ローンを利用して土地や注文住宅を購入する際には、融資を受ける際の手数料として「融資事務手数料」を支払います。

融資事務手数料には「定額型」と「定率型」の2種類の形態があります。

定額型は借入れた金額に関係なく手数料が一定で、定率型は借入れた金額に応じて一定比率です。

保証料

保証料は住宅ローンを組む際、金融機関指定の保証会社へ支払うお金です。

住宅ローンの契約者がなんらかの理由で返済できなくなった場合の保証料です。

昔は、連帯保証人を設ける方法が一般的でしたが、今では住宅ローンの契約者が保証会社と保証委託契約を結び、保証料を支払うのが一般的になっています。

火災保険料

火災保険は、火災や落雷、風災、雪災などで住宅や家財に損害を被った場合に補償を受けられる損害保険です。

火災保険料の金額は保険会社や補償内容によって異なります。

また、火災保険ははじめに保険金額を設定し、それを限度額として保険金が支払われるシステムです。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が住宅ローンをすべて返済する前に亡くなった場合や、高度障害などによって返済ができなくなった場合に保障される保険です。

保険会社が代わりとなり、住宅ローンを借りている金融機関へ返済する仕組みになっています。

この団体信用生命保険は住宅ローンを組むタイミングで加入します。

団体信用生命保険への加入が義務付けられている住宅ローンも多く、その種類はさまざまです。

団体信用生命保険の保険料の金額や支払い方法は団体により異なります。

一例を挙げると「信用保証協会団体生命保険」の場合、住宅ローンとは別に年齢とは関係なく一定の保険料を年払いで支払うシステムです。

抵当権設定のための司法書士報酬

抵当権設定とは、住宅ローンを借入れる際に土地と注文住宅を担保として設定することです。

この抵当権設定登記手続きには、法律的な専門知識が必要であるため司法書士に代行してもらうのが一般的です。

その際に司法書士へ支払う報酬の金額はさまざまですが、約5万円〜約10万円である場合が多くあります。

印鑑証明書代

印鑑証明書とは、市区町村に印鑑登録された印鑑（実印）が本物だと証明するための書類です。

印鑑証明書には、実印の印影と登録者の氏名、住所、生年月日、性別などの情報が記載されています。

印鑑証明書の発行にかかる手数料は300円です。

役所の窓口に交付申請書と印鑑登録証か印鑑登録カード、本人確認書類を提出し、発行手数料を支払うと発行できます。

住宅ローンで土地を購入する場合の流れ

住宅ローンを組んで土地を購入する場合の流れは「注文住宅の土地購入の流れと費用の支払時期」でお伝えした内容と同じ部分が多いですが「住宅ローンの事前審査」と「土地購入代金の支払い」の項目で異なる点があります。

土地の見学・確認
買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出
住宅ローン事前審査
住宅ローンの事前審査は住宅ローンを組む前に、金融機関が申込者の年収やローンの支払い状況といった信用情報や返済能力などを審査することです。
事前審査を受けると、そもそも住宅ローンを組めるか、どの程度の金額を借入れできるかといった情報を確認できます。
重要事項説明を受ける
不動産売買契約
土地購入代金の支払い
住宅ローンの分割またはつなぎ融資を利用し購入した土地代金の残金と、仲介手数料の残金、融資事務手数料、保証料、各種保険料、抵当権設定登記手続きを依頼した司法書士への報酬をこのタイミングで支払います。
住宅ローンを利用して土地を購入する場合、土地購入の残代金を支払っても住宅ローンの申し込み状況で引き渡しまでに約1〜2カ月かかる場合もあります。
引渡し
不動産取得税の支払い