リフォームと建て替えの費用を比較！費用負担の差は？

1 全面リフォームと建て替えはどちらが得なのか
2 全面リフォームと建て替えの費用差

全面リフォームと建て替えはどちらが得なのか

建物の築年数や保存状態によって、リフォームと建て替えそれぞれにかかる費用は異なります。

また、工事を行う目的や、その家に住む家族の人数やライフスタイル次第でも、リフォームと建て替えのどちらを選ぶべきか変わってくるでしょう。

全面リフォームと建て替えの違い

費用負担の差を比較するためにも、まずは全面リフォームと建て替えの違いについて知っておきましょう。

全面リフォームにも、リノベーションやスケルトンリフォームなどがあるため、工事の種類の違いもしっかり把握しておく必要があります。

全面リフォームとは

キッチンやお風呂の交換といった部分的なリフォームではなく、柱や梁などの構造体以外を作り替えるリフォームのことを全面リフォームと呼びます。

明確な定義はありませんが、全面リフォームのうち、内装仕上げや設備を作り替えた場合は「リノベーション」になり、柱や梁など構造体のみを残して解体し、一から建て直すと「スケルトンリフォーム」と言われています。

建て替えとは

建て替えでは、建物の内装や外装だけでなく、構造体も含めたすべてを解体し、新たに建物を作ります。

一見、スケルトンリフォームと似ているように思えますが、スケルトンリフォームが構造体を残したまま行われるのに対し、建て替えでは、構造体含む建物すべてを解体し、新築のように家を建て直します。

全面リフォームのメリット・デメリット

全面リフォームには、建て替えに比べると費用が割安というメリットがありますが、既存の構造や間取りに大きな制約を受けるというデメリットもあるため、選択には注意が必要です。

全面リフォームのメリット

全面リフォームは、建て替えに比べて解体するものが少ないため、解体工事費用がかからず、工事期間も比較的短くなるというメリットがあります。

ただし、基礎を残さなければならないため、解体は手作業で行わなくてはならず、作業員の人件費は割高になり、解体に要する工事期間も長くなってしまいます。

耐震基準の改正後に建てられた家であれば、現行の耐震基準が使われているため、耐久性に問題がなければ、約100～300万円かかる耐震改修工事を行わずに済ませることもできます。

また、工事の内容次第では、家に住んだまま工事を行うこともできるため、仮住まいの費用がかからないというメリットもあります。

全面リフォームのデメリット

リフォームは、既存の建物の構造体を残してプランニングを行わなければならないため、思った通りの間取りを作りにくいというデメリットがあります。

間取りを変更するために解体したい壁や柱、階段などがあっても、建物の強度を落とす恐れがある場合は、これらを残したままプランニングを進めなければなりません。

また、間取り変更が思い通りに行えたとしても、解体する箇所が増える分、建て替えと同程度の高額な費用が発生してしまう恐れもあります。

特に、築年数が長く、保存状態の悪い建物は、作り替える箇所が多くなるため、建て替え同然の大規模な工事になってしまうでしょう。

さらに、築年数が長い建物のうち、現行の耐震基準で作られていない建物や、断熱性が低い建物、構造材がシロアリ被害を受けている建物などは、これらの補修・改修工事のために、追加工事が発生してしまいます。

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建て替えのメリット・デメリット

リフォームに比べると費用が高額になってしまう建て替えですが、建物の状態や工事の目的によっては、最もベストな選択肢になることもあります。

建て替えのメリット

建て替えでは、建物をいったん解体する際、地盤や基礎の状態を確認することができ、古くなった構造材もすべて取り換えることができます。

現行の耐震基準以前に建てられた家や、一度も耐震改修や断熱改修などの補強リフォームが行われていない家であれば、これらの箇所も新築住宅のように建て替えると良いでしょう。

また、家の設計を一から行う建て替えであれば、既存の設計の制約を受けずに、比較的自由に考えることができます。

建て替えのデメリット

建て替えは、解体費用+新築の費用が必要になるため、高額な費用が必要です。

さらに、まだ使える建材や、以前リフォームを済ませた箇所まで解体してしまうというデメリットもあります。

また、工事中は家に滞在することができないため、工事期間中の仮住まいや、通勤・通学手段なども確保しなければなりません。

建て替え工事の期間は、約5カ月から半年程度です。この期間中の仮住まい費用を準備できるかどうかも、建て替えを検討する段階で考えておきましょう。

なお、建て替えには「新たに家を建築する」という工程が含まれます。この点に建て替えのデメリットが生じるため、特に注意が必要です。

通常、新たな建物は、建物を建てても良い土地に建てなければなりません。しかし、法改正前に建てられた古い住宅の中には、現在の建築基準法では建てられない場所に建っているものもあります。

このような住宅は「再建築不可物件」と呼ばれます。再建築不可物件がある土地には、新たに建物を建てることができません。そのため、建て替えではなくリフォームを選択することになってしまいます。

全面リフォームと建て替えの費用差

全面リフォームと建て替えの違いを把握したうえで、それぞれの費用負担の差について見てみましょう。

全面リフォームにかかる費用の相場

全面リフォームの費用は、建物の状態にもよりますが、約1300～2000万円が相場です。

水回り機器一式の価格だけで約100～200万円は発生し、これらの取り付け工事や、内装材の交換、解体など複数の工事が組み合わさると、戸建て住宅であれば、最低でも約1000万円は必要になります。

約500～800万円など、ローコストで全面リフォームが行われた事例もありますが、建物の状態が非常に良く、解体や設備の交換がほとんど必要ない住宅でなければ、この費用相場に収めるのは至難の業です。

なお、大規模な間取りの変更や、屋根や外壁の交換を伴うスケルトンリフォームは、約1800～2200万円が相場費用となっています。

また、リノベーションの場合は、既存の間取りを活かして部分的なリフォームを行うことができれば、約1000～1300万円で済むこともあります。

しかし、家の保存状態が悪く、手を加える箇所が屋外など広範囲に及ぶと、リノベーションでも約1500～2000万円の費用が発生することもあるでしょう。

一戸建てのスケルトンリフォームの費用相場はこちらの記事でも解説しています

一戸建てのリノベーションの費用相場はこちらの記事でも解説しています

建て替えにかかる費用の相場

住宅の建て替え費用は、約1500～2300万円が相場です。しかし、この金額はあくまでも相場の費用でしかなく、場合によっては約3000万円近い費用になるケースもあるほど、建て替えは高額な費用を伴います。

また、二世帯住宅の場合は、設備を追加したり増築したりと追加するものが多いため、上記の相場費用に対し、プラス約500～800万円程度は見ておいた方が良いでしょう。

さらにこのほかにも、建て替えには、リフォームでは発生しない費用があります。

二世帯住宅の建て替えとフルリフォームの費用比較はこちらの記事でより詳しく解説しています

建て替えで発生する費用

「建て替えのデメリット」でもご説明したように、建て替え工事では、仮住まいの費用を用意しなくてはなりません。

全面リフォームでも、場合によっては仮住まいが発生することがありますが、建て替えほど長期間になるケースは少なく、水回り設備が使用できないなど一時的なものです。

さらに建て替えで発生する費用として忘れてはならないのが、建物の登記申請費用です。

建て替えには、建物を解体するときの「滅失登記」、建物の完成後に行う「表題登記」、建て替え後の所有者を示す「所有権保存登記」の、三種類の登記手続きが必要です。

なお、建て替えのために住宅ローンを組んだ場合は、「抵当権設定登記」も発生します。

登記費用は、工事の金額に応じて変動しますが、これらを全て合算すると、約15～30万円の費用が必要です。

司法書士や土地家屋調査士へ依頼せず、申請を個人で行って、費用を節約することもできますが、手続きには多くの手間と知識を要するため、初めから建て替えの予算に入れておいた方が良いでしょう。

なお、この登記手続きは、建物の増築が行われたリフォームでも発生することがあります。

住宅リフォームの減税や補助

住宅のリノベーションやリフォームには各種の減税や補助金の制度があり、一定の条件で支援を受けることができます。

補助金については、各自治体により各種の制度が増えたり、内容が変化していますので最新の情報を確認しておきましょう。

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ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

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