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2018年12月18日更新

【マンションの修繕費用】修繕の種類と相場について

マンションに住んでいる場合、大規模修繕や小規模修繕ががいつ行われるのか気になるところではないでしょうか。また、マンションの修繕で行う工事によって費用や工期が異なるため、修繕内容を知って大規模修繕に備えていきましょう。

マンションで行う大規模修繕と小規模修繕とは

マンション 修繕 費用

マンションで行う修繕には「小規模修繕」と「大規模修繕」の2種類があります。

小規模修繕とはマンションの一部や設備、部材などに劣化や不具合が発生した場合に修理や交換などを行い、機能や性能を日常に支障なく利用できるように修復することを言います。

一方大規模修繕とは、建物自体の性能を回復しマンションの性能を高めていく修繕のことです。大規模修繕には、主に外壁塗装工事や鉄部塗装工事などがあります。

なぜ修繕が必要なのか

基本的にマンションは頑丈なコンクリートで作られているため「なぜ修繕が必要なのか」と思うこともあるかもしれません。マンションは基本的に鉄筋コンクリート造のため、木造より耐火性や耐震性に優れています。

しかし、コンクリートは元々セメント・水・砂・砂利や砕石で作られているため乾燥するにつれ収縮しひび割れを起こす性質があります。

そしてコンクリートのひび割れは放置しておくと、雨水が侵入し鉄筋部分を腐食させる恐れがあるのです。

またマンションの経年劣化によって階段やバルコニーの鉄部にサビが発生したり、錆びによる詰まりや腐食による穴あきなど給水管に不具合が生じてくることもあるでしょう。

そのため、マンションを修繕することはマンションの耐用年数を延ばし価値を高めるために必要であると言えます。

計画的に行うマンションの大規模修繕費用相場とは

マンションの大規模修繕には主に以下の5種類があります。

  • 鉄部塗装工事
  • 外壁塗装工事
  • 屋上防水工事
  • 給水管工事
  • 排水管工事

それぞれの工事内容、工期、費用相場を見ていきましょう。

鉄部塗装工事

鉄部塗装工事とは、マンションの鉄部の部分(出入口扉・雨どい・鉄骨支柱・消火栓ボックス・ベランダ手すりなど)を塗装する工事のことです。

鉄は空気に触れることや酸性雨などの影響によって錆びやすいため、防錆塗料の塗装は約5年ごとを目安に行われます。

【工事内容】

出入口扉、雨どい、鉄骨支柱、消火栓ボックス、ベランダ手すり、玄関扉の枠、メーターボックスなど鉄部の塗装

【工期】

約2週間~約1カ月

【費用相場】

約25万円~約65万円

外壁塗装工事

マンションの外壁塗装工事を行う場合、足場を設置したり作業員の待機所を設置しなければならないため、大がかりな工事が必要になります。また外壁の塗装以外でもタイル張りの外壁の場合はタイルの補修も必要になるでしょう。

外壁塗装が行われる場合には足場の設置で部屋が暗くなったり、塗料の臭いなどが原因で洗濯物が干せなくなるなど生活に支障をきたす場合もあるため、居住者に工事計画などを事前に伝えることが大切です。

工期はマンションの規模や天候などによって異なるため、見積り時にどれくらいの期間がかかるのかの目安を聞いておきましょう。

【工事内容】

足場の設置、外壁や屋根の塗装、下地やタイルなどの補修、シーリングの打ち替えなど

【工期】

  • 50戸未満の場合:約3カ月
  • 50戸以上の場合は約3カ月~半年

【費用相場】

約300万円~約1,000万円

屋上防水工事

屋上防水工事とは、マンションの屋上・ベランダ・バルコニーなどに行う防水工事のことを言います。

防水機能が失われるとコンクリート部分から雨が浸入し建物の寿命を短くする恐れがあるため、定期的な屋上防水工事が必要になります。工期や費用はマンションの規模によって差があり、防水工法によっても異なります。

【工事内容】

屋上・ベランダ・バルコニーなどの防水工事

【工期】

約2日~約2カ月

【費用相場】

1平方メートルあたり

  • ウレタン防水:約7,500円~
  • アスファルト防水:約8,000円~
  • シート防水:約8,000円~
  • FPR防水:約9,000円~
  • 給水管工事

給水管工事とは、生活に必要な水道水が通る管を修復または交換する工事のことです。給水管を補修しないでいると赤さびが発生したり、水漏れの原因となりコンクリート内部を腐食させてしまう恐れもあります。

そのため、約10年~約15年に一度は給水管工事が必要となります。

【工事内容】

共用部分の給水管の更新、重水槽の交換、加圧給水装置に変更するなど

【工期】

約1日~約10日

【費用相場】

  • 50戸以下の場合:約44万円~約500万円
  • 50戸以上の場合:約320万円~約2,000万円

排水管工事

排水管工事とは、生活排水で使用する管を補修したり交換する工事のことを言います。排水管工事には、「排水管更生工事」と「排水管取替工事」の2種類があります。

排水管更生工事は既存の排水管を回復させる工事のことで、排水管取替工事は排水管を新しい管に取り替える工法のことです。排水管の腐食や漏水などがある場合は、取替工事となるでしょう。

【工事内容】

  • ・排水管更生工事:排水口からエアー渦流によって洗浄し、研磨や研削処理を行った後、腐食防止のための専用塗料を塗布
  • ・排水管取替工事:排水管の取り替え

【工期】

  • 排水管更生工事:約1日
  • 排水管取替工事:約2カ月

【費用相場】

  • 排水管更生工事:1戸あたり約35万円~
  • 排水管取替工事:1戸あたり約30万円~約50万円

定期的に行うマンションの小規模修繕費用相場とは

マンション 修繕 費用

マンションも戸建て住宅と変わりなく、月日が経つと共にマンション自体が劣化していきます。劣化した部分に対してはその都度小規模修繕を行います。

大規模修繕が約10年~約15年に一度に対し、小規模修繕は毎年のように行うケースが多いでしょう。

ある程度金額が大きい修繕についてはマンションの総会などで審議され、規模が小さい場合は理事会の審議にて工事を決めます。

小規模修繕には主に設備の故障や不具合での修理や取替などがあります。共用部分であるため修繕しないと生活に支障が出てしまうことが多く早急な対応が必要になります。

例えば、水道管から水が漏れた場合は修繕しないと症状が酷くなってしまう可能性があるため、業者を呼んですぐに補修しなければなりません。

不具合や故障で修理や取替などを行うので費用はその都度変わります。また、不具合や故障が広範囲で発生している場合は、業者にまとめて補修依頼をすることもあります。

小規模修繕で行われる主な工事は以下の通りです。

  • 共用部分の鉄部塗装工事
  • 災害や事故などによる保険対応工事
  • 省エネ対策工事
  • 設備更新工事(インターフォン改良や駐車場改良など)
  • 防災対策工事
  • バリアフリー化や鳩対策などの環境改善工事など

マンション修繕は発注の仕方の違いで費用が違うのか?

マンション修繕は発注の仕方の違いによって費用が異なります。小規模修繕と大規模修繕の発注方法をそれぞれご紹介します。

小規模修繕の発注方法

小規模修繕の発注方法は不具合や故障状態などによって症状が様々なため、その都度業者に修繕依頼を行います。そのため、修繕費用は設備などの故障状態によって異なります。

また複数の設備などに不具合などが生じた場合、まとめて修繕を依頼することで、個別に依頼する場合と比較して費用が比較的安価になる可能性があるでしょう。

大規模修繕の発注方法

大規模修繕の発注方法には「責任施工方式」「設計監理方式」「協働責任施工方式」の3種類があります。それぞれどのようは発注方法なのか見ていきましょう。

責任施工方式

責任施工方式とは、マンションの管理組合が直接施工業者と工事請負契約を結び、施工業者に修繕工事の見積り作成・施工・チェックを全て任せる方式のことです。

マンション工事のプロに任せることで、手間をかけずに安心して大規模修繕を任せることができます。

しかし、全てを任せることで管理組合の目が行き届かなくなり、施工時の品質チェックや工事価格が客観性に欠いてしまい、手抜き工事をされたり工事費用が割高になるなどの恐れがあります。業者を選別する確かな目と、業者をコントロールする力が管理組合に求められます。

管理組合と施工業者が信頼関係にある場合は責任施工方式になりますが、修繕費用の透明性や客観性を持たせるためにも相見積もりを行うことが大切です。

また、管理組合に修繕工事に精通している方がいる場合は施工時の立会いをお願いしたり、いない場合は設計事務所などで品質のチェックをしてもらうといいでしょう。

設計監理方式

設計監理方式とは設計や見積り、施工の監督などを施工会社ではない別の管理会社や設計事務所などのコンサルタント会社に依頼する方式のことです。

責任施工方式とは異なり、設計と施工が分離しているため第三者によって施工時の品質や施工費用などを客観的に判断できます。

しかし、中立の立場である第三者が業者と談合して特定の業者と繋がっているケースもあるため、設計監理者選びには注意が必要です。

管理会社や設計事務所を選ぶときは、必ず管理組合推薦の候補を入れ談合を阻止することが必要になります。

また、大規模修繕にかかる費用の他に設計・管理業務を依頼する際、高額のコンサルタント費用がかかることがほとんどです。この費用を上回るコストダウン効果が得られるのは大規模マンションに限定されるでしょう。

したがって、設計監理方式は主に大規模マンション向けの発注方式と言えます。

協働責任施工方式

協働責任施工方式とは、設計士・技術者・職人・居住者が一体となって施工にあたる方式のことで、100世帯以下のマンションの大規模修繕発注方法に推奨されています。

居住者が設計士や技術者、職人と相談しながら施工していくため、居住者が現場にいることで緊張感を与えると共に作業内容の詳細を把握することができます。

また、工事が完了した後にトラブルが発生した場合でも設計士や技術者、職人と繋がりがあるためスムーズに対応できるでしょう。

しかし、居住者がすすんで修繕に参加しなければならないため、居住者に負担がかかりやすくなります。

「責任施工方式」「設計管理方式」「協働責任施工方式」のどれを選んでも一番大切なのは「信頼できる施工会社や設計会社、コンサルタント会社を選ぶこと」にあります。

比較的費用が安価でできるのは協働責任施工方式ですが、それぞれ業者選びがきちんとできていないと割高な工事費用を請求されることがあります。

そのためどの発注方式でも、業者の実績などを調査した上で慎重に選ぶようにしましょう。

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