【マンションの修繕費用】修繕の種類と相場について

マンションで行う大規模修繕と小規模修繕とは

マンションで行う修繕には「小規模修繕」と「大規模修繕」の2種類があります。

小規模修繕とはマンションの一部や設備、部材などに劣化や不具合が発生した場合に修理や交換などを行い、機能や性能を日常に支障なく利用できるように修復することを言います。

一方、大規模修繕とは建物自体の性能を回復しマンションの性能を高めていく修繕のことです。大規模修繕には、主に外壁塗装工事や鉄部塗装工事などがあります。

なぜ修繕が必要なのか

基本的にマンションは頑丈なコンクリートで作られているため「なぜ修繕が必要なのか」と思うこともあるかもしれません。マンションは基本的に鉄筋コンクリート造のため、木造より耐火性や耐震性に優れています。

しかし、コンクリートは元々セメント・水・砂・砂利や砕石で作られているため乾燥するにつれ収縮しひび割れを起こす性質があります。

そしてコンクリートのひび割れは放置しておくと、雨水が侵入し鉄筋部分を腐食させる恐れがあるのです。

またマンションの経年劣化によって階段やバルコニーの鉄部に錆が発生したり、錆による詰まりや腐食による穴あきなど給水管に不具合が生じてくることもあるでしょう。

そのため、マンションを修繕することはマンションの耐用年数を延ばし価値を高めるために必要であると言えます。

計画的に行うマンションの大規模修繕費用相場とは

マンションの大規模修繕には主に以下の5種類があります。

• 鉄部塗装工事
• 外壁塗装工事
• 屋上防水工事
• 給水管工事
• 排水管工事

それぞれの工事内容、工期、費用相場を見ていきましょう。

鉄部塗装工事

鉄部塗装工事とは、マンションの鉄部の部分（出入口扉・雨どい・鉄骨支柱・消火栓ボックス・ベランダ手すりなど）を塗装する工事のことです。

鉄は空気に触れることや酸性雨などの影響によって錆びやすいため、防錆塗料の塗装は約5年ごとを目安に行われます。

【工事内容】

出入口扉、雨どい、鉄骨支柱、消火栓ボックス、ベランダ手すり、玄関扉の枠、メーターボックスなど鉄部の塗装

【工期】

約2週間～約1カ月

【費用相場】

約25万円～約65万円

外壁塗装工事

マンションの外壁塗装工事を行う場合、足場を設置したり作業員の待機所を設置しなければならないため、大がかりな工事が必要になります。また外壁の塗装以外でもタイル張りの外壁の場合はタイルの補修も必要になるでしょう。

外壁塗装が行われる場合には足場の設置で部屋が暗くなったり、塗料の臭いなどが原因で洗濯物が干せなくなるなど生活に支障をきたす場合もあるため、居住者に工事計画などを事前に伝えることが大切です。

工期はマンションの規模や天候などによって異なるため、見積もり時にどれくらいの期間がかかるのかの目安を聞いておきましょう。

【工事内容】

足場の設置、外壁や屋根の塗装、下地やタイルなどの補修、シーリングの打ち替えなど

【工期】

• 50戸未満の場合：約3カ月
• 50戸以上の場合：約3カ月～約半年

【費用相場】

約300万円～約1,000万円

屋上防水工事

屋上防水工事とは、マンションの屋上・ベランダ・バルコニーなどに行う防水工事のことを言います。

防水機能が失われるとコンクリート部分から雨が浸入し建物の寿命を短くする恐れがあるため、定期的な屋上防水工事が必要になります。工期や費用はマンションの規模によって差があり、防水工法によっても異なります。

【工事内容】

屋上・ベランダ・バルコニーなどの防水工事

【工期】

約2日～約2カ月

【費用相場】

1平方メートルあたり

• ウレタン防水：約7,500円～
• アスファルト防水：約8,000円～
• シート防水：約8,000円～
• FPR防水：約9,000円～

給水管工事

給水管工事とは、生活に必要な水道水が通る管を修復または交換する工事のことです。給水管を補修しないでいると赤錆が発生したり、水漏れの原因となりコンクリート内部を腐食させてしまう恐れもあります。

そのため、約10年～約15年に一度は給水管工事が必要となります。

【工事内容】

共用部分の給水管の更新、受水槽の交換、加圧給水装置に変更するなど

【工期】

約1日～約10日

【費用相場】

• 50戸以下の場合：約44万円～約500万円
• 50戸以上の場合：約320万円～約2,000万円

排水管工事

排水管工事とは、生活排水で使用する管を補修したり交換する工事のことを言います。排水管工事には「排水管更生工事」と「排水管取替工事」の2種類があります。

排水管更生工事は既存の排水管を回復させる工事のことで、排水管取替工事は排水管を新しい管に取り替える工事のことです。排水管の腐食や漏水などがある場合は、取替工事となるでしょう。

【工事内容】

• 排水管更生工事：排水口からエアー渦流によって洗浄し、研磨や研削処理を行った後、腐食防止のための専用塗料を塗布
• 排水管取替工事：排水管の取り替え

【工期】

• 排水管更生工事：約1日
• 排水管取替工事：約2カ月

【費用相場】

• 排水管更生工事：1戸あたり約35万円～
• 排水管取替工事：1戸あたり約30万円～約50万円

大規模修繕の費用を安く抑える方法は？

大規模修繕はとても大きな費用が発生します。少しでも安く抑えるためには、どのような方法があるのでしょうか。大規模修繕を安くするための代表的な方法をいくつか紹介していきます。

まず見積もりを最初から1社に絞らないことです。これはどんな工事にも共通しますが、1社に絞ると工事内容も金額も適正かどうか分かりません。ですので、最低でも3社は見積もりをとるようにしましょう。

そうすることで、より安くできる施工方法や製品、また工事金額の単価についても整合性がとれます。また、見積もりで「工事一式」という表記の業者には注意する必要があります。

コンサルタント会社を間に入れて工事を依頼する場合でも、任せきりにしないことです。コンサルタント会社が主導で行うと、施工業者との談合により、割高になるケースもあります。第三者のチェックを入れるようにしましょう。

施工方法を見直すことも、大規模修繕を安くする方法の一つです。例えば足場を設置しない方法にするなどがあります。無足場工法としてはロープやゴンドラなど施工方法はあります。

このように施工方法を見直すことで、費用をより安くすることも可能です。特殊な工法により費用を安くできる場合もありますが、施工できる業者が少ないケースもありますので、事前に調査しておく必要があります。

大規模修繕の費用の適正価格を知る方法は？

大規模修繕の費用の適正価格を知る方法の一つに、国土交通省の調査結果を参考にする方法があります。2018年に国土交通省が大規模修繕における適正価格の参考となるように「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」を公表しています。

ここでは、大規模修繕工事金額の各工種別の内訳や、外壁工事の平米あたりの単価、各部位別の工事費用など、様々な大規模修繕の費用について記載があります。色々な情報がありますが、この調査結果を参考にすることをお勧めします。

定期的に行うマンションの小規模修繕費用相場とは

マンションも戸建て住宅と変わりなく、月日が経つと共にマンション自体が劣化していきます。劣化した部分に対してはその都度小規模修繕を行います。

大規模修繕が約10年～約15年に一度に対し、小規模修繕は毎年のように行うケースが多いでしょう。

ある程度金額が大きい修繕についてはマンションの総会などで審議され、規模が小さい場合は理事会の審議にて工事を決めます。

小規模修繕には主に設備の故障や不具合での修理や取替などがあります。共用部分であるため修繕しないと生活に支障が出てしまうことが多く早急な対応が必要になります。

例えば、水道管から水が漏れた場合は修繕しないと症状が酷くなってしまう可能性があるため、業者を呼んですぐに補修しなければなりません。

不具合や故障で修理や取替などを行うので費用はその都度変わります。また、不具合や故障が広範囲で発生している場合は、業者にまとめて補修依頼をすることもあります。

小規模修繕で行われる主な工事は以下の通りです。

• 共用部分の鉄部塗装工事
• 災害や事故などによる保険対応工事
• 省エネ対策工事
• 設備更新工事（インターフォン改良や駐車場改良など）
• 防災対策工事
• バリアフリー化や鳩対策などの環境改善工事など

マンションの大規模修繕はどれくらいの時期でする？

マンションの居住環境を良好な状態に維持することは、マンション自体の資産価値を保つことにつながります。

マンションも一様ではないものの建築から時間が経過するにつれて劣化や損傷が進んでいきます。このため、建物のメンテナンスや計画的な修繕が重要であることは疑う余地がありません。

メンテナンスでは、建物各部の不具合や設備機器の作動に異常がないか定期的に検査することが大切で、消耗品の交換や作動調整、補修なども行います。点検は、法定点検と任意に行う自主点検があります。

メンテナンスを適切に行っていても、建物の劣化や性能、機能の低下が現れることもあります。劣化が進んだ箇所には、適切な修繕を行うことが不可欠です。

修繕では、部材や設備など劣化した部分の修理や取り替えを行い、実用に支障のない状態に回復させます。不具合が現れるたびに行う補修や小修繕とは別に、一定年数が経過するごとに計画的に行う修繕があります。

計画修繕には20年～30年程度を見越して行う大規模修繕があります。計画的に修繕を行うため、一般的にマンションごとに長期修繕計画を定めます。

国土交通省が公表している「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、12年ごとに計画修繕を行う例が挙げられています。

しかしながら、マニュアルが対象とするマンションは、2～3回目の大規模修繕工事を迎える、建築後30年程度以上を経過した建物で、最近のマンションとは建設に使用された部材や仕様が異なっています。

必要な改修工事の時期や内容は、建設当時の仕様や性能などにより大きく異なります。このため、一般的には10～15年周期で大規模修繕が行われているのが実態です。

実際の修繕を計画する上では、建物の傷み具合に応じた修繕を実施するために、調査や診断を行うことが重要です。

大規模修繕における注意事項は？

大規模修繕をきちんと行わないと、工事後のトラブルや金額的にも大きな差が出るリスクがあります。大規模修繕における注意点をいくつか紹介していきますので、参考にしてください。

まず業者選びをする際の注意点として、紹介ということだけで工事業者を決めないことです。紹介料が発生し、工事金額が相場より高くなる場合もあります。紹介してもらっても、きちんと精査するようにしましょう。

価格のみで工事業者を決めない、ということも大切です。見積もりを数社から取り、一番安いからといってそれだけで決めるのはリスクが高くなります。工事内容が抜けていたり、手抜き工事をして、価格を安くしている場合もあります。

工事期間中もきちんと進捗状況を把握することが大切です。工事を任せきりにすると、工事の不備などにも繋がりかねません。進捗状況を追うことで、そのようなリスクを少しでも小さくするようにしましょう。

また、大規模修繕を行うとよく起こりうるクレームなどがあります。それをきちんと把握し、実際に起きた場合にはどのように対応するのかを決めておくことも大切です。

このようにしておけば、クレームが発生してもすぐに対処することができ、トラブルになる前に解決することができます。

マンションの修繕積立金とは

計画修繕を定期的に実施するために、長期修繕計画を定めます。長期修繕計画は、建物に使用されている部材や設備の耐久性に応じて、マンションごとに策定することになります。

国土交通省「マンション総合調査」結果によれば、長期修繕計画を作成している管理組合の割合は増え続け、2018年度は90.9%に達しています。

修繕計画は、一般的に長期展望をもって、共用部分などについて修繕周期と概算費用を見積もります。見積もった費用は、長期的な計画を実現するために一定額を積み立てる方式で準備していきます。これが修繕積立金です。

前出の調査結果によれば、2018年度の1戸当たりの修繕積立金の額は、月額平均で11,243円となっています。駐車場使用料などから充当される額を含めると12,268円です。

修繕積立金を積み立てる方式は、通常2種類あります。1つは「均等積立方式」です。計画期間中は値上げせず、月々均等の額を積み立てていきます。

もう1つは「段階増額積立方式」です。居住開始からしばらくの期間は、住宅ローンを抱えることもあって、低めの月額で積み立てを開始します。数年ごとに額を見直して、値上げしながら積み立てていきます。

前出の調査結果によれば、均等積立方式が41.4%、段階増額積立方式が43.4%となっていますが、築年数で比較すると、新しいマンションほど段階増額積立方式となっている割合が多くなっています。

なお、必要な修繕積立金は、戸数や建物の階数、共有設備、仕様などによって修繕周期や費用が異なるため、それぞれ実態に合わせた金額に設定されます。

空き室がある場合や駐車場に空きがある場合などは、積立金が不足することになり、将来的な修繕に悪影響を及ぼすことが懸念されます。

前出の調査結果では、計画した積立額と比べて現在の積立額が不足しているマンションが全体の34.8%あり、そのうちの15.5%では、計画より2割以上不足していることが明らかになっています。

修繕積立金が値上がりするケースは？

修繕積立金が値上がりする場合があります。では、どのような場合に修繕積立金は値上がりしていくのでしょうか。一般的な値上がりするケースをいくつか紹介していきます。

よくあるのが、初期設定金額が低い場合に値上がりすることがあります。修繕積立金の適正価格からみて著しく低い場合には、将来的に不足分を取り戻す必要があり、値上がりする傾向にあります。

元々、修繕積立金が段階的に値上がりする方式をとっているケースもあります。修繕積立金の積み立て方式には、均等積立方式と段階増額積立方式があります。この後者の方であれば確実に値上がりしていきます。

修繕工事費用の価格が上がるのに合わせて、修繕積立金も値上げされていくケースもあります。これは世情の変化や建物が経年していくと、修繕費用が高くなることもあります。この修繕費用の増加を補うためにも、修繕積立金を値上げせざるを得ないケースもあります。

バリアフリー工事などグレードアップ工事などを実施した場合も、値上がりの要因となります。グレードアップ工事は長期修繕計画に組み込まれていない場合が多く、一時的な負担金の徴収をするか、借入金による資金調達の場合は修繕積立金からの返済になります。

このように様々な要因で修繕積立金は、値上がりする可能性があります。これらの値上がりの仕組みをきちんと理解しておくことが大切です。

マンション修繕は発注の仕方の違いで費用が違うのか？

マンション修繕は発注の仕方の違いによって費用が異なります。小規模修繕と大規模修繕の発注方法をそれぞれご紹介します。

小規模修繕の発注方法

小規模修繕の発注方法は不具合や故障状態などによって症状が様々なため、その都度業者に修繕依頼を行います。そのため、修繕費用は設備などの故障状態によって異なります。

また複数の設備などに不具合などが生じた場合、まとめて修繕を依頼することで、個別に依頼する場合と比較して費用が比較的安価になる可能性があるでしょう。

大規模修繕の発注方法

大規模修繕の発注方法には「責任施工方式」「設計監理方式」「協働責任施工方式」の3種類があります。それぞれどのような発注方法なのか見ていきましょう。

責任施工方式

責任施工方式とは、マンションの管理組合が直接施工業者と工事請負契約を結び、施工業者に修繕工事の見積もり作成・施工・チェックを全て任せる方式のことです。

マンション工事のプロに任せることで、手間をかけずに安心して大規模修繕を任せることができます。

しかし、全てを任せることで管理組合の目が行き届かなくなり、施工時の品質チェックや工事価格が客観性に欠いてしまい、手抜き工事をされたり工事費用が割高になるなどの恐れがあります。業者を選別する確かな目と、業者をコントロールする力が管理組合に求められます。

管理組合と施工業者が信頼関係にある場合は責任施工方式になりますが、修繕費用の透明性や客観性を持たせるためにも相見積もりを行うことが大切です。

また、管理組合に修繕工事に精通している方がいる場合は施工時の立会いをお願いしたり、いない場合は設計事務所などで品質のチェックをしてもらうといいでしょう。

設計監理方式

設計監理方式とは設計や見積もり、施工の監督などを施工会社ではない別の管理会社や設計事務所などのコンサルタント会社に依頼する方式のことです。

責任施工方式とは異なり、設計と施工が分離しているため第三者によって施工時の品質や施工費用などを客観的に判断できます。

しかし、中立の立場である第三者が業者と談合して特定の業者と繋がっているケースもあるため、設計監理者選びには注意が必要です。

管理会社や設計事務所を選ぶときは、必ず管理組合推薦の候補を入れ談合を阻止することが必要になります。

また、大規模修繕にかかる費用の他に設計・管理業務を依頼する際、高額のコンサルタント費用がかかることがほとんどです。この費用を上回るコストダウン効果が得られるのは大規模マンションに限定されるでしょう。

したがって、設計監理方式は主に大規模マンション向けの発注方式と言えます。

協働責任施工方式

協働責任施工方式とは、設計士・技術者・職人・居住者が一体となって施工にあたる方式のことで、100世帯以下のマンションの大規模修繕発注方法に推奨されています。

居住者が設計士や技術者、職人と相談しながら施工していくため、居住者が現場にいることで緊張感を与えると共に作業内容の詳細を把握することができます。

また、工事が完了した後にトラブルが発生した場合でも設計士や技術者、職人と繋がりがあるためスムーズに対応できるでしょう。

しかし、居住者がすすんで修繕に参加しなければならないため、居住者に負担がかかりやすくなります。

「責任施工方式」「設計管理方式」「協働責任施工方式」のどれを選んでも一番大切なのは「信頼できる施工会社や設計会社、コンサルタント会社を選ぶこと」にあります。

比較的費用が安価でできるのは協働責任施工方式ですが、それぞれ業者選びがきちんとできていないと割高な工事費用を請求されることがあります。

そのためどの発注方式でも、業者の実績などを調査した上で慎重に選ぶようにしましょう。

マンションの修繕費用が足りない場合はどうしたらいいか？

修繕費用の積立額は、長期修繕計画に基づいて、入居者や所有者で構成する管理組合の話し合いで決めます。足りない場合の対応についても、通常、管理組合総会などにおいて、入居者や所有者が話し合って決定します。

時期を先延ばしにする

実際の改修工事は、マンションごとの仕様や設備の耐用年数などによって、修繕の周期や内容が異なります。まずは専門家に建物診断と修繕個所や内容の特定を依頼して、より適正な時期や費用、効率の良い修繕方法を探ります。

費用の制約から、必要な改修工事全てを一度に実現できない場合は、改修工事の時期や内容について絞り込みや分割実施を検討します。安全性や機能上などで問題がない場合は、時期を先延ばしすることも検討対象になります。

不足金を一時徴収して賄う

計画的に修繕積立金を月々積み立てている場合でも、空き室の増加や劣化の進行などによっては、修繕費が不足する事態も起こり得ます。

また、このようなアクシデントによる不足以外にも、当初から積立金だけでは修繕費が足りないことを予想して積み立てるケースもあります。

このような際は、一時金徴収方式によって、修繕積立金を補充する方法が採られる場合があります。月々の積立金を低く抑えることを前提に、修繕工事の直前に一時金として不足額を徴収する方法です。

一時金は、月々の修繕費とは別に徴収されることになります。必ず徴収されるものではなく、積立金の不足額などをもとに、管理組合ごとに徴収するかどうかや徴収額を居住者の話し合いで決めます。

不足金を借入れする

修繕費の不足分を借入れで補うこともできます。マンション共用部分や管理組合を対象として、公的な低金利のローンも提供されています。一時金が高額になって徴収が困難な場合などに、利用を検討することができます。

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