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2018年12月27日更新

タワーマンションの修繕費用と、大規模修繕工事について

今や都会の景観として定着してきたタワーマンションですが、修繕費用の問題が話題になっています。タワーマンションは修繕費用を積み立てていますが、必要な工事費まで集められないケースもあるのです。タワーマンションの修繕費が抱える問題と仕組みについてみていきましょう。

タワーマンションが抱える修繕費用問題とは?

タワー マンション 修繕 費用
今、タワーマンションは、修繕費用の問題を抱えています。どうやら基本的な修繕費用の積立金が不足しているケースが多いようなのです。

積立金が不足する原因として考えられるのは、そもそも工事費用の見積もりが甘いケースです。

従来型のマンションの場合、外壁補修の比率が高かったのですが、タワーマンションではエレベーターやスプリンクラーなどの設備のメンテナンス費用の比率が高くなっています。

その費用を見落としや、適切な費用の見積もりが甘かったことによって修繕費が不足する事例があるのです。タワーマンションの歴史がまだ浅いために、専門家の経験値が生かせないことが要因のひとつとして考えられます。

また、タワーマンションは投資家の所有者が多いのが特徴ですが、文化の違う海外の投資家の場合、管理費や積立補修金の制度に理解を示すことがなく、支払いを拒むケースもあるようです。

そして根本的な原因として、修繕積立金の積み立て方法の問題もあるのです。どのような問題があるのか、次の項で詳しくみていきましょう。

タワーマンションの修繕費用積立方法

タワーマンションの修繕費用積立方法には「階段増額式」と「均等積立方式」があります。それぞれどのような特徴があるのでしょうか。

階段増額方式

階段増額方式は、最初に低めの積立金を設定して、数年後から定期的に積立金額を増額する方法です。

増額の際には、総会で決議にかけ、過半数の賛成を得る必要があります。階段増額方式の場合、当初の積立金額が低く設定されているため、途中段階で合意に至らない場合は、大幅に積立金が不足する事態が発生します。

このため階段増額方式では、予め修繕費用の積立計画を示しておき、当初の計画通りに積立費を上げていくプロセスを踏むことが重要です。

均等積立方式

均等積立方式は、計画期間中に必要とされる修繕費用を均等に徴収する方式です。このため毎月の修繕積立金は、期間中変わることがありません。

階段増額方式においては、増額の提案が総会で否決されたり、そもそも総会が開催されなかったりするケースもあり、値上げできないまま費用が不足してしまうリスクがあります。

その点、均等積立式であれば、当初の積立金の見立てに誤りがない限り、予定の金額を集められる安心感があります。

そうしたことから、2011年4月に国土交通省から示された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、均等積立方式が望ましいとされています。

だからといって、階段増額方式を途中で均等積立方式に切り替えるのは、現実的には困難なようです。途中で均等積立方式に変えようとしたのに、大幅な増額になるため同意が得られなかったという実例があります。

一方で、築4~5年時点で積立方式を切り替えられたタワーマンションの事例もあります。こちらは増額金が低かったために住民に受け入れやすく、結果として均等積立方式に切り替えられたのです。

タワーマンションの修繕費が高くなる理由

タワー マンション 修繕 費用

タワーマンションは入居者数も多く、修繕費を均等割りすれば、従来型のマンションと大差はでないようにも思えますが、どうして修繕費が高くなってしまうのでしょうか。

設備費用

その理由のひとつが、設備関係の高額な費用にあります。

タワーマンションの特徴として、エレベーター・ポンプ・給排水管などの設備は、従来の規模のものが使用できません。特別に大型の機種を採用する必要があるのです。

近年は地震などの災害に備えて、自家発電機を設置することもあります。自家発電機の相場は1台3000万~4000万円で、交換サイクルは20~30年です。

また交換の際には、特注品となり高性能なものが必要となるため、さらに費用が増します。
さらに大きな機械を効率よく安全に機能するよう維持するためには点検を含む定期的なメンテナンス費も必要です。

大規模な工事

外壁補修の際に、高層部分については外部足場を組むことができません。そのため、外部足場と共にリフトクライマーやゴンドラなど異なった手段が必要になります。

そのため工期も長引くことから、従来型マンションの外壁補修に比べて費用が高くなるのです。

大規模修繕工事を行うには

それでは、タワーマンションの大規模修繕工事を行う場合、どのような流れで進めていけばいいのでしょうか。順を追ってみていきましょう。

  • (1)コンサルタント会社の選定

一般的にマンションの修繕は12年~15年サイクルで行われることが多いことから、この周期に合わせて、管理組合がコンサルタント会社を選定します。コンサルタント会社は、基本的に建築士が所属する会社です。

  • (2)コンサルタントに建物診断を依頼
  • (3)コンサルタント会社による建物診断の実施
  • (4)建物診断の結果、大規模改修が必要と判断された場合は修繕委員会を設置

修繕委員会を設置せずに管理組合理事会がそのまま運営することもあります。

  • (5)大規模修繕の範囲を決定
  • (6)複数の施工会社に見積と工事計画を依頼

タワーマンションの大規模修繕の場合、金額だけでなく、実際にどういったプランで工事を進めていくのかを把握する必要があります。

コンサルタント会社の助言を受けながら、現実的に施工できるのかという点と、入居住民に対する影響度合いを判断します。

  • (7)施工会社の決定
  • (8)実際の工事施工方法と費用、工期を決定
  • (9)住民向けに説明会の実施
  • (10)住民の合意形成を図る

基本的に住民全員の合意をとる必要があります。

  • (11)管理組合総会で大規模修繕工事実施の決議
  • (12)大規模修繕工事の実施

大規模修繕工事の全体の工期は1年前後から、場合によっては2年近くかかることもあります。ただし全体を一度に工事するわけではないので、各住戸のベランダ先への影響は、2カ月~6カ月になります。

  • (12)大規模修繕工事の完了を確認

基本的には足場解体前に実施するので、工区が分かれている場合は、工区ごとに分けて何度も実施することになります。

  • (13)大規模修繕工事の完了

建物診断から大規模修繕工事の完了まで、コンサルタント会社の助言をもとに進めることになります。このためコンサルタント会社の選定が最も重要だといえます。

コンサルタント会社は、単に請負費用だけで選択するのではなく、これまでの実績や評判などを基準にして選択しましょう。

また、コンサルタント会社や大規模修繕工事を請負う施工会社は、当該タワーマンション新築工事に関わった会社を選ぶ必要はありません。客観的な目で公平に選択しましょう。

まとめ

ここまでタワーマンションの修繕に関する説明をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

タワーマンションは、修繕費用が高くなることから、しっかりとした修繕計画を立てて修繕積立金を管理してくことが必要です。

また大規模修繕工事については、タワーマンションの住民の合意形成が必要となるため、管理組合によるこまめな説明会など、住民への理解を深める対応が大切です。

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