1. ハピすむトップ
  2.  > 
  3. 耐震リフォーム
  4.  > 
  5. 住宅の耐震リフォーム費用と工事のポイントとは?

キーワードから探す


2020年02月20日更新

住宅の耐震リフォーム費用と工事のポイントとは?

お住まいを地震に強く耐震性の高い家に改良するためには、建物の現状の耐震性を調べたうえで、適切な耐震補強を施すことが大切です。耐震リフォームと耐震診断の作業内容や費用相場、工期などを知って、お住まいに最も適した耐震リフォームを計画しましょう。

地震対策リフォームにおける耐震と免震と制震の違い

地震大国日本で住宅の耐震を強化することが急務の中、「耐震」「免震」「制震」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか。

どの言葉も住宅の耐震化に関わることですが、「耐震」「免震」「制震」それぞれ意味が異なります。具体的にどのような意味や違いがあるのか詳しくご紹介します。

耐震とは?

耐震とは、地震の揺れに対して建物が耐える構造のことです。耐震構造の場合、建物の壁に筋交いなどを入れるなどして地震の揺れに耐えることができるような構造になっています。

多くの住宅で行われている耐震工法では、地震が発生しても建物がすぐに倒壊せずに住人が避難できることを前提としています。また、耐震工法の中では最もポピュラーな方法で、住宅の他、公共施設などにも施されています。

免震とは?

免震とは、建物と基礎の間に免震装置を設置し、地震の揺れを建物に伝えにくくする構造のことです。

耐震は地震の揺れに対して耐えることを目的とした構造でしたが、免震は地震の揺れを住宅に伝えにくくすることで地震による被害を抑える構造となります。

免震装置の場合、アイソレーターという装置で地面から伝わる周期の短い激しい揺れをゆっくりとしたものに換え、その周期が長くなった揺れをダンパーなどの揺れを吸収する装置でおさめていきます。これらの装置を建物の状況や地盤などを考慮して組み合わせて使うことで、より免震性を高めることが可能です。こういった大掛かりなものはマンションやビルなどで使われるもので、木造の住宅などでは木造用に開発されたもので、基礎と土台の間に設置するゴム製の免震装置や木造の壁の中に設置するダンパーなどを建物の間取りなどの状況に合わせて配置し、建物自体に伝わる揺れを抑える方法があります。

また免震の場合、住宅内部に大きな揺れを伝えないことで、家具の転倒や建物内部のダメージを最小限に止めることができます。

制震とは?

制震とは、地震の揺れを吸収することを目的とした構造のことです。制震の場合は、建物内部にダンパーや重りなどの制震材を設置しており、地震の揺れを吸収し熱エネルギーに転換します。こちらも主に高層マンションやタワーなどの大規模な建物に対して行われるものです。

免震とは違い、震度6程度の揺れであれば抑えられるため、住宅内部の損傷する可能性は低くなります。特に高層階部分など上階ほど揺れは小さくなるでしょう。

耐震リフォームの検討が必要な住宅の例

では、耐震リフォームの検討が必要な住宅とはどのような家のことなのでしょうか。耐震リフォームが必要な住宅の例を具体的に見ていきましょう。

一階部分の壁が少ない

地震で住宅が倒壊する原因のひとつとして、建物が揺れることによる壁の崩壊があります。

2階に比べて1階部分に壁が少ないと建物のバランスが悪くなり、地震で強く揺さぶられることで建物に歪みが発生し、1階部分の壁が損傷し崩壊します。窓を大きく取るために南側の壁が少なく、北側にトイレなどの水回りが集まり、小さな部屋が多くなることで壁の量が多くなり、揺れにねじれが起きて特定の部分に大きな負荷がかかることがあります。

また、2階の壁の真下の1階部分に耐力壁のような強い壁がないことでも、バランスが悪いことにより倒壊する可能性があります。

弱い地盤に建っている

弱い地盤とは水分や泥を大量に含んだ地盤のことです。地盤の強さは「地耐力」として表されますが、この数値が2トン未満の場合は「軟弱地盤」とされます。

軟弱地盤の上に住宅がある場合、地盤が住宅を支えきれなくなるため、地震発生時には住宅が傾いたり倒壊する危険性があります。軟弱地盤に建てられた住宅の場合、基礎の補強や地盤改良が必要です。

1981年より前に建てられた

1981年に建築基準法が改正されましたが、1981年より前に建てられた建物では旧耐震基準が適用されており、震度5程度の地震では大きな損傷を受けないという基準となっていました。

しかし、1981年6月1日以降の新耐震基準では、震度6程度の大規模な地震で建物が大きな損傷を受けないという基準に変わりました。

そのため、1981年5月31日までに確認申請された建物に関しては、今後大きな地震が発生した場合、新耐震基準の建物に比べ、倒壊する危険性があるため新耐震基準に満たす耐震リフォームが必要となります。

耐震リフォーム工事の費用相場と工期

リフォーム 耐震

耐震リフォームは、実施するお住まいの耐震性によって工事内容が異なります。まずは、耐震リフォームの費用が決まるしくみや、費用に影響する要素を知っておきましょう。

補強箇所や補強内容によって耐震リフォームの費用は変わる

住宅の耐震性を高めるためには、耐震性が低い箇所に適切な補強を施すことが大切です。従って、耐震リフォームの工事内容は建物の建て方や構造によって異なり、リフォーム費用も建物ごとにバラつきが生じます。

築年数は耐震リフォーム費用に大きく影響する

築年数が経っているほど耐震リフォームの費用は増える傾向にあります。理由として、築年数が経っている家は部材の劣化が進んでいるため補強費用がかさみやすいことと、古い耐震技術で建てられていることなどが挙げられます。

特に、1981年6月の『建築基準法』改正で、新・耐震基準が導入される前に建てられた家は、最新の耐震基準を満たすよう補強する必要があるので、補強費用は余裕を持っておいた方が良いでしょう。

耐震リフォーム工事にかかる費用の相場

  • 木造戸建て住宅:約150~200万円/一棟あたり
  • 鉄筋コンクリート造住宅:約2~7万円/平方メートルあたり(戸建て、マンション)

※鉄筋コンクリート造の費用相場は、階数や部屋数によって費用に大きな差があるマンションの相場も含むことから、平方メートルあたりの相場を記載しています。

耐震リフォーム費用の算出方法

耐震リフォーム費用は「場所別単価から算出する方法」と「耐震診断の評点から算出する方法」があります。耐震リフォーム費用の算出方法を見ていきましょう。

耐震リフォームの場所別単価から算出する方法

耐震リフォームをしたい場所が決まっている場合、場所別単価からリフォーム費用を算出します。各場所別単価はおおよそ以下の通りです。

・基礎の単価:4〜5.5万円/平方メートル
・外壁の単価:13〜15万円/幅910mm
・内壁の単価:9〜12万円/幅910mm
・屋根の単価:1.5〜2万円/平方メートル

リフォームする部分に上記の単価をかけた額が、場所別の耐震リフォーム費用の目安となります。

耐震診断の評点から算出する方法

耐震診断を行い、その評点を計算式に当てはめて計算する方法です。評点ごとの耐震判定は以下の通りです。

・評点0.7未満:倒壊する可能性が高い
・評点0.7〜1.0未満:倒壊する可能性がある
・評点1.0〜1.5未満:一応倒壊しない
・評点1.5以上:倒壊しない

上記の評点を使って行う計算式は以下の通りです。

【耐震工事費用の計算式】
単位費用×(耐震改修後の評点ー耐震改修前の評点)×延べ床面積=耐震工事費

耐震工事費は耐震リフォームによる構造評点をどのくらいまで上げたいのかによって異なります。また、計算する際は日本建築防災協会が設定した単位費用を使用して算出します。

耐震リフォームにかかる費用を抑える方法

耐震リフォームにかかる費用は高額になる傾向があります。耐震リフォームにかかる費用を抑えるためにはどのような方法があるのでしょうか?

予算を重視して優先順位を決める

住宅内で不安がある場所を全て耐震リフォームすれば、一定の安心は得られます。しかし、全てを耐震リフォームすると費用が高額になってしまいます。

リフォーム費用を少しでも抑えるためには、まずどの箇所が一番危険なのか優先順位をつけ、直ちにリフォームすべきところと後にリフォームしていくべきところを区別しましょう。直すべきと判断した箇所は、迷わず先にリフォームしましょう。

緊急性がない場所に関しては、数年後再度リフォームを行うようにすると耐震リフォームにかかる費用を抑えられるでしょう。また、優先順位は素人判断をするのではなく、建築士などと相談しながら決めていきましょう。

住宅金融支援機構が行なっているリフォーム融資を利用する

住宅金融支援機構が耐震リフォーム費用を対象にしているリフォーム融資を利用することも可能です。また住宅金融支援機構のリフォーム融資では、高齢者向け返済特例があります。

高齢者向け返済特例とは、月々の支払いは利息のみで申込者・連帯責務者を含む全員が亡くなった時に相続人より、土地や住宅の売却や自己資金により返済する方法のことです。

高齢者世帯で高額な費用の支払いが困難な場合、このような制度が利用する方法も選択肢に入れておくといいでしょう。

耐震リフォーム工事の工期

耐震リフォームはお住まいによって作業内容や工事規模が異なりますので、以下は目安の工期とお考えください。

  • 耐震リフォーム(部分的な補強のみ):約1日、または約1週間
  • 耐震リフォーム(建物全体の広範囲な補強):約2~3週間

耐震リフォームの前に行う「耐震診断」の目的

耐震診断とは、建物が『建築基準法』で定める耐震基準に適合しているか調べる検査のことです。耐震診断を行う場合は、工事費用とは別に診断費用が発生します。

耐震診断の内容

耐震診断では、本格的な診断を行う前の「簡易診断」で、建物の外側や室内から目視で調査します。現地調査の結果に応じて下記いずれかの診断が行われますが、実施する診断の内容によって費用が異なります。

  • 一次診断:壁を壊さず設計図面などから「壁の耐久性」を元に耐震性を判定する
  • 二次診断:壁を壊して「壁と柱の耐久性」を元に耐震性を判定する
  • 三次診断:壁を壊して「壁、柱、梁の耐久性」を元に耐震性を判定する

耐震診断の費用相場

民間の工務店や設計事務所などに頼んで耐震診断を行う場合、診断費用は一棟あたり約5~20万円が相場です。

なお、木造住宅の場合は約5~15万円が費用の相場ですが、RC造のマンションは平方メートルあたりの単価が約1,500円前後が一般的で、一棟あたり数百万円の診断費用になるケースもあります。総面積により単価差が出ることに注意が必要です。

なお、建物の設計時の図面がなくても耐震診断は行えますが、図面の再作成などで診断費用が割高になってしまいますので、家を建てたハウスメーカーや工務店に頼んで事前に図面を取り寄せておきましょう。

耐震診断の工期

  • 耐震診断(簡易検査のみ):約1~2週間
  • 耐震診断(本格的な検査も実施):約1~5カ月

本格的に耐震性を調べる場合、家に装置を取り付けて建物の揺れや動きの傾向を長期間計測しなければならないため、診断結果が出るまでに約半年かかることもあります。

耐震診断はどこに頼むべき?

耐震診断は、自治体などが認めた業者に依頼する方法が最も安全です。診断業者を紹介している自治体や、指定の業者で診断すると補助金が出る自治体もありますので、業者選びで悩んだ時は自治体の窓口に相談してみましょう。



耐震リフォームの例と作業内容

耐震リフォームにも様々な種類がありますが、以下からは、住宅の耐震リフォームで行われることの多い耐震補強の種類と内容をご紹介します。

基礎の耐震改修工事

  • 基礎のコンクリートと土台を固定して揺れにくくする
  • 基礎コンクリートのひび割れを補修する
  • 鉄筋が入っていないコンクリートやブロックを鉄筋などで補強する
  • 壁の下部分にしかコンクリートがない「布基礎」から、床下全体にコンクリートがある「ベタ基礎」にリフォーム
    など

構造材の耐震改修工事

  • 柱と梁の接合部を耐震金物で補強し、揺れでずれないようにする
  • 壁に「筋交い」を取り付け、柱と梁を対角線で固定して負荷を軽減する
  • 構造用合板を追加して壁を補強する
  • 柱が土台から抜けないよう金物で固定する
    など

屋根の耐震補強

建物の上にある屋根が重いと、地震で家が揺れやすくなって揺れのダメージが増え、耐震性が低くなってしまいます。住宅全体の強さと屋根の重さのバランスが重要です。

屋根に日本瓦などの重い屋根材が使われている場合は、ガルバリウム鋼板などの金属系サイディングやスレート材などの軽い屋根材に交換するだけでも、大きく耐震性を向上させることが可能です。

外壁の耐震補強

外壁の内側に耐震ボードや構造用合板を張ることによって、外壁内側の強度を高めることができます。

内装の耐震リフォーム

  • ブレース(※1)取り付け(間仕切り壁、棚、窓など)
  • 間仕切り壁を構造用合板で強化
  • 大きな窓を解体して壁の強度を高める
  • 吹き抜けの角に「火打ち梁(※2)」を取り付けて、天井で支えられていない壁を補強する
  • 耐震シェルターを室内に設置(約25~40万円)

※1:鉄筋をクロス状に交差させた部材
※2:梁に取り付ける補強材

耐震リフォーム工事3つのポイント

リフォーム 耐震

耐震リフォームを実施する時は、以下3つのポイントを押さえておきましょう。

1.悪徳業者が存在することも心得ておく

耐震リフォームを実施する際は、悪質業者も紛れていることを肝に銘じ、お住まいの耐震性を真剣に考えてくれる業者を見つけることが大切です。

悪徳業者は、診断費用が無料と言っておきながら耐震リフォームの費用に診断費用を上乗せしたり、「耐震性が低い」と煽り無駄な耐震工事を強要したりすることがあります。

悪質な業者かどうかの見分け方

以下に該当する場合は、悪徳業者の可能性が高いため、焦ってその場で契約しないよう注意しましょう。
訪問販売で突然やってきたにも関わらず、建物の危険性を話し出す
不安をやたらと煽る(「今すぐ家が倒壊しそうです」「耐震診断を実施していないのは近所でお宅だけですよ」など)
「診断費用が無料です」とアピールする

2.耐震診断の結果をもとに工事計画を立てる

耐震リフォームはやみくもに補強をしても意味がなく、補強が必要なポイントを見つけるためには工事前の耐震診断が欠かせません。

耐震診断を行うと、工事とは別に診断費用もかかってしまいますが、無駄な耐震補強工事を避け確実な耐震効果を得るためには、耐震診断を実施した方が良いでしょう。

3.耐震リフォームの補助金を積極的に利用する

耐震診断、耐震リフォームともに、補助金が使えることがあります。自治体によって補助額や利用の条件は異なりますが、戸建て住宅でも約数十万円の補助金が降りることもあります。

なお、補助金の申請では、耐震リフォーム実施前の建物写真を提出しなければならないことがありますので、利用できる補助金は工事に着手してしまう前に調べておきましょう。

耐震リフォームに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきた耐震リフォームは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で比較見積もりが可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

大手ハウスメーカーから地場の工務店まで全国800社以上が加盟しており、耐震リフォームを検討している方も安心してご利用いただけます。

無料の見積もり比較はこちら>>

一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!

一括見積もりを依頼する