リフォームと修繕の違いや修繕費と資本的支出の違いとは？

リフォームと修繕の違いについて

建物の工事には、「新築」「増築」「改修」「改装」「修繕」「リフォーム」「移築」などがあります。その中で、改修・改装・修繕・リフォームは同じことをいっているように感じますが、違います。

改修・改装・修繕・リフォームの違いについて知っていると、どんな工事を行っているのか、おおまかなことがわかるようになります。この工事の違いについて理解しておきましょう。

リフォームとは

日本での「リフォーム」とは、改修・改装という意味で使用されています。改修や改装は、工事をすることで建物を一新させることです。今までの建物と比較すると、目に見えて、新しくなり、変化がわかりやすい工事です。

リフォームは、建物を一新させる工事となるため、工事内容はどうしても必要な工事に加え、今工事しなくてもよい、今必要ではない工事も含まれています。

今必要ではない工事とは、「床の畳をやめてフローリングにする」「タンス置き場をやめてクローゼットを作る」「子供部屋を2部屋に分ける」「階段手すりをつける」など、住んでいる家族が便利または、安全に生活できるようにするための工事です。

つまり、今の住環境を良くするための工事が「リフォーム」です。

改修や改装を行うリフォームは、リフォームすることで、便利になった、住みやすくなったなど、工事後に「リフォームして良かった」と実感しやすい工事です。

修繕とは

「修繕」は、今不具合が生じている部分や将来不具合が生じる可能性がある部分を補修・補強する工事です。

不具合には、「洗面の排水管から水漏れがする」「樋が落ち葉で詰まってはずれた」「屋根から雪が落ちた時に外壁に穴があいた」「雨漏りで床が濡れて床鳴りがする」などがあります。

不具合が起こる原因は、台風や地震などによる自然災害による突然の事故や物が当たって壁に穴ができた、ガラスが割れたなど家庭内の事故があります。

また、経年変化による防水性能の劣化（パッキンやコーキングの劣化）や木材の乾燥による床鳴りなど長く暮らしていれば起こる経年劣化による不具合があります。

これらの不具合は、生活する上での機能が少しずつ低下しているため、修繕しないととても不便です。リフォームと比較すると、効果をすぐに実感できる方法ではないため、後回しにされるケースが多いのが実情です。

修繕しないとならない必要な工事を後回しにするのは、おすすめできません。不具合が生じているところを直さず放置していると、より劣化が進んだり、他の場所にも不具合が広がってしまう可能性があるからです。

修繕は、不具合が進まないうちに直すと、修繕費用を抑えることもできます。

投資用不動産のリフォームにおける修繕費と資本的支出の違いについて

投資用不動産の賃貸アパートやマンション・店舗のリフォーム費用は、リフォーム内容により「修繕費」又は「資本的支出」に分けて考える必要があります。

投資用不動産の修繕費と資本的支出の位置づけをそれぞれ、見てみましょう。

投資用不動産のリフォームにおける修繕費の位置づけ

修繕費は、建物や建物に付属する設備（物置や自転車置き場・受水槽など）が経年変化により劣化したり、不慮の事故（ぶつかって壁に穴をあけたなど）、台風や地震などで破損した場合に現状に戻すためにかかる費用です。

ただし、支払った金額や修繕の方法によっては、「修繕費」とならないケースがありますので、修繕費の具体例や事務処理の方法を知っておきましょう。

投資用不動産のリフォームにおける修繕費の具体例

投資用不動産の修繕費は、畳の表替えやクロスの貼替え・水栓の水漏れの修理・網戸の張替え・キッチンの交換・共用部の照明の取替え・外壁の塗り替えなどが該当します。

これらのリフォームの中で気を付けたいのが、不動産の資産価値や耐久性が上がる工事です。例えば、外壁の塗り替えで一部タイルを貼ってデザイン性や耐久性が良くなった場合は、修繕ではなく、資本的支出となります。

投資用不動産のリフォームにおける修繕費の事務処理

投資用不動産の修繕費は、事務処理を行う際、一括で費用として計上できます。つまり、その年（事業年度）の売上（賃貸料）から費用として全額差し引くことができるので、税務上有利となります。

そのため、税務上、修繕費として計上できるリフォームであるかどうか、重要なのです。リフォーム工事費用を修繕費として計上する事務処理のポイントは、主に３つあります。

一つ目は、資本的支出に該当しても20万円未満なら修繕費として計上できる。

二つ目は、費用が高額であっても修繕に該当するもの（外壁の塗り替え・屋根の塗り替えなど）は修繕費として計上できる。

三つ目は、リフォーム工事内容の区分が明確でない場合、区分不明額が60万円未満または、取得価額の10％以下の場合は、修繕費として計上できる。

この3つのポイントを理解しておくと、修繕費にできるかどうか判断ができます。また、この他にも周期（概ね3年）の短い費用の修繕や災害の復旧費には違う判断をすることもあります。

修繕費として計上するかどうか迷った場合は、専門家（税務署・税理士など）に相談しましょう。

投資用不動産のリフォームにおける資本的支出の位置づけ

投資用不動産のリフォームの中で、利便性や耐久性が高くなる工事は家屋本来の資産価値が上がるため、修繕費にはならず資本的支出となります。資本的支出となるリフォームの具体例や事務処理のポイントを見てみましょう。

投資用不動産のリフォームにおける資本的支出の具体例

資本的支出に該当するリフォームは、モルタル塗の外壁をタイル貼にした場合や鉄骨の階段をアルミ階段に架け替えた場合など、耐久性がよくなる工事が該当します。

たとえば浴槽が古くなり交換する場合、同じ材質の物に交換すれば修繕費ですが、プラスチックの浴槽を人工大理石やホーローの浴槽に交換する場合は、耐久性が高くなるため、資本的支出に該当するリフォームになります。

ガス給湯器を交換する時に、給湯機能を高く（号数をあげる・リモコンの機能を高く）した場合も資本的支出に該当します。

投資用不動産のリフォームにおける資本的支出の事務処理

資本的支出に該当するリフォームの事務処理は、まず資産本体と同様の資産を取得したこととなり、建物又は建物付帯設備・構築物として耐用年数で減価償却を行う減価償却資産として計上します。

事務処理で注意したいのが、資本的支出でも修繕費として処理できるケースがあることです。一つは、工事費が20万円未満の場合、もう一つは、周期の短い費用でおおむね3年以内の場合です。

また、工事内容の区分が不明支出は、金額で修繕費か資本的支出か判定をします。修繕費か資本支出か迷った場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

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