アパートの外壁リフォームにおける基礎知識とポイント解説！

1 アパートの外壁リフォームはいつすればいいの？
2 アパートの外壁塗装を行うメリットについて
3 アパートの外壁リフォームの一般的な工事の流れと期間はどれくらい？
4 アパートの外壁リフォーム前に居住者に何を通知すればいいの？
5 アパートの外壁リフォームで使う塗料の種類と費用相場は？
6 アパートの外壁リフォームで苦情が出やすい臭い対策について
7 アパートの外壁リフォームで人気のデザインや色は？
8 アパートの外壁リフォームを行う際のポイントとは
9 アパートオーナーが知るべき外壁塗装の減価償却の仕組み

アパートの外壁リフォームはいつすればいいの？

外壁は、建物を綺麗に見せる効果だけでなく、雨や紫外線などからアパートの構造を保護する重要な役割をもっています。

外壁のリフォームをすることで、外壁の防水性などを維持・向上させることができ、建物の構造や寿命を長持ちさせることができます。

リフォームを行う時期は、一般的な目安として、新築もしくは塗り替えから10年前後が適しているとされています。

10年に満たない場合でも、外壁に異変が見られる場合には早めに業者に相談して適切なリフォームを行い、建物の構造部分まで及ぶような腐食や劣化の進行を抑えることが大切です。

外壁の異変を示すサインとしては、クラックと呼ばれるひび割れや、表面をこすった時に白い粉が出るチョーキング、コケやカビの発生、破損や汚れなどが代表的なものとして挙げられます。

特に異変が見られやすい、窓枠回り、外壁材のつなぎ目など、雨水が浸入しやすい部分やコーキングと呼ばれる防水処理を施してある目地を中心に確認するようにしましょう。

アパートの外壁塗装を行うメリットについて

アパートの外壁塗装を行う最大のメリットは、外壁がきれいになることで外観が良くなり、入居率の向上が期待できることでしょう。同じ家賃であればきれいなアパートの方が魅力的に見えるため、入居希望者が増える可能性があります。

また、アパートの外壁塗装を行うことで、入居者の意識も高まりアパートを大事に使用するようになることも期待できるでしょう。

汚れたままのアパートはよくない印象を与えてしまう恐れがあり、入居率にも影響を与える可能性があります。そうならないためにも、まずは外壁塗装でアパートの外観をきれいにして、清潔感が感じられる空間にすることが大切です。

アパートの外壁リフォームの一般的な工事の流れと期間はどれくらい？

一般的な工事内容と費用

外壁のリフォームにおける工事は、主に、窓枠やサイディング材のつなぎ目補修、塗膜やクラックの補修、モルタルの重ね張りやサイディングの張り替え、ウレタン系やシリコン系などの塗料による塗装などが挙げられます。

外壁リフォームにかかる費用は、材料費のほか、足場設置、下地処理、養生、廃材の撤去処分費などから構成されますが、建物の状況や行う工事内容、面積によって大きく変動します。

2階建ての戸建てでは約30～300万円程度が外壁リフォームの相場ですが、アパートの場合、戸建に比べて規模が大きく、工期も比較的長くかかる場合も多いため、その分高額になるでしょう。

アパートの外壁リフォームは、3階建ての外壁塗装の場合、約800平方メートルで約130万～400万円、5階建ての場合、約1,300平方メートルで約500万～650万円が一般的な費用の相場となっています。

工事の流れと期間

工事の流れや期間は、建物の状態やリフォーム業者によって多少異なる場合があります。既存の下地の状態や壁の材質、また、天候にも左右されることが主な要因です。

以下では、一般的な外壁塗装工事の流れと期間を解説します。

１．足場設置

安全で効率的に作業が行えるよう、工事に必要な足場を組み立てます。組立後には、塗料の飛散を防止するため、足場の周囲全体をメッシュネットで覆います。期間は約1日です。

なお、足場は金属性のため工事期間中は金属音が発生しやすくなります。

２．洗浄

建物の汚れを、高圧洗浄機によって洗い流します。外壁の洗浄は、高圧洗浄機の高い水圧で下地の汚れを一気に落としていく作業です。期間は約1日です。

高圧洗浄の作業中は、窓のカギまでしっかり閉めないと、中に水が入り込んでしまう可能性があるので注意が必要です。

３．乾燥

高圧洗浄の後は、約48時間乾燥させます。外壁を十分乾かすことで、その後塗装を行う際に塗料をしっかり定着させることができます。

乾燥が十分でない場合、塗装後の塗料に気泡が発生する恐れもあります。期間は約2日間が目安です。

４．下地処理

下地、目地、鉄部などの補修と調整を行う工程です。目地の古いコーキング材を剥がした後、新たに注入し直して、下地のつなぎ目をふさぎます。

また、下地のヒビ割れ補修、戸袋や雨戸など鉄部に発生した錆の補修も行われることが多いでしょう。期間は約1日から3日です。

５．養生

塗装をする際に、塗料の飛散による汚れを防止するため、植木や車、ドア、窓、手すりなどの塗装しない部分をマスキングテープ、ビニールシート、養生シート、マスカーなどで覆います。

期間は1日程度で終わるでしょう。

養生を施すと、塗装が終了するまでの期間は窓を開けることができなくなる点には注意が必要です。

６．下塗り

外壁塗装を行う場合には塗料による保護を強めるため、基本的に下塗り、中塗り、上塗りを行います。

養生が終わったら下塗りの塗装工程に移ります。塗装は複数回行いますが、下地の種類、外壁の劣化具合などにより回数が変わります。期間は面積にもよりますが約1〜2日が目安でしょう。

７．中塗り

中塗りは「上塗り1回目」と表現される場合もあります。中塗りは、通常、上塗り塗料と同じものを使用しますが、塗料の種類によっては、専用の中塗り塗料を使用する場合もあります。期間は面積にもよりますが約1〜2日が目安でしょう。

８．上塗り

仕上げの塗装です。塗り忘れ防止のため、中塗りと上塗り塗料では、微妙に色を変えることが多くなっています。模様があるサイディングやモルタル仕上げの場合、上塗りには透明な塗料を塗ることもあります。期間は面積にもよりますが約1〜2日が目安でしょう。

※８上塗りと９足場の解体の間に、「コーキング充填」が必要です。下地前のひび割れ等に施工するコーキングとは別に、塗装完成後にサッシ周りや配管周りなど適所に必要です。

９．足場の解体

上塗りの乾燥後、仕上がりを確認します。問題がなければ養生をはずし、足場を解体します。リフォームの仕上がりを全体的に確認することができます。

養生を取り外し、業者と依頼者による確認作業に約1日、足場解体に約1日を要します。

アパートの外壁リフォーム前に居住者に何を通知すればいいの？

外壁リフォームを行う場合、外壁のリフォーム中は、「洗濯物が干せない」「騒音がする」「塗装のにおい」「窓が開けておけない」など、居住者にも影響が及びます。

居住者や近隣に対しては、事前に通知し、了承を得たうえで工事に着手することが、居住者や近隣とのトラブル防止になりうるでしょう。以下では、周知すべき事項について解説します。

リフォームの内容

居住者へは、事前にリフォーム工事の内容を周知しておくことが重要です。塗装期間中は、工事の影響があることについて事前に了解を得ておくことで、トラブルを軽減できるでしょう。

特に、工事期間中は洗濯物が外に干せないこと、塗装業者の出入りがあること、塗装時に臭いが発生すること、工事や足場から騒音が発生すること、居住者のベランダに物を置けないことなどの注意事項を伝えておきます。

工事開始日と期間

工事の開始日と期間などスケジュールを周知します。特に、週末工事の有無や塗装工事の終了時期は天候の影響で延伸する場合があることも伝えるようにしましょう。

なお、アパートの外壁塗装の場合、一般的にはエリアに区切って工事を進めることから、工事期間中でも洗濯物を干せるケースがあります。その場合はその居住者が該当する日程を伝えることが可能です。

工事開始時間と終了時間

1日のうちの工事の開始時間と終了時間も周知します。居住者は、この時間帯を避けることによって、生活への工事の影響を軽減することが可能になるでしょう。特に、室内でリラックスして過ごすことが多い週末の工事については配慮が必要です。

施工業者名

リフォームの施工業者名も必ず周知し、責任体制を明確にします。施工業者の事務所所在地や連絡先の電話番号、責任者まで告知すると安心です。また、下請け業者についても、業者名を伝えておくことが望ましいと言えます。

防犯の呼びかけ

工事期間中は、養生シートが周囲に張り巡らされ、周囲から見えづらくなります。このため、窃盗犯に狙われやすくなるといった危険性をはらむことから、防犯の必要性について周知することが重要です。

連絡先

リフォーム工事中に、何かあった際の連絡先を周知しておく必要があります。例えば、困りごとや工事に絡むケガを負った場合、また、緊急な対応が必要な事態に備えて、連絡先を伝えておくことが大切です。

外壁のリフォーム工事について周知する際には、工事の通知文書を各部屋の郵便受けに入れるのではなく、直接手渡して、工事のあいさつをしておくことが、トラブル防止の観点から望ましいと言えます。

また、居住者への周知の時期は、早めに行うことが重要です。外壁のリフォーム工事予定が決まったら、工事開始直前ではなく、余裕をもって通知することがトラブル防止に繋がるでしょう。

アパートの外壁リフォームで使う塗料の種類と費用相場は？

塗料には多くの種類がある

外壁塗装用の塗料には多くの種類があり、大別すると、アクリル塗料、ウレタン塗料、シリコン塗料、フッ素塗料の4種類に分類されます。また、人気の高い特殊塗料として、ピュアアクリル塗料、光触媒塗料などもあります。

塗料の種類によって、価格や耐用年数に違いがあります。一般的に、塗料の耐用年数が短いほど価格は低く、逆に耐用年数が長いほど価格が高くなる傾向があります。

アパート外壁のリフォームを行う場合、リフォームにかかる費用は、塗料の種類によって大きな差が生じることなるため、費用対効果を良く検討することが重要です。

以下では、主な塗料の特徴や耐用年数、また、1平方メートル当たり単価の相場をご紹介します。

アクリル塗料

アクリル樹脂塗料は、低価格や発色の良さなどから人気がありましたが、汚れや耐久性に劣ることから、使用は減少しています。耐用年数は約5～8年とされ、価格は1平方メートル当たり約800～1,000円が相場です。

ウレタン塗料

ウレタン樹脂塗料は、密着性に優れ、価格、耐久性、機能性などのバランスが良く、コストパフォーマンスに優れています。耐用年数は約8～10年、価格は1平方メートル当たり約1,200～1,500円が相場となっています。

シリコン塗料

シリコン樹脂塗料は、耐熱や耐候性に優れており、汚れや色落ちでも優れています。外壁塗装に多く使用される塗料です。耐用年数は約10～15年とされ、価格は１平方メートル当たり約1,500～1,800円が相場です。

フッ素塗料

フッ素樹脂塗料は、耐熱や耐候性に優れ、汚れや色落ちに優れた耐久性を持つため、商業施設や高層ビルなどに多く使用されます。耐用年数は約15～20年、価格は1平方メートル当たり約2,500～3,700円が相場です。

ピュアアクリル塗料

アクリル塗料の耐久性を改善した特殊な塗料です。豪州のアステック社が開発した塗料で、フッ素と同等の耐久性を有していると言われています。耐用年数は約10～15年とされ、価格は1平方メートル当たり約3,400〜3,700円が相場です。

光触媒塗料

光触媒塗料は、太陽光で汚れを分解し、雨水で汚れを流す特殊塗料です。光が当たらない場所では効果に差が生じるとされます。耐用年数は約10～13年、価格は1平方メートル当たり約1,800～5,600円が相場です。

塗料を選ぶポイント

塗料の選択では、費用も高額となることから、単に耐久性だけでなく、リフォームの費用対効果を検討することが重要です。特に、リフォームを行うことで、入居率がアップする可能性もあるという点を見逃すことはできません。

外壁の塗装を行えば、アパートの耐久性や美観が維持されます。しかしながら、せっかく塗装するのであれば、経営者の視点から戦略的に塗装を行うことが望ましいでしょう。

老朽化の進行と入居率の低下は深い関係にあり、同じ賃料や立地条件であれば、外観の映えるアパートが選ばれることが多いでしょう。

耐久性が低い反面、低コストな塗料を選択して、外壁塗装リフォームの頻度を増やし、美観を維持し続けることも一つの選択肢として考えることができます。

アパートの外壁リフォームで苦情が出やすい臭い対策について

アパートの外壁リフォームの際、苦情が出やすいのが「塗料や薬品の臭い」です。外壁塗料を塗装する際はシンナーを利用することが多く、強い臭いが原因で苦情が出ることがあるのです。

アパートの外壁リフォームを行う際には入居者に対して事前に通知を行なっていると思いますが、外壁リフォーム中は窓を閉めていても隙間から臭いが部屋に入り込む可能性があるため、さらに配慮が必要でしょう。

一番良いのは入居者が多く外出している時間帯を中心に塗装作業を行うことですが、部屋にいる入居者には窓を開けて外に向かって扇風機を回すように促し、空気が外に流れて臭いを追い出せるような環境をつくるように呼びかけるとよいでしょう。

アパートの外壁リフォームで人気のデザインや色は？

壁は屋根よりも人目につきやすいため、入居率のアップを意識した塗料の色や外壁のデザインを選ぶことも大切です。

入居率のアップを意識して塗料の色や外壁のデザインを選ぶ際には、ターゲットとする入居者層の志向を基準に選ぶと良いでしょう。

その際には、男性または女性、学生または社会人、単身または家族世帯など、具体的にターゲットをイメージして、居住者が住みたいと思うような色やデザインを選択するという観点も重要です。

アパートの外壁リフォームでは、ベージュ系やクリーム系を使用したデザインがよく選ばれる傾向にあります。

ベージュ系やクリーム系は多くの人に受け入れられやすい色味であるため、さまざまな居住者がいるアパートにはふさわしい色だと言えるでしょう。

一方、スタイリッシュで高級感を与えるようなデザインを希望するならダークグレーやこげ茶などの濃いめの色をキーカラーにしたり、違う色を組み合わせる方法もあります。

アパートの外壁リフォームを行う際のポイントとは

外壁の状態について心配が生じるような時期になると、普段は面識のない訪問リフォーム業者からも、リフォーム工事の提案が持ち込まれるようになります。

アパートの外壁リフォームを行う場合、客観的なリフォームの必要性や戦略的なリフォームを行うためにも、慌てて工事の契約を行うようなことは避けることが重要です。

リフォーム業者を選ぶ際は、納得がいくまで説明を受けて検討したうえで、信頼できる会社を選ぶことがポイントです。また、保証やアフターサービスの内容など、工事後にトラブルが発生したときのことも念頭に置くことが望ましいでしょう。

また、リフォーム業者を選定する際は、複数の業者を比較することが大切です。そのためには、複数の業者から「相見積もり」と呼ばれる、同じ条件のリフォームに対しての費用見積もりを取ることをおすすめします。

見積もり依頼による比較では、業者ごとの価格はもちろんのこと、業者それぞれの対応を確認することも重要です。無料の相見積もりを快諾し、迅速に対応してくれる業者であれば、誠意を感じることができます。

特に、アパートのリフォームに際しては、リフォーム工事に伴うトラブルを防止するため、居住者への気遣いができる業者を選ぶことが大切です。

インターネット上では、複数のリフォーム会社に一括して、無料の見積もり査定を依頼することができるサービスも提供されています。比較に際しては、このようなサービスを利用することも考えてみるとよいでしょう。

アパートオーナーが知るべき外壁塗装の減価償却の仕組み

アパートの外壁塗装は、建物の価値を高める行為とみなされるため、修繕費としてその年の経費に計上するのではなく、減価償却ができるケースがあります。

そもそも減価償却とは資本的支出として計上されるお金のことで、資本的支出とは固定資産の価値を高めるための支出のことです。このため、アパートの価値を高めるために行われた外壁塗装の費用は、減価償却することができるのです。

しかし、外壁塗装の費用が「修繕費」とみなされるケースもあります。では、外壁塗装費用が修繕費となるケースと減価償却できるケースを見ていきましょう。

【減価償却できるケース】
・外壁塗料のグレードを上げる
・外壁塗料を耐久性の高いものにする
・タイルを貼って高級感を出す

【修繕費のケース】
・前回塗装したものと同じ塗料で塗り直す
・外壁の剥がれやひび割れのみを修繕する
・外壁の汚れをきれいにする
・前回塗装して3年以内に塗装する
・外壁塗装費用が20万円以下

以上の様に、塗装の目的が建物そのものの価値を高めるためのものである場合には減価償却することが可能となるのに対し、建物の維持や性能回復のための修繕の場合は修繕費とされます。

上記をもとに減価償却か修繕費かを判断するとよいのですが、特殊なケースや線引きが分かりづらい場合は税理士に相談すると良いでしょう。

外壁リフォームに対応する優良な会社を見つけるには？

ここまで説明してきた外壁リフォームは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ！

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