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2019年02月15日更新

戸建てのリフォームに必要な費用の相場と注意点

戸建てのリフォームは、事前調査と計画が重要です。建物自体をリニューアルするだけでなく、ライフスタイルに合ったリフォームが必要になります。ここでは、戸建てのリフォーム費用や注意点、利用できる補助金制度などについて詳しくご紹介します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

戸建てのリフォームとリノベーションのちがい

戸建て リフォーム

まずは、リフォームとリノベーションの違いについてご説明します。これら2つの言葉は同じような場面で使われることが多いように建築基準法による明確な使い分けはなく、業者間でも明確な違いはなく大まかには下記のような分類で使われています。
リフォームは原状回復を意味しており、老朽化したクロスやフローリングの張り替え、キッチンの入れ替えなど、部分的な工事を中心に行われます。

一方、リノベーションは、その住宅が持つ良さを活かしながら、ライフスタイルの変化やニーズに合わせて全体的に新しくします。そのため、リフォームに比べて工事は大掛かりになり、工期も長く、費用も高額になる傾向が見られます。

リノベーション後は、新築時とは異なる新たな価値を持つ建物として生まれ変わることになり、まったく別の住宅に住む楽しさを味わえるでしょう。最近では、リノベーション用物件として販売する古い物件も増えてきています。

戸建ての主なリフォームと費用相場

ここからは、戸建ての各箇所におけるリフォーム内容と費用の相場について、具体的に見ていきましょう。特に記載がない限り、費用額は施工費を含んだ金額を示しています。

水回りのリフォーム

トイレや洗面台、ユニットバスなどの水回りのリフォームは、最も需要のある工事のひとつです。劣化が早いため、どうしてもリフォームが必要になるとともに、これらを新しくするだけで快適さが一気に増すため、リフォームのやりがいも感じられやすいでしょう。

トイレのリフォーム

トイレでは便器交換が主流で、その他には和式から洋式への変更といった内容になります。
どのくらい高性能な便器にするかによって費用は変わります。主な相場は、便器交換が約15~20万円、和式から洋式への変更は約20〜30万円ほどとなっています。

洗面台のリフォーム

洗面台は本体の交換をはじめ、周囲の壁紙クロスや天井、床などの修理や交換などを行います。

洗面台本体の交換だけであれば約10〜30万円で、さらにプラス約10万円の施工費、そして約10万円でクロスや床の修理が入ります。洗面台も、本体のグレードを上げるとそれだけ金額も上がります。

ユニットバスのリフォーム

ユニットバスを交換するのがお風呂リフォームのメイン工事となります。現在はほとんどの住宅がユニットバスを導入しており、交換だけだと比較的容易ですが、在来工法によるオーダーメイドのお風呂の場合、ユニットバスへの変更工事は複雑で工期も長くかかります。

ユニットバスのグレードや現時点における劣化状態によっても費用が左右されます。費用相場は約100〜150万円前後と比較的高額です。在来工法からユニットバスへの変更は、既存のお風呂解体費用が約50万円加わります。

クロス張り替え

クロスの張り替えは、工期が短く気軽に行えるため内装リフォームでも人気があります。壁紙や天井を新しくするだけで、室内の雰囲気もがらりと変わるでしょう。

クロスは主に2タイプに分かれ、リーズナブルな量産品クロスと、高級な1000番台クロスです。どちらを選ぶかによっても費用は変わります。1平方メートルあたりの相場は、量産品クロスで約600〜1,200円、1000番台クロスが約1,000〜1,700円となっています。

これに施工費が加わり、1回あたりのリフォーム費用は平均で約20万円になるケースが多いようです。

フローリング張り替え

壁紙クロスの張り替えと同じくらい、フローリングの張り替えリフォームも人気の高い工事です。色や材質の違ったフローリングにすることで、雰囲気も一新できるでしょう。

部屋の広さや床材の種類、グレードなどにより費用が決まります。集成合板のフローリングが一般的ですが、木目が自然な天然木や高級感溢れる無垢材にすると金額は上がります。目安費用は、1畳ごとに約2〜3万円です。

キッチンのレイアウト変更

キッチンリフォームは、オーブンやコンロ交換といった簡単な工事からシステムキッチン導入といった大きな工事まで様々です。レイアウトを変更する場合、システムキッチン自体も丸ごと新しくすることになるでしょう。

費用の相場は、キッチンが小部屋のようになっている独立キッチンで約100万円、アイランドタイプなどオープンキッチンだと約150〜200万円です。換気ダクト、給排水管の移動が必要な際にはさらに移設施工費用がプラスされます。

和室から洋室

和室から洋室への変更は、部屋を丸ごと新しくする大掛かりな工事となります。畳をフローリングやカーペットへ、壁をクロスへ、障子はドアへ、押し入れはクローゼットへそれぞれ変更しなければなりません。

費用相場は、床の変更が約20万円から、壁と天井、ドアの変更が約30万円前後、クローゼットの設置が約25万円、その他電気・照明工事など総額で約80〜100万円が必要とされています。

リノベーションの費用相場は1,000万以上

では、リノベーションを行う場合の費用相場についてもご紹介していきます。リフォームに比べ費用は格段に高くなり、約1,000万円以上に及ぶケースも少なくないでしょう。

内装のみ

内装のリフォームでは、リフォームと同じような壁紙クロスやフローリングの張り替え、ドアの交換などから和室の洋室への変更など、幅広い工事ができます。

全体を一新させる施工になるので、統一感をもたせたデザインや雰囲気の実現が可能になります。

費用の相場は内装リフォームとほぼ同じですが、トータルコーディネイトとなり全体的な工事になるので費用は上がります。約100〜300万円のリノベーションが多いようです。

内装&外装

内装だけでなく外装を含むリノベーションの場合、費用は一気に高額になります。屋根や外壁の工事は最低でも数百万円かかるからです。

屋根の工事費用は、新しい屋根材に交換するカバー工法で約80〜200万円、葺き替えで約80〜150万円、塗り替えで約30〜80万円ほどとなっています。

外壁の工事費用は、張り替えになると約200万円以上、重ね張りが約150万円以上、塗り替えだけだと約40〜70万円ほどが相場です。屋根、外壁ともに、劣化状況や使用する素材などによって費用は上下します。

また、外壁の断熱性を高めるための工事が必要なケースもあります。既存の外壁の上から断熱材、そして新しい外壁を張る工事では約70〜100万円に施工費が加わります。

既存の外壁を剥がしてから断熱、そして外壁を施工する場合、約250〜400万円プラス施工費が目安費用です。

こうした外装のリノベーション費用にさらに内装の施工費が加わるため、部分的なリフォームよりもずっと費用が高額になってきます。

戸建てリフォームの注意点

戸建てにおけるリフォームの費用について知ったところで、実際にリフォームする際の注意点をまとめていきます。

リフォーム以外の費用

リフォームを行う際に、工事の他に費用が発生する可能性があります。家全体を一気にリフォームするとなると、その間の生活をする仮住まいが必要になれば、その家賃や引っ越し費用が必要です。

また、家具が邪魔になる場合には、一旦預けられるレンタルスペースを契約する必要も出てくるでしょう。そのレンタル代も加わります。リフォーム予算を組む際に、こうした費用も考慮しておくと無難です。

大規模なリフォームは建築確認申請が必要

増築リフォームなど工事が大規模な場合には、建築確認申請が別途必要になります。申請が必要かどうか、工事の種別や規模などの条件が決まっていますので、当てはまる場合は確認申請を行った後、リフォーム工事に入ります。

特殊建築物や木造以外の建築物がほとんどですが、共同住宅などで床面積100平方メートル以上の場合などは、大規模修繕となり確認申請が必要です。

確認申請を行う場合

確認申請を実際に行うには、建築士に依頼するのが一般的です。自分でできると思われがちですが、かなり専門的な知識を要する作業ですので、プロにお任せした方がスムーズに完了できるでしょう。

一般的な住宅での確認申請費用は、約1〜3万円となっており、住宅の広さや階数、どこに依頼するかなどによって金額が変わります。建築士に依頼する際は、手数料などを合わせ約15〜25万円が費用の相場です。


リフォームでもローンは組める?

戸建て リフォーム

先に述べたように、リフォームの範囲によっては費用も大きくなってしまいます。そこで、リフォーム工事に使えるローンの利用を考慮しましょう。支払い計画を立てることで、経済的負担を軽減できます。

リフォームに使えるローンは、「リフォームローン」と「住宅ローン」の2つです。それぞれの特徴やメリット、デメリットをご紹介していきます。

リフォームローン(無担保型・担保型)

リフォームローンは、無担保型と担保型という2種類から選べ、住宅ローンと比べて手続きが簡単で審査期間が短いのが一番のメリットとされています。

無担保型の場合、抵当権を設定せずに申し込みができるため、審査期間を短く済ませられるという訳です。必要な書類も比較的少なく、早ければ2週間ほどでローンが利用可能かがわかります。

2〜5%前後の低金利で利用できるうえ、ローン取り扱い手数料は不要、保険会社の保証料は手数料に含まれ別途支払いは不要と、すぐにローンを組みたい人にとっては有り難い点ばかりです。

ただし、借り入れ期間が住宅ローンに比べて短く、10〜15年前後に設定されることが多いため、金額が大きくなると毎月の返済金額は大きくなります。

担保型になると、金利は無担保型と同程度ですが、返済期間が最長で30〜35年前後とかなり長くなります。また、無担保型の借り入れ可能額が約50〜500万円であるのに対し、担保型は約500〜5,000万円と10倍近くの差が出ます。

リフォーム費用が1,000万円未満の場合は、無担保型のリフォームローンが有利だと言えます。

住宅ローン(担保型のみ)

住宅ローンは担保型のローンのみの設定です。リフォームローンに比べて借り入れ金額が多く、また借り入れ期間も長くなっています。抵当権設定が必須なのでその分時間もかかり、早くて1ヶ月前後で審査結果がわかるといった具合です。

住宅ローンの中にもさまざまな商品があり、固定金利と変動金利を選べる選択型ローンや、最長35年まで固定金利で借り入れができる全期間固定型ローンのフラット35などがあります。

リフォームローンに比べて金利がさらに低く、約1〜2%の設定がほとんどです。借り入れする最初のタイミングで全返済金額が確定するため、ライフプランも立てやすくなります。
1,000万円を越える大規模なリフォームを行う場合には、金利が低い住宅ローンを利用するのがおすすめです。

ローンの詳細は金融機関によって条件が異なりますので、事前によく調べておくようにしましょう。

リフォーム減税と補助金制度について

リフォーム工事に関する減税や補助金制度も用意されています。利用できるものがあるかチェックして、リフォームの費用節約に役立てましょう。

省エネ工事、耐震工事、バリアフリー工事といったリフォーム工事をすることで所得税や固定資産税の減税、贈与税の非課税や登録免許税の減税などの制度を利用できる可能性可能性があります。

補助金については、各自治体により各種の制度が増えたり、内容が変化していますので最新の情報を確認しておきましょう。

以下の内容は2018年11月時点での情報です。

リフォーム減税とは?

リフォーム減税とは、自宅をリフォームした場合に適用される税金の優遇制度です。所得税に関しては、条件に当てはまれば一定額が所得税から控除されます。次の3つの種類があり、いずれも工事翌年の3月15日までに確定申告を済ませる必要があります。

投資型減税

耐震対策やバリアフリー化、耐久性向上のためのリフォームなど一定要件を満たしたリフォーム工事に対して適用されます。リフォーム工事完了の年の所得税より、工事費用相当額の10%、あるいは控除限度額のどちらか少ない額が、税額から控除となります。

控除限度額は工事の種類により異なり、バリアフリーリフォームで20万円、その他の工事は25万円と決められています。耐震対策とバリアフリー両方を行うケースなどで、制度の併用が認められている場合もあります。

ローン型減税

返済期間が5年以上のリフォーム用ローンを利用して行うリフォーム工事が対象の減税制度です。一定要件を満たす必要があり、耐震リフォームも併せて行う場合は、上記の投資型減税との併用も可能となっています。

ローン額のうち、対象リフォーム工事費用(限度額250万円)の2%相当額と、ローン額の対象リフォーム以外工事費用(限度額は対象リフォーム費用と合わせて1,000万円)のうち、年末ローン残高の1%の合計額、または控除限度額のどちらか少ない方が控除されます。

年間控除額の上限も決まっており、年間12.5万円となっています。

住宅ローン減税

返済期間が10年以上のリフォーム用ローンを借り入れて行うリフォームのうち、条件を満たした工事が対象となる減税制度です。上記の2つよりもさらに細かな条件が設けられています。

リフォーム完了後入居した年から10年間に渡り、各年の住宅ローン額の年末残高(上限4,000万円)の1%が、所得税から控除されます。

上限は年間40万円、10年間で400万円で、所得税より控除額が多い場合は翌年の住民税から控除されます。

補助金制度とは?

介護保険制度によるバリアフリー化、あるいは介護用リフォームに対して補助金制度も設けられています。

要介護(度合い1〜5まで)あるいは要支援と認定された人の住宅において、手すり取り付けや段差の解消といったリフォーム工事を行う場合、費用(上限額20万円)のうち9割を補助するというものです。

対象となるリフォーム工事の内容や条件が細かく決まっており、手続きも必要なため、工事前に確認するとともに介護支援専門員などに相談しながら進めることをおすすめします。

その他にも、省エネリフォーム工事にも補助金制度があります。太陽光発電の導入や断熱性改善に向けた給湯器設置、LED照明の取り付けなどが対象です。

上限額を5〜20万円とし、工事費用のうち一定割合が支給されるもので、要件は各自治体ごとで異なります。最新の情報を、窓口やインターネット上で調べるようにしましょう。併せて耐震診断、耐震補強工事などにも補助が出るようになっています。

対象となるリフォーム工事

上記のリフォーム減税や補助金制度の対象となる工事について、具体的にご説明します。

耐震リフォーム

耐震補強に関するリフォーム工事です。古い住宅などでは現在の耐震基準に満たない可能性があり、耐震補強リフォームが勧められています。基本的には、基礎や柱などの構造を改修する工事となります。

省エネリフォーム

省エネ性を高めるためのリフォーム工事です。断熱性や遮熱性の向上のため、設備交換や外壁改良といった工事が該当します。光熱費の節約にも繋がります。

バリアフリーリフォーム

車椅子を利用する障害者や高齢者が、利用しやすいようにリフォームする工事です。段差の解消や通路の幅拡大、浴室や洗面台、トイレなどの変更、手すり取り付けなどさまざまな施工に当てはまります。

リフォーム業者の選び方

では実際にリフォームを業者に依頼するとなると、どのように決めるべきなのでしょうか。リフォームは業者選びが成功への決め手と言っても過言ではありません。下記のような点を押さえた業者を見つけられると良いでしょう。

  • 実績があるか(得意分野、専門工事など)
  • 保証やアフターサービスがあるか
  • 業界団体へ加盟しているか
  • 複数のリフォーム業者に見積もりを依頼する

リフォーム工事の実績がある業者の中から選定するようにしましょう。自分が希望するリフォーム施工の経験が豊富か、得意分野や専門の工事なども聞いておくと、業者選びの参考になります。

施工後のアフターケアや保証なども、事前に確認すべきです。見積もりを依頼する段階でアフターサービスの有無について明確にしておくと、スムーズに進みます。

住宅リフォーム事業者団体や日本増改築産業協会など、さまざまな業界団体が存在しています。一定の条件を認められた業者のみが所属していますので、悪質業者を避けるためにも参考にすると良いでしょう。

リフォームをする際には、見積もりを依頼するところから始まります。はじめから1社に絞らず、複数のリフォーム業者に見積を依頼するようにしてください。

一度は会社を訪問しておくべきでしょう。資材置き場や工事車両などが小規模でもキチンと整備され、責任者が工事実績などをしっかり具体的に説明してくれるような業者であれば、ほぼ安心ですが、中にはデスクと電話だけで100%外注工事の営業専門会社もあるので要注意です。

それぞれの対応や見積もりの内容、費用、口コミや評判などを比較検討しながら、納得のいく業者を見つけていきましょう。

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ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

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