【リフォームローンと登記】未登記であった際の対処方法も解説

リフォームローンを利用する際登記が必要なの？

リフォームを行う際に融資を受けるリフォームローンには、担保が必要ない「無担保リフォームローン」と、担保が必要な「有担保リフォームローン」があります。

リフォームローンを利用する場合、まず所定のフォーマットに記入してインターネットで提出する仮審査を行います。

仮審査を無事通過すると、いよいよ工事着手の見込みが立った段階で行う正式審査があります。

この正式審査の段階で、建物の権利者であることを明らかにするために、登記書類が必要になるのです。

リフォームローンの種類

リフォームローンには、担保の有無によって「無担保リフォームローン」と「有担保リフォームローン」の2種類がありますが、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。

リフォームローンで広く利用されているのが、無担保リフォームローンです。

無担保リフォームローンは申し込みが簡単で、仮審査の段階ではインターネットでの申し込みが主流になっています。

しかも、担保を求められないために審査期間が短く、早いところでは即日に回答をもらえることもあります。

また勤務先の要件もあまり厳しくありません。パートやアルバイト勤めでも融資をしてもらうことができます。

無担保ということで、抵当権を登記する必要がないので、融資の金利以外の費用がかかりません。

このように気軽に申し込める無担保リフォームローンですが、担保を求められない分、融資限度額が低く、500万円までが一般的です。

また返済期間も短く、多くの金融機関は15年までの設定となっています。

一方の有担保リフォームローンは、担保の裏付けや価値を調査するために審査の日数を要します。

また金融機関の抵当権を登記するための費用が必要になります。

しかし有担保リフォームローンは手続等が煩雑な反面、融資限度額は無担保ローンに比べて高く、また返済期間も長く設定されているのが大きな特徴です。

リフォームローン利用の流れ

リフォームローンの融資は次のような流れで進められます。

1. 仮審査(事前審査)……金融機関のホームページから、所定のフォーマットに記入するWEBでの申込みが主流になっています。書類提出の必要はありません。
2. 仮審査の結果通知……金融機関が仮審査記入項目をチェックしたうえで回答します。WEBからの申込者にはEメールで回答があります。最短だと即日に回答をもらえます。遅くとも数日以内には回答がもらえます。
3. 正式審査(本審査)……仮審査通過の際に示された期間内に必要書類を添えて正式に審査申し込みをします。源泉徴収票や本人確認をする書類が必要になります。
4. 正式審査の結果通知……審査完了後、Eメールもしくは電話で審査結果の通知があります。回答までの期間は3営業日程度です。
5. リフォームローン契約……金融機関から送られてきた契約関係書類に記名捺印をして返送します。
6. リフォーム工事……工事着手前に着手金の支払いが必要な場合があります。この金額が高額になる場合は、金融機関によってはつなぎ融資をしてもらえることがあります。
7. 工事完了後融資実行……金融機関が工事完了を確認したら、融資が実行されます。工事施工会社に工事請負代金を支払います。

リフォームローンの本審査に必要な書類

リフォームローンの本審査に必要な書類は次のとおりです。書類の取得先がそれぞれ異なるので、効率よく取得していきましょう。

銀行から渡された書類

• リフォームローン借入申込書
• 個人情報の収集や利用の同意書

法務局で取得

• 不動産登記事項証明書(登記簿謄本など)……「土地」と「建物」の登記があります。
  どちらが必要なのか、あるいは両方なのか銀行に確認をしておきましょう。

勤務先から取得

• 収入確認資料……給与明細や源泉徴収票などです。
• 勤続年数が確認できる資料……健康保険証や在籍証明書などです。

施工会社から取得

• 資金使途の証明書類……見積書や工事請負契約書などです。

役所で取得

• 住民票……提出の3カ月以内のものが必要です。

その他所持しているもので必要なもの

• 本人確認書類（免許証など）
• 通帳と銀行印

以上が一般的に必要とされている書類ですが、リフォームローンの場合、金融機関ごとに必要書類が異なるため詳細を確認する必要があります。

ただし建物の登記の書類はどの金融機関でも必要です。

未登記でもリフォームローンを利用できるの？

リフォームローンを融資してもらう場合、建物の登記が必要です。

もし建物が未登記だとしたらリフォームローンを利用することはできないのでしょうか。

長年住んでいる住宅なのに、リフォームローンの借受人である自分の名義が登記されていないとしたら、それには二つの理由が考えられます。

理由のひとつは建物が親の名義になっているケースです。

それなら親が融資を受ければいいと考えるところですが、多くの金融機関が融資時70歳未満といった年齢制限を設けているために、親がリフォームローンを借りられないということもあるのです。

もうひとつの理由は、建物そのものが最初から登記されていないケースです。

しかし本審査に登記書類は必須ですから、これらの事実は隠しようがありません。

リフォームは建物の正式な権利者でないと行えませんから、金融機関は建物所有者が異なっていたり不明であったりする建物には、リフォームローンの融資をしません。

もし借受人の建物登記がないままで本申請をすると「融資はできません」と、はっきりと断られるのは明白です。

未登記であった際リフォームローンを受けるにはどう対処したらいいの？

親が建物の所有者になっているケースとそもそも建物の登記がなされていないケースで、それぞれどのようにすればリフォームローンを借りられるのか、対処法をみていきましょう。

親名義の建物でリフォームローンを借りるには

親名義の物件をリフォームするにはどうすればいいのでしょうか。

リフォームローンを利用するには名義変更登記をして借受人本人が家屋の所有者になる必要があります。

所有者になるには、「売買」によって家を買い取る方法、「贈与」によって家を譲り受ける方法、「代物弁済」によって入手する方法があります。

それぞれのケースについて説明していきましょう。

売買

売買は、家屋の所有者である親に、実勢価格相当の代金を支払って購入する方法です。自己資金があるのであれば、これが最も課題の少ない方法だといえます。

ただし資金があるからといって、その資金で名義変更もせずにリフォームをすると、親に贈与をしたと見なされて、親に贈与税が課せられることになります。

贈与

贈与は、家屋の所有者である親から無償で譲り受ける方法です。

ただし明らかに贈与税の対象になるので、その資金を別途確保しておく必要があります。

代物弁済

代物弁済とは、負債がある場合、それを土地や建物などの現物で弁済する方法です。

これまでに子が親に金を貸していて、それを証する書類があるのであれば、この方法によって名義を変えることは可能です。

過去に登記されたことのない建物の登記

親の所有ではなく、過去に一度も登記された記録がない建物を登記するにはどうすればいいでしょうか。

未登記の建物を登記するには、次のような手順を経る必要があります。

建物表題登記をする

まず建物表題登記を行い、登記簿を作成します。建物表題登記の手続きに必要な書類は、次のとおりです。

所有権証明書
住所証明書（建築主様全員の住民票、戸籍の附票など）
建物図面、各階平面図

古い建物だと図面が残っていないことがありますから、その場合は土地家屋調査士に依頼して図面を作成してもらいます。

所有権証明書としては、次のうち2種類の書類を提出して証明する必要があります。

• 確認済証
• 検査済証
• 建築請負人の工事完了引渡証明書
• 固定資産税課税台帳登録事項証明書
• 建築請負契約書及び工事代金領収書
• 火災保険証書
• 敷地所有者の証明書 （敷地を借りている場合）
• 隣地居住者の証明書

所有権保存登記

登記簿が作成されると、所有権保存登記を行います。この手続は本人でも行えますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産登記法では「建物表題登記は、登記されていない建物を購入した場合には、所有権を取得した人が一カ月以内に申請しなければならない」と定められています。

しかし現実の事務処理では、何十年も未登記のものであっても、図面や書類が整えば受理して登記してもらえます。

未登記でリフォームローンが融資してもらえない場合は、こうした正式な手順を経て登記をすることが、最も確実な方法なのです。

リフォームローン利用のため登記簿謄本を取得する際の留意点とは

登記謄本は「土地」と「建物」がそれぞれ別にあります。金融機関やリフォームローンの内容によって土地か建物か、あるいはどちらも必要なのか、求める書類が異なってきます。

登記事項証明書（謄抄本）は発行に手数料がかかるため、銀行にどの登記が何部必要なのかをしっかりと確認する必要があります。

土地については、一般的に用いられている住所ではなく独自の地名地番がつけられていることがあります。

また必ず一筆とは限りません。複数の筆が合わさっていることがあります。

さらに建物についても家屋番号で申請することになりますから、これらの事項は事前に権利書の登記識別情報で確認をしておきましょう。