マンション共有部分リフォーム融資やリフォーム一体型ローンについて解説

1 マンション共用部分リフォーム融資ってどんなローン？
2 賃貸マンションのリフォームローンとは？
3 別荘として購入したマンションのリフォームローンは？
4 住宅ローンで中古マンションを購入した場合同時にリフォームローンも利用できる？
5 中古マンションを購入しリフォームする場合はリフォーム一体型ローンを活用
6 ローンを組んで中古マンションをリフォームする際に受けられる減税制度

マンション共用部分リフォーム融資ってどんなローン？

マンション共用部分リフォーム融資とは、屋外塗装や屋上防水といったマンションの共用部分をリフォームする際に工事費を借り入れるローンのことを言います。

このマンション共用部分リフォーム融資とは一体どのようなローンなのでしょうか。

マンション共用部分の補修や改修工事などが対象となるリフォームローン

一般的なマンションでは修繕や改修を行うため、毎月マンションの住人から修繕積立金を集金して修繕や改修に備えています。

しかし、それだけでは十分な資金を集めることができず、積立金だけで工事費を賄えない場合があります。

資金不足で工事費が足りない時には、もちろん工事そのものを諦めるという選択肢があります。

しかし、耐震工事など住人の安全に関わる内容で、どうしても工事を行わなければならないケースもあるでしょう。

このような場合に金融機関や公益法人などに共用部分のリフォームを目的とした融資を依頼することがあります。

通常、マンションの共用部分のリフォームを行うのは管理組合となります。

融資を受ける対象も個人ではなく管理組合となるため、マンション共用部分リフォーム融資は一般的な住宅ローンやリフォームローンとは内容や条件が異なります。

マンション共用部分リフォーム融資の対象となる工事の例

どのような工事が対象となるかについては融資を行う金融機関によって異なります。

共通して言えるのは、融資の対象となるのはマンションの共用部分に関する工事であるという点です。

たとえば、外壁塗装や屋上防水、エレベーターの改修、防犯カメラの設置、耐震免震工事などの工事が融資の対象となります。

また、工事そのものだけではなく工事を行う必要があるかどうかを判断するための事前調査にかかる費用も融資の対象となる場合があります。

マンション共用部分リフォーム融資の利用条件の例

融資を受けるための条件も、マンションの運営状況や融資を行う金融機関によって様々です。

よく見られる条件としては、管理組合が融資を受けようとする場合には事前に総会で大規模修繕工事を行うための借り入れを行うという決議が行われていること等があります。

他にも、マンションの管理費と修繕積立金がそれぞれ別に管理されていること、積立金の集金が滞りなく行われていることなどという条件が設定されているケースもあるようです。

マンション共用部分リフォーム融資の借入金額や借入期間の例

マンションの管理組合として融資を受ける場合、担保や保証人が不要な場合もあります。

その場合は融資を行う金融機関が指定した保証会社に保証を依頼することを条件として指定されることがあります。

融資の借入金額は工事の内容や融資を行う金融機関によっても異なります。

たとえば、マンション全体として数百万円までといった場合や、1戸あたり150万円という具合にマンションの入居世帯数で融資の上限額が定められている場合もあります。

一般的には外壁塗装や玄関ドアの交換などといったリフォームよりも、耐震工事に関するリフォームの方が融資の上限金額が高く設定されている傾向にあるようです。

借入期間は10年で設定されている場合が多いようですが、金利については固定であったり変動制であったり様々です。

変動金利の場合は年間約0.1%～約1.3%程度の場合が多いようですが、工事の内容や金額によって異なるため、詳細は融資を行う金融機関に相談しましょう。

賃貸マンションのリフォームローンとは？

中古の賃貸マンションを一棟で購入した場合、リフォームなど大規模修繕が必要になる場合があります。そのような場合でも、リフォームローンを活用して購入物件の価値を高めることができます。

手続きの流れとしては、購入前に物件の担保評価と自分自身の与信審査を金融機関に相談することをお勧めします。購入したけれどリフォームローンを受けることができず、リフォームができないと今後の経営に影響してきます。

金融機関のリフォームローンの審査には、物件の評価に必要な書類と個人の信用調査に必要な書類、購入手続きに関する必要書類など色々な書類が必要になります。これは金融機関に確認してみましょう。

また、中古賃貸マンションを購入する際には、入居者がすでに住んでいるケースがほとんどです。購入が決定した時点で、所有者が変更する旨といつから変更になるか、今後の入居者対応の窓口などを案内するようにしましょう。

また購入してすぐ、共用部などの大規模リフォームをする場合は特に注意が必要です。何も案内せずに工事を行なうと後で入居者とトラブルになる場合があります。工事内容や工事期間、注意事項などの案内を出しましょう。

これは、リフォーム会社が現場窓口となってくれる場合が多いので、リフォーム会社と打ち合わせを行ない、入居者への配慮を怠らないようにすることが、工事中のトラブルを回避することにつながります。

このように、賃貸マンションの購入やリフォームに伴い、大切なことは既存の入居者への配慮です。ご自身で出来ない場合は、管理会社やリフォーム会社に相談して、徹底していくようにしましょう。

別荘として購入したマンションのリフォームローンは？

住宅ローンは居住する建物以外へのローンは原則的には認められません。ですので、別荘を購入する際には、住宅ローンは使えない場合が多いということです。

では、別荘として購入したマンションにリフォームローンは使えるのでしょうか。

結論から言うと、金融機関や物件、個人の情報により使える場合と使えない場合があります。一般的なリフォームローンが利用できない場合でも、諦めることはありません。フリーローンという選択肢があります。

このフリーローンは、用途が自由であり別荘などの要件を問われることはありません。ただし、借入金利が一般的なリフォームローンより高くなる場合が多いので、資金計画などをきちんと立てることが大切です。

もう1つ、セカンドハウスローンという選択肢もあります。こちらは別荘などの購入資金やリフォーム資金として利用できます。こちらも一般的なリフォームローンより借入金利が高くなります。

一般的な住宅ローンの金利が1%～2%とすると、リフォームローンは2%～3%、セカンドハウスローンは最も高く3%～4%の高金利となります。これは富裕層が利用したり、返済不能リスクを回避するために高めに設定されています。

このように、別荘の購入とそのリフォームに利用できるローンはいくつかあります。それぞれの性質が異なりますので、資金計画やライフプランに合ったローンを選ぶことが大切です。

詳細については、金融機関に相談することをお勧めします。

住宅ローンで中古マンションを購入した場合同時にリフォームローンも利用できる？

中古マンションは新築マンションよりも安価で購入することができるため、費用を抑えてマンションを購入したい人にとっては魅力的でしょう。

近年では中古マンションを購入し、自分の好きなようにリフォームやリノベーションして住むというケースも増加しています。

マンションの購入時に住宅ローンを利用する場合がありますが、住宅ローンと同時にリフォームローンを利用することもできるのでしょうか。

そもそもリフォームローンって？

リフォームローンとは、所有している住宅をリフォームする際に必要な資金を金融機関などから借り受ける際のローンの事をいいます。

住宅の購入にかかる費用と比べてリフォームにかかる費用は少額である場合が多いため、一般的には融資限度額も住宅ローンよりもリフォームローンの方が低く設定されていることが多いようです。

住宅ローンとリフォームローンは異なるローンですが、条件を満たせば住宅の購入時に2つのローンを同時に利用することができる場合があります。

リフォームの規模が大きく多額の費用が必要な場合は、住宅ローンとリフォームローンを同時利用することでより資金調達がしやすくなるでしょう。

しかし、2つのローンを同時に利用することで借入金額が大きくなり、返済期間が長引いてしまうというデメリットもあります。

大規模なリフォームが不要であれば、住宅ローンとリフォームローンを同時に利用しない方が良い場合もあるでしょう。

リフォームローンには有担保型と無担保型の2種類がある

住宅ローンはほぼ必ず、融資を受ける際に担保を必要とします。

一方、リフォームローンには資金を借り受ける際に担保を必要とする有担保型と、担保を必要としない無担保型の2つのタイプが存在します。

有担保型を利用する場合、リフォームを行う家屋に抵当権を設定することが一般的です。

抵当権を設定すると、何らかの事情でローンの返済ができなくなってしまった場合に住宅を手放さなくてはならないというリスクを負うことになります。

ただしリスクを負う代わりに、受けられる融資額が無担保型のローンよりも大きくなります。

大規模なリフォームを行う場合は多額の工事費が必要となるため、返済計画が立つようであれば有担保型のローンを利用するメリットがあります。

一方、無担保型のローンは融資を受ける際に特に担保を用意する必要がありません。

そのため、融資の限度額は有担保型と比べると低く設定されています。

無担保型のメリットとしては、ローンの返済ができなくなってしまってもすぐに抵当権によって住宅を差し押さえられるリスクがないという点でしょう。

デメリットは担保を用意する必要が無い分、融資を受けられる金額が小さいという点です。

比較的規模の小さなリフォームを行う場合は無担保型のローンを利用した方が良いでしょう。

住宅ローンとリフォームローンの違い

住宅ローンとリフォームローンにはいくつか違いがありますが、その中の一つに審査基準の差というものがあります。

一般的には住宅ローンよりもリフォームローンの方が審査が厳しいと言われています。

その理由は、住宅ローンが有担保型であるのに対してリフォームローンが担保を必要としない場合があるためです。

無担保型の場合、金融機関は担保により債権を回収する権利を有しないため、融資を受ける人の返済能力が厳しく審査されます。

また、リフォームローンが有担保型の場合であっても、担保となる住宅が中古もしくはリフォームを必要とする場合は経年劣化が見られる場合が多いでしょう。

金融機関が行う融資額は担保に応じて決定されるため、担保となる住宅の価値が下がっている場合は融資を受けることが難しくなってしまうのです。

中古マンションのリフォームにも利用できるが住宅ローンに比べて金利が高い

リフォームローンは中古マンションのリフォームにも利用することができます。

ただし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多いでしょう。

有担保型のローンであれば低金利のローンもあるようですが、無担保型のローンの場合は返済できなくなった場合のリスクを金融機関が負うことになります。

そのため、金融機関は金利を高くせざるを得ないという仕組みになっているのです。

中古マンションを購入しリフォームする場合はリフォーム一体型ローンを活用

リフォームを前提として中古マンションを購入するケースもあるでしょう。

そのような場合はリフォーム一体型ローンを活用してみてはいかがでしょうか。

リフォーム一体型ローンとは

リフォーム一体型ローンとは、住宅を取得する際に利用する住宅ローンとリフォームを行うためのリフォームローンが一体型となっているローンのことです。

リフォーム一体型ローンを利用するメリット

リフォーム一体型ローンを利用するメリットとしては、融資を受ける時に必要な手続きや費用を軽減することができるという点です。

住宅ローンとリフォームローンを別々に借り受ける場合、抵当権の設定やローンの審査のために書類を用意する手間や司法書士への手数料などがその都度発生します。

一体型のローンを利用することでこれらの手間や費用を1つにまとめることができます。

他にも、リフォームローン単体でローンを組む場合よりも一体型としてローンを組んだ方が金利をおさえることができるというメリットもあります。

一体型のローンを利用することで、長期的な返済計画をより立てやすくなるでしょう。

リフォーム一体型ローンの審査に必要な物

リフォーム一体型ローンの審査を受ける際に必要な書類は、融資を受ける金融機関によって異なりますが、一般的には次の書類を用意します。

下記に挙げた書類は一例であるため、実際にローンの審査を申し込む場合はどの書類が必要であるか金融機関に確認しましょう。

身分証明書

ローンの審査を申し込む人が本人であることを証明するための書類です。

運転免許証などの写しを用意しましょう。

ローンの使途を証明する書類

融資を受けられた場合に資金を何に充てるかを証明する書類です。

工事の契約書等があればそちらを用意します。

収入証明書

会社員の場合は直近数カ月分の給与明細書や源泉徴収票を証明書として利用できるでしょう。

自営業の場合は確定申告書や課税証明書を用意しましょう。

通帳・預金お届け印

融資を受ける口座の通帳と印鑑を用意します。

不動産登記簿謄本

建物の所在や所有者、抵当権の有無などを確認するための書類です。

管轄地域の法務局で取得しましょう。

住民票（世帯全員分）

リフォームを行う予定の住宅の名義とローンを申し込む人の名義が一致しない場合は世帯全員分の住民票を求められる場合があります。

リフォーム一体型ローンを利用する際の注意点

中古マンションの購入時にリフォーム一体型ローンを利用する場合、いくつか注意すべき点があります。

1点目は、全ての金融機関でリフォーム一体型ローンを取り扱っているわけではないという点です。

金融機関によっては住宅ローンのみ、リフォームローンのみの取り扱いとなっている場合があります。

融資を受ける金融機関を選ぶ段階で、リフォーム一体型ローンを利用できる可能性があるかどうかを確認しましょう。

2点目は住宅の資産価値によっては融資を受けられる額が想定よりも少ない可能性があるという点です。

購入する中古マンションの築年数が古い場合、資産価値が低下している可能性があります。

融資を受けられる額は担保となる住宅の資産価値によって決まるため、対象となる住宅の資産価値が低ければ希望通りの金額の融資を受けられない場合があります。

ローンを組んで中古マンションをリフォームする際に受けられる減税制度

中古マンションのリフォームを行うためにローンを利用する場合、利用できる減税制度がいくつかあります。

減税制度を利用するためには各制度ごとに定められた条件を満たした上で減税の申請を行わなければなりません。

条件に該当している場合であっても申請しなければ減税は適用されないため、それぞれの内容について知っておくと良いでしょう。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは特定の目的のために住宅をリフォームする費用をローンで賄った時に受けられる税制面での優遇措置のことです。

特定の目的とは、住宅のバリアフリー化や省エネ化、耐震化などがあります。

減税措置を受けるためには条件を満たした上で申請を行わなければなりませんが、減税が適用されれば最長で10年間、年末のローン残高の1%が所得税や住民税から控除されます。

この住宅ローン減税を受けるための条件として、リフォームの工事費用が100万円超であることが求められます。

他にも、ローンを借り受ける本人が住宅に居住することや融資を受ける人の年収等の条件があります。

控除が適用される条件や控除の内容は毎年更新されているため、詳細は国税庁のホームページで確認しましょう。

バリアフリーリフォーム型減税とは

バリアフリーリフォーム型減税とは、住宅をバリアフリー化するためのリフォームでローンを利用したときに受けられる減税措置です。

身体障がい者や高齢者といった身体の不自由な方が過ごしやすくするために、住宅にスロープや手すりの設置、廊下の拡張などの工事を行う場合が該当します。

減税を受けるための条件として、住宅の居住者が50歳以上であることや、要介護もしくは要支援の認定を受けている等があります。

対象となるローンは償還期間が5年以上あり、かつ工事費用が50万円超の場合のみ減税の対象となります。

減税が認められた場合、毎年年末のローン残高を上限として工事費の2%が所得税から控除され、控除期間は最長で5年間となります。

省エネリフォーム型減税とは

省エネリフォーム型減税とは、住宅を省エネ化するためのリフォームでローンを利用したときに受けられる減税措置です。

太陽光発電システムの設置や壁の断熱工事を行う場合が該当します。

減税を受けるための条件としては賃貸でなく持ち家であること、本人が居住する住宅であること等があります。

対象となるローンは償還期間が5年以上あり、かつ工事費用が50万円超の場合のみ減税の対象となります。

減税の内容は毎年年末のローン残高を上限として工事費の2%が所得税から控除されます。

控除が適用されるのは工事の完了後、居住を開始してから最長で5年間です。

減税制度を利用するには確定申告が必要

減税制度を利用するに当たっては確定申告を行う必要があります。

自営業の方は毎年行っている確定申告と合わせて減税の申告をすることができます。

会社員の場合は普段は確定申告をしていない方も多いかもしれませんが、減税を受けるためには初年度に確定申告を行わなければなりません。

会社員の方が減税の申請のために行う確定申告は一般の申告期間よりも長く設定されており、1月～3月15日（※祝日や休日によって変動します）までとなっています。

会社員であっても初年度は必要な書類を用意して確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は減税の適用対象であれば源泉徴収により自動的に控除されます。

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