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2020年06月17日更新

建て替え 費用【一軒家の建て替え費用】補助金についても解説!

家の建て替えをしたいと思っても、何から始めればいいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。この記事では、一軒家の建て替えのための予算計画の立て方、坪数別の建て替え費用の相場や、建て替え費用を抑える方法などについて解説します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

一軒家の建て替え費用は何を目安に予算計画を立てたらいいのか

家の大きさはそれぞれ違い、また建て替えの内容によって使われる資材や間取りに応じて必要とされる予算は大きく変わってきます。

そのため、例えば、お隣の家の建て替えにかかった費用を聞いたとしても、自分の家の予算計画を立てる上であまり参考にはなりません。

一軒家の建て替え費用のおおよその目安を出すには、坪数ごとの相場を参考にするのがいいでしょう。

自宅の坪数に応じた相場を把握しておくことで、実際にかかる総費用に近い予算計画を立てることが可能です。

坪数ごとにかかる建て替え費用の平均ラインはあるの?

建て替え費用の平均額は坪数ごとに表すことはできますが、実際の建て替え費用は工事の内容に加えて、地域や建て替えを依頼する施工会社によっても大きく左右されます。

一般的に都市部では建て替え費用の相場が高い傾向にあり、郊外では低くなる傾向があります。

ここからは、30坪、40坪、50坪の住宅それぞれの建て替え予算の相場をご紹介するとともに、どのような建て替えができるのかについてもも併せてご紹介します。

【30坪の建て替え費用】平均ラインは2,300万円

30坪の一軒家の建て替え費用の平均ラインは2,300万円です。3LDK~4LDKが一般的な間取りで、4人〜5人の単独世帯向きの住宅です。

リビングルーム、キッチン、風呂場、そして寝室など、必要な間取りを必要な広さの分だけ確保した建て替えになるでしょう。

【40坪の建て替え費用】平均ラインは3,200万円

40坪台建て替え費用の平均ラインは3,200万円です。4LDKの間取りが一般的で、リビングやダイニングルームは広々と設計でき、子供部屋も2部屋、取ることができます。

また書斎や趣味の部屋としてもう一部屋増やすこともできるでしょう。

【50坪の建て替え費用】平均ラインは4,300万円

50坪の建て替え費用の平均ラインは4,300万円です。50坪の住宅は比較的大きな一軒家となり、間取りも4LDK以上が十分に可能です。

二世帯が完全に独立して暮らす完全分離型の二世帯住宅も建てることができるでしょう。

建て替えにかかる主な費用項目と費用相場

建て替えはどのようなスケジュールで進み、それぞれの建て替え項目に対してどれほどの予算が必要なのでしょうか。

ここでは、建て替えの流れや、建て替えに必要な費用項目とその費用相場についてご紹介します。

建て替えの流れ

建て替えの項目や費用相場を知るためには、建て替えがどのような順序で進むのかを事前に知っておく必要があります。

建て替えは大まかに次のような順序で進みます。

  1.  施工会社との契約
  2. 仮住まいへの引越し
  3. 解体工事の開始
  4. 建物減失登記の手続き
  5. 地盤調査・地盤改良工事
  6. 建て替え工事の開始
  7. 工事完了後入居

建て替えにかかる費用項目と費用相場

建て替えでは家屋を建てるための「建築費用」が最も気にされがちですが、先程「建て替えの流れ」で触れたように、建て替えにはさまざまな工程があり、それぞれに費用がかかります。

例えば、解体工事費用や地質調査費用、地盤改良工事費用、仮住まいへの引っ越し費用や家賃などが挙げられます。

ここからは建て替えに必要な主な費用項目を取り上げながら、項目ごとの詳細と費用相場を見ていきましょう。

「建築費用」は住宅全体の工事費用のこと

「建築費用」には、一般的に基礎工事から木工事などの住宅の構造部分に関する工事と、内装仕上げ工事、さらには水道、電気、ガスなどの生活に必要な設備工事やエクステリアなどの付帯工事も含まれます。

建築費用の相場は住宅の規模や仕様によって左右されますが、40坪の住宅なら約2,000万円です。

「設計費用」とは住宅設計のための費用

「設計費用」とは住宅設計にかかる費用のことで、設計プランニング費用や人件費なども含まれています。

設計費用の相場は、建て替えにかかる総工費用の約2~5%が一般的です。

「解体費用」とは既存住宅の解体費用

解体費用とは既存の建物を解体するための費用ですが、養生や交通整理人員の費用、解体用の重機の運搬費用も含みます。

解体費用は建物の大きさだけでなく、建物に使われている材質によっても変わりますが、木造住宅なら坪単価約4~5万円ほどと言われています。

「測量費用」は測量が行われていないケースに必要

測量費用とは敷地に対してどれほどの大きさの住宅を建てられるのかを知るために必要な「測量」にかかる費用です。

すでに測量が行われていて測量図がある場合や、土地境界が確定しているならば、測量は必要ありません。

住宅設計を目的とした測量なら相場価格は約3万円、官民立ち合いの測量を行う場合は約70万円です。

「地盤調査費用」は地盤の強度を測るための費用

地盤調査費用は、住宅を建てるために十分な地盤の強度があるかを測定するためにかかる費用です。

住宅の地盤調査なら鉄棒を差し込んで測定する「スウェーデン式サウンディング試験」が一般的で、その相場は約10万円です。

「引越し費用」には荷物を預けるための費用も

建て替え中は仮住まいに引っ越すことになるため、「引っ越し費用」が必要です。

引越しの相場価格は、繁盛期となる3月〜4月の場合、4人家族で近距離に引っ越す場合で約10万円、それ以外の時期は約8万円です。

また、仮住まい先に全ての荷物が入らない場合には、トランクルームや貸倉庫などに荷物を預ける場合もあります。

その場合、賃料の相場は3ヶ月で約6万円です。

仮住まい費用

建て替えには一般的に3ヶ月程度かかるため、仮住まいとして賃貸住宅に住む場合は、3ヶ月分の家賃が必要です。

また、これに加えて敷金や礼金が必要となる場合があるので、合計して約70万円が仮住まい費用の相場でしょう。



建て替え費用に使える補助金や費用を抑える手段とは

これまで見てきたように建て替えには多くの費用が必要ですが、どうすれば建て替え費用を抑えることができるのでしょうか?

ここからは建て替え費用を抑えるためのポイントについてご紹介します。

建て替えに使える補助金

建て替え費用を抑える方法として「自治体の補助金制度を利用する」というものがあります。

住宅の建て替えに活用できる補助金や助成金の種類は多岐に渡りますが、その詳細は自治体ごとに異なります。

代表的な補助金制度として「建物解体費用の補助金」が挙げられます。

全国で約300の自治体が行っている補助金制度で、建て替えのために既存の住宅を解体する場合だけでなく、住宅付きの土地を購入した際の既存住宅解体にも利用できます。

そのほかにも太陽光発電導入や、省エネ住宅の建設時に利用できる補助金などもあります。

詳しくはお住まいの自治体にご確認ください。

費用を抑える工夫

木造工法で建て替える

建築費用を抑えたいのなら木造工法で建て替えるという方法があります。

住宅の工法には木造工法の他に鉄骨造や鉄筋コンクリート造などがありますが、木造工法が最も建築費用を抑えることができると言われています。

木造では耐震性が心配だと思われる方もいるかもしれませんが、現在建設されている木造住宅は平成12年に改正された新しい建築基準を満たしているため、震度6強から7の地震でも倒壊しない程度の耐震性が保たれています。

建材を見直す

建築費用を抑えたいのなら、建材を見直すという方法もあります。

建材にもいろいろな種類がありますが、種類によって費用は異なります。

一般的に普及品を利用することで費用を抑えることができますが、建築メーカーとも相談しながら、予算に応じた建材を選ぶとよいでしょう。

設備機器に廉価版を導入する

費用を抑えたいのなら、設備のグレードを下げることも検討してみましょう。

設置機器の種類を検討する際には、その設備に何を求めるのかをリストアップし、優先順位の高い項目を備えている設備を選ぶようにすると、グレードを下げた後の後悔も少なくなります。

補助金や減税制度を利用する

建て替えに使える補助金には、すでに紹介した「解体費用助成金」のほかに「すまいの給付金」や「木造住宅の耐震建替えの補助金」など、自治体独自に制度が設けられている場合もあります。

これらの補助金を利用することで、建て替えにかかる費用の負担を減らすことが可能です。

また、建て替えの際には減税制度を利用することもできます。代表的なものとして「住宅ローン控除」が挙げられます。

正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、ローンの返済期間が10年以上などの必要条件を満たし、適用年に確定申告をすることで減税を受けることが可能になります。

費用別にどの程度の建て替えができる?

建て替えの際にはいくらの予算でどの程度の住宅にすることができるのでしょうか?

ここでは、建て替えのための予算からどのような建て替えプランが考えられるのかについてご紹介します。

1000万円台でシンプルモダンなコスパに優れた家

建築費用に1000万台の予算を充てられる場合は、シンプルでコスパに優れた家を建てられるでしょう。

この価格帯の住宅とはローコスト住宅と言われる住宅で、資材を大量発注し、パネル工法などを使って工期を短くすることで建築費用を抑えています。

安い=危ない住宅という印象を持たれるかもしれませんが、ローコスト住宅は建築基準法に定められた建築基準を満たした住宅なので安心です。

しかし、あらかじめプランが決められていることが多いので、自由な間取りや建具を希望することは難しいでしょう。

2000万円台で長期優良住宅認定可能な家

建築費用に2000万台の予算を充てられる場合は、長期優良住宅認定が取れる住宅を建てることができるでしょう。

長期優良住宅とは、平成21年から始まった「長期優良住宅認定制度」の基準を満たした住宅です。

長期優良住宅として認可される住宅は、住戸面積は一戸建てなら75平方メートル以上で、一つのフロアの延べ床面積は40平方メートル以上でなくてはなりません。

また太陽光発電を導入した省エネ設計で耐震性にも優れ、バリアフリー設計になっていることや、良好な景観が保たれているような外観であることも考慮されます。

満たさなくてはならない条件は多いものの、長期優良住宅は住宅ローン控除の優遇を受けることが可能です。

最大控除額は10年間で500万円であるため、メリットも大きいと言えるでしょう。

3000万円台で住み分けのできる二世帯住宅

建築費用に3000万台の予算を充てられる場合は、二世帯が独立して住める完全分離型の二世帯住宅が建築できます。

二世帯住宅には居住空間を全て共有する完全同居型や、一部だけを共有する部分共有型などがありますが、完全分離型の二世帯住宅は、二世帯が完全に独立して住むことができるタイプで、2軒分の住宅が隣り合っているような設計になります。

左右で分けるか、上下階で分けるのかは設計次第ですが、お互いの世帯のプライバシーを保ちながら程よい距離感で生活することのできる二世帯住宅を建築することが可能でしょう。

4000万円以上でデザイナーズ住宅も可能なこだわりの家

建築費用に4000万円以上の予算を充てられる場合は、デザイナーズ住宅のようなこだわりのある住宅が建てられるでしょう。

設計士や住宅メーカーとじっくりと時間をかけてプランを練りながら、自分が理想とした家、夢に描いていたような部屋など、自分の好みにこだわった家造りが可能になります。

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ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

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