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2020年10月09日更新

フルリフォームと建て替えをさまざまな項目で比較!

新築のように一戸建てをきれいにするリフォームには、フルリフォームと建て替えがあります。今回は、このフルリフォームと建て替えの違いとそれぞれのメリット・デメリットを解説します。また、フルリフォームが向くケースと建て替えが向くケースを紹介していきます。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

フルリフォームと建て替えの違いとは

家のリフォームを検討していると、「フルリフォーム」や「建て替え」という言葉を見聞きすると思います。

では、この「フルリフォーム」と「建て替え」とは、それぞれどのような意味で、どのような違いがあるのでしょうか。

ここでは、「フルリフォーム」と「建て替え」の定義と違いを解説するとともに、費用や工期、手続き上の違いについても説明します。

フルリフォームと建て替えの定義の違い

違いは住宅の基礎を残しておくかどうか

「フルリフォーム」と「建て替え」の違いは、住宅の基礎を残しておくかどうかです。

「フルリフォーム」では、既存住宅の土台や柱、梁などの建物の構造体や基礎部分を残し解体します。

残された構造体や基礎をベースにして、住宅を建て替えます。

一方、「建て替え」は、住宅の基礎となる部分も全て解体して撤去したところに、新しい住宅を一から建てていきます。

フルリフォームと建て替えの費用・工期の違い

フルリフォームと建て替えを比べると、費用面と工期面で建て替えに負担が多いというイメージがありますが、一概にはそうとは言えません。

ケースバイケースで、フルリフォームでも費用がかかり、工期が伸びることがあります。

ここでは費用と工期において、フルリフォームと建て替えではどのような違いが出てくるか細かく見ていきましょう。

費用は「建て替え」の方がかかる

費用に関しては、フルリフォームよりも工程数が多い建て替えの方が多くかかります。

平均的な住宅のフルリフォーム費用の相場は約1,300~2,000万円なのに対して、建て替えは約1,500~2,500万円です。

建て替えとリフォーム費用の差が出ないこともある

ただしフルリフォームと建て替えのどちらの相場も、あくまで目安の価格であり、実際にかかる費用は個々の案件によって異なります。

スタンダードな設備を中心に導入するのか、それとも最新式でデザイン性のあるハイレベルなものを導入するかなどによって費用は大きく前後します。

条件次第では、建て替えとフルリフォームでそれほど費用が変わらなくなる可能性もあります。

そのため建て替えやリフォーム費用の相場価格は、目安として見るようにしましょう。

工期は建て替えの方が長い

「フルリフォーム」と「建て替え」を工期面で比較すると、「建て替え」のほうが工期は長くなります。

平均的な戸建て住宅のフルリフォームの工期が約3ヶ月と言われているのに対して、「建て替え」は4カ月~6ヶ月ほどの工期がかかるのが一般的です。

フルリフォームと建て替えの手続きの違い

法的な手続きに関しては、フルリフォームよりも建て替えの方がずっと多くなります。

ここではどのような手続きがあるのか見ていきましょう。

建て替えで必要な手続き「滅失登記」「表示登記」「保存登記」

住宅を建て替えたときに行う手続きには、「滅失登記」「表示登記」「保存登記」の3つがあります。

「滅失登記」とは、既存の住宅を取り壊すことに伴う登記で、既存の住宅がなくなったことを法的に示します。手続きは法務局で、解体後1か月以内に行います。

滅失登記は住宅の所有者が申請するのですが、土地家屋調査士の資格所有者なら代理人として申請が可能です。

「表示登記」とは、登記される建物を誰が所有し、どこにあり、どのような目的で使われているのかを記録するために行われる登記です。

表示登記は、土地家屋調査士によって申請手続きが行われるのが一般的です。

「保存登記」とは正しくは「所有権保存登記」と呼ばれ、建物の最初の所有者を記録するための登記です。

新築物件を購入したときに行う登記のひとつとして知られていますが、建て替えのときにも行います。

フルリフォームのメリット・デメリット

フルリフォームのメリットにはコスト面や工期の短さなどが挙げられますが、間取りの変更での自由度が低いなどのデメリットも挙げられます。

ここでは、フルリフォームのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

フルリフォームのメリット

予算を抑えられる

新築同様な仕上がりとなりながらも、建て替えよりは費用が安くなります。

費用面だけを比較するならば、建て替えよりもフルリフォームの方がコスパはいいと言えるでしょう。

工期が建て替えよりも短い

フルリフォームと建て替えでは、フルリフォームの方が工事での工程が少なくなるため、工期が短くなります。

工期が短いことのメリットは、仮住まいを強いられる場合でも仮住まいの期間が短くなり、さらにリフォーム後の家に早く引越しできることでしょう。

たとえば仮住まいに賃貸費用がかかるケースでも、期間の短さに応じて費用は少なくなります。

元の家の面影を残せる

内装・外装の両方とも新築同様にきれいな仕上がりになるとともに、基本構造を残したリフォームなので、元の家の面影を残すことができます。

思い出深い柱や間取りなどを残したまま、傷んでいた内壁などを刷新することができるので、新築のような真新しさに、かつての家の思い出を重ね合わせることができます。

各種税金の軽減を受けられる

リフォームに関わる税金には、主に「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」「登録免許税」がありますが、これらの税金で条件さえ合えば、軽減措置を受けられます。

たとえば「不動産取得税」はフルリフォームで増改築となった場合に課税されますが、増改築後の延べ床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅なら、1,200万円までの控除が適用されます。

各税金にこのような軽減措置があるので、大いに利用しましょう。

フルリフォームのデメリット

建て替えに比べると、住宅の基礎を残すことになるため間取りの変更などで自由度が少なくなります。

また基礎部分が構造的に弱いと判断されれば補修工事が必要となり、コスト面でそれほどメリットが感じられなくなる可能性があります。

建て替えのメリット・デメリット

ここでは、建て替えによる主なメリットとデメリットを紹介します。

建て替えのメリット

不満を解消した新しい家を手に入れられる

建て替えにより、今まで暮らしていた住宅の間取りや設備などの不満を解消することが期待されます。

全く新しいイメージの家を手に入れることも可能です。

比較的多額のローンを組みやすい

フルリフォームよりも費用が掛かりますが、建て替えなら多額の住宅ローンを組みやすくなるので、資金計画を立てやすくなるというメリットがあります。

建て替えのデメリット

コストがかかり工期も長い

建て替えはフルリフォームに比べると工事の工程が多いだけでなく、必要とされる資材も多くなるため、コストがかかります。

また工期も長くなるため、仮住まいの期間も比較的長くなるでしょう。

各種税金がかかる

建て替えた場合に増える税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」です。

「不動産取得税」は住宅を購入したときにかかる税金として知られていますが、建て替えた場合でもかかります。

建て替え後、6ヶ月~1年以内に自治体から納税通知書が送付されてきますので、通知書に従い手続きを進めましょう。

「登録免許税」は、建て替えのために必要な登記の一部に課せられる税金です。建て替え時には「滅失登記」「表示登記」「保存登記」があり、これらの登記の際に課税されます。

また住宅ローンを借りた場合にも「登録免許税」として「抵当権設定登記」に課税されます。

土地によって建て替えができないこともある

土地によっては建て替えができない住宅もあります。

住宅が建っていた土地が「再建築不可物件」に指定されている場合、もしも既存の住宅を取り壊してしまうと、新しく同じ場所に住宅を建てることは許されません。

そのようなケースが起こるのは、例えば建築基準法で定められている「接道義務」で、道路の幅が4m以上なら宅用地は2m以上接していなくてはならないという規定があります。

この規定が成立する以前の建築物のあった場所に新しく住宅を建てる場合でも、この規定が適用されます。

そのため、同じ土地で建て替えできなくなるのです。

建て替えがしたくても法的に許されない場合がありますので、建て替えを計画される場合は事前に建て替えできるかどうかを確認しましょう。



フルリフォームが向いているケース

フルリフォームと建て替えのどちらにすればいいのか迷われている方に、ここではフルリフォームにした方がいいケースを紹介します。

ご自身のリフォームを行う条件と一致するかどうかを確認しながら、ご参照ください。

費用や工期をカットしたい

フルリフォームのメリットは費用を抑えられ、工期も建て替えに比べれば短くて済むことです。

フルリフォームは既存の住宅の基礎を活かした工事となるので、建て替えに比べると資材も少なくなります。

また、建て替えに比べると工程が少ないため、工事の期間も短くなるので、必要となる人件費も少なくなります。

少しでも早くリフォーム工事を終わらせたいのなら、フルリフォームがいいでしょう。

予算2,000万円以内で行いたい

リフォームにかけられる予算が2,000万円以内ならば、フルリフォームが向いているでしょう。

フルリフォームにかけられた費用の相場価格の上限は約2,000万円ですから、まずはフルリフォームの検討をおすすめします。

2,000万円以内の予算で、平均的な大きさの一戸建て住宅ならば、家全体をバリアフリーにして、幅広い世代で暮らせる快適な家へとリフォームをすることができます。

また壁を撤去して広々としたリビングルームへと替えるといったことも、2,000万円の予算があれば行えるでしょう。

減築しても良いと考えている

減築は建て替えで行うのではなく、フルリフォームのひとつとして考えられています。

「減築」とは、既存住宅の延べ床面積を減らすことですが、部屋を減らす、二階部分を撤去する、または二階の一部の床をなくして吹き抜けにすることなども減築の例として挙げられます。

減築することにより、外壁部分が減って家のメンテナンスが楽になったり、必要十分な大きさの家を手に入れることで、必要としなかった掃除などの手間も少なくなったりするといったメリットがあります。

また住宅の専有面積が減るので、固定資産税も多少の減額になるでしょう。

構造体が丈夫で資産価値がある

家の基礎と言える構造体が丈夫なら、フルリフォームが向いています。

フルリフォームは住宅の基礎を残して行うリフォームです。残される基礎に補修などが必要なければ、フルフォームで十分です。

また、フルリフォームによって住宅の資産価値の目減りが少なくなることが考えられます。

住宅の資産価値はそのまま住み続ければ、年数を追うごとに目減りしていきますが、フルリフォームによって資産価値の減少を抑えられます。

住宅の資産価値は築年数から計算されるので、フルリフォームを行ったとしても上がることがないものの、目減り分を抑えられ、売却の場合には価値を評価されやすいという傾向があります。

建て替えが向いているケース

次に、建て替えが向いているケースを紹介します。

予算が2,500万円以上

もしも予算に2,500万円以上を用意できるのなら、建て替えを視野に入れて検討するのもいいでしょう。

この予算なら贅沢なフルリフォームをすることもできますが、建て替えも行えるだけの予算になります。

建て替えでは、上物の建て替えだけでなく、住宅の基礎からやり直します。

そのために必要な費用は、相場からすると少なく見積もって2,000万円ですが、2,500万円以上あれば、余裕が出てくる予算額になります。

築30年以上経過している

築30年を超える物件の場合、フルリフォームでは自然災害から身を守り安心できる家にはなりません。そのため、フルリフォームではなく建て替えをおすすめします。

住宅の新耐震基準は1981年6月に改められて、震度6強~7程度の地震でも倒壊しないような構造を持つ住宅が建設されるようになりました。

築30年以上の住宅は、この新耐震基準に見合わない住宅なので、地震が起きたときには不安な家だと言えるでしょう。

新耐震基準に合わせた住宅に既存住宅を変えるには、基礎の補強から始めなくてはならないケースも多く、耐震補強工事をするなら建て替えてしまった方が工事費用も安くすむこともあります。

築30年以上の戸建て住宅なら建て替えを検討して、安心して暮らせる住まいを考えてみましょう。

地盤に不安がある

地震に強い家にするためには、家の耐震性を高めるだけでは不十分です。

地盤の補強も大切です。

地盤が弱い、地盤に不安がある場合には、建て替えをして地盤の改良工事を行いましょう。

地盤の改良工事では、表層改良工法や柱状改良工法など3種類の工法があります。

地盤の強度に合わせて適切な改良工事を行うことで、地震に耐えうる住宅の地盤が整います。

その後、建て替えを行えば、地震があっても安心できる住宅になるでしょう。

将来家族が住み継ぐ予定がある

親世帯から子世帯へと住み継ぐ予定がある家ならば、建て替えをして相続税の負担を減らす住宅にすることも考えられます。

二世帯同居を前提に住宅を建て替えて、親子が共有の名義で住宅を登記する「共有登記」をします。

そうすると、子世帯が住宅を相続することになった時、小規模住宅地等の特例が適用されることになり、宅地が330㎡以内なら相続税評価額が80%減額されるので、相続税を節税できます。

将来、住宅の相続を前提としているのなら、相続税減税に有利な家へと建て替えを検討してみるのもいいでしょう。

フルリフォームを依頼する業者の選び方

フルリフォームを依頼する業者を選ぶときの2つのポイントを紹介します。

現地調査を受ける

フルリフォームの計画を紙上だけで済ませると、実際にリフォーム工事を始めてみたら不具合が見つかり、追加工事となって予算をオーバーしてしまったというケースが見られます。

そうした事態を避けるには、現地調査を受けることが大切です。

現地調査では、リフォームを行う業者がリフォームをする現場を調査します。

そして、依頼されたリフォーム内容が実際に行えるのかを確認するとともに、リフォームをするにあたって補修などの事前工事が必要かどうかも確認します。

つまり現地調査を行うことで、お客様からのリフォームの要望を業者が確認でき、具体的なリフォームプランの提案に繋がります。

それにより、その後に作成されるリフォームの見積もりが実質的な費用との差も少なくなるというメリットもあります。

複数の業者を比較検討する

複数の業者にリフォームを依頼することで、各リフォーム業者の対応の仕方から納得のいくフルリフォームを選ぶことができるでしょう。

また、各業者に概算見積もりを出してもらえば、金銭的にも後悔の少ないフルリフォームにするための選択肢が増えます。

フルリフォームの際には、複数の業者に依頼して、比較検討することをおすすめします。

フルリフォーム・リノベーションに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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