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2021年04月22日更新

【建て替え事例と中古マンション】成功事例から解決の糸口を解説!

老朽化したマンションは建て替えが必要ですが、実際に建て替えた事例はあまり多くはありません。この記事では、マンションの建て替えが進まない原因や、住民が負担する金額の相場などについてご紹介します。マンションを建て替える際の参考にご覧ください。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

マンションの建て替え事例が少ないのはなぜ?

マンションにも一般の住宅と同じく耐用年数があります。

耐用年数を過ぎたマンションは老朽化が進み、建物の劣化などが見られるようになるため、修繕や建て替えが必要です。

しかし、実在するマンションの数と比べてマンションの建て替え事例はあまり多くはありません。

それはなぜなのでしょうか?

マンションの寿命と建て替えのタイミング

そもそも、マンションの寿命はどれくらいで、建て替えに適したタイミングはいつなのでしょうか?

マンションの寿命は建物の素材や構造、立地状況などによって異なりますが、一般的に60年前後と言われており、中には耐用年数が百年を超えるマンションもあるようです。

この耐用年数を過ぎる時が、建て替えに適したタイミングと言えるでしょう。

しかし、自然災害などによって建物の劣化が進んだ場合には、耐用年数を迎える前であっても建て替えや大規模な修繕が必要となることもあります。

特に近年では耐震基準に不安があるなどの理由から、耐震性を高めるために建て替えをするケースも増えています。

また、大規模な修繕や耐震改修が必要になった際に、修繕ではなく建て替えが選ばれることもあります。

これは、修繕であっても範囲が大規模な場合には多額の資金が必要になるため、建て替えで構造から全てを新しくしたほうが良いと判断されることがあるためです。

建て替え事例が少ない原因

今まで見てきたように、マンションには建て替えに適した時期がありますが、実際には建て替えの事例は多くありません。

この原因として挙げられるのが、多額の費用と大多数の住民の賛成が必要であるという点です。

マンションの管理組合は、大規模な修繕や建て替えに備えて毎月住人から積立金を集金しています。

しかし、建て替える場合には多額の費用が必要となるため、積立金だけでは賄いきれず、別途住人が工事費を負担しなければならないというケースもあります。

一般的に、マンションの建て替えを決定するためには、マンションに住んでいる世帯(区分所有者)の5分の4以上の賛成が必要となりますが、負担金の多さから賛成票を集めることが難しいというケースが多いのです。

また、高齢者が進んでいる現在の社会では、マンションに住む高齢者の数も増えています。

高齢の方の中には、多額の費用と時間をかけて建て替えをしても、受けられる恩恵が少ないと判断し、建て替えに反対するケースもあります。

その結果、5分の4以上の賛成が集められず、建て替えが行えないというケースも聞かれます。

建て替えの合意さえまとまれば、負担費用の軽減方法は色々考えられますが、何しろ難しいのが、住民の理解と信頼関係の構築による合意と言えます。

10年以上かかる場合も珍しくありません。

建て替え事例から見た負担金の相場とは

マンションを建て替える場合、積立金だけでは賄えない費用を住民が負担する場合、その金額はどれくらいになるのでしょうか?

マンションの規模や構造の違いによって幅はありますが、築40年で地上4階建て、戸数が20戸のマンションを建て替える場合、住民が負担する費用の相場は約500万円~1,500万円と言われています。

しかし、建て替えが決定した場合、住人が負担するのはマンションの建て替え費用だけではありません。

マンションを建て替える際には一旦建物を取り壊す必要があるため、住人は一時的に仮住まいへ引っ越す必要があります。

この仮住まいへの引っ越し費用や、新しいマンションが完成するまでに必要となる仮住まいの家賃なども住民が負担することになるのです。

そのため、さらに数十万円の費用が必要になると考えておかなければなりません。



負担金の少ない建て替え事例はあるのか?

一般的にはマンションの建て替えには多額の費用が必要となりますが、場合によっては相場よりも少ない負担金で建て替えられる事例もあります。

それは、建て替え後のマンションを分譲することによって利益が発生する、というケースです。

たとえば、仮に建て替え前は空室が多くても、都心部で駅が近いなど立地が良いマンションの場合は、建て替え後に分譲して利益を得られる見込みが高いといえるでしょう。

その利益を建て替え費用に充てることで、住民の負担金が抑えられるケースがあるのです。

また、マンションの土地の容積率が高ければ、建て替えによって戸数を増やすことができます。

この場合は建て替え前に満室であっても、建て替えによってマンションを高層化させて戸数を増やすことが可能です。

戸数が増えれば建て替え後の分譲で得られる利益を建て替え費用に充てることができ、住民の負担が抑えられることもあります。

他にも建て替え後の戸数を増やす方法として、現状の間取りを縮小して分譲戸数を確保するという方法もあります。

既存の住人にとっては建て替えによって自身の居住スペースが少し狭くなるというデメリットはありますが、少ない費用で建て替えを実現できるというメリットがあります。

建て替え事例の中にある建て替え成功に必要な要素とは

多額の費用が必要となるマンションの建て替えを成功させるには、欠かすことのできないいくつかの要素があります。詳しく見ていきましょう。

しっかりと機能した管理組合

建て替えにはマンションの住人の賛同が不可欠であるため、しっかりと管理組合が機能していなければ、建て替えについて住人の賛同を得ることは難しいでしょう。

建て替えの際には管理組合内に建て替え検討委員会などを設置して、建て替えの妥当性についてよく検討し、その必要性を住人に周知するなどの働きかけを行うことが一般的です。

確立された住民コミュニティ

住民同士のコミュニティが形成されているマンションでは、住民たちの当事者意識が高く、建て替え議論への関心も高いことが多いと言われています。

建て替えに向けて、集団としてスムーズな意思決定をする必要があるため、普段から住民同士の意思疎通が図られているコミュニティの存在の有無は、建て替えにあたって大きな影響を与えます。

建て替え以外の選択肢の検討

建て替えには多額の費用が必要となり、住民も大きな負担を強いられます。

そのため、建て替えではなく修繕ですませられないかなど、建て替え以外の選択肢も十分に検討しておくことが、建て替えにあたって住人の賛同を得るためには必要です。

信頼できるコンサルタントの導入

マンション内の住民などで組織する管理組合や建て替え検討委員会は、建て替えに関しては素人であることも多いでしょう。

このような場合、建て替えに関する知識や必要性を住民に理解してもらうために、信頼できるコンサルタントの導入も検討しましょう。

丁寧に時間をかけて説明会を開催し、住民が納得した上で建て替えを進めることが成功へのカギとなります。

実績のある業者の選定

マンションの建て替えを依頼する場合は、建て替え実績のある業者を選びましょう。

実績のある業者に依頼することによって安心して工事を任せることができ、周囲の理解も得られやすくなるでしょう。

建て替え事例で使われている支援制度とは

国や自治体は、マンションの建て替えで利用できる次のような支援制度が用意されています。

住宅金融支援機構の「返済特例制度」

住宅金融支援機構では、高齢者向けに「返済特例制度」という制度を用意しています。

これは60歳以上の高齢者が自らの居住用マンションを建て替える際に費用を融資するというものです。

返済方法は死亡するまでは毎月利息のみを返済し、元金については相続人が融資住宅の売却益などによって返済します。

旧耐震基準で建設されたマンション売却に関する法律

平成26年に「マンション建替え円滑化法」が改正され、旧耐震基準で建てられているマンションであれば、住んでいる世帯の5分の4の賛成で土地と建物を売却することが可能となりました。

地方公共団体の専用相談窓口

都市整備局やまちづくり住宅課、マンション再生協議会など、多くの地方自治体にはマンションの建て替えに関する専用の相談窓口が設けられています。

専門的な見地からのアドバイスが受けられるため、建て替えに際しての問題解決に役立てることができるでしょう。

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