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2020年11月03日更新

一軒家のフルリフォームにかかる費用やポイントを解説!

一軒家のフルリフォームを検討するとき、費用がどの程度かかるのか、またフルリフォームと建て替えのどちらにするかで悩んだりすることもあるでしょう。この記事ではフルリフォームの費用の相場や、フルリフォームをする際のポイントなどについて解説します。

  • 【監修者】弘中純一
  • この記事の監修者
    一級建築士事務所アルド住宅研究所
    弘中純一

そもそも一軒家のフルリフォームとは?

住んでいる家の築年数が古くなり、メンテナンスが必要な箇所が複数ある場合、「フルリフォーム」を行うという選択肢があります。

フルリフォームでは、建物の構造躯体のみを残してその他の全てを解体して新しく作り直すため、その名の通り一軒家をまるごとリフォームすることができます。

部分的なリフォームよりも大規模であるためコストが高く、工期も長くなりますが、フルリフォームでなければ対応できない工事や、フルリフォームならではのメリットも多数存在します。

例えば、部屋の間取り変更や水回りの設備の総入れ替え、階段の位置の変更や窓の数を増やすなどの工事は、フルリフォームだからこそできる工事です。平屋であれば、天窓を設置したり勾配天井のリビングや寝室を作ることも可能でしょう。

フルリフォームは、築年数の経過だけでなく、ライフスタイルの変化によって必要な間取りが変わってきたり、リフォームを前提として中古の一軒家を購入する際にも行われる工事です。

特に、再建築不可物件にお住まいで、建物を一新したい場合などには、フルリフォームは有効な手段です。

建物の基礎や柱といった構造躯体は既存のものを再利用するものの、内装や外装は全て撤去した上でリフォームを行うため、リフォームの自由度が高く、新築のように自由な設計を楽しむことができるでしょう。

しかし、解体はほぼ全て手作業で行うため、場合によっては新築よりもコストがかるケースもある点には注意が必要です。

一軒家のフルリフォームパターン

一軒家のフルリフォームにはいくつかのパターンがあります。希望するリフォーム内容や築年数を考慮して、自分たちに合った最適なリフォームを選択しましょう。

リフォーム箇所別のフルリフォームパターン

内部のみのフルリフォーム

外壁や外装は残し、内部のみをフルリフォームするパターンです。

外壁の劣化があまりない場合や、既存の外壁をそのまま利用し続けたい場合などには内部のみのリフォームが選ばれます。

内部のみのフルリフォームでは間取りの変更、内装の一新、設備の入れ替えだけではなく、建物の耐震補強や、建物の断熱性を高める工事も行うことができるでしょう。

外壁は残したままにするため、建物全体のフルリフォームを行う場合よりも費用を抑えられるというメリットがあります。

内部と外部両方のフルリフォーム

内部だけでなく外壁も解体して、建物の構造躯体のみを残して新しく作り直すパターンです。

外壁の劣化が進んでいる場合や、住宅の外観イメージも一新したい場合などには、内外両方に手を加えるフルリフォームが選ばれます。

内部だけのフルリフォームよりも費用は高くなりますが、窓の追加や勾配天井への変更工事などは、このタイプのフルリフォームでなければ対応が難しいでしょう。

築年数別のフルリフォームパターン

築20年

新築から20年が経過すると住宅の様々な部分が寿命を迎え始めます。たとえば、外壁や屋根などの外装部分は適切なメンテナンスが行われていない場合、約20年で寿命を迎えてしまうこともあると言われています。

また、キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備は約20~25年で寿命を迎えるものも多いでしょう。

築20年の一軒家の場合は水回り設備の交換やフローリングの張替え等、部分的なリフォームで対応可能なケースもあります。

ただし、リフォームが必要な箇所が多い場合は、フルリフォームで一新するという選択肢もあります。

築30・40年

築30年を超えた一軒家は、外装や内装だけでなく、建物の躯体や給排水管などの目に見えない部分も劣化している可能性があります。

給排水管が腐食していれば水漏れなどの原因となり、躯体が劣化していては建物の強度に問題が生じることもあります。

また、築年数が30年を超えると新築の頃とはライフスタイルも変化しており、間取りや家の設備が不便に感じられるようになっているケースもあるでしょう。

古い住宅の場合、耐震性が現在の基準を満たしていない場合や、断熱性が不十分であるケースもあります。

そのため、フルリフォームだけではなく、建て替えも選択肢に入るようになる築年数です。実際、木造住宅の解体依頼で多いのが、築30年くらいの一軒家だと言われています。

建て替えではなくフルリフォームを選択する場合でも、内装だけではなく外壁や屋根に至るまで、大規模なフルリフォームが必要になるでしょう。

一軒家のフルリフォームにかかる費用の相場

一軒家のフルリフォームにかかる費用の相場は約500~2,000万円であると言われていますが、その中でも1,000万円以上かけてフルリフォームしている層が最も多いようです。

ここではリフォームの内容ごとの費用相場について見ていきましょう。

【ケース1】水回り設備交換と床とクロスの張替え、外壁屋根塗装を行う場合

キッチン、トイレ、浴室、洗面所の水回り設備は毎日使用するため、汚れが溜まったり傷んだりしやすく、また汚れが目につきやすい箇所でもあります。

すべての水まわり設備を交換するリフォームを行う場合は、設備本体のグレードや間取り変更の有無によって費用は大きく変わりますが、約200万円〜400万円が相場でしょう。

次に床やクロスの張替えについてです。フローリング材を張り替える場合の費用相場は1平方メートルあたり約8,000円~12,000円です。8畳の部屋であれば、1部屋あたりの費用は約10万円~約16万円が目安となるでしょう。

壁のクロスを一般的なグレードのクロスに貼り替える場合の費用相場は、1平方メートルあたり約1,500円です。しかし、クロスの素材やグレードによって費用は上下します。

比較的安価なのはビニール製のクロスで、逆に高額となるのは、機能性の高いクロスをや漆喰などの塗壁仕様にする場合です。

次に外壁についてです。塗装のみであれば約60万~90万円が相場ですが、外壁材自体の張替えを行うのであれば約200万円以上の費用が相場になります。

【ケース2】内装のフルリフォームと外壁、屋根塗装を行う場合

外壁材そのものの劣化があまりない場合、内部は全体的なフルリフォームを行い、外壁は塗装で対応するという方法もあります。

この場合でも、内装は一旦全て解体して工事を行うため、間取りの変更や配管、配線の変更は可能です。

また、壁や柱を補強して建物の耐震性を高めたり、壁に断熱材を入れて断熱性を高めたりするなど、住宅としての機能性を向上させることもできるでしょう。

約30坪の住宅の場合、内部のみをスケルトンリフォームする際の費用相場は約1,000万~1,500万円、外壁塗装の費用相場は約60万~90万円です。

【ケース3】内外装ともにスケルトンリフォームを行う場合

内外装ともにスケルトンリフォームをすることで、新築のように住宅を一新することができます。

この場合は建物の構造躯体のみを残し、その他の部分は一旦全て手作業で解体します。そのため、場合によっては建て替えよりも費用が高くなってしまうこともあります。

内外装ともにスケルトンリフォームする場合の費用相場は約1,300万~2,000万円です。


一軒家のフルリフォームと建て替えの違い

一軒家のフルリフォームを検討する際に、同時に検討されることが多いのが「建て替え」です。

フルリフォームは、建物の基礎や柱などの構造躯体を残して内装や外装を一新します。一方、「建て替え」は一軒家を全て解体し、ゼロから設計し直して新しく一軒家を建てることを言います。

住宅が築30年を迎える頃には建物内の多くの設備の耐用年数が過ぎ、何らかのメンテナンスが必要になります。そのため築30年以上の一軒家では建て替えも視野に入るようになるでしょう。

フルリフォームでも比較的自由な間取りをデザインすることができますが、建物の躯体部分は残したままになるため、構造によっては工事の内容に制約を受ける場合があります。

しかし、建て替えは既存の建物の構造による制約を受けることがありません。フルリフォームより自由な設計にすることが可能であり、何より躯体や基礎を含めて建物をすべて新しくできるため、長く安心して住み続けられる住まいにすることができるでしょう。

建て替えにかかる費用相場

建て替えにかかる費用の大まかな内訳は、既存の建物の解体費用、建物の新築費用の他に、仮住まいなどにかかる費用があります。

このうち一軒家の建築費用は、建て替え後の建物の規模や構造によっても異なります。規模が大きいほど費用が大きくなり、また建物の構造が木造であれば安く、鉄骨住宅やRC造であれば費用が高くなる傾向があります。

たとえば約40坪の一軒屋を建て替える場合、坪単価が50万円の木造住宅であれば新築費用が約2,000万円、これに加えて既存の建物の解体費用がかかります。

40坪の一軒家を解体する場合、木造であれば約140万円、鉄骨住宅は約200万円、RC造では240万円が相場と言われています。

この他にも工事期間中の仮住まいの家賃や引越し費用、場合によっては地鎮祭の費用などの諸経費がさらに必要になります。

工期の違い

建て替えと比べるとフルリフォームの方が工期が短いケースが多いようです。

フルリフォーム時の解体作業は、躯体を傷つけないために職人が手作業で行うため、解体作業に時間がかかります。解体からリフォーム完了までの工期は全体を通して約2~3カ月が一般的でしょう。

一方、建て替えの場合は重機などで建物を解体することができるため、解体作業の工期は短くなる傾向にあります。しかし、一から建物を作り直すため、新築工事に時間がかかります。解体から新築の完成までの全体的な工期は約3~8カ月が一般的です。

ただし、建て替えの場合は工法によって、工事期間が短くなるケースもあります。

フルリフォームと建て替えのメリット・デメリットとは?

フルリフォームと建て替えにはそれぞれメリットとデメリットがあります。詳しく見ていきましょう。

フルリフォームのメリット・デメリット

フルリフォームのメリットは、建物の基礎や構造躯体を残してリフォームを行うため、工期や費用が建て替えよりも安く済むという点です。

また、あくまで「改修」という扱いになるため、住宅の建て替えができない再建築不可の物件などでも、全体的に家屋を新しく作り変えることができる点も大きなメリットでしょう。

一方でデメリットは、建物の躯体部分は以前のものをそのまま使用するため、建て替えと比べると建物の寿命や強度は劣るという点が挙げられます。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリットは、建物の基礎や躯体までを一新できるため、見た目だけでなく建物の内部までを新たにできるという点です。

一旦建物を全て解体するため地盤に対する補強工事を行うこともでき、耐震性を大きく高めることもできるでしょう。

デメリットとしては、建物全部を解体するため工期が長くなる点や、費用が高くなるという点が挙げられます。

フルリフォームと建て替え、どちらが向いてる?

現在の建物が在来軸組み工法で建てられており、基礎や躯体が十分な耐震性能を備えていると判断できる場合はフルリフォームを検討してもよいでしょう。

フルリフォームは建て替えよりも安く済むケースが多いですが、耐震補強などを行うと場合によっては建て替えの方が安くなることもあります。

また、法令上の制限によって建て替えができない物件もあります。そのような場合はフルリフォームが唯一の選択肢になるでしょう。

一方で、築年数が古く建物の基礎や躯体の劣化が激しい場合や、耐震性が不十分な場合などはフルリフォームよりも建て替えの方が向いています。

1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が大幅に見直されました。1981年6月1日より前に建築確認を行った家屋は、耐震性が現在の基準を満たしていない可能性があります。

このような場合は建て替えを選択し、家の躯体部分も新しくして現在の基準にあった家屋に作り変えるという方法もあるでしょう。

一軒家のフルリフォームを成功させるために知っておきたいポイント

一軒家をフルリフォームする際、より満足度の高いリフォームにするために気をつけておきたいポイントがいくつかあります。フルリフォームの段階別に見ていきましょう。

リフォームの検討時

リフォーム後の生活を明確にし優先順位をつける

より満足度の高いフルリフォームを行うためには、リフォーム後にどのような生活をしたいかについてのイメージを明確にしてくことが大切です。ライフスタイル雑誌やリフォーム事例が紹介されているサイトなどを見て希望をまとめておくと良いでしょう。

そうすることによって業者との打ち合わせの際にも、より希望に沿ったプランを提案してもらいやすくなります。

また、どの部分のリフォームが必須であるか、または不要であるかの優先順位をつけておくことも大切です。

リフォームの内容が多岐に渡ればそれだけ費用も大きくなってしまうため、リフォーム箇所やリフォーム内容について優先順位をつけることは費用を抑える上でも重要なポイントです。

リフォーム工事費以外の費用も把握した上で予算を立てる

フルリフォームを行う場合は工事費用以外にも諸費用が発生し、リフォーム費用として考えていた予算をオーバーしてしまうケースもあります。

例えば、リフォーム中の仮住まいに必要な費用などが挙げられます。

その他にも、フルリフォームを行うことによって建物の価値が上昇する場合、固定資産税が上がる可能性もあります。これらも踏まえた上で、フルリフォームにかけられる予算を決めるようにすると良いでしょう。

フルリフォームで利用できるローンや補助金制度を活用する

フルリフォームは大規模なリフォームなので、費用も高額になりがちです。

手持ちの資金だけでリフォーム費用を賄えない場合は、リフォームにも利用できるローンを活用するという手段があります。ローンを利用する場合は国が行っている減税制度の対象となるケースもあります。

また、条件を満たしていれば国や自治体が行っている補助金制度を利用できる場合もあります。特に、耐震補強やバリアフリーを目的としたリフォームについて補助金制度を用意している地方自治体は多く、このような制度を有効活用すれば費用を抑えることが可能です。

しかし、補助金制度の有無や内容は自治体ごとに異なるため、事前に調べておくようにしましょう。

業者の選定時

複数の業者に相見積りを出す

フルリフォームを依頼する際は必ず複数の業者に相見積もりを依頼するようにしましょう。

相見積もりを依頼することによって極端に費用が高い会社や低い会社を見分けることができ、適正価格を把握することができます。

また、相見積もりによって業者間に価格競争が発生し、費用を安く抑えらえる可能性もあるでしょう。

複数の業者と直接やりとりすることによって自分の希望する内容を提案してくれる業者や対応の良い会社と出会える可能性も高くなるでしょう。

もしお住まいのエリアで多くの施工実績を持つ業者がいるのであれば、そのような業者を中心に相見積もりを依頼するのも良いでしょう。地域の特性に合ったリフォームプランの提案が期待できます。

見積書の内容は金額以外の項目も確認する

相見積もりを依頼して見積書が提出されたら、全体的な金額だけではなく工事内容が明確であるかどうかもチェックしましょう。

項目に「一式」としか書かれていない業者の場合、実際にはどのような工事が行われるのかがわかりにくく、想定していた工事と違う工事が行われたり、追加料金が発生するなどのトラブルが発生する可能性も否定できません。

どのような工事を行うか明確にしてもらい、疑問点はすべて質問して納得した上で工事を依頼することが大切です。

提案力のある業者を選ぶ

最終的に依頼する業者を決定するときには、依頼者側の希望を汲み取り、良いプランを提案する業者を選ぶようにしましょう。

例えば、時間の経過と共に人のライフスタイルやライフステージは変化していきます。できるだけ長い期間、住人のライフスタイルに合った住宅となるように、数年先の生活を見越したリフォーム内容を提案してくれる業者ならば安心でしょう。

また、ホームページなどで施工事例を確認し、リフォーム後のデザインに統一性がある業者であれば、事前に想定していたイメージと大きく外れてしまうというリスクを軽減できます。

もし好みのイメージに近い施工実績を持つ業者が見つかった場合は、どのようなリフォームプランを提案してもらえるのか一度相談してみると良いでしょう。

工事着工前

周囲の建物や住人に配慮する

フルリフォームを行う際は、騒音や振動、工事車両の出入りなどがあるため、近隣住民に迷惑をかける場面も多くなります。

そのため、業者と相談して工事の時間帯を調整したり、工事を始める前に近隣へ挨拶回りを行うなどして、周囲へ配慮した上でリフォーム工事を始めるようにしましょう。

フルリフォーム・リノベーションに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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