耐震性を高めるスケルトンリフォームの費用や価格の相場は？

スケルトンリフォームは耐震補強の好機

耐震補強は、スケルトンリフォームのタイミングで行うのと、単独で行うとでは、単独の方が費用は割高になってしまうこともあります。

スケルトン状態は耐震補強が行いやすい

耐震補強は基本的に、家の構造体に手を加える工事です。構造体に耐震金具を取り付けたり、構造材そのものに補強を加えたりするためには、内装や外装をいったん剥がさなければなりせん。

完全に内装・外装を取り払ってスケルトン状態にする必要はありませんが、建物全体に金具を追加するなどの場合は補強が行いにくく、部分的な補強に留まってしまいます。

内装・外装をすべて解体するスケルトンリフォームであれば、建物が構造体のみの状態になるため、残した躯体、基礎などの状況を充分チェックし、必要に応じて補修、補強を行ったうえで、現在の耐震基準に合った新しい間取を施工していくことが出来ます。

さらに、構造材同士のずれや、接続金具の浮きなど、基礎の重大な劣化も見つけやすくなるため、耐震性が高い家を新築した時と、ほぼ同じ状態の建物をリフォームで手に入れることができます。

木造住宅は特に耐震補強が必要

木造住宅は特に、スケルトンリフォームと耐震補強をセットで行うことが推奨されます。

木造住宅は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると、構造体の劣化が早い傾向にあります。また、軸組み工法で建てられた古い木造住宅においては、現在の基準に照らし合わせた場合、耐震強度が十分ではない恐れがあります。

軸組み工法の木造住宅に注意

木造住宅には、2種類の工法があります。

まずひとつ目が、木材の柱と梁を使って建物のフレームを作る、「軸組み工法」です。もうひとつが、壁・床・天井が強力な一枚の面になっている、「枠組み壁工法」です。

枠組み壁工法は、建物を支える壁そのものが、地震の衝撃から家を守る、強力な耐力壁となっています。

一方、軸組み工法の場合、柱と梁だけのフレームでは、地震の揺れに対して十分な耐震性を備えていません。そのため、「筋交い」と呼ばれる部材や左右方向への揺れに対抗する壁などを設けて、フレームを支えなければなりません。

また、耐震補強では、筋交いで建物の耐久性を高めるだけでなく、木造住宅において「制震」を高めることも可能になってきました。制震とは、地震の揺れを抑えるはたらきのことで、このはたらきが高いほど、家具の倒壊などを防ぎやすくなります。

木造住宅で使われる制震材には、制震ダンパーなどがあります。制震ダンパーは、柱と梁の内部に設置する部材で、建物の揺れに追従して伸縮し、揺れの衝撃を受け流す力を持っています。

地盤の揺れによる建物下部の揺れを建物の上部に伝わるのを軽減する働きになります。

古い木造住宅は、制震性はおろか、筋交いの設置も十分でないことが多く、特に、耐震基準の大きな改正が行われた、1981年6月以前に建てられた木造住宅は「壁量規定」が現在よりも低い基準になっていることがあります。

壁量規定とは、地震や強風などの揺れに対し、その建物が最低限確保しておくべき強度を定めたものです。

壁量規定が、現在よりも低い基準で建てられている古い木造住宅は、部分的なリフォームよりも、全体をまんべんなく確認できるように、スケルトンリフォームで耐震補強を行った方がより安心でしょう。

フルリフォームで快適生活！同時に耐震性能も上げられる？

全ての住宅は築年数の経過とともに劣化が進み、適切なメンテナンスを行っていたとしてもいずれは寿命を迎えます。

変化するライフスタイルやライフステージに合わせて、より快適な環境で生活するために住宅をフルリフォームしようと考えることもあるでしょう。

また、古くなった中古住宅を新築よりも安い価格で購入し、フルリフォームするというケースもあるでしょう。

フルリフォームを行うことで住宅の外観だけでなく内装までも一新することができ、新築のような綺麗な住宅を手に入れることができます。

ただし、古い住宅をリフォームして賃貸用や居住用として利用する場合は注意が必要な点があります。

それは、耐震性に関する問題です。一般の方が住宅の耐震性について判断するには、住宅が耐震基準を満たしているかどうかという点が重要です。

しかし、耐震基準は最初に制定されてから現在に至るまで、大きな震災などをきっかけとして過去に何度も改定を繰り返してきました。

中でも1981年の改定を境にして、改定前の基準は旧耐震基準、改定後の基準は新耐震基準と呼ばれ区別されています。

比較的新しい住宅は新耐震基準を満たしており、旧耐震基準で建てられた住宅よりも高い耐震性を備えています。

一方、古い住宅は旧耐震基準を基に建てられているため、新耐震基準は満たしていない場合があります。

そのため、古い住宅をフルリフォームする場合には、耐震性についてもチェックし、耐震性が低い場合は耐震補強をすることが望ましいとされています。

もちろん古い住宅であっても十分な耐震性を備えている場合や、新耐震基準を満たしていなくても問題のない場合もあるでしょう。

耐震改修工事には多額の費用もかかるため、必要に応じて耐震改修工事をするかどうかを選択します。

耐震改修工事の必要性については素人が判断するのは難しいため、業者の意見を参考に判断することになるでしょう。

業者によっては家が潰れるなどと言って住人の恐怖心を煽り、強引に耐震改修工事を行うよう勧めてくる悪質な業者もいるようです。

このような悪徳業者と契約したり、詐欺にあったりしてしまわないように、信頼できる業者を見つけることが重要です。

フルリフォームと同時に行う！耐震改修工事の内容は？

フルリフォームを行う際は建物の躯体がむき出しになるため、耐震改修工事を行う絶好の好機であると言えます。

耐震改修工事では、建物の構造体に金物を取り付けたり、耐力壁を設置したり、基礎の増し打ち等を行います。

このような工事を行う場合は建物の内装や外装を一旦撤去する必要がありますが、フルリフォームでは内装や仕上げ材の刷新が計画されているので別の機会に耐震工事を行い、再び内装材などの工事を行うことがが省略できます。特に柱や基礎だけを残して行うスケルトンリフォームのついでに耐震改修工事を行うことができるのです。

フルリフォームと耐震改修工事を同時に行う場合、まずは建物の躯体や基礎などの状況を確認します。

確認する項目としては構造材にズレが生じていないかといった点や、接続金具に浮きがないかといった点などを重点的にチェックします。

スケルトンリフォームを行う際には躯体がむき出しになるため、耐震改修工事を単体で行う場合よりも正確なチェックを行うことができます。

もし耐震性に問題がある箇所が見つかれば必要に応じて補修や耐震補強を行い、新耐震基準に適合した住宅へとリフォームしていきます。

同時に行う！フルリフォームと耐震改修工事の工事期間は？

フルリフォームに加えて、耐震改修工事を行った場合の工期について、例を挙げて解説します。

まず一つ目の事例は、外壁の貼り替えや、間取りの変更も伴うスケルトンリフォームに耐震工事を加えて行ったという事例です。

対象の住宅は築40年、広さ約150平方メートルの2階建て戸建て住宅です。

元々の構造体による制限を受けながらも、壁を撤去した大規模な間取り変更を行っています。内装から外観までを一新し、さらに耐震性も高めるというフルリフォームにかかった工期は約4カ月でした。

次に2つ目の事例は、外壁の張替えと間取りの変更に加え、屋根の葺き替えなどのリフォームと耐震改修工事を同時に行ったという事例です。

対象の住宅は築40年、広さ約80平方メートルの2階建て戸建て住宅です。

間取りの変更に伴い内装を一新するのはもちろんのこと、住宅の耐震性だけでなく断熱性や防犯性といった機能面も向上させる工事を行いました。

外壁はサイディングに張り替え、床下の基礎も既存のものからベタ基礎へ変更しています。また、耐震性については大きな地震にも耐えることができるとされる耐震等級3への耐震工事を行いました。

これらの工事を全て行い、かかった工期は約4.5カ月でした。

耐震補強を含むスケルトンリフォームの費用相場

スケルトンリフォームで耐震補強も行う場合は、補強費用の分、割高になります。特に、耐震性能が低く、築年数が古い建物ほど、補強作業が増えるため、場合によっては新築並みの工事費用が発生することもあります。

なお、マンションではスケルトンリフォームの際、耐震補強工事を住人が独断で行うことはできません。

戸建て住宅での費用相場

戸建て住宅で、耐震補強工事とセットでスケルトンリフォームを行った場合の費用相場は、約1500～2500万円が費用の相場です。

平方メートルあたりの工事費用の内訳は、以下の通りです。

・解体工事費用：約1～3万円
・耐震補強工事費用：約2～6万円
・外壁、屋根工事費用：約3万円
・内装工事費用：約2万5千円
・電気配線工事費用：約1万5千円

例えば、約100平方メートル（約30坪）の建物で、耐震補強とセットでスケルトンリフォームを行った場合は、約1100～1700万円が工事費用の相場となります。

なお、断熱補強工事費用も行った場合は、平方メートルあたり、約1～3万円の費用が発生しますので、追加で約140～400万円の費用が発生します。

また、水回り設備の交換費用は、それぞれ以下の相場になっています。

・システムキッチン交換費用：約70万円
・ユニットバス交換費用：約80万円
・洗面台交換費用：約40万円
・トイレ交換費用：約20万円

合計：約210万円
※本体価格と取り付け費用を含む金額です。
※本体価格は、標準的なミドルクラスの機器を想定しています。

さきほどの約140平方メートルの建物の工事費用に、水回り設備一式の交換費用を加えると、スケルトンリフォームの費用相場は、約1300～1900万円となります。

木造住宅での費用相場

木造住宅の場合、耐震補強に加えて、基礎や構造材そのものの補強が多く発生します。

基礎や構造材の補強費用は、平方メートルあたり、約1～3万円が相場です。

約140平方メートルの木造住宅であれば、構造材の補強に約100～300万円が発生する計算になりますので、スケルトンリフォームの費用相場は、約1400～2200万円と考えられます。

木造戸建てをスケルトンリフォームする費用を知りたい方はこちら

マンションでの費用相場

マンションの場合、各自が所有している部屋（専有部分）をスケルトンリフォームすることはできても、耐震補強工事を同時に行うことはできません。

耐震補強は、構造部に手を加える工事です。マンションの構造部は、住人全員の共有部ですので、各部屋の持ち主が自由に手を加えることはできません。

東京都が平成25年に行った調査によれば、マンションの耐震補強費用は、約500～1000万円が22.6%、約1000～3000万円が20.4%という結果が出ています。

参考：東京都都市整備局『マンション実態調査結果【概要版】』

なお、マンションの耐震補強工事を行うためには、住民の4分の3から合意を得る必要があり、補強費用の負担は、各住人の「共有部の持ち分割合」で決まります。