家付きの土地を売却する場合と家を解体してから売却する場合を徹底解説

家付きで売却するか解体して土地のみ売却するかどうかの判断基準

不動産の売却において、家を残して売却するのか、それとも家を解体して更地にして売却するのかの判断基準は、その家の築年数と家の状態と関係します。

また、立地による諸条件で売却相場や届け出義務なども異なり、とても素人では判断出来ない問題が多く不動産業者に依頼する事になりますが、どのような基準で評価されてゆくのか、その内容は知っておくべきでしょう。

築年数が20年以上の木造住宅でも需要はある

築年数が20年程度の木造住宅なら、リフォームなどをしてその価値を高められるので家付きで不動産を売っても需要があるでしょう。

木造住宅の耐用年数は22年ほどと言われているため、不動産業界では築20年以上の住宅はその価値は0に等しいと考えられています。しかし住宅というのは、築20年を過ぎたら急に住めなくなるというものではありません。一説には木造住宅の寿命は30年だとも言われています。

住宅の状態に不安があるのなら、木造住宅の耐震強化や断熱効果を高めるためのリフォームを行い木造住宅の性能を高めれば、その後も問題なく住める住宅になります。

また、その住宅が古民家として価値があればその需要はさらに見込まれるでしょう。

国土交通省によると、中古住宅取引率は平成元年では8％だったのが20年後には13.5％となり、年々増加傾向にもあります。

不動産の売却の際に住宅を残すかどうかは、その住宅の築年数と価値を見極めることが大切です。

築年数が35〜40年以上で修繕が必要な木造住宅は解体したほうが良い

ただし木造住宅で築35年以上となると、住宅の性能を上げるためのリフォームにもかなりの費用がかかりますので、買い手が付きにくい傾向があります。

そのため、築35～40年以上の住宅は解体したほうがいいケースが多いでしょう。

家付きで売却する場合のメリット・デメリット

ここでは、不動産を家付きで売却する場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

家付きで売却する場合のメリット

家の解体費用がかからない

家付きで不動産を売却すれば、家を解体する必要がないので解体費用はかかりません。

木造住宅の解体費用の相場価格は一坪につき4～5万円で、20坪程度の住宅なら木造住宅で80万円以上します。加えて、近隣の住宅と接近していたり重機が入れないような狭小地だったりすると人件費も加算されます。

家付きで不動産を売却すれば、これらの費用を支出しないで済むので大きなメリットだと言えるでしょう。

購入する人が住むことを想像しながら検討できる

家付きの不動産を購入することは、その家にどのように暮らすのかをイメージしやすくなります。

既存住宅を気に入ったのなら、その住宅を生かした生活をすることができますし、気に入らない箇所はリフォームをすればいいなど、具体的にリフォーム計画が進められる点で、購入者にとってメリットが多いでしょう。

税務上の軽減措置を受けられる

家付きで不動産を売却することは、税務上のメリットがあります。更地で売却するときに比べると、住宅がある土地で200㎡以下なら固定資産税の課税標準が1/6、200㎡を超える場合は1/3に抑えられるという特例措置があります。

早期に売却できなくても、その不動産を所有している間の所有者の負担が軽くなるというメリットがあります。

家付きで売却する場合のデメリット

築年数が経った家は買い手が付きにくい

いっぽう、家付きで不動産を売却するデメリットは、築年数が経った住宅があると買い手が付きにくいことが挙げられます。

更地になっていれば、購入者は自由に住宅を建てられる上に、立地によっては住宅以外の使い道も出てくるので購入希望者の幅が広がります。

しかし家が建っていると、その家と土地の両方を気に入る購入者を探さなくてはならなくなるため、買い手が見つかりにくい傾向があります。

売却後に瑕疵担保責任を問われる可能性がある

家付きの不動産の売却では、売却された住宅に関してトラブルが生じることがあります。

住宅の性能が契約内容と違ったり住宅の欠陥が発覚したりしたときに、買い手が売り手の売却責任を問う「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」を負うことがあります。

不動産売却をスムーズに行うためには、売却後に瑕疵担保責任に問われないような対策を事前に進めておく必要があるでしょう。

家を解体し土地のみを売却する場合のメリット・デメリット

ここでは、不動産の売却前に既存住宅を解体するメリットとデメリットを紹介します。

家を解体し土地のみを売却する場合のメリット

買い手が見つかりやすい

更地にして不動産を売却するメリットは、買い手が見つかりやすいことです。更地だと購入者はその土地の広さがわかりやすいだけでなく、土地の購入後すぐに新しい住宅などの建物を建てられるからです。

また、残っている家のイメージが強いために買い手が見つかりにくいということもありません。

売却時の交渉がスムーズ

更地にして不動産を売却するもう1つのメリットは、売却時の交渉がスムーズに進むことが多いことです。

土地が気に入っても既存住宅がある場合には、その住宅を購入者が解体費用を負担することになり交渉が滞ることもあります。

家を解体し土地のみを売却する場合のデメリット

家の解体費用がかかる

更地にするデメリットの一つ目は、土地を更地にするために家を解体しなくてはならず、そのための費用がかかることです。

解体費用の相場は木造住宅でも100万円以上はかかります。さらに解体後に必要な手続きとして建物消滅登記をしなくてはなりませんので、その代行業務を依頼するための諸費用も加算されることになり、経済的に大きな負担となるでしょう。

家の解体費用を土地の売却金額に上乗せすると売れにくくなる

２つ目のデメリットは、解体費用分を売却価格に上乗せすると売れにくくなることです。解体費用分を上乗せさせても、売却したい不動産が一等地で立地がよければ高めの販売価格になっても売却できる可能性はあるでしょう。

しかし、売却したい不動産の立地条件等がよくない上に、解体費用が上乗せされている価格の高い不動産では買い手が見つけにくくなります。

家付きよりも固定資産税が高くなる

更地にするデメリットの3つ目は、更地となった土地の固定資産税は家付きの土地よりも高くなることです。

固定資産税とは、所有している土地や建物に対して課される地方税のことです。建物が残っていない更地にすれば固定資産税が下がりそうなものですが、更地の方が固定資産税は高くなります。

固定資産税は住宅用地と非住宅用地に分けられていて、住宅用地に課せられる税率の方が非住宅用地よりも低くなっています。更地となった土地は非住宅用地に分類されるため、固定資産税が高くなるのです。

住宅を解体して土地のみを売却したほうが良いケース

家を解体して更地にした方が売りやすいケースというのは、建築法が見直される前に建てられた住宅で、特に耐震面で旧基準に準拠して建てられた住宅と立地としてあまりよくない条件の土地の場合です。

ここでは、なぜ家が残っていると売りにくくなり、更地にした方が売却しやすくなるのかを説明します。

旧耐震基準で建てられた家

旧耐震基準で建てられた家とは、売却時に必ずその耐震性が問題になります。

住宅の耐震性が現在の評価基準を満たしていないと、住宅ローンの借り受けができませんし、地震保険の保険料も高くなります。また不動産取得税や贈与税の優遇を受けられません。

そうした事情から旧耐震性基準の家は売りにくくなるため、更地にした方がいいと言われます。

売れにくい立地にある家

家の売りやすさはその立地と大きく関係があります。一等地で誰もが住みたいと思っている住所の土地と家ならば、多少、条件が悪くても売りやすくなります。

ところが、住宅地の立地として、駅から離れているとか日当たりが悪いなどのあまりよくない条件の土地だと売りにくくなります。

それならば家を解体して更地にした方が、購買者にとってすぐに家を建てられるなどのメリットが多いので、更地にした方がいいでしょう。

家付きで土地を売却しても良いケース

家付きの方が売却しやすい不動産とは、家の築年数が10年未満で、立地条件がいいことです。また不動産会社へ売却する場合にも、家付きの方がいいことがあります。ここでは、それぞれの理由を見ていきましょう。

築年数が10年未満の家

家付きでも売れる土地とは、その家の築10年未満でリフォームをしなくてもまだ十分住める家の場合です。購入者にとって、買い取ってすぐに住めるというメリットがあります。

好条件の立地にある家

もしも築年数がたっている家でも立地がよければ、家付きで売却を考えてもいいでしょう。

これは土地に需要があるケースで、多少のリフォームで住める家なら買い手が付きやすいのです。家の解体が必要なほどに傷んだ家であっても、立地のメリットが大きいために買い手が解体費を惜しまないこともあります。

立地がいい土地の家は自宅として使えるだけでなく、貸家としても使いやすいなど利用価値が高いため、立地が好条件ならば家付きであっても売れる可能性は高いでしょう。

不動産会社へ売却する場合

不動産会社に不動産を売却するのなら家付きで不動産を売ってもいいでしょう。更地にする手間もなく、売却して現金化しやすいという点では大きなメリットです。

不動産会社に仲介してもらって不動産を売却するとなると、仲介手数料がかかりますし、瑕疵担保責任も免除されません。手間や売却までの時間のことを考えれば、家付きで不動産を不動産会社に売ることを検討するのがいいでしょう。

家を解体して土地を売却する場合に知っておきたいポイント

家を解体して更地にして土地を売却する場合に知っておくと便利なポイントがいくつかありますので紹介します。不動産の売却プランの基礎知識としてお役立てください。

再建築不可物件は建て替えができない

もしも売却しようとしている家が再建築不可物件の場合、建て替えができないので、更地にしてしまうと宅地として売れなくなる可能性があります。

再建築不可物件とは旧建築基準法で建てられた家で、接道義務を満たしていない土地に建てられた住宅です。

一度、更地にしてしまうと、家が建っていた場所には新たに家を建てられません。セットバックにより家を建てる位置を下げる方法を取るか、隣地を買い取るなどして間口を2メートル以上に広げることで家を建てられます。

そのような対処ができない場合には宅地として売ることは難しいでしょう。

土地の価格が家の解体費用を下回る場合売り主が解体費用を負担

本来ならば、家の解体費用はその不動産の購入者の負担なのですが、売主が解体費用を負担する場合があります。それは家があったほうが固定資産税は上がらないなどの理由から、売却が決まるまでは家を建てたままにするからです。

売却時に家の解体は売主が行うという条件にして売り出すときには、売り手が解体費を負担することになります。

家の解体費用は売却価格に上乗せしないほうが良い

売却後に家の解体を計画している場合には、解体費用は売却価格に上乗せない方がいいでしょう。

解体費用を売却価格に上乗せすれば売却価格が上がるというだけでなく、固定資産税が上がります。また解体費用は実費で払うのならばいいのですが、ローンを組むとなるとその金利が高くつくからです。

家を解体したあとは建物登記を滅失しておく

家の解体後1か月以内に、建物登記の滅失手続きを法務局で行います。

建物登記の滅失手続きを忘れると更地を売却できませんし、解体しているにもかかわらず、家付きの土地とみなされて固定資産税もかかります。また、建築許可が下りませんので建て替えもできません。

そのため解体後の建物登記を滅失は忘れずに行いましょう。

解体費用のためのローンもある

解体費用に使えるローンはあります。金融機関で「プロパーローン」と呼ばれる多目的に使用できるローンです。借入金額は上限500万円で、借入期間は半年から10年に設定されていることが多いです。

ただし借り入れが決まるまでの手続きに時間がかかる傾向があるので、早めに希望する金融機関に相談した方がいいでしょう。

12月31日までに解体工事を完了しないと余計な固定資産税がかかる

家の解体は年内の12月31日までにしておくと、固定資産税の特例をその翌年から受けられます。

固定資産税は1月1日時点での不動産に課税をします。その時点で家が解体されていると非住宅用地としてみなされて住宅用地の特例を適用されます。そうなると家があるときの課税額から1/6～1/4分の金額となります。

その差は大きいので、12月31日までに家を解体しておくといいでしょう。

家の解体費用の項目

家の解体作業とはどのような手順で行われるのでしょうか。

ここでは建坪40坪ほどの木造住宅を基準にして、家の解体がどのような工程で行われるのかについて解体作業の流れを追いながら、それぞれの行程にかかる費用についても見ていきます。

仮設工事にかかる費用

仮設工事にかかる費用は解体にかかる総工事費用2～5％だと言われていますので、該当の建坪40坪ほどの木造住宅なら10～15万円ほどがかかります。

仮設工事とは、解体工事の準備として行われる工事のことです。

具体的には、家を解体するための足場を組むこと、解体したものが飛び散らないように養生シートを張るなどして現場を覆ったりすること、仮設トイレの設置、仮設の水道や電源の設置などが挙げられます。

解体工事にかかる費用

解体工事費用は解体工事の中で最も費用がかかる部分で、相場価格は120万円前後です。

ただし、この相場価格は重機を入れた場合の目安となる価格です。もしも狭小地などの理由で重機を入れられず手作業で解体が行われるとなると、時間が2～3倍かかり、人件費がかさむため相場価格を上回ることになるでしょう。

またこの相場価格は木造住宅を基準にしていますが、木造ではなく鉄筋コンクリート造の住宅だと相場は2倍以上と高くなる傾向があります。

付帯工事にかかる費用

使われなくなった家電製品や家具を撤去する作業は付帯工事となり、解体工事全体の費用の30％程度になります。

また家にアスベストが使用されていれば、この撤去費用も付帯工事費用として換算されます。アスベストは石綿（せきめん/いしわた）とも呼ばれる天然鉱物の一種で人体に害を及ぼすことから、別作業として解体が行われます。

さらに産業廃棄物が出た場合にはその撤去費用がかかります。産業廃棄物の量は解体工事を進めていく中で具体的にわかってくることもあり、産業廃棄物の撤去費用額は事前にはわかりにくいことがあります。

そのため、解体工事費用は想定外の追加費用として加算されることがあることを知っておいた方がいいでしょう。

申請や手続きにかかる費用

延床面積が80㎡以上の家の解体には「建設リサイクル法」の届け出、工事車両を公道に停車する場合には所轄の警察署に道路使用許可書の届け出などの手続きが必要です。

それらの手続きには費用がかかり、手続きを代行してもらえば代行手数料も加算されます。

整地にするための費用

家の解体後に整地する費用として1㎡あたり3,000円～5,000円ほどかかります。整地したほうが土地の売却に有利となりますので、平らに整える作業を行った方がいいでしょう。

家を解体して土地を売却する場合にかかる解体費用の相場

ここでは、解体費用の相場価格を木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造の構造別に紹介するとともに、追加費用がかかるケースも紹介します。

木造住宅の解体にかかる費用の相場

木造住宅の解体費用の相場価格は、１坪につき4～5万円です。延床面積が30坪ほどの住宅なら、120万～150万円かかる計算になります。

軽量鉄骨造住宅の解体にかかる費用の相場

軽量鉄骨造住宅の解体費用は、１坪につき6～7万円ですので、延床面積が30坪ほどの住宅なら、180万～210万円かかります。

鉄筋コンクリート造住宅の解体にかかる費用の相場

鉄筋コンクリート造住宅の解体費用は他の住宅構造の解体費用の中で最も高く、１坪につき８～９万円です。固い構造体である鉄筋コンクリートは解体費用が高くなります。

解体費用が高くなるケース

上記の構造体別の解体費用に、他の条件が付くと追加費用が加算されます。例えば、地下階がある場合、狭小地で重機が入れない場合、または家のアスベストが使用されている場合です。

どのケースでも解体する工程が増えるだけでなく人件費も増えるため、解体費用が大きく上回ることが予想されます。

家の解体費用を抑える方法

決して安いとは言えない家の解体費用ですが、この解体費用を抑える方法はあるのでしょうか。ここでは、解体費用を抑える方法として、自治体の補助金を活用することと自分でできる解体作業をご提案します。

自治体の補助金を利用する

建物の解体作業費用の一部を補助する制度が設けている自治体があります。

補助金額は解体費用の1/3～2/3分の金額などその割合は自治体によって異なり、自治他によっては解体費用の補助を行っていないところもあります。

しかし、もしも補助制度を設けていれば活用しない手はありませんので、管轄の市区町村の役所に問い合わせてみましょう。

できることは自分で行う

解体費用を抑える方法として、手作業で行える不用品などの処分は自分で行いましょう。

不用品の処分は解体業者に依頼することもできますが、粗大ごみチケットを貼って粗大ごみとして出したり、粗大ごみセンターに自分で持ち込んだりする方が、業者に頼むよりも安く済みます。

また建物消滅登記は自分で行えば手数料にかかる数万円分の出費を抑えることができます。

建物消滅登記の手続きには、登記申請書を法務局から受け取り、解体場所の地図と原本還付請求書を用意して、解体後に解体業者から取毀証明書と登記事項証明書、印鑑証明書を必要です。

これらの書類を法務局に解体後1か月以内に提出します。
家の解体を自分ですることは危険を伴いますが、安全でできることは自分で行うようにすると解体費用の節約に繋がります。

家の解体にかかる費用を決める要素

家の解体費用はどのような条件だと高くなったり低くなったりするのでしょうか。ここでは、解体費用に影響を与える条件について紹介します。

躯体の構造

家の解体費用は、家の躯体構造と関係があります。躯体構造が固くなるほど、解体費用が高くなる傾向があります。住宅ならば木造住宅に比べると鉄骨造の住宅の方が解体費用は高くなり、鉄筋コンクリート造の住宅はさらに高くなります。

その理由は固い素材になればなるほど解体する手間が多くかかるからです。鉄骨造なら鉄を解体するための切断作業が必要となりますし、鉄筋コンクリートはさらに鉄筋とコンクリートを仕分ける作業などが増えます。それによって費用がかさむことになります。

立地条件

解体作業で重機を使えるのか、使えないのかという点も、解体費用を大きく左右します。

解体作業の能率を上げるために重機を使用して解体を行えるといいのですが、解体場所が狭小地であるとか解体場所の前の道が狭く重機が入れないといった状況では、重機なしで人手のみで解体をすることになります。

手壊し解体は重機を入れた解体よりも2倍ほどの時間を要し、人件費がかさむため解体費も高くなります。

解体を依頼する業者

解体業者でも重機を所有している業者に比べると、重機のない業者の方が解体費用は高くなります。重機尾のない解体業者は重機をレンタルすることになるので、そのレンタル費用は施工主の負担になるからです。

断熱材アスベストが使われているかどうか

家に断熱材アスベストが使われていると、解体費用がかさみます。アスベストは現在では使用されていない断熱材ですが、2006年以前に施行された建物には使用が認められていました。

家にアスベストが使用されていると、解体作業に入る前にアスベストを除去する作業を行います。その作業は専門業者のみが行えるので、解体作業とは別業者にアスベスト除去を依頼しなくてはならないため、その分、費用もかさむことになります。

アスベストの除去費用は一般的な家屋で数十万円になりますから、かなりの経済的な負担になると言えるでしょう。

地中障害撤去工事を含むかどうか

家を解体して撤去した後の土地の中に、コンクリートガラや瓦などのゴミや廃材がある場合には、それを撤去しなくてなりません。

地中埋設物の撤去費用は数万円ですが、もしも感染性の廃棄物の撤去となると高額な費用になります。

近隣の建物や周辺道路の状況

解体作業につきものの騒音や粉じんやほこりなどの汚れの問題などで近隣に迷惑をかけてしまうことがあります。

少しでもこうした問題を減らすために、通常よりも質のいい養生シートや防音シートを使えば、その分の費用を負担しなくてはなりません。

また解体場所の前が公道なら、解体車両を停車させておくための道路使用許可を所轄の警察署に申請します。その代行費用がかかります。

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