【住宅の解体手順】解体の4つの流れから解説！

住宅の解体手順を把握する際に分けられる4つの流れとは

住宅の解体は大きく4つの流れに分けられ、それぞれに手順があります。

解体工事をスムーズに進めていくには、それらの手順をあらかじめ把握しておくことが重要です。

それぞれの流れについて、各段階ごとに簡単に見ていきましょう。

工事契約前

工事を契約する前の流れは、主に以下のようになります。

• 解体工事についての基礎知識を身につける
• 業者をリストアップする
• 現地調査後に見積依頼をする
• 業者を選定し契約する

まずは、解体工事の内容について、あらかじめ知識を身につけておくことが大切です。

解体工事では、工事完了後に役所に提出しなければならない書類などもあり、業者に全てまかせっきりにするのではなく、要所要所は自分で確認することが必要になるからです。

また、行われる工事内容や流れを把握しておけば、解体業者を選ぶときにも判断がしやすくなります。

リサーチが済んだら、次は業者の選定に入ります。

知人からの紹介だけでなく、自分でもインターネットなどで情報を集めて、数社をリストアップしましょう。

候補がいくつか絞れたら現地調査をしてもらい、見積書の作成の依頼をして契約する業者を判断します。

良い業者が見つかったら書面で契約を交わします。

工事の事前準備

業者と契約していきなり解体工事に入るのではなく、下記の2つの事前準備をしてから取りかかるようにしましょう。

• 近隣への挨拶
• ライフラインの撤去・停止の申請

解体工事では騒音が発生し、工事車両の出入りなどもあるため、少なからず近隣へ迷惑をかけることもあるでしょう。

そのため、事前に近隣への挨拶は済ませておくようにしましょう。

また、解体工事に着手する前には、電気や水道、ガスなどのライフラインの停止や撤去の申請などをしておきます。

解体工事

事前の準備が整ったら解体工事が始まりますが、工事の流れとしては以下のようなものになります。

• 足場や養生シートの設置
• 周辺や建物内部の不用品の撤去
• 建物本体の解体工事

まず、作業を安全に行うために、足場や養生シートの設置を行います。

次に、周辺や建物内部の不用品を撤去します。

家庭ゴミなどは業者に処理を依頼せず、自分であらかじめ処理した方が費用を抑えることができます。

不用品の処理などが終了したら、重機などを使用した建物本体の解体工事に入ります。

工事後に必要な手続き

建物本体の解体が終了したら、以下の作業や届け出を行います。

• 廃材の分別と撤去
• 地中物の確認と整地
• 解体工事後の届け出

建物本体の解体後は、小さな木くずやプラスチックなどの廃材を、手作業で細かく分別しながら撤去する作業が行われます。

次に、地面に埋まっている建物の基礎など、地中に埋まっているものがないかを確認した後に、土地をきれいに整地します。

最後に工事完了後に必要な届け出を行い、工事完了です。

住宅の解体工事契約を業者とする前に必要な手順

ここでは、住宅の解体工事契約を業者と結ぶ前に必要な手順についてご紹介していきます。

【1】机上査定の実施

「机上査定」とは、解体工事を行う物件の立地や構造などの情報から、おおよその見積もり金額を算出する査定方法です。

電話などで業者に直接問い合わせる方法もありますが、インターネット上の一括査定サービスなどをすれば、一度条件を入力するだけで複数の業者に査定を依頼することができます。

口コミで業者の評判なども確認できるので、解体業者を選ぶ際にも役立つでしょう。

【2】解体会社の候補選定

候補となる解体業者を何社か調べたら、以下のポイントもチェックしながら候補を2〜3社に絞ります。

• 解体工事業者としてのWEBサイトを公開しているか
• 解体工事の資格を持っていて、実績が豊富な会社であるか
• 工事の規模や用途、各地域での施工実績を公開しているか

【3】相談と現地立会見積もり

3社ほどに絞れたら、居住地域や建物構造、坪数、使用建材の確認などを各業者に伝え、現地調査を依頼しましょう。

解体工事は、物件によって工事の内容や金額などが大きく異なるため、電話やメールでの見積金額だけで判断することはおすすめできません。

必ず現地調査を行った上でより詳細な見積書を作成してもらい、解体業者の対応を見ながら最終的な業者を決めるようにしましょう。

【4】解体業者決定

業者を決定する際は、一番金額の低い会社よりも、信頼できそうな会社を選ぶことが大切です。

極端に安い業者の場合、本来必要な工事を省いたり、適切な廃材の処理が行われないなどのトラブルが起こる可能性も考えられます。

現場調査の段階で、具体的な工事の流れを分かりやすく丁寧に説明してくれ、安全性を重視している業者なら、安心して任せられるでしょう。

【5】契約

解体業者が決定したら、いよいよ本契約です。

契約の際には口頭ではなく、必ず書面で契約を締結します。

書面で契約をしておけば、後になって追加費用を請求されたり、いつになっても工事が完了しなかったりするなど、思わぬトラブルが発生したときに証拠として役立ちます。

住宅の解体工事を行う下準備段階での手順

住宅の解体工事を行う際には、工事に着手する前に行わなければならないことがあります。

ここからは下準備段階での手順について詳しくご紹介します。

【1】工事着工前の申請手続き

解体工事をする前に、あらかじめ申請をしなければならない場合があります。

特定建設資材を使用した床面積合計80平方メートル以上の建物の解体工事は、建設リサイクル法の申請（施主に届け出の義務）をしなければなりません。

また、道路上に作業車などを置いて作業を行う場合は、道路使用許可申請（業者に届け出の義務）が必要となります。

これらの申請は、一般的に解体業者が行いますが、施主側としても適切に各種申請が行われているのかどうかを確認しておくと安心です。

【2】近隣への挨拶

解体工事をする際には、騒音や振動、埃等で近隣住民へ迷惑をかけてしまいます。

トラブルを防ぐためにも、解体工事をする前にはご近所へ挨拶まわりを行い、工事についてきちんと説明するようにしましょう。

挨拶まわりは工事を依頼する施主と解体業者で行うのが一般的ですが、施主が遠方に住んでいる場合などは、業者に任せても良いでしょう。

【3】住所変更手続き

解体工事をするために住所を変更する場合は、市役所などに転出届を忘れないようにしましょう。

住所を変更する際、同じ区域内での移動は「住所変更届」になり、違う県などに移動する場合は「転出届」になります。

転入届は、新しい家に住み始めてから、14日以内に出さなければ住民基本台帳法違反となり、最高額で5万円が課せられるため注意してください。

【4】ライフラインの停止・撤去手続き

解体工事を行う前には、電気・ガス・水道などのライフラインの撤去や停止の手続きが必要です。

事前に各事業所に連絡をして、停止日や解約日を決めておきます。

水道は、解体作業中に利用したり、清掃の際に利用したりする場合もあるので、解体業者の作業担当者に事前に確認しておくようにしましょう。

【5】電話及びインターネットの解約手続き

電話やインターネットなども解約手続きが必要です。

住宅を解体する場合、電話やインターネットについては電柱からの引き込み部分を取り外すことになります。

一般的な住宅解体工事の施工手順

ここからは住宅の解体工事の際に一般的に行われる施工手順について見ていきましょう。

【1】足場や養生の設置

安全に解体工事を行う上で、足場と養生シートの設置は欠かせません。

足場を組むと、高い所でも作業員が足を置きながら作業ができ、養生シートで足場を囲うと騒音を抑えるとともに飛散物を防止できます。

万が一、事故が発生しても周囲の被害を最小限に食い止めることもできるのです。

【2】瓦の撤去

瓦などは職人が屋根に上り、手作業で1枚ずつ丁寧に取りはずしていきます。

解体工事で出る屋根瓦は産業廃棄物となるため、勝手に投棄することはできません。

最終的には自治体の最終処分場へと業者が持ち込んで処理をします。

【3】設備や内装の撤去

住宅の壁などに使用された石膏ボードや断熱材の撤去も手作業で行います。

ボードや断熱材は、破壊すると粉塵が飛散し、健康を害する恐れがありますので、作業員はマスクや保護メガネを使用しながら作業を行い、飛散が激しい場合には散水をしながら作業をします。

【4】窓ガラスの撤去

内装の撤去の後は、窓ガラスやアルミ枠などのサッシ関連を撤去していきます。

これらも分別しなければならないため、作業員が一つずつ取り外します。

【5】柱や梁の撤去

建物がほぼ骨組みの状態になってきたら、柱や梁の撤去に入ります。

ここでは重機を使ったり、場合によっては人力で解体をしていきます。

この作業が終わると住宅の解体はほとんど完了です。

【6】基礎の撤去

柱や梁を撤去すると土地の上にはほぼ何も残っていませんが、最後に地中にある基礎部分の解体作業を行います。

住宅基礎はコンクリートであることがほとんどなので、重機で解体したあとトラックで搬出します。

【7】足場や養生の撤去

解体工事が終了したら、足場や養生シートを撤去します。

必要がある部分のみ、足場を残しておく場合もあります。

【8】地中埋蔵物の確認と撤去

解体が終わった土地の地中を掘り起こして、廃材やコンクリートの残骸などが残っていないかを確認します。

新しく家を建てる際、コンクリートなどの異物が地中に残っていると、除去しなければならないので、きちんと確認しておかなければなりません。

【9】整地

完全にコンクリートの残骸などを除去したら、最後に荒れた敷地を重機を使ってきれいに整地をします。

【10】清掃

整地をした後、敷地内のゴミを撤去したり、周辺の道路などもきれいに清掃したりしたら、解体工事は終了となります。

施主に現場を確認してもらい、問題がなければ引き渡します。

住宅の解体工事後に必要な手続きの手順

無事に解体工事が終了した後にも、いくつかまだやらなければならないことがあります。

それぞれ見ていきましょう。

【1】解体工事後の現場確認

整地をし、周辺の清掃なども終了したら、廃材などの残置物がないか最終チェックを行います。

ハウスメーカーや工務店は解体工事後の更地を重要視するため、入念な現場確認が必要です。

【2】近隣への挨拶

工事開始前だけではなく、終了した際にもきちんと挨拶をする方が良いでしょう。

工事中に、思わぬ迷惑をかけてしまったことがあるかもしれないからです。

後にトラブルにならないよう、十分に配慮しましょう。

【3】建物滅失登記申請

最後に、建物滅失登記など、解体工事後に義務付けられている届け出を行ったら、全て完了です。

建物を解体してから１ヵ月以内に、建物の所在地を管轄する法務局に提出します。

あまり複雑な手続きではないため、施主自身で手続きすることも可能です。

家の解体費用の坪単価相場はどれくらい？

建物の解体費用は建物の規模や躯体構造の種類、立地や依頼する業者等によって金額が大きく異なります。

躯体構造の種類別では、一般的に、木造のような柔らかく加工しやすい素材で作られた建物の解体費用は安く、反対に鉄骨やコンクリート造りのような堅固な建物の解体費用は高くなる傾向にあります。

また、周囲に解体の影響を受けそうな建物がある場合や、解体する建物に地階がある場合にも解体費用が高くなるでしょう。

ここでは建物の構造ごとの解体費用の相場についてご紹介します。

木造住宅の解体費用相場

木造住宅の解体費用相場の坪単価は約4～5万円であるといわれています。

木造住宅の解体は、重機を使った機械作業と手作業を併用して行います。

建築リサイクル法により廃棄物を確認して分別する必要があるため、どうしても人の手で仕分けを行いながら作業する必要があるのです。

重機で建物を丸ごと解体するとかえって仕分け作業が非効率になるため、手作業での解体作業は省くことができません。

解体費用がある一定以上は安くならないのはこのような背景があるためです。

軽量鉄骨造住宅の解体費用相場

軽量鉄骨造住宅の解体費用相場の坪単価は約6～7万円であるといわれています。

鉄骨の切断には熔断機と呼ばれる機器を使用しますが、この機器を扱うためには専門的な資格が必要です。

軽量鉄骨造住宅は軽量であるとはいえ鉄骨が使用されているため、木造住宅よりも解体費用が高くなります。

また、鉄骨の切断中は危険を避けるためにも他の解体作業を一旦ストップせざるを得ないため、人件費や工数がかかり、費用が高くなってしまうのです。

重量鉄骨造住宅の解体費用相場

重量鉄骨造住宅の解体費用相場の坪単価は約7～8万円であるといわれています。

軽量鉄骨と重量鉄骨の違いは、扱う鉄骨の厚みの差にあります。重量鉄骨の方が厚みがあり、より堅固です。

高層マンションやビルなどはこの重量鉄骨造となっていることがほとんどでしょう。

重量鉄骨は建築時にもコストがかかりますが、解体のコストも他より高くなる傾向があります。

鉄筋コンクリート造住宅の解体費用相場

鉄筋コンクリート造住宅の解体費用相場の坪単価は約5～8万円であるといわれています。

鉄筋コンクリート造の建物の解体には圧砕機工法、大型ブレーカー工法などの、鉄筋コンクリート造ならではの特殊な工法を用いて解体作業を行います。

そのため、必要となる人員や機材も多く、木造や鉄骨造の建物よりも解体費用は高くなります。

アスベストの撤去にかかる費用の相場

アスベストが使用されている建物を撤去する際には、法律で定められている手順や作業基準を遵守しなければならないため、一般的な建物の解体よりも費用が高くなり、工期もかかります。

費用は使用されているアスベストの量や部位によっても異なり、たとえば、スレート屋根やコロニアル屋根に使用されているアスベストは飛散性が低いため、撤去費用は比較的安価です。

瓦を剥がす作業は手作業で行いますが、30坪の住宅の場合で約20万円が相場でしょう。

一方、アスベストが柱や梁、天井などに吹き付け材として吹き付けられている場合は高価になりがちです。

これは、アスベストの濃度が高く、撤去時に飛散しやすいためで、除去費用の相場は1平方メートルあたり約2～9万円でしょう。

作業や工程を追加する場合の人件費の相場

工期を短縮したい場合や追加で依頼したい作業が発生した場合等には人員を追加することも考えられます。

たとえば事前見積もりの段階では判明しなかった特殊な配線や配管があったり、解体に特殊な技能を要する場合などです。

作業員1人あたりの追加費用の相場は約1～2万円です。

外構の撤去費用相場

外構の撤去といってもその内容はブロック塀、石垣、植栽、池などさまざまです。

そのため撤去費用も幅が広く、相場を一概に言うことは難しいのですが、約10万～100万円の範囲内であるといわれています。

浄化槽の撤去費用相場

浄化槽の解体費用相場は5～7人槽の場合で約3～7万円です。

ただし、浄化槽を撤去する前には最終清掃を行う必要があるため、この最終清掃が完了していない場合は追加で約2～4万円程度の費用が発生するでしょう。

家の解体工事にかかる費用を決める要素とは？

家の解体工事は以下のような要素によって費用が左右されます。

躯体の構造

先ほども触れたように、躯体の構造が何であるかということは建物の解体費用に大きく影響します。

鉄骨造やコンクリート造の建物は堅固ですが、解体時にはその分作業の難易度が高くなります。

また、鉄骨造やコンクリート造は大規模な建物で採用されることが多いため、解体建物の総面積も大きくなり、解体費用がより高額になるケースが多いでしょう。

一方、木造住宅のように加工の容易な躯体であれば解体費用は比較的安価です。

解体作業自体にかかる工数も少なく抑えることができ、廃材の処分費用も鉄骨やコンクリートよりは比較的安価ですむでしょう。

立地条件

解体する建物の立地も、解体費用を左右する要素の1つになります。

例えば解体後の廃材を乗せるトラックや、解体作業のための重機などの工事車両が入れないような住宅密集地や狭い道に面した建物の場合は、その分手作業や工数が多くなるため、費用が高くなると考えられます。

解体費用の相場は、地方よりも都心部の方が高くなる傾向にありますが、これは人件費だけではなく、このような立地条件も影響していると考えて良いでしょう。

施工条件

解体する建物の状態や施工の条件によっても費用が異なることがあります。

たとえば、解体時に地下埋設物が発見された場合、埋設物の撤去費用が別途必要になります。

解体する建物の状態や、地下埋蔵物の有無等は事前に調査しておくようにしましょう。

また、既に建て替えや売却の予定が決まっており、急いで解体を依頼する場合なども費用が高くなるでしょう。

解体を依頼する業者

解体を依頼する業者によっても費用に差が生じることがあります。

実績があり、解体作業のノウハウが蓄積されている業者であれば短い工期で作業を終えられるため、費用がやや安くなる傾向にあります。

一方、解体作業の実績がまだあまりなく、解体作業に不慣れな業者の場合は、費用が高くなりがちです。

解体作業の実績があり、何度も解体を請け負っている業者が有利なのは知識やノウハウといったソフト面だけではありません。

何度も解体作業を行っている業者であれば、重機や機材など解体に必要な道具も揃っており、ハード面でも有利です。

効率的に解体作業を行うことができるため、無駄な工数を削減して費用を安く抑えることができるのです。

断熱材アスベストが使われているかどうか

「アスベスト」とは保温性に優れてはいるものの、人体に健康被害を与える恐れのある建材です。

以前は多くの建築物で使用されていましたが、その人体への影響から近年では使用が禁止されています。

断熱材アスベストが使用されている建物を解体する場合は、前述のように、法律で定められた作業基準を遵守する必要があるため、費用がよりかかります。

どの程度の費用がかかるかについては使用されているアスベストの量や部位によっても異なります。

事前にアスベストの有無がわかる場合は、業者に見積もりを取る段階で伝えておきましょう。

地中障害撤去工事を含むかどうか

解体工事を行っている最中に地中障害物が見つかることがあり、このような場合、地中障害物の撤去費用が追加で必要になります。

地中障害物が出てくる理由としては、過去の解体工事がずさんなケースや、過去に使用されていた井戸や浄化槽などがそのまま残っているといったケースがあります。

仮に撤去する義務のない地中障害物であったとしても、地中障害物が残ったままの土地は自然災害などに対して弱くなってしまいます。

費用は大きくなってしまいますが、可能であれば地中障害撤去工事も併せて依頼するようにしましょう。

家の解体費用の項目

家の解体費用の項目としては大きく以下の5つに分類できます。

仮設工事にかかる費用

解体作業をスムーズに行うために、まずは「仮設工事」が行われます。

仮設工事とは、作業に必要な足場の設置や作業員が利用する仮設トイレの設置、仮設電源や仮設水道の設置などのことです。

また、騒音対策や粉塵対策として解体建物の周囲を養生シートで囲う作業も必要となります。

仮設工事にかかる費用相場は解体費用総額の約2～5%であると言われていますが、建物の規模や周辺状況などによっても変動します。

解体工事にかかる費用

解体工事にかかる費用は、先述の通り建物の構造や立地、面積等によって異なります。

木造の場合よりも鉄骨造やコンクリート造の方が解体工事にかかる費用が高くなる傾向があり、周辺の住宅や道路の状況によって重機が利用できるかどうかによっても費用は変わってきます。

付帯工事にかかる費用

「付帯工事」とは解体工事以外に必要となる工事のことを言います。

解体作業における付帯工事とは、アスベストの撤去や一般廃棄物の処分などが該当します。

自治体によってはアスベスト撤去時に利用できる補助金制度が定められている場合もあるため、一度確認してみるとよいでしょう。

申請や手続きにかかる費用

解体時に出る廃棄物は建設リサイクル法の定めに従って分別して処分しなければなりません。

この時、原則として解体工事の7日前までに役所へ届け出を提出する必要があります。

また、大型のトラックやクレーンなどを道路に駐車した状態で解体作業を行うのであれば警察から道路使用許可を得る必要があります。

さらに、足場や養生シート等を公道にはみ出して設置する場合は道路の管轄である国や県、市町村から道路占用許可を得なければなりません。

これらの申請や届け出は業者がまとめて行ってくれることがほとんどですが、申請手数料として約2,000円～3,000円程度がかかるでしょう。

整地にするための費用

建物を解体した後の土地を売却したり、新たな建物を再建築したりする場合は整地する必要があります。

整地費用は土地の面積や仕上げ材の種類によっても異なります。

解体後の土地をどのように活用したいかといった目的に合わせて仕上げ材を選ぶと良いでしょう。

20坪の家の解体費用の相場とは？

建坪20坪の家というと住宅としては比較的小ぶりなため、解体費用もそれほどかからないと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、家の解体費用は家の大きさにも比例するため、20坪程度の家であれば、大きな家より解体費用を安く抑えることができます。

しかし、具体的にはどれくらいの費用が必要なのでしょうか？

ここでは家の構造別に20坪の家の解体費用の相場と、解体以外にかかる諸費用の相場をご紹介します。

【構造別】20坪の家の解体費用の相場

家の解体費用は、その「大きさ」と「構造」に左右されます。

一般的な住宅に用いられる主な構造は木造、鉄骨造、そして鉄筋コンクリートです。ここでは構造別の解体費用の相場について見ていきましょう。

ただし、家の解体では、ここで紹介する解体費用そのものに加えて諸費用も必要になります。

解体費用の相場価格に続く諸費用の相場価格の項目もご参照ください。

木造住宅の家の解体費用

20坪の木造住宅の解体費用の相場は、約50万～約80万です。

木造住宅の解体費用は、他の構造体に比べると安くなる傾向にあります。

なぜなら主要資材である木は他の素材に比べて柔らかく、比較的解体しやすいためです。

鉄骨造の家の解体費用

20坪の鉄骨造の家の解体費用の相場は、約60万～約90万です。

鉄骨造は木造と比べると頑強なため解体する手間がかかり、解体費用は木造住宅よりも高くなります。

鉄筋コンクリートの家の解体費用

20坪の鉄筋コンクリートの家の解体費用の相場は、約90万～約160万です。

鉄筋コンクリート造とは鉄筋とコンクリートが混在しているため、圧砕機工法などの特殊な工法や技術が必要になり、解体費用は高くなります。

家の解体以外にかかる費用の目安

家の解体の際には解体費用以外にも必要となる諸経費があります。

たとえば、人件費や廃材の処分費用、事務手続きのための費用などです。

人件費の相場は1日当たり約1万～約2万円です。

また、解体により出た廃材の処分費用の相場、1トンあたり木材なら約15,000円、アスファルトやコンクリートガラは約1,500～約3,000円、金属くずは約6,000円が目安です。

他にも、足場の設置や養生などを行うための費用や、屋根に日本瓦が使われている場合は瓦の撤去費用、ソーラーパネルが設置されている場合はソーラーバネルの撤去費用などが追加されることもあるでしょう。

解体車両を公道に停める場合には、所轄の警察署に停車許可願を出すことになりますので、そのための事務手続き費用もかかります。

解体費用が上がるケースとは

家の解体費用が想定よりも高くなるケースもあります。

それは解体作業が一般的な順序で進められず、追加作業の費用が必要になる場合などです。

では、どのような場合に追加費用が請求されるのでしょうか。

アスベストの撤去作業

健康被害を招くとして使用が禁止されたアスベストが使われている家の解体では、他の解体作業とは別作業でアスベストの撤去作業を行う必要があります。

アスベスト（石綿）とは天然鉱物の一種で、加工しやすく耐火性と耐熱性もあることから以前は建築資材として使われていました。

しかし、吸引すると肺がんなどの病気の原因となることから、現在では製造や使用が禁止されています。

アスベストはかつて屋根の建材や外壁材、内壁の断熱材や耐火材などとして家屋の各所に使われていました。

使われている箇所とアスベストの使用量によって撤去作業の費用は変わりますが、20坪の家ならばアスベストが使われた屋根瓦などの撤去費用だけで約15万円程度、その他アスベストの使用状況によっては数百万円に及ぶこともあるでしょう。

解体作業に重機が使えない場合

解体現場の土地の広さや解体場所の前の道が狭いなどの理由で、解体現場に重機が入れない場合には、解体作業を手作業で進めることになります。

手作業のみで進める解体作業は手間と作業日数がかかるため、人件費もかさみます。

その結果、解体費用が高くなるのです。

地中に埋設物の発見された場合

解体作業が終わり廃材を撤去した後に整地作業がおこなれますが、その際に地中埋設物が見つかるケースがあります。

その場合、埋設物を撤去する作業が必要となり、費用が追加されることがあります。

今回解体された家が建つ前の建物の廃材が原因であることが多く、廃材にはコンクリートガラや瓦、木材、プラスチックごみなどが挙げられます。

本来であれば、地中の埋設物の撤去は以前の建物の持ち主がするべきなのですが、持ち主を見つけられないなどの事情から、今回の解体の依頼主が撤去費用を支払うケースがほとんどです。

損傷している家を解体する場合

災害などで被害を受けて損傷した家を解体する場合、通常の家の解体よりも廃材の分別などに手間がかかるため、解体費用が高くなる傾向があります。

廃材の分別作業だけでなく、損傷のある家は倒壊する可能性もあるため、より慎重に解体作業を進めなくてはなりません。

そのため時間もかかり、解体費用にも影響を与えます。

未相続の家の解体！誰が費用を払うの？

両親が住んでいた家が空き家になってしまい、相続が決まる前にその家を取り壊すケースが近年増えています。

この場合、家の解体費用は誰が支払うべきなのでしょうか。

詳しく見ていきましょう。

未相続の家の解体費用を支払う可能性のある人

法定相続人

未相続の家の相続は、法定相続人が相続する権利があるため、解体費用についても法定相続人が負担するケースがあります。

「法定相続人」とは民法で定められている相続人のことで、第1順位は亡くなった方の子供です。

子供がすでに亡くなっている場合には代襲相続として孫やひ孫に相続の権利が与えられます。

もしも子供や孫がいない場合には第2順位である親が相続人なります。

親が亡くなっている場合には祖父母が相続人となります。

さらに第2順位の相続人も亡くなっている場合には、第3順位である兄弟姉妹が相続人とされます。

なお、配偶者がいる場合にはどのような場合でも、配偶者も法定相続人になります。

例えば、両親ともに亡くなっており、親が所有していた未相続の家を解体する場合には、第1順位の相続人である子供が、子供の数だけ均等に解体費用を分割して支払うことが考えられるでしょう。

ただし、解体費用を分割しなくてはならないという法的な決まりがあるわけではありません。

そのため、どのような割合で分割するのかは関係者の話し合いによって決めることができます。

土地の相続人

土地を相続する人が決まっている場合は、法定相続人とは関係なく、相続する土地に建てられた家の責任を取るという理由から、その土地の相続人が家の解体費用を支払うというケースもよく聞かれます。

お互い納得できるように話し合いを進める

未相続の家の解体費用を誰が負担するのか決めることは容易ではなく、話し合いでもめるケースもあります。なぜなら、法的な規定がないためです。

話し合いが長期化することもあるため、解体する期限等が決まっている場合には早めに話し合いを始めたほうがいいでしょう。

また、話し合いの進め方は一部の関係者だけで話を進めるのではなく、一同が介するような席を設けて話し合い、お互いが納得のいくように話し合いを進められるといいでしょう。

戸建ての家屋を解体する際に工期を把握しておくことはなぜ重要か？

戸建ての家屋を解体するときは、どの程度の工期が必要となるか把握しておくことが重要です。

着工前にある程度の工期を把握することによって、解体工事による仕事や日常生活への影響を最小限に抑えることができるでしょう。

工期とは、契約日から工事完了までの期間を表します。通常、解体工事を業者に依頼する際は業者から工程表によって工期が提示されます。

解体工事は騒音や粉塵が発生したり、大型車両が近所を通行したりするため、近隣住民への配慮も必要です。

解体工事による粉塵や騒音などはクレームやトラブルの原因になる可能性もあることから、事前にしっかりとした対策が必須となります。

業者が提示する工期は、適切な解体工事が行われるかどうかを判断する一つの材料となります。

工期を把握して優良業者であるかどうかを見極め、クレームやトラブルを回避して順調に解体工事を進めましょう。

家屋を解体する際工期に大きく影響する2つのこととは

家屋を解体する際、工期に大きく影響する要因が2つあります。

それは「天候」と「家屋の構造」です。

まず1つ目の要因である天候について説明します。

解体工事は屋外での作業が必要となるため、雨や台風、雪などの悪天候によって工事を中断せざるを得ない場合があります。梅雨時期や台風の多い時期などは工期が伸びる可能性があることも想定しておくことが大切です。

悪天候による工期の遅れの可能性や対応については、業者から事前説明があるのでチェックしておきましょう。万が一、事前に何の説明もない場合は計画性や顧客対応に問題がある可能性もあるため、業者を変更することを考慮しても良いかもしれません。

次に2つ目の要因である構造について説明します。

家屋の構造は大きく「木構造」「鉄骨構造」「RC構造」の3つに分類されます。

それぞれの構造によって工期に違いがあるので、それぞれの構造の特徴と工期について解説します。

なお、工期は家屋の規模や階数によっても異なります。ここでは80平方メートルで2階建ての家屋を解体する場合を想定しています。

木構造

木構造は日本で古くから採用されてきた住宅構造で、骨組みに木材が使用されています。金属などと比べると木材は柔らかいことから加工がしやすく、解体作業は重機と手作業の併用作業が主となります。

比較的容易に解体することができるので、他の構造よりも工期は短く、約１週間～10日が工期の目安です。

鉄骨構造

鉄骨構造は、骨組みとして主に鋼材が使用されます。木構造と比べると剛性が強く、高い耐久性を求められる建物で使用される構造です。

鉄骨構造は頑丈で耐久性があるがゆえに、解体時には木構造の場合よりも多くの手間と時間を必要とします。

また、解体した資材も木材よりも重量が重く、運搬にも多くの時間を要するため工期も長くなりがちです。

鉄骨構造の解体工事の工期は約10日～2週間が目安となります。

RC構造

RC構造とは鉄筋コンクリート造りのことで、上記2種類の構造よりも更に強度の高い構造です。

鉄筋とコンクリートを併用することによって、押す力だけでなく引っ張る力にも強く、RC構造は大型のビル等でも採用されています。

RC構造の建物を解体する際には、圧砕機工法や大型ブレーカー工法等、RC構造ならではの解体作業が必要となります。

そのため必要な人員や機材も多く、他の構造の建物よりも工期が長くなります。

RC構造の解体工事の工期は約2週間が目安となります。

家屋の敷地を更地にする解体の流れとかかる工期

解体工事全体の工期を把握することはもちろん大切ですが、それだけでなく工事の流れやそれぞれの工程ごとに要する期間を把握することも大切です。

工程ごとに要する期間を把握しておくことによって、工事が順調に行われているかどうかを判断する目安とすることができるでしょう。

ここでは、80平方メートルで2階建てという、平均的な条件の家屋の解体を例として全体の流れを説明します。

1 工事内容の確認し近隣挨拶

工事を始める前に業者はまず現場を訪問し、現地確認を行います。

また、業者のみ、もしくは施主も同行して、近所へ工事を行うことを伝えるための挨拶回りを行います。

2 門塀など外構解体

重機や機材の搬入を可能にするため、まずは門塀などの外構を解体します。

門塀の長さや形態によっても工期は異なりますが、一般的な外構であれば1日で解体が完了します。

3 足場の設置と養生

一定の高さ以上で工事を行う場合は足場の設置が義務付けられています。

2階建ての場合は必ず足場を設置し、また解体によって粉塵が周辺地域へ飛散しないよう養生シートなどを使って養生します。

この作業も約1日で完了します。

4 屋根の撤去

解体工事は基本的に高い部分から行っていくことが一般的です。足場の設置と養生が完了したら、次は屋根を撤去します。

工期の目安は約1日です。

5 ガラスや内装材・外装材の手作業での撤去

建物を解体する際には、建設リサイクル法に基づいて廃材を分別することが義務付けられています。いきなり重機を使って解体してしまうと後の分別作業が困難になってしまうため、まずはガラスや内装材・外装材を手作業で撤去します。

工期の目安は約2日です。

6 柱や梁など構造体の重機による撤去

重機を使用して柱や梁などの構造体を解体し始めます。木造住宅であれば約2日程度の作業ですが、鉄骨構造やRC構造の場合は木造の倍程度の期間を要します。

工期の目安は約2～4日です。

7 基礎の掘り起こしと解体

基礎の掘り起こしは大きな振動や騒音を伴います。そのため、工事を行う時間帯は近隣住民の生活に十分配慮する必要があります。

工期の目安は約1日です。

8 地表に残るガラ木材の破片の撤去

解体したごみを散らかしたままにはできません。基礎の解体まで完了したら地表に残るガラ木材の破片を撤去します。作業は主に手作業で行います。

工期の目安は約半日です。

9 整地と道路等の掃除

解体によってでこぼこになった土地を平らにならし、細かいごみや泥などで汚してしまった道路を清掃します。

工期の目安は約半日です。

10 竣工確認後近隣挨拶

解体が完了したら、施主が立ち会って工事内容が事前に計画した通りであるかどうかを確認します。その後、近所へ工事が完了した旨を報告するための挨拶回りを行います。

家屋の解体で予定していた工期が遅れる要因となることとは

解体工事が予定よりも遅れてしまう原因は悪天候や建物の構造以外にもあります。

全ての解体工事で発生するトラブルではありませんが、以下のような問題が起こりうる可能性があることも知っておくと良いでしょう。

地中埋設物

解体工事を行っている最中に、稀に地中から埋設物が出てくることがあります。

地中埋設物には瓦やガラ、岩、石、タイヤなど、自然物だけでなく、ごみが含まれていることがあります。

これらの埋設物が見つかった場合は適切な処分をしなければ解体作業を進めることができません。 施主が費用を負担することが一般的ですが、埋設物が見つかった場合の対処をどうするかについては事前に業者と取り決めておくと安心です。

近隣住民とのトラブルによる中断

近隣住民とのトラブルの原因としては、騒音や振動、粉塵、作業員のマナーの悪さによって不快な思いをした、などが挙げられます。

トラブルの原因が騒音や振動、粉塵によるものであれば、工事を行う時間帯を調整したり、養生の方法を見直すなどの対策が有効でしょう。もし作業員のマナーの悪さが原因である場合は責任者へ報告し、誠実な対応を取るよう心がけましょう。

家の解体で利用できるローンの例

家を建て替える際や老朽化した空き家を処分する際などに既存の家を解体する場合、その費用は、ローンで支払えるのでしょうか。

通常、家の解体費用は一括で支払うか、工事の前に着手金を支払い工事が終わったあとに残金を支払う方法が取られます。

まとまった金額になるため、ローンを組んで支払いたいと思っている方も多いかもしれません。

結論からお伝えすると、家の解体費用はローンでの支払い可能なケースがほとんどです。

解体費用をローンで支払う場合、ケースによって適切なローンの種類が異なるため、それぞれのケースごとに見てみましょう。

建て替えにともなう解体費用は「住宅ローン」が利用可能

家を建て替える場合の解体費用は、既存の家の解体から新築工事までの費用についてまとめて融資が受けられる「住宅ローン」が活用できます。

ただし、住宅ローンで解体から新築工事までの費用を支払う場合は、同じ業者に依頼しなければなりません。

これは、解体から新築までが一貫工事になるためです。

しかし、一貫工事の場合、依頼された業者は解体を下請けや別会社に依頼するケースが多くなります。

そうなると、費用に中間マージンなどが含まれ割高になってしまうでしょう。

住宅ローンを利用する場合は、このようなデメリットがある点については注意が必要です。

解体のみを行う場合は「フリーローン」が利用可能

では、特に新築の予定はなく既存の家の解体だけを行いたい場合、費用を抑えながらローンを組む方法はあるでしょうか。

銀行の融資には「フリーローン」と呼ばれる商品があり、その名のとおり自由な利用目的で活用することができるため、解体費用として利用することも可能です。

このフリーローンは、住宅ローンと比較すると借り入れ金額の上限が低く設定されていますが、家の解体工事のみであれば費用を賄うことができるでしょう。

しかし、住宅ローンと比較すると利子が高いというデメリットがあります。

最終的な返済額がいくらになるのかを事前にしっかり確認した上で検討しましょう。

空き家の解体には「空き家解体ローン」の検討を

近年「空き家問題」が社会問題化されています。空き家の家主が遠方に住んでいたり解体費用が捻出できないなどの理由から、その家が放置されている問題です。

空き家は老朽化すると倒壊したり火災が起きたりする恐れがあります。

この空き家問題を解決すべく、地方自治体は銀行や金融機関に「空き家解体ローン」の取り扱いを要請しており、実際に空き家解体ローンを取り扱う銀行が増えています。

空き家を解体したくてもまとまった費用を捻出できない場合には、このようなローン商品の取扱がないかを銀行等に確認し、利用を検討するとよいでしょう。

不動産税制のあり方（更地にすると税金が上がるなど）も問題化されており、自治体によっては、助成策を講じてくれる場合もあるようです。

家の解体でローンを使う場合の注意点

家の解体費用にローンを活用する場合には、いくつか注意したい点があります。

銀行ローンを使う場合には時間がかかる

まず、家を解体する際にローンを活用する場合には、さまざまな手続きがあり、時間がかかることを理解しておきましょう。

審査に必要な書類を準備したり申込書に記入したりと、融資が実行されるまでには時間がかかり、すぐに工事を開始できない可能性があります。

したがって、所有する空き家が近隣に迷惑をかけているなどの理由から、至急解体しなければならないといった場合には、なるべく早く金融機関にローンの相談をしましょう。

また、解体業者によっては解体費用に手付金がかかる場合があります。

手付金の有無によって支払いのタイミングも異なるため、その点も金融機関の担当者に伝えておきましょう。

家の解体に補助金を利用してローンを組むことは可能？

家の解体を行う場合には、補助金制度を利用しながらローンを組むこともできるのでしょうか？

自治体によっては補助金が使える

繰り返しお伝えしているように、近年問題となっている空き家問題解消のため、各自治体では空き家の解体費用の補助金制度を打ち出しています。

これは「空き家再生等推進事業」の一環で、放置された空き家が原因で発生し得る放火や不法投棄などの犯罪、害虫問題などを解消するのが目的です。

しかし、空き家の解体費用の補助金は、あくまで自治体単位の制度です。

したがって、自治体によっては補助金制度の有無や補助金額、条件等が異なります。

多くの自治体では「1年以上住んでいない」「その他の用途に活用されていない」「個人所有である」「一戸建て、または併用住宅である」といった条件を設けています。

さらに、1年以上住んでいない空き家であってもまだまだ居住可能であると判断されると補助金が支給されない可能性があります。

また、補助金の予算には限りがあるため、多くの自治体では解体費用の全額ではなく、一部についてのみ補助金が支給されます。

残りの費用については空き家解体ローン等を組むことも可能ですが、金融機関によって条件などは異なるため、金融機関にあらかじめ補助金を利用したい旨を伝えておくようにしましょう。

解体で利用できる補助金の例

各自治体が打ち出している補助金には「老朽危険家屋解体工事補助金」や「危険廃屋解体撤去補助金」「老朽家屋等解体工事助成」「空き家解体補助金」などの名称があります。

いずれもあくまで空き家問題解消のための補助金です。

ここからは、2020年3月時点で各自治体が打ち出している補助金の例をご紹介します。

群馬県「沼田市空き家解体補助金」

沼田市では、1年以上利用されていない個人所有の空き家を解体する場合、上限を20万円として、税込みの解体工事費用に3分の1をかけた金額について補助を受けることができます。

一戸建て住宅もしくは併用住宅で、抵当権等が設定されていないことなどが条件です。

大分県「大分市老朽危険空き家等除却補助」

大分市では、1年以上利用されていない木造、または鉄筋住宅のうち、市が定める老朽化基準を超えている家屋を解体する場合、上限を100万円として対象経費の2分の1以内、または市が定める金額の低い方の額について補助を受けることができます。

世帯の生計中心者の市県民税額が25万円以下であることや、解体する住宅に所有権以外の権利が設定されていないことなどが条件です。

このように、自治体により助成の条件は異なり上限額にも開きがあります。

また、補助金制度の内容は年度ごとに変更される可能性があるため、最新情報は解体する予定の空き家がある地域の自治体に確認しましょう。