アパートをリノベーションする費用や価格の相場は？

アパートリノベーションのポイント

利用形態が戸建て住宅と異なるアパートは、リノベーションにおいても戸建て住宅とは異なるメリットやポイントがあります。

賃貸オーナーのアパートリノベーション活用法

賃貸オーナーの方にとって、アパートのリノベーションは物件の価値を高めるためにも有効な手段です。メリットとリスクを知って、入居率の安定化に利用すると良いでしょう。

アパートリノベーションのメリット

アパートを経営していると、入居者の退去時に修繕を目的としたリフォームが発生します。しかしその内容は、室内の清掃や壁クロス・床フローリングの張替え程度です。

一方、リノベーションはリフォームと違って、室内の大胆なリメイクを指すことが多いです。

バストイレ別のユニットバスに交換、収納スペースの拡大、古い畳張りの床をフローリングに張替える、などの借り手の住みやすさを考えたリフォーム（リノベーション）を行うことで「物件の価値を高める」という、修繕以上の効果が得られます。

空室率の低下を防ぐ

設備や内装が古くなったアパートは、一室をリノベーションするだけでも入居者への強力なアピールになります。

「リノベーション済み」と物件の広告に記載するだけでも、他のアパートとの大きな差別化になるでしょう。

工事中の空室期間に注意

リノベーション工事中は、内覧が行えなかったり、室内写真が用意できなかったりするため、新たな入居者の獲得が難しくなります。

リノベーションの規模にもよりますが、アパートの場合、1室あたり約1週間程度の工事期間が必要です。全室行う場合、10室のアパートであれば約2カ月要することもあります。

リノベーションに着手する前に、リフォーム会社と工事期間を必ず打ち合わせておきましょう。

壁式構造かどうかチェック

壁式構造とは、建物を壁で支えている構造のことで、RC造のマンションに多い構造です。壁式構造のアパートでもリノベーションは可能ですが、建物を支える重要な壁は撤去することができません。

さらに、建物の強度を守るため管理規約などで壁の撤去そのものが禁じられているケースもあります。

アパートでも構造を要確認

柱と梁で建物を支えている構造は、ラーメン構造と呼びます。木造や鉄骨造のアパートに多く、リノベーションの際、撤去できる壁が多く間取りの変更がしやすいという特徴があります。

壁式構造は、高い耐久性が求められる高層マンションなどに多い構造ですが、アパートでも壁式構造が使われているものもあります。

壁式かどうかは、間取り変更に大きく影響するポイントですので、必ず工事の前にリフォーム会社と物件の構造を確認しておきましょう。

戸建てリノベーションとの工事内容の違い

アパートのリノベーションは、戸建て住宅とは工事内容が少し異なります。

建物の解体は小規模

戸建て住宅のリノベーションは、時に外壁や屋根の解体・撤去や、外構工事を伴う広範囲なものになることもあります。

さらに、耐震補強リフォームや断熱改修リフォームが必要になれば、新築住宅の購入に匹敵する工事費用となるケースも少なくはありません。

一方、工事範囲が建物の一室(一区画)のみに限られているアパートは、解体費用や内装工事費用も該当部分だけですので、リノベーションの費用は、ほとんどの場合少額になります。

設備のグレードの違い

アパートのお風呂やキッチンなどの水回り設備は、戸建て住宅用と違ってサイズがひとまわり小さく、機能も必要最低限のものが使われます。

そのため、施工費用の相場も、戸建て住宅に比べると、1箇所につき約10万円ほど割安になっています。　

ただし、既存のサイズと適合する水回り設備がない場合は、オーダーメイド品を取り寄せなくてはならず、約20万円ほどの追加費用が必要です。

また、選んだ機器のグレードが高いほど商品価格も高くなりますので、必ずしも戸建て住宅より割安に施工できるとは限りません。

アパートのリノベーション費用相場

アパートのリノベーション費用は、内装工事の費用と水回り設備の交換費用の合計で求めることができます。

なお、依頼したリフォーム会社によって各費用は異なりますので、下記の相場はあくまでも参考としてお考えください。

アパートの内装工事費用相場

・約5～15万円/平方メートルあたり

内装工事の内容は、壁クロス・床フローリングの張替え、塗装、照明器具の交換、ロフトなどの追加・改修、畳の撤去などです。

アパートの水回り設備の交換費用相場

・システムキッチン交換費用：約60万円
・ユニットバス交換費用：約70万円
・トイレ交換費用：約20万円

合計：約150万円

※すべて各メーカーの標準仕様・ミドルクラス商品の相場価格です。
※商品価格と工事費用は合算しています。

洗面台は、アパートでの取り付け事例が少ないため上記費用からは省いていますが、仮に取り付ける場合の相場費用は、約20万円です。

アパートのリノベーション費用例

例）アパートの一室をリノベーションする場合
・工事費用（26平方メートル分）：約130～390万円
・水回り交換費用：約150万円

合計：約280～540万円

一室の面積が広いマンションや、工事箇所が多い戸建て住宅に比べると、アパートのリノベーション費用の相場は比較的少額です。

しかし、上記の費用例は一室のみを想定したものですので、全室をリノベーションするとなると、6室のアパートでも約2,000～3,000万円の費用が必要になります。