アパートのリノベーション費用の相場は？お役立ち情報と一緒に解説！

アパートのリノベーションを検討されている際には、どれくらいの費用がかかるのかなどの疑問や不安がたくさんあるでしょう。

この記事では、そのような疑問や不安を解決できるようアパートのリノベーションについて解説します。

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アパートのリノベーション費用の相場

内装のリフォーム費用の相場

天井

クロスにはグレードがあり、防汚機能や消臭機能に優れているハイグレードなものは費用も高くなります。

また、天井が目透かしなど特殊な形状や、下地に補修が必要な場合は別途費用が必要になることが一般的です。

そのほか、出張費用が別途必要な場合や、最低受注面積が決まっていることもある点に注意しましょう。

床

床の張り替えをする場合の費用の違いは「選ぶ床材」「工法」「面積」などです。

フローリングの場合は、自然の素材をそのまま活用した無垢フローリングは、合板に天然木などの特殊シートを貼った複合フローリングよりも費用が高い傾向にあります。

また、工法でももともとの床材を全てはがし、新しい床材を張り直す張り替え工法のほうが、もともとの床材の上から新しい床材を貼り付けるレイヤー工法よりも高くなります。

壁

壁紙を張り替える際にも、グレードによって費用が異なります。

壁を新しく設置する際に、電気工事や配管工事、扉を増設する場合には30万円以上費用がかかることもあります。

間取りの変更

壁の撤去のみの場合の費用相場は、約6万円〜約10万円です。

壁を撤去し部屋数を増やす場合には、壁の張り替えや床高さの調整、電気工事などでさらに費用がかかってきます。

和室を全面的に洋室にリフォームする場合には、広さや状況によっても異なってきますが、6〜8畳で50万円以上はかかるでしょう。

アパートなどの和室全体を洋室にリフォームする際には、壁の工事が容易なため50〜60万円程度でリフォームできることも多いようです。

ドア

ドアにもグレードがあり、ガラス付きや防音などデザインや機能も重視したい場合には費用は高くなります。

ドアの交換のみであれば、6万円前後で費用を抑えることも可能ですが、引き戸に変更する場合などには、専用の金具やサッシの取り付けが必要になるため費用も高額になります。

また既製品にないサイズの建具への交換は割高になる傾向にあり、枠ごと交換が必要になる場合は周囲の壁の補修も必要になり工事費用が通常よりかかることもあります。

水回りのリフォーム費用の相場

キッチン

ミニキッチンとは、間口90〜150cmほどの間にコンロやシンクなどが収まったキッチンのことです。

ワンルームのアパートやマンションに設置されることが多く、二世帯住宅のセカンドキッチンやオフィスの給湯室に設置されることも多いです。

ミニキッチンの本体価格は10〜30万円程度で、工事費用と合わせると30〜80万円程度かかります。

システムキッチンは、シンク、カウンター、収納、調理器の基本セットに、浄水器や食洗機などのオプション機器を組み込んで一体化した調理台のことです。

どのグレードにするか、どのようなオプションをつけるかによっても費用は大きく異なります。

トイレ

トイレにも「組み合わせトイレ」「一体型トイレ」「タンクレストイレ」などの種類がありそれぞれ費用は大きく異なります。

また、和式から洋式に変更する場合には、和式トイレや床材などの取り壊し費用、給排水管移設等がかかるため費用は高くなる傾向にあります。

浴室

在来工法からユニットバスに交換する際には、壁や床の解体・撤去が必要になるため費用が高くなる傾向にあります。

お風呂とトイレ、洗面台が同じ部屋に取り付けられている3点ユニットバスをそれぞれ分離して使用するといった場合には、工事費用が追加でかかってくる点に注意しましょう。

洗面所

洗面台のグレードやサイズによっても費用は異なります。

アパートやマンションリノベーションの事例

18㎡にこだわりを詰め込んだお洒落空間

クロスとフロアタイルをモノトーンで統一し、モダンでお洒落な空間になっています。

また、独立洗面台や2口コンロなどの充実した設備を設置し、機能面でも充実したリノベーションです。

シンプルで使い勝手重視の間取りに

3点ユニットだった水回りをバス・トイレに分け、外にあった洗濯機も室内に移動したことで生活しやすい間取りになっています。

床材などもシンプルかつお洒落なデザインです。

2DKからリビングを中心とした広々1Lに

2DKからリビングを中心とした1Lにリノベーションした事例です。

天井は組まずにコンクリートを出したことにより、天井高を確保できより広く感じられる空間になっています。

一棟丸ごと屋根裏リノベーション

全室の内装や外観など一棟丸ごとを回収したリノベーション事例です。

木の特徴を生かし、築年数が経っている建物が味わい深い空間へと変わりました。

また、水回りなどを部屋の中心に設けることで、生活しやすい空間にもなっています。

小さい部屋を一つにまとめた開放感ある間取り

もともとあった2部屋を一つにまとめ、広々とした空間を作った事例です。

限られた空間の中でも工夫をこらし、収納スペースも充実させています。

色合いなども工夫することで、モダンですっきりとした印象の空間となりました。

ロフトを設けて1Rに2.5㎡のスペースをプラス

ロフトを設けたことにより、限られた1Rの間取りに有効スペースができた事例です。

この絶妙な高さにロフトを設置したことで「収納」「ベッドスペース」「棚」「机」「隠れ家」のようにさまざまな使い方ができます。

アパートリノベーションの前に考えるべきこと

アパートのリノベーションをする前に考えるべき点について見ていきます。

賃貸の場合は利用者層のニーズを把握する

アパートを賃貸として貸し出す場合には、アパート利用者層のニーズを把握することが大切です。

どんなに建物をオシャレにきれいにリノベーションしても、賃貸住宅としてその場所に暮らす動機や価値観が見合わなければ入居者に選ばれません。

単身者用でも学生と社会人では、暮らし方やコンセプトなども異なります。

ファミリー世帯が多い地域では、子供の年齢に応じて個室空間の考え方や共有部分の使い方なども重要となってくるでしょう。

リノベーション費用の回収プランを検討する

リノベーションを施して入居者の反応が多少よくなったとしても、かけた費用を回収できないプランはよいプランとはいえません。

リノベーションを実施する前に、目標とする入居率や賃料をどれくらいアップするかなどを想定し、どのくらいの期間でリノベーション費用を回収できるのか試算しましょう。

また、アップできそうな賃料と費用の回収期間をもとにリノベーション費用を逆算しリノベーションの内容を決めるという方法もおすすめです。

リノベーションの費用対効果を検討する

リノベーションは投資です。

目先のことだけでなく、リノベーションを行うことによってどれくらいの収益アップが見込めるかを考えることが大切です。

リノベーション前にどれくらいの収益アップをしたいかなどについて目標設定を明確にし、お金をかけるべきところと抑えるところをはっきりさせることで、効果的なリノベーションをすることができます。

新しい賃料の設定について考える

アパートのリノベーションにかかった費用の回収は、賃貸収入からまかないます。

そのため、賃貸予定のリノベーションでは新しい賃料の設定について考える必要があります。

リノベーション前に、新しい賃料の設定などから回収プランをきちんと計算しておくことが、アパートのリノベーションにおいて大切なポイントです。

補助金制度適用のリノベーションか確認する

リノベーションには、自治体などで運営している補助金制度の対象となるものがあります。

省エネやバリアフリー化、耐震性強化などを目的としたリノベーションなどに対しての補助金制度が多いです。

自治体によってばらつきがあり、対象条件や補助金額も大きく異なるため、利用を検討する際は自治体のホームページなどで詳細を確認するようにしましょう。

アパートリノベーションのポイント

利用形態が戸建て住宅と異なるアパートは、リノベーションにおいても戸建て住宅とは異なるメリットやポイントがあります。

賃貸オーナーのアパートリノベーション活用法

賃貸オーナーの方にとって、アパートのリノベーションは物件の価値を高めるためにも有効な手段です。

メリットとリスクを知って、入居率の安定化に利用すると良いでしょう。

アパートリノベーションのメリット

アパートを経営していると、入居者の退去時に修繕を目的としたリフォームが発生します。

しかしその内容は、室内の清掃や壁クロス・床フローリングの張替え程度です。

一方、リノベーションはリフォームと違って、室内の大胆なリメイクを指すことが多いです。

バストイレ別のユニットバスに交換、収納スペースの拡大、古い畳張りの床をフローリングに張替える、などの借り手の住みやすさを考えたリフォーム（リノベーション）を行うことで「物件の価値を高める」という、修繕以上の効果が得られます。

空室率の低下を防ぐ

設備や内装が古くなったアパートは、一室をリノベーションするだけでも入居者への強力なアピールになります。

「リノベーション済み」と物件の広告に記載するだけでも、他のアパートとの大きな差別化になるでしょう。

工事中の空室期間に注意

リノベーション工事中は、内覧が行えなかったり、室内写真が用意できなかったりするため、新たな入居者の獲得が難しくなります。

リノベーションの規模にもよりますが、アパートの場合、1室あたり約1週間程度の工事期間が必要です。

全室行う場合、10室のアパートであれば約2カ月要することもあります。

リノベーションに着手する前に、リフォーム会社と工事期間を必ず打ち合わせておきましょう。

壁式構造かどうかチェック

壁式構造とは、建物を壁で支えている構造のことで、RC造のマンションに多い構造です。

壁式構造のアパートでもリノベーションは可能ですが、建物を支える重要な壁は撤去することができません。

さらに、建物の強度を守るため管理規約などで壁の撤去そのものが禁じられているケースもあります。

アパートでも構造を要確認

柱と梁で建物を支えている構造は、ラーメン構造と呼びます。

木造や鉄骨造のアパートに多く、リノベーションの際、撤去できる壁が多く間取りの変更がしやすいという特徴があります。

壁式構造は、高い耐久性が求められる高層マンションなどに多い構造ですが、アパートでも壁式構造が使われているものもあります。

壁式かどうかは、間取り変更に大きく影響するポイントですので、必ず工事の前にリフォーム会社と物件の構造を確認しておきましょう。

戸建てリノベーションとの工事内容の違い

アパートのリノベーションは、戸建て住宅とは工事内容が少し異なります。

建物の解体は小規模

戸建て住宅のリノベーションは、時に外壁や屋根の解体・撤去や、外構工事を伴う広範囲なものになることもあります。

さらに、耐震補強リフォームや断熱改修リフォームが必要になれば、新築住宅の購入に匹敵する工事費用となるケースも少なくはありません。

一方、工事範囲が建物の一室(一区画)のみに限られているアパートは、解体費用や内装工事費用も該当部分だけですので、リノベーションの費用は、ほとんどの場合少額になります。

設備のグレードの違い

アパートのお風呂やキッチンなどの水回り設備は、戸建て住宅用と違ってサイズがひとまわり小さく、機能も必要最低限のものが使われます。

そのため、施工費用の相場も、戸建て住宅に比べると、1箇所につき約10万円ほど割安になっています。　

ただし、既存のサイズと適合する水回り設備がない場合は、オーダーメイド品を取り寄せなくてはならず、約20万円ほどの追加費用が必要です。

また、選んだ機器のグレードが高いほど商品価格も高くなりますので、必ずしも戸建て住宅より割安に施工できるとは限りません。

アパートリノベーションのタイミングは？

アパートのリノベーションをするべきタイミングについて見ていきます。

空室が目立つようになってきたとき

アパートの空室が目立つようになってきた場合には、リノベーションのタイミングといえます。

空室になるからには、見た目がボロボロ、室内の畳や水回りの設備が古いなど何かしらの理由があります。

なぜ空室になってしまっているのかなどを、周辺の同じようなつくりのアパートなどと照らし合わせながら分析し、利用者層のニーズに合わせたリノベーションを行いましょう。

耐震性や老朽化が不安になってきたとき

アパートの耐震性や老朽化が不安になってきた時も、リノベーションのタイミングといえます。

一般的に築浅の物件が好まれる理由は、きれいさなどもありますが耐震面などで安心できるというのも理由の一つです。

老朽化が進み、耐震性に不安があるアパートは借りる側としても貸す側としても心配です。

逆にいえば、耐震面がしっかりしているアパートは、築年数が経っている場合に大きな強みとなります。

生活スタイルに変化があったとき

アパートが経ってから年数がたつと、アパート周辺や最寄り駅の環境の変化などから、そこに住む人の家族の人数や住む人の属性などが変わってくることがあります。

利用する年齢層や家族構成などが変わると、アパートに求められることも異なってきます。

このようなタイミングも、アパートリノベーションの大きなタイミングの一つといえるでしょう。

しかし、利用者層の特定や、ニーズなどを明確にしないままだと、効果的なリノベーションはできません。

アパート周辺の環境や、新しくできたマンションやアパートなどの物件を見てニーズなどをつかみつつ、リノベーションのプランを計画しましょう。

相続税対策が必要なとき

リノベーションは節税対策にもなります。

リノベーション費用を支払うことで現金という相続財産が減るため、その分相続税を減らせます。

増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リノベーションすることにより建物の資産価値は上がっても固定資産税には反映されないため、建物の相続税評価額は変わりません。

リノベーションか建て替えかの判断基準

リノベーションか建て替えかの判断基準について見ていきましょう。

築年数がどれくらい経過しているか

リノベーションか建て替えかの判断基準の一つは築年数です。

アパートも築15年を過ぎてくると、外観や内装も古くなってくるため入居率が下がり始めます。

そのため、入居率を上げるためには賃料を下げるか、古くなった設備などを新しくリノベーションをするなどの対策を行う必要があるでしょう。

築年数が30年を超えてくると、耐震性でも問題が生じたり、水回りの設備なども故障することが多くなるため、全面的なリフォームもしくは建て替えをすることをおすすめします。

維持・修繕の費用が増加傾向にあるか

建物の維持費用や、修繕箇所などの増加なども判断ポイントとなります。

建物を修繕でき、十分に機能を維持することができるのであれば、リノベーションがおすすめです。

建物の基礎部分に劣化が見られる場合や、建物全体の修繕が必要な場合には、建て替えをしたほうがいいでしょう。

周辺エリアの住民ニーズに変化はあるか

周辺エリアの住民ニーズに変化はあるかどうかも判断基準の一つです。

建て替えは、ゼロから設計をやり直すことができるため、まったく新しい間取りや部屋数にすることができます。

そのため、周辺エリアのニーズが単身からファミリー層に変わり、間取りなどを大幅に変更したい場合には建て替えにするといいでしょう。

アパートリノベーションの費用を抑えるポイント

複数の施工会社から相見積もりを取る

リノベーションをする際には、業者に見積もりをとりますが、この時1社のみだけでなく複数社に見積もりを依頼するようにしましょう。

そうすることで、費用やプランを比較検討することができ、より安い業者に依頼できます。

また、費用だけでなく業者のサービスの質や対応の仕方なども比べることができるでしょう。

ハピすむでは、全国の優良な1000社以上のリフォーム会社から、リフォームの目的などに合わせて業者や費用、プランなどを比較検討できるサービスを提供しています。

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業者選びでお困りの際には、お気軽にお問い合わせください。

施主支給を検討する

施主支給とは、リノベーションの際に必要となる住宅設備や部品などの発注や準備などを施工会社の代わりに施主が行うことです。

通常であれば、施工会社が住宅設備の発注、手配から取り付けまで行います。

それに対して施主支給では、施主が設備などを直接購入し、施工会社に支給し、施工会社は支給されたものを取り付けます。

施工会社を通さずに販売店から直接購入するため、間に入る業者が一つ減り中間利益をカットできるのです。

借主負担DIY型を検討する

借主負担DIY型とは、オーナーがリノベーションするのではなく、現状の部屋の状態で部屋を貸し出し、入居者が自ら費用を出して部屋のリノベーションを行う賃貸借契約や物件のことです。

本来であればオーナーが負担すべき修繕費用を入居者の意向を反映した改修を許諾することで、入居者に負担してもらうことができます。

修繕不足による空室リスクを低下させる対策として活用できます。

アパートリノベーションの補助金制度を調べる

リノベーションにおいては、自治体によって補助金制度が用意されていることがあります。

自治体によって補助金制度の条件や補助金額などは大きく異なってきますが、主に「バリアフリーへの対応」「耐震性」「断熱性」などを向上させることを目的とした補助金制度が多い傾向があります。

リノベーションをする際には、自治体の補助金制度を調べ、有効活用することで費用を抑えられるでしょう。

アパートリノベーション関係の補助金制度

アパートリノベーション関連の補助金制度について見ていきましょう。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、既存住宅の長寿命化や省エネ化などの性能向上リフォームや子育て世帯向け改修に対する支援を行う事業です。

改修の基準を満たす「インスペクションを実施する」「リフォーム履歴」「維持保全計画を作成」するなどが主な要件となっています。

補助金の限度額は100万円〜250万円です。

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

既存住宅における断熱リフォーム支援事業は、一定の要件を満たす断熱回収に対して交付される補助金です。

高性能な断熱材や窓などを使い、一定の省エネ効果が見込まれる断熱リフォームを行うことが主な要件です。

アパートなどの集合住宅で全体改修を行う際には、申請者は管理組合の代表者、及び賃貸住宅の所有者となり、補助対象は主に住戸部のみとなり、集合住宅全体を対象にする場合は共用部も一部の建材で対象になります。

補助金の上限額は、集合住宅の場合1戸あたり15万円です。

次世代省エネ建材支援事業

次世代省エネ建材支援事業は、マイホームや賃貸物件に高性能な断熱材や蓄熱・調湿などの次世代省エネ建材を用いてリフォームを行う場合に交付される補助金です。

外張り断熱により家全体を断熱、内張り断熱により居間を中心に断熱、窓断熱により家を効率よく断熱、いずれかの省エネリフォームを行うことが主な要件となっています。

集合住宅では内張り断熱のみが対象で、上限額は1戸あたり125万円です。

この制度では古い断熱材を取り替える省エネ改修には利用できない点に注意してください。

住宅セーフティーネット制度

住宅セーフティーネット制度とは、高齢者や障害を持っている低所得者層の方、子供をもつシングルマザーの世帯などの住宅を確保することを目的とした制度です。

この制度に登録した物件は、改修補助などを受けられます。

「耐震改修」「間取り変更」「シェアハウスへの改修」「バリアフリー改修」などが補助の対象です。

補助金の限度額は国費で1戸あたり50万円、「耐震改修」「間取り変更」「シェアハウスへの改修」などを含む工事の場合には、2倍の100万円になります。

施主支給でリノベーション費用は安くなる？

施主支給とは、施主が個人で購入したパーツや建材などを施工会社に取り付けてもらうことです。

ここでは施主支給について、メリット・デメリットとともに解説していきます。

施主支給のメリット

自分好みの設備や建材が選べる

業者に依頼する場合には、その業者が取り扱っているメーカーや商品などから選ぶ必要があります。

施主支給であれば、自分の好みのものを探して選べます。

自分で探す場合は、ネット通販などで探して購入する人が多いようです。

数多くの選択肢の中から自分好みのものを選び、納得感のある家づくりをすることができるでしょう。

安い販売店から購入できる

施主支給であれば、自身で購入する販売店を選べます。

安い販売店や、ポイント還元のあるお店で購入すれば、施工会社で選ぶよりもお得に購入できます。

中古品やアウトレット品なども選べる

中古品やアウトレット品などを選べる点も施主支給のメリットです。

施工業者では、基本的に中古品やアウトレット品などは取り扱っていません。

施主支給のメリットは、商品選択の幅が大幅に広がる点といえるでしょう。

費用額を減らすことができる

施主施工は、販売店から直接建材を購入します。

そのため、通常であれば施工会社を介するためその分の中間マージンが必要になりますが、その分の費用がかからなくなります。

費用額を減らすことができるという点も、施主支給のメリットといえるでしょう。

施主支給のデメリット

品選びには仕様や規格などの理解が必要

施主支給は自由に商品を選べますが、設置する設備の仕様や規格などを理解しておく必要があります。

いくら自由といっても、家の仕様や規格と合わず、設置できなければ意味がありません。

また、設備によっては設置方法などが異なる場合があります。

そのため施工会社に施工に関する説明や情報提供する必要もあるでしょう。

購入から配送・検品なども自分で行う必要がある

通常であれば施工会社が行ってくれる、配送スケジュールの調整や検品なども自分で行う必要があります。

搬入日が遅ければ、全体の工程に影響し、早すぎても保管場所などの問題が発生します。

このような手間がかかってしまうという点は、施主支給のデメリットといえるでしょう。

また、施工会社経由で決済できないため、リフォームローンなどの適用外になる場合もあります。

設備・建材の品質リスクは施主の責任となる

原則として、支給されたものに何か不具合が発生したとしても、施工会社は保証してくれません。

自分で仕入れして購入するため、それにともなう設備や建材の品質リスクは施主の責任となります。

また、製品に不備があった場合などには工期が伸びてしまう可能性があります。

トラブルの原因になる可能性がある

施主支給はトラブルの原因になる可能性があります。

商品の到着が遅く工程に影響が出てしまったり、施主支給したものが破損していてそこから他の部分にまで影響が出てしまったりと、施主支給はトラブルの原因になりやすいのです。

トラブルが起きたとしても、基本的に施主が支給したもののため、自分で対処する必要があります。

費用を抑えるつもりで施主支給にしたにも関わらず、トラブルの対処で結局想像以上に費用がかかってしまうこともあるでしょう。

施主支給は施工会社に断られる場合がある

施主支給は施工会社に断られてしまう可能性があります。

施主支給は施主とのトラブルになることが多くあるため、施工会社によっては施主支給自体を受け付けていないこともあります。

また、施主支給に前向きではない業者でも、照明器具やエアコン、ポストなどの製品は比較的施主支給を受け入れてもらいやすいようです。

借主にリノベーションをしてもらう選択肢も

借主負担DIY型とは

借主負担DIY型とは、借主が自由に部屋の改修や模様替えをすることができ、退去時には原状回復義務が免除される賃貸借契約のことです。

他人のものを自己負担で自由に作り変え、返す際にはそのままの状態で返せます。

借主負担DIY型の貸主のメリット

自らリノベーションを行う必要がない

通常、部屋を貸し出すためには、綺麗に修繕や改修を行う必要があります。

しかし、借主負担DIY型であれば自分で改修することを、はじめから目的としているため、入居者を集めるために自らリノベーションを行う必要がないです。

改修費用を負担することがない点は貸主にとって大きなメリットでしょう。

借主好みのリノベーションで長期入居が期待できる

入居者にとっては、自分好みのリノベーションを行うことができ、持家感覚で賃貸住宅を利用できるため、その分長期入居が期待できます。

家族構成の変化などによって引越しを検討する家庭も多いですが、間取り変更などのリノベーションなども可能であれば、そのような場合でも対応することができるため、長期に渡って満足度も高くなるでしょう。

退去後の付加価値が高くなる可能性がある

入居者が退去する際に、設備等が貸出時の水準よりも高くなる可能性があります。

借主が改修を行ってくれるため、施主が支払わなくても住宅の付加価値が高くなることが期待できる点は、借主負担DIY型のメリットです。

借主負担DIY型の借主のメリット

自分好みに合わせてリノベーションできる

借主負担DIY型の借主のメリットは、何と言っても自分好みに合わせてリノベーションできる点です。

持家でないと大胆なリノベーションをすることは基本的にできませんが、このタイプの賃貸であれば、持家感覚で空間づくりを楽しめます。

リノベーション費用の負担で家賃が安くなる

リノベーションの費用を負担することで、毎月の賃料が安めに設定されているという点も借主負担DIY型のメリットです。

また、通常であれば退去時に入居時と同じような状態に戻すための原状回復費用が必要ですが、借主負担DIY型では原状回復のための費用を支払う必要がない点もメリットといえるでしょう。

借主負担DIY型のデメリット

借主側と貸主側で合意しなければならない事項が多くなる

借主負担DIY型のデメリットは、工事内容や原状回復等の細かい取り決めや確認を行い、事前に合意しなければならない事項が多いことです。

きちんと取り決めを行い、両者納得の上で合意しておきましょう。

こだわりが強いリノベーションだと次の入居者が見つかりにくくなる

設備の取替えや改修などで付加価値が高まることが期待できますが、一方であまりにもこだわりが強く、一般ウケしないリノベーションなどが行われた場合などには、次の入居者が見つかりにくくなってしまいます。

自由にリノベーションできるということを売りにしているからこそのデメリットといえます。

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