リノベーションとスケルトンリフォームの違いは？

リノベーションとスケルトンリフォームの違い

リノベーションとスケルトンリフォームは、いずれも全面リフォームに限定されたものではありません。全面リフォームとなる事が多いのですが、厳密には細かい違いが存在します。

リフォーム会社に見積もりを依頼する前に、それぞれの意味の違いを押さえておきましょう。

リノベーションとは？

リノベーションとは、リフォームによって建物に性能の向上や用途の変更など新しい価値を与えることを意味します。

建物をより使いやすくするために、間取りを大幅に変更したり、外装や内装を一から作り替える全面リフォームやフルリフォームは、リノベーションに分類されることがあります。

リノベーションとリフォームの違いは？

リノベーションとリフォームも混同されやすい言葉ですが、リフォームは「元に戻す」ために行われる工事で使われます。

例えば、古くなり汚れが溜まったキッチンを、最新の清潔なキッチンに交換したり、傷やへこみが蓄積したフローリングを張り替えたりする工事は、リフォームと呼ばれます。

それに対し、リノベーションは建物に価値を与える目的で行われる工事です。

この二つの言葉は、厳密に区別されているわけではなく、リフォーム会社の中には、単純な部分リフォームの事例をリノベーションと呼ぶこともありますので、工事の内容をよく確認し、区別しておきましょう。

スケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームとは、建物の内装や外装をすべて解体して、設備を撤去し、いったん構造躯体のみの状態にしたあとで、間取りを1から作り替える全面リフォームのことです。

つまり、スケルトンリフォームはリノベーションの手法の1つであり、リノベーションで建物をフルリフォームした場合、自ずとスケルトンリフォームを行うことが多くなります。

リノベーションとスケルトンリフォームの費用差

厳密には意味が異なるリノベーションとスケルトンリフォームですが、それぞれ費用が異なるのでしょうか？

それぞれの費用相場を知るために、まずはリノベーションとスケルトンリフォームの事例ごとの坪単価を見てみましょう。

なお、坪単価とは一坪あたりの工事価格のことで、工事の総費用を、施工面積で割って算出します。

依頼したリフォーム会社によって費用は変動しますので、今回ご紹介する坪単価は、あくまでも相場とお考えください。

リノベーションとスケルトンのメリットとデメリット

次に、リノベーションとスケルトンリフォームのメリットとデメリットをそれぞれ見ていきましょう。

リノベーションのメリットとデメリット

リノベーションのメリットとデメリットは以下の通りです。

【リノベーションのメリット】

• 工期が短い
• 費用が比較的安価で新築のように設備などを新しくできる
• ライフスタイルや好みに合わせて内装などを決められる
• 古くなった水回りを新しくできる
• 小規模なリノベーションであれば住みながらの工事も可能

【リノベーションのデメリット】

• 物件自体は古いため、想定外の補修が必要となる可能性がある
• 建物の構造上不可な工事もある
• リノベーション工事中は仮住まい先が必要になることもある

スケルトンリフォームのメリットとデメリット

スケルトンリフォームのメリットとデメリットは以下の通りです。

【スケルトンリフォームのメリット】

• 大規模な間取り変更が可能
• 柱や梁、基礎などの主要構造部分以外は新築同様に新しくできる
• 自由な間取りができる

【スケルトンリフォームのデメリット】

• 工期が長い
• 費用が高額になりやすい
• 騒音が伴う
• スケルトンリフォーム中は仮住まい先が必要

リノベーションやスケルトンリフォームの法規制とは？

リノベーションやスケルトンリフォームにおける法規制にはどのようなものがあるのでしょうか。建築基準法、消防法をそれぞれ見ていきましょう。

建築基準法

建物を増改築する場合、建築基準法に適合しているかどうかの「建築確認申請」を行い、審査を受ける必要があります。

建物を新築する際は必ず建築確認申請を行いますが、リノベーションやスケルトンリフォームでは、一定の条件にあてはまる場合に建築確認申請が必要になります。その条件とは以下の通りです。

• 防火地域や準防火地域で増築工事を行う場合
• 10平方メートル以上の増築工事を行う場合
• 木造2階建て以下の住宅以外（鉄骨造などの3階建て住宅など）の大規模な修繕や大規模なリフォーム（柱・壁・床・屋根・梁・階段などの主要構造部分を半分以上変える）を行う場合

上記にあてはまるリノベーションやスケルトンリフォームを行う場合は、建築確認申請が必要になります。

また、建築確認申請の他にも気をつけなければならないことがいくつかあります。

• 建ぺい率と容積率
• 都市計画地域の制限
• 道路幅員、隣地境界線による制限
• シックハウス対策（24時間換気の義務）

建築基準法では、リノベーションやスケルトンリフォームの際に上記の事項にも注意する必要があります。どの工事が建築基準法に関係するのか、業者と相談しながら施工箇所を計画していきましょう。

消防法

消防法では、建物の火災予防のため火災警報装置や消火器などの消防設備設置にまつわる基準が定められています。

新築では2006年6月1日より全ての住宅に火災警報装置の設置が義務づけられましたが、既存住宅でも消防法及び市町村の条例により全ての住宅について火災警報器などの設置が義務付けられています。

リフォーム会社の中には、建築基準法や消防法を守らずに施工してしまう業者も存在するため、リフォーム会社を選ぶときはこれらを遵守する業者を選ぶようにしましょう。

リノベーション費用の坪単価

同じリノベーションでも、中古マンションと一戸建てなど事例の違い次第で、施工面積や工事内容が異なります。

それぞれの坪単価や工事内容は以下の通りです。

中古マンションのリノベーション坪単価

・坪単価：約20～50万円

外壁や屋根など、外構や外装工事を伴わないマンションのリノベーションは、設備の交換や内装工事などがメインになります。

フローリング材や壁クロスの張替え、水回り設備の交換など、単純な工事で済むことも多く、物件の規模によりますが、総費用も約500万円以内に収まる傾向にあります。

価格が安く状態の良い中古マンションを購入することができれば、シンプルなリノベーションで理想のマイホームを手に入れることもできるでしょう。

一戸建てのリノベーション坪単価

・坪単価：約30～70万円

一戸建て住宅は、マンションに比べるとリノベーションの自由度が高くなり、物件の面積も広いものが多いため、坪単価の相場にも開きがあります。

例えば、水回り設備の交換を伴わず、単純な模様替えのためのリノベーションであれば、坪単価は約20～40万円で収めることも可能です。

しかし、建物の外装に手を加えたり、水回り設備の交換や間取りの変更を行ったりするフルリフォームになると、坪単価は約70万円になることもあります。

特に、水回り設備や建材は、選んだグレードによって価格に大きな違いがあり、リフォーム費用を左右する要因となりますので、本当に必要な設備や機能か、よく検討して選ぶと良いでしょう。

スケルトンリフォームの費用相場

広範囲の解体工事を伴うスケルトンリフォームは、解体費用と廃材処分費用の分、通常のリノベーションに比べると費用相場は高額になります。

中古マンションのスケルトンリフォーム坪単価

・坪単価：約25～50万円

解体できる箇所が少ないマンションは、スケルトンリフォームを行ったとしも、大きな費用になるケースはまれです。

ただし、室内の間仕切り壁が解体できる「ラーメン構造」の物件では、間仕切り壁を撤去してリビングを拡張したり間取りを変更するフルリフォームが発生することもあり、約70万円の坪単価になることもあるため注意が必要です。

一戸建てのスケルトンリフォーム坪単価

・坪単価：約50～80万円

一戸建て物件は、マンションのスケルトンリフォームでは行うことができない、外装の解体が発生するため坪単価も高額です。

また、耐震性や断熱性が低い一戸建て物件の場合、それらの補強工事が発生し、約80万円の坪単価になることもあります。

リノベーションやスケルトンリフォームで組めるローンとは？

リノベーションやスケルトンリフォームは大規模な工事となるため、高額の費用がかかる可能性があります。施工費用を一度に支払ってしまうと、今後の生活に影響が出てしまうケースもあるでしょう。

そのような事態を避けるためにも、リフォームローンや住宅ローンで支払うという方法があります。

そして、既存の住宅をリノベーションやスケルトンリフォームする場合、リフォームローンが利用できます。

リフォームローンとは、銀行などの金融機関や信販会社が展開していて主にリフォームなどの増改築で利用できるローンのことです。銀行系のリフォームローンの場合、比較的金利が低めで高額の借り入れをする際に便利です。

また、信販会社が扱っているリフォームローンは審査が簡単で、手軽にローンを利用できるのが魅力です。リフォーム業者の中には、自社で提携しているリフォームローンもあり、金利優遇などの特典がつくこともあります。

一方、中古住宅を購入してリノベーションやスケルトンリフォームを行う場合は、住宅購入費用とリフォーム費用を合算して住宅ローンで支払うこともできます。

どちらを選んだらいいのかわからない場合は、状況や金額などによってどのローンを利用するかを上手に決めていくといいでしょう。

リノベーションやスケルトンリフォームで使える補助金とは？

リノベーションやスケルトンリフォームでかかる費用を少しでも抑えるために、補助金や減税制度を活用する方法があります。

それぞれ、要件をクリアできれば施工費用を抑えることができるため、どの制度が利用できるのか確認しておきましょう。

リノベーションやスケルトンリフォームに使える補助金

リノベーションやスケルトンリフォームに使える補助金は以下の通りです。（2019年6月現在）

• 【環境省】高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
• 【国土交通省】長期優良化リフォーム推進事業
• 【経済産業省】次世代省エネ建材支援事業

上記の他に、2019年10月に行われる消費税増税に向けて「次世代住宅ポイント」という新制度が始まります。

次世代住宅ポイントは、リノベーションを行う際の改修や設備の交換などに対してポイントが付与される制度で、これからリノベーションを行う場合は対象となる可能性が高くなります。

補助金制度は、それぞれ対象となる工事や条件が異なるため、該当するリノベーションやスケルトンリフォームがある場合は、適用できるかどうか予め確認しておきましょう。

また、補助金は条件をクリアすれば給付金を受けることができますが、基本的に工事費用の全額ではなく一部給付となることを覚えておきましょう。

リノベーションやスケルトンリフォームに使える減税制度

バリアフリー化・耐震改修・省エネリフォームを行なった場合、固定資産税の減額や所得税控除が適用になります。リフォーム減税制度の所得税控除には、投資型とローン型減税の2種類があります。（2019年6月現在）

• 投資型減税：ローンを利用しなくても適用可能。控除期間1年、工事費用の10%または限度額の控除（20万円〜25万円）
• ローン型減税：返済期間5年以上のリフォームローンに適用。借入金の年末残高1%〜2%が5年間控除

リフォームの減税制度を利用する場合は、確定申告が必要です。減税制度を利用するためにも、必ず確定申告は行うようにしましょう。

スケルトンリフォームの工事期間の目安

スケルトンリフォームの工事期間は、一戸建てで内部のみの場合や、マンションのスケルトンリフォームの場合なら2～3ヵ月間、一戸建てで内部と外部の両方を行うスケルトンリフォームの場合なら約4ヵ月間が目安です。

スケルトンリフォームの計画も含めるとリフォーム期間は長い

リフォーム工事だけでも数ヵ月かかりますが、リフォーム計画から工事終了までを一連のリフォーム期間として考えると、かなり長い期間がかかることが予想されます。

スケルトンリフォームは、既存住宅の構造躯体だけを残した状態にまで解体してから内装や外装を施工していくリノベーションです。そのため新築の一戸建てを建てるのと変わらない程度のリフォーム期間が想定されます。

リフォーム期間の延長を防ぐために計画をしっかりと練る

ただでさえ長めのリフォーム期間なので、工事期間を延長しないためのしっかりとしたリフォーム計画が大切です。

リフォーム工事が始まってから変更や新しい要求をしてしまうと、プランの変更及び資材の発注をし直すことになり、リフォーム業者にとって手間が増えるだけでなく予定していた工事期間よりも伸びてしまいます。

リフォーム工事を延長させないためにも、工事前のリフォーム計画は施工業者と念入りに話し合いをしながら進めましょう。

スケルトンリフォームを行うときの注意点

リノベーションよりも手間のかかるスケルトンリフォームですが、スケルトンリフォームを依頼するときにはどのようなことに注意するべきなのでしょうか。

ここでは、リフォーム依頼をするときのポイントを紹介します。

経験豊富な業者選びが大切

スケルトンリフォームはリノベーションとは違う流れを組むことから、スケルトンリフォームを専門にしている業者もあるほどです。

そのため、業者選びの際には、スケルトンリフォームを得意とする業者を選ぶようにしましょう。スケルトンリフォームに慣れた職人のいる業者なら手順も熟知していて、安心してリフォームを依頼することができます。

親身に相談に乗ってくれる業者を選ぶ

業者選びのもう一つのポイントとして、依頼主の要望に応えるべく親身に相談に乗ってくれる業者がいいでしょう。

リフォームは自分たちにとっての快適な住まいへと作り替えるはずの工事です。住み慣れた家だからこそ、不満を解消するための要望がいろいろとあるはずです。

依頼者の要望を聞かずに業者の意見を押し付けてくるような業者は、依頼者にとって良い業者とは言えません。

業者を選ぶときには、依頼者側の要望を聞き、それに応じたプロの意見を出してくれる業者、または要望に応じられないのであればその理由を丁寧に説明してくれる業者を選べば、後悔の少ないリフォームになるでしょう。

近隣住人への挨拶は忘れずに

リフォーム工事中は工事の騒音や業者が出入りなどにより近隣住人に迷惑をかけることになります。特にスケルトンリフォームは工事期間が長いですから、リフォーム工事前に挨拶をしておきましょう。

事前に挨拶をすませることで、近隣住人からの苦情を抑えることができます。

マンションなら管理組合への申請を行う

マンションでリフォームを行う場合には管理組合へリフォームを行うことを申請します。

管理組合は申請内容から管理規約に反しない範囲でのリフォームであることを確認して承認します。その後、管理組合は共同の掲示板等を通してリフォームの概要をマンション内の住人に告知します。

管理組合への申請は、専用の申請用紙が用意されていることが多く、それを使って申請します。また申請書と一緒に提出する書類もある場合が一般的ですので、申請用紙を受け取るときに必要書類の確認もしましょう。

リフォームの承認を得られるまでの期間も考えて、遅くともリフォーム開始予定日の1ヵ月以上前には管理組合と連絡を取りましょう。