マンションをリノベーションするメリット・デメリットは？

マンションの最適な入手方法は？

施工：フレッシュハウス

マンションの入手方法には、三つの選択肢があります。

まず一つ目は、新築のマンションを購入するという方法です。そしてもう一つは、最新の設備にリノベーションされた中古マンションを購入する方法。最後の三つ目が、築年数の長い中古マンションを手頃な価格で購入し、現代風の住みやすい間取りや設備にリノベーションするという方法です。

それぞれの方法の、特徴や利点・欠点などを詳しく見てみましょう。

新築マンションを購入する場合

建物や設備が新品かつ最新のデザインで造られている新築マンションは、入居後すぐに快適な生活をスタートさせることができます。

しかし、当然のことながら、新築マンションの販売価格は中古マンションに比べると割高に設定されており、駅の近くや人気のエリアなど、立地が良い物件ほど価格はさらに高くなります。

加えて、利便性の良い立地にある新築マンションはすぐに買い手が見つかってしまうため、希望通りの条件で手頃な予算の物件を手に入れるためには、非常に多くの時間と根気が必要です。

リノベーション済みマンションを購入する場合

リノベーション済みの中古マンションは、設備やデザインは最新の状態でも、希望通りの間取りや設備にリノベーションされているとは限らないというデメリットがあります。

「壁紙やキッチンが好みの色ではない」といった、デザイン面の不満だけでなく、「住む人の生活スタイルに合わない」リノベーションが行われている場合は、特に注意が必要です。

例えば、床がフローリングから石のタイルにリノベーションされていた場合、小さいお子様や年配の方がいるご家庭では、転倒による事故のリスクが高まります。

さらに、リノベーション済みの中古物件は、リノベーションされていない物件に比べると割高になるため、場合によってはリノベーション分の販売金額が、余分な出費になってしまうこともあるでしょう。

中古マンションをリノベーションする場合

あえて手頃な中古マンションを購入し、自分たちでリノベーションすることで、物件購入費用を抑えながら、理想のマイホームを手に入れることができます。

自分たちの生活スタイルや家族構成に合わせて自由にプランニングが行えるため、リノベーション済みの中古マンションと違って、余分な工事や不必要な設備に予算を投じてしまうリスクも低くなります。

また、古い年代に建てられた中古マンションは、利便性の良い立地に建てられているものも多く、立地条件の面でも新築マンションに比べると有利になることがあります。

このように、金額、設計の自由度の両方を併せ持つ中古マンションのリノベーションですが、メリットだけでなく、デメリットもよく把握したうえで検討しなくてはなりません。

マンションリノベーションのメリット

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マンションを購入してリノベーションを行うメリットをまとめると、以下のようになります。

物件購入費用を抑えられる

昔ながらの間取りに古い設備が付いたままの中古マンションは、販売価格も最新の新築マンションに比べると安く設定されています。

このような中身が古い中古マンションでも、リノベーションによって使いやすく清潔な状態に作り替えることができます。

限られた空間を有効活用できる

マンションは、戸建て住宅に比べると専有面積が限られているため、いかに無駄のない間取り作りを行えるかが、住みやすさを左右する鍵となります。

特に、中古マンションのリノベーションは、既存の空間を利用して間取り作りが行えるという利点もあります。

新築で家を建てる際、平面図の状態から完成後の状態を予測しなければならず、実際の仕上がりとイメージがかけ離れていることもあります。

しかし、中古物件のリノベーションであれば、既にある空間から改善点を見つけ、効率良くプランニングを行うことができます。

例えば、壁に遮られ、暗く湿気のたまりやすい浴室をガラス張りにしたり、細かく仕切られたリビングの壁を撤去して、明るく開放的な広いリビングにするといったことも、リノベーションで行うことができます。

そのほか、スキップフロアや小上がりを作り、その段差を活かして収納スペースにするといった工夫も、リノベーションで取り入れることができるでしょう。

マンションリノベーションのデメリット

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多くのメリットや利点があるマンションリノベーションですが、リノベーションを成功させるためには、メリット以上にデメリットをどれだけ把握しているかが重要です。

リノベーションの制約が多い

マンションリノベーションは、戸建て住宅よりも制約が多いことが最大の欠点といえるでしょう。

中でも注意しておきたいのが、以下の三つの制約です。

共用部の制約

マンションは戸建住宅のように、外壁や屋根までリノベーションすることはできません。

住人がリノベーションできるのは、室内の床や壁など「専有部」と呼ばれる部分のみになっており、外壁や屋根など「共用部」に該当する部分は、手を加えることはできません。

さらに注意しなくてはならないのが、一見専有部と思いがちな、窓やバルコニー、玄関ドアなども、共用部に含まれることです。

具体的なリノベーションプランを考える前に、まずは基本的な共用部と専有部の違いを知っておくと良いでしょう。

構造上の制約

リノベーションの醍醐味とも言える壁の撤去ですが、物件の構造によっては、間仕切り壁を撤去することができません。

マンションの構造には、壁で建物を支える「壁式構造」タイプと、梁と柱で作ったフレームで建物を支える「ラーメン構造」の2種類があります。

例えば、壁式構造のマンションは、間仕切り壁が建物の強度に関わっていることが多いため、ラーメン構造の建物に比べると、間取りの自由度が大きく落ちてしまいます。

そのほか、水回り設備の移動が、床下の構造によっては行えないこともあります。

特に、古い造りのマンションは、配管が床スラブに埋め込まれていることが多く、水回り設備の配管を動かす際、大きな制約となってしまいます。

管理組合の制約

他のマンションでは問題なく行えるリノベーションでも、物件の管理規約で禁止されていれば、行うことはできないので注意しておきましょう。

管理規約によっては、騒音トラブルを防ぐために、使用するフローリング材が指定されていたり、漏水事故を防ぐために、水回り設備の移動が禁止されていたりすることもあります。

そのほか、リノベーション工事中のエレベーターの利用時間が定められていたり、廊下に資材を置けないなどの制約が生じることもあります。

不必要なトラブルを招かないためにも、管理組合と工事会社を交えてよく話し合っておきましょう。

リノベーション費用に住宅ローンが使えない

マイホーム購入の強い味方となる住宅ローンですが、中古マンションを購入してリノベーションする場合、住宅ローンは物件購入費用にしか利用することができません。

仮に約2,000万円で物件を購入し、約1,000万円かけてリノベーションした場合、物件購入費用の約2,000万円は住宅ローンを組むことができます。

しかし、残りの約1,000万円のリノベーション費用は、手持ちの資金を手出しするか、リフォームローンを組まなければなりません。

リフォームローンは金利が高いものが多く、その他にも、住宅ローンに比べると、融資期間が短い、融資額が少ないなどの欠点があります。

例えば、住宅ローンの平均金利が約1%前後であるのに対し、リフォームローンの金利は約2.5～3%が平均値となっており、利息だけでも倍の金額になってしまうことが予想されます。

リフォームローンの中には、同じ金融機関が提供する住宅ローンとセットで組むと、金利が安くなる商品などもありますので、これらの情報を提供してくれるリフォーム会社を選んでおくと良いでしょう。