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  5. 耐震リフォームの注意点やチェックポイント、費用などをご紹介します。

2022年02月25日更新

耐震リフォームの注意点やチェックポイント、費用などをご紹介します。

住宅の耐震診断および耐震補強リフォームでは、どのような点に注意する必要があるのでしょうか?耐震リフォームで行う工事の内容と、耐震診断でどのような点について調査を行うのか、また、費用はどのぐらいかかるのかなどについてご紹介していきます。

耐震リフォームの必要性とは?

耐震 リフォーム

日本は地震大国です。大きな地震はたびたび発生しており、その被害は甚大なものです。

1981年の建築基準法の改定により、耐震基準はより厳しいものになったため、耐震性の高い家は増えています。

しかし、1981年以前に建てられた家の耐震性は低い場合があり、危険な可能性もあるため注意が必要です。

今後も、首都直下型地震、南海トラフ地震など大きな地震が起こることが予測されています。

旧建築基準で建てられた家はもちろん、新建築基準で建てられていても、老朽化が見られたり、地盤が弱い場所に建っていたりする場合などは耐震対策をするべきです。

耐震リフォームが必要かどうかは耐震診断を受けることで分かります。

不安な方は一度診断を受けてみてください。

耐震リフォームのメリットとデメリットは?

耐震リフォームにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

具体的に紹介していきます。

まずはメリットです。

メリット1:地震の被害を抑えられる

地震に強くしたい、地震が来ると危ない状況を改善するために行うのが耐震リフォームです。

そのためリフォーム後は地震の被害を抑えられるというメリットがあります。

メリット2:資産価値を高められる

地震の発生確率や建物の予想被害から資産が評価される場合があります。

耐震リフォームを行うことによって予想被害が軽減されることから、資産価値が高まります。

次にデメリットです。

デメリット1:施工費用がかかる

耐震リフォームは内容にもよりますが、規模が大きくなりやすく、解体なども伴うため施工費用が高くなります。

デメリット2:工期が他のリフォームより長く、引っ越し費用もかかる

通常のリフォームの場合は長くても約2週間程度で、基本的には生活を続けながらリフォームを行うことが可能です。

一方、耐震リフォームの場合、内容によっては大きく解体をしたうえで補強を行い、復旧していく流れになります。

そのため工期が通常のリフォームより長く、生活をしながらリフォームをすることが難しい場合は、費用をかけて一時的に引っ越しが必要です。

様々なメリット、デメリットがありますが、まずは安心安全に暮らせる環境を整えることが大切だといえます。

耐震リフォームが必要な家は?

ここでは耐震リフォームが必要な家の特徴を紹介します。

旧耐震基準の家

1981年と2000年に建物の耐震基準が変わっています。

その中で、1981年以前の建物を旧基準、それ以降の建物を新基準と定めており、旧基準は新基準に比べると耐震性が低くなっています。

したがって、築40年以上の家は現在の耐震基準を満たすように補強することが望ましいです。

木造で窓が多い家

一般的に木造の家屋の場合、重さを梁、柱、壁で支えています。窓が多い家や吹き抜けのある家は支えとなる壁や柱の数が少ない状態です。

柱や梁の太さが十分な物でも、かかる荷重に耐えきれなくなると傾いたり、倒壊してしまう場合があるため、設計士と相談しながら補強の方法を検討したうえで、耐震リフォームを行う必要があります。

地盤が弱い建物

地盤が弱いところではどうしても地震に弱くなってしまいます。

しかし、地盤を改良することは難しいため、建物で耐震性を高める必要があるのです。

したがって耐震リフォームを行う必要があると言えるでしょう。

オーバーハングしている建物

オーバーハングとは下の階よりも上の階が張り出しているデザインのことです。

この場合、建物のバランスがあまりよくないため柱を追加するなどの耐震リフォームが必要となる場合があります。

築年数以外の点は自己判断が難しいため、気になる場合には業者に相談してみましょう。

耐震・免震・制震の違いとは?

耐震

近年よく耳にする「耐震」「制震」「免震」とはどのような意味なのでしょうか。

耐震リフォームを行う場合は、この3種類の中から選んで施工することになるため、それぞれの意味を理解した上で耐震リフォームを行う必要があります。

耐震・制震・免震の違いや意味を知って、今後の耐震リフォームに役立てましょう。

耐震工事


施工:フレッシュハウス

「耐震」とは、建物が地震の揺れに耐えられるという意味です。

耐震工事では、建物を地震の揺れに耐えられるように建物を強くする補強工事を行います。

耐震工事をすることで、躯体部分が損傷する可能性が低くなるのが特徴で、近年、耐震リフォームの中で最も選ばれているのがこの耐震補強工事です

耐震工事の具体的な内容は以下の通りです。

  • 腐食したり建物が劣化している部分の修繕
  • 基礎の補強工事
  • 屋根の軽量化
  • 壁の補強工事

など

制震工事

「制震」とは、建物が地震の揺れを吸収することです。

制震工事を行うことで、2階以上の建物の揺れが小さくなり、躯体が損傷する可能性が低くなります。

制震工事では建物が地震を吸収できるように、建物内部にダンパーや錘などの制震部材を設置します。

制震部材を取り付ける方法では、屋内に設置するか屋外か選ぶことができます。

免震工事

「免震」とは、建物に地震の揺れを直接伝えず受け流すという意味です。建物と地面を切り離すことで、建物に揺れを伝えないようにします。

免震工事では、基礎部分と建物の間に免震装置を設置します。

免震工事を行うと地震の揺れを受け流すことができますが、全く揺れないわけではないため、建物の損傷や家具や家電の転倒などが発生する可能性があります。

特に2階以上になると揺れが大きくなります。

仮住まいや荷物の移動などが必要なため新築で用いられることが多く、リフォームで行われることは少ないでしょう。

耐震・制震・免震の中でどれを選ぶかは、予算や建物などの状況によって判断していきましょう。

耐震リフォームの工事内容

耐震 リフォーム

耐震のリフォームにはさまざまな工法があります。

住宅の土台である基礎部分では、補強を行ったり、コンクリートと土台を固定するひび割れの補修などがあげられます。

家を支える柱では、ブレース(筋交い)で柱と梁を固定する、柱が土台から抜けないように金具で固定するなどが行われます。

外壁では、補強のために新たに外側から補強材をつける、もしくは外壁を剥がして補強材と新しい外壁材を取り付けるなどの工事があります。

屋根瓦は重みが建物の負担になりうる恐れがあり、落下した時に危険です。屋根の耐震化の場合は瓦を金属ルーフなどに変更し、軽量化することが有効な方法です。

また、内装や外装に手を加えるのではなく、建物内部に耐震シェルターを作る方法もあります。家屋に手を加えることがなく、工期が短いことが特徴です。

耐震リフォームの工事の流れ

耐震診断

家のどの箇所を耐震リフォームすべきか専門家に耐震診断をしてもらうことで、リフォームの内容を決めやすくなります。

診断には段階があります。簡易な診断である一般診断は、図面を参考にしながら外観からの目視での確認を行います。

軒下、天井裏に入って建物を壊すことなく壁、コンクリートのひび割れ、建物の傾き具合、コンクリート強度、雨漏り、筋交いの有無、シロアリ、カビなどをチェックします。

より細かい診断を行う精密診断では、壁や天井を剥がして内部の構造の細部までチェックします。

費用相場は幅広く、約10万円~約200万円ほどです。精密な診断になるほど費用は高くなります。

耐震補強の設計、見積もり

耐震診断の結果をもとに、どこを補強する必要があるのか、どんな工事をするのかを設計します。

同時に工事にかかる費用の見積もりも行い、依頼者が工事内容、費用ともに納得できれば工事に着手となります。

工事

工事の計画書に基づき工事を行います。

壁を取り壊す等の工事が必要な場合、依頼者は仮住まいに引っ越す必要があります。

小規模な工事なら住みながらリフォームを行うことができます。

工事完了、引き渡し

工事の工程が終了し、チェックが完了したら依頼者に引き渡しとなります。

仮住まいに住んでいる場合は、工事完了とともに引っ越しをします。

耐震リフォームを優先して行うべき工事は?

耐震リフォームを行う場合、優先して行うべき工事がいくつかあります。

ここでは優先度の高い項目を4つ紹介します。

土瓦屋根の葺き替え軽量化

土瓦屋根は通常の金属屋根と比べると重さが8~10倍程あります。

そのため建物に与える負担が大きく、地震が起きた際に崩れやすくなってしまいます。

屋根の葺き替えを行い、軽量化するだけでも耐震効果が大きい場合がありますので、まずは現在の屋根の材質を確認してみましょう。

水回りなど腐朽の進んだ柱や土台の付け足し

浴室や台所等の水回りは給水や排水から水が回ったり、湿気などから柱や土台が腐朽しやすいです。

腐朽した状態で地震などの影響から過度の荷重がかかってしまうと、倒壊の恐れがありますので、優先して対処するようにしましょう。

耐力壁の追加

耐力壁をむやみに追加しても、配置のバランスが悪ければねじれを引き起こし倒壊に繋がります。

そのため耐力壁はバランスよく適正な量を設置することが望ましいということを覚えておきましょう。

実際のところ、壁量計算をしたうえで建築されている建物に関しては基本的に耐力壁を追加する必要がありません。

しかし、後から壁量計算をして耐力壁が足りていないと判断された場合、構造上に問題がある状態となっていますので、優先的に耐力壁の追加を行いましょう。

基礎・外壁ひび割れの補修

基礎や外壁のひび割れは様々な要因があって発生します。

問題がないひび割れの場合もありますが、症状によっては地盤沈下や構造上の問題がある場合があります。

特に横方向へのひび割れや、一カ所にひびが集中している場合、ひび割れが深い場合には耐震性に関わる場合が多いため、専門業者から確認してもらい早急に対応しましょう。

どの場合も素人判断で工事を進めることは避け、専門業者に確認してもらい判断を仰ぐことをおすすめします。

耐震リフォームの費用について


施工:フレッシュハウス

費用はどの箇所の工事なのか、行う工事の種類は何かによって費用に大きく差が出るため、よく考えてリフォームを行いましょう。

費用はできる限り抑えたいものですが、極端に費用の安い格安業者の工事だとすぐに補強や固定の効果がなくなってしまい、地震の揺れに耐えられず、また補修が必要となってしまうこともあるため注意する必要があります。

費用を抑えたいなら、1社だけでなく様々なリフォーム業者に見積もりを依頼し、工事内容や費用を総合的に判断することがおすすめです。

耐震リフォームの費用相場

行う工事によって費用はさまざまですが、相場は約50万円~約100万円です。

土台、柱、筋交いなど建物の接合部分を強固にするための金具の取り付ける場合はパーツの料金にもよりますが、約50万円以下でできることもあり、比較的安価で行える工事です。

耐震シェルターの設置は約50万円でできます。工期があまり長いのに抵抗がある人は検討してみるといいかもしれません。

屋根の軽量化の工事で瓦屋根からガルバリウム鋼板屋根へのリフォームは約150万円~約200万円です。

壁を耐力壁に変更する場合、既存の外壁の仕上げによって異なりますが約150万円~約200万円ほどでできます。

耐震リフォームに補助金は出る?

建物の耐震化を進めるために、各自治体で耐震補強のための補助制度がある場合があります。お住まいの地域の自治体に直接問い合わせてみましょう。

耐震診断の受診をすること、木造住宅であることなど一定の条件があり、それを満たすことで補助金を受け取ることができます。

工事を行う前に申請を行わなければならない場合もあるため、申請期間を確認し、期間内に申請しましょう。

耐震リフォームの工事の工期

工事の工期は、耐震リフォームの規模や工事方法によって異なります。簡単な工事なら約1日~約3日、大規模な工事だと約1カ月程度かかることもあります。

壁の補強の場合、壁の外側、もしくは壁内部に補強材を設置するのかによって工事の工程が代わり、工期も変わります。

基礎の補強の場合、床材を新しいものに張り替えるなどの工事は工期が長くなる傾向があります。

耐震、制震、免震リフォームのどれかによっても工期は異なり、中でも免震リフォームは、建物と基礎を切り離して免震装置を設置することから工期が長くなる傾向があります。

耐震リフォームには減税制度ある?

耐震リフォームをした場合に受けられる減税制度はいくつかあります。減税制度の内容や条件について紹介していきます。

減税制度は適用条件や期間、手続き方法とかなり複雑になりますのでリフォームを行う前にキチンと確認しておくと良いでしょう。

リフォーム業者が知っていることもありますが市町村のHPや窓口に行くと説明を受けることができます。

住宅借入金特別控除

返済期間が10年以上の住宅ローンを利用して自宅を耐震リフォームをすると利用できる制度です。

この制度は耐震リフォーム以外でも利用可能ですが工事費用が100万円以上でかつ2分の1以上が居住部分である事など適用条件がありますので利用する際は確認した上で利用するようにしましょう。

控除の内容は住宅等の取得対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%について、控除の対象になる借入金の上限が変わるものですが詳しい話しはリフォームを行なう前に業者や役所にしっかりと確認をしておきましょう。

投資型減税

住宅ローンを利用せずに耐震リフォームをした際に利用できる制度です。

減税額は耐震リフォーム工事費用の10%で上限は25万円までです。また、控除期間は1年ですがこちらも条件がありますのでしっかりと確認をしておきましょう。

1981年5月31日以前の耐震基準で建築された住宅で、現行の耐震基準に適用させる為の工事を行なった場合が対象となります。

固定資産税の軽減措置

耐震リフォームを行った場合、確定申告とは別に所定の市町村に申告することで工事完了の翌年分の所得税も減税することができます。こちらも他の制度と同様に条件が異なりますので確認をする必要があります。

翌年度分の住宅にかかる固定資産税が1年間、2分の1に軽減されます。但し、リフォーム費用は50万以上、120平方メートル相当分までとなります。

各種制度の併用

耐震リフォームの減税は他のバリアフリー・省エネ・介護等で適用できる制度と併用できる場合もあります。

また、耐震リフォーム減税による所得税の控除は固定資産税の減額と併用できるなど併用できる制度がある場合がありますので気をつけましょう。

耐震リフォームに適した業者の選び方は?

耐震リフォームは費用が高額になりやすいことや、専門性が高い分野であり豊富な経験や知識を必要とする工事ですが、自社で施工することができず丸投げしてしまう業者や悪質な業者が多いのが現状です。

そのような悪質な業者に捕まらないためにはまず、下記のポイントを意識してみましょう。

急いで契約や工事を進めようとする

耐震リフォームは耐震診断を行い、補強が必要な部分を明確にしたうえで見積もりをして工事を始めることが一般的です。

しかし、このような作業を省いて契約を持ちかけてくる業者や、とにかく不安を煽って早急に工事を進めさせようとする業者がいます。

必要な手順を踏めない業者に依頼をしても品質の高い耐震リフォームを受けられない可能性が高いので注意しましょう。

料金が相場よりもかなり安い

耐震リフォームを行うにあたって気を付けたいのが料金です。当然安くなればありがたいですが、極端に安い場合には注意しましょう。

このような業者に依頼すると、材料の質が悪く、必要な工事がなされていない手抜き工事をされてしまう可能性があります。

また、必要な工事を見落としている可能性があり、他に補強が必要な部分が見つかった場合に費用が追加でかかることもあるため、トラブルに発展しやすいです。

複数見積もりを取り、見比べて相場からかけ離れている場合には気を付けるようにしましょう。

「金物」を多用しすぎている

耐震リフォームにおいて金物を適切に使用することは有効な手段です。

しかし、金物で接合部分のみを強化しても耐震対策としてはあまり機能しません。

金物だけではなく、しっかり家屋の壁、基礎、構造にも目を向けてくれる業者を探しましょう。

訪問販売や点検商法

悪質業者の主な手法がこの2つです。

突然自宅に押しかけ、セールス行為を行ったり、普段確認しにくい床下などを点検して腐朽している部分がある場合にはそこを必要以上に強調することで不安を煽り、その場で契約を結ばせて工事を受注する商法になります。

本来耐震リフォームは、耐震診断等を行い適切な工事の内容を定めてから行うものです。

焦る気持ちは分かりますが、まずは落ち着いて複数の業者に意見を求めるようにしましょう。

ここまで悪質業者の見分け方を紹介しました。

それでは実際に優良業者を選ぶためにはどのようなポイントを抑えれば良いのでしょうか。
結論としては以下の3点です。

  • 住宅リフォーム推進協議会や日本木造住宅耐震補強事業者協同組合などのリフォーム業界の団体に所属している
  • 創業年数が約10年以上で施工実績、施工例が豊富にある
  • 建築士や建築施工管理技士等の建築に関する資格を有している

リフォーム業界の団体に加入するには、会員になっている人たちから推薦を受けることで加入出来る場合が多いため、ある程度の実績と信用を備えている場合が多いです。

また、浮き沈みが激しいリフォーム業界において創業約10年以上継続していて、施工実績が豊富な業者は、腕もよく他の顧客にも信頼されている証拠ですので意識してみてください。

最後に建築士や建築施工管理技士等の資格を所持している場合には家の構造にも現場の流れにも精通していると言えます。

設計から施工まで信用して任せるためには資格を持っているに越したことはありませんので確認するようにしましょう。

耐震リフォームに限らずリフォームを行う場合には1つの業者に絞ることはせず、複数業者の見解を確認することが大切です。

そうすることで、工事の内容や費用、工事に至るまでの段取りを見比べることができ、悪質業者と優良業者を見分けやすくなります。

耐震リフォームの施工事例は?

前述でも述べているとおり地震対策には「耐震」「制震」「免震」と3つの方法がありますがそれらをふまえて施工事例を紹介していきます。

耐震リフォームは柱や屋根に補強を加える事が多い為、大掛かりな工事になりがちです。

リフォームを検討する時に耐震の対策も合わせて業者と打ち合わせをするとよいでしょう。

耐震補強で全面リフォーム

築20年と全体的に古いと全面リフォームを決断されました。

まずは柱だけを残し壁、床を撤去し耐震補強の為、金物補強、筋交い補強を行ないました。

続いて制震補強の為、オイルダンパー(制震装置)を取り付け揺れに強いだけでなく揺れを上手く逃がせるような建物に生まれ変わりました。

他にも外壁の下地を補強して外側も地震対策をしたほか、屋根材も瓦から金属ルーフに葺き替えることにより軽量化しました。

これにより住宅にかかる負担を軽減し免震対策も行なう事ができました。

トイレ、風呂のリフォームに合わせて耐震補強

トイレと風呂のリフォームから始まり、トイレと風呂場の撤去した際に筋交い補強を行ないました。加えて壁も構造用合板で補強をして耐震補強を施しました。

それに伴い1階の他の部屋の壁にも耐震補強と制震装置をつけて耐震と制震対策を行ないました。

また、風呂場のリフォームの際に柱に腐食が見られていたので補強をし基礎のコンクリートを打ち直して耐震対策を行ないました。

耐震リフォームの施工事例は?

外壁塗装・屋根葺き替え・キッチン換装・耐震補強

(リフォーム前)

(リフォーム後)

▼住宅の種類
戸建て

▼築年数
42年

▼リフォーム費用
6,080,000円

▼商品名/材料
耐震性の向上のための基礎部分の補強工事/屋根を軽量化するために従来の屋根瓦から金属製の屋根材に葺き替え/キッチンを壁付から対面に変更

▼説明
ご相談の際、2.3年前に建て替えをご検討されていらっしゃいましたが
建物は残したいというお父様のご意向があり断念。
しかし、築40年のご自宅は痛みや水漏れで問題がたくさんございました。

今回の施工で、耐震補強や断熱工事、屋根の貼替などの総合リフォームを行うことで、
お父様のお気持ちも、ご家族皆さまのご要望も実現できたお住まいに生まれ変わりました。

施工会社:ファミリー工房

耐震リフォームに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきた耐震リフォームは、あくまで一例となっています。

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫

株式会社フレッシュハウス

樋田明夫

フレッシュハウスでリフォームの営業担当を長年経験し、数々のリフォームコンテストでの受賞実績を持つ。現在はフレッシュハウス本社における営業戦略室の室長として、大規模リフォームから通常のリフォーム物件まで幅広く対応中。

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