マンションのスケルトンリフォーム費用の相場は？工事期間など事例をもとに解説します

はじめに

本記事では、マンションのスケルトンリフォームに関して解説していきます。

スケルトンリフォームとは何かを知りたい方はこちらの記事をご覧ください

一戸建てのスケルトンリフォーム費用に関してはこちらの記事をご覧ください

マンションのスケルトンリフォームについて

マンションのスケルトンリフォームは、マンションごとに定められた管理規約に基づいて行われます。

マンションのスケルトンリフォームで変更できるもの

マンションも他の建物と同様、構造躯体を除く、お風呂やキッチン、間仕切り壁を解体するスケルトンリフォームが可能です。

マンションのスケルトンリフォームで変更できないもの

マンションのスケルトンリフォームが一戸建てと大きく異なる点は、外壁の解体ができない事です。

壁式工法のマンションでは、室内の壁も撤去できない事があります。

さらに、共用部に該当する部分は、交換も禁じられています。

マンションの共用部はどこまで？

共用部とは、階段や廊下、排水の縦管、電気の容量など、他の住人も使用するスペースや設備の事です。

その他、非常時の避難経路となるベランダや玄関ドア、建物の外観に影響する窓なども、共用部に指定されています。

管理組合への工事前申請

多くの人が暮らすマンションは、管理組合に申請をし承認を得なければ、勝手に工事に取り掛かる事はできません。

申請の手続き方法はマンションにより異なり、防音規約で指定のフローリング材の使用などが求められます。

中古マンションのスケルトンリフォーム

中古マンションは、スケルトンリフォームに様々な制約が発生します。

制約の範囲内でリフォームが行える環境を整える事がポイントです。

壁式と軸組の違いを知っておく

管理規約や共用部の区分など多くの制限を受けるマンションにおいて、壁式工法のために間仕切り壁の解体も不可になると、リフォームの自由度を大きく狭めてしまいます。

壁式工法はお風呂のサイズ選びに注意

壁式工法のマンションは、浴室スペースの追加や増築が行えません。

そのため、浴室スペースの大きさによっては、規格品のユニットバスが収まらなかったり、特注品を購入したりする事になってしまいます。

エレベーターや搬入経路の有無

エレベーター無し、または搬入経路が狭いマンションでは、クレーンによる荷揚げ費用が追加されます。

特に大きな資材を運搬する際は、共用部や他の住人の車を傷つけるなどの事故も想定して、安全管理を行いましょう。

中古物件のスケルトンリフォームについて

中古物件を購入し、スケルトンリフォームを行う事で、新築のようなマイホームを手に入れる事ができます。

中古物件を購入してスケルトンリフォームを行うメリット

中古物件の最大のメリットは、その土地に建物が建った時の状態を、自分の目で見る事ができる点です。

立地や日当たり、治安、災害の歴史など、その建物がどのような環境下で存在していたかを実際に確認する事ができます。

好条件の立地も同時に手に入る

昔から建っている中古物件の中には、駅や学校やスーパーまたは医療施設が近く、静かな住宅地など、立地条件が非常に優れている物があります。

空いた土地を探すよりもはるかに短い手間で新しい生活の拠点を手に入れる事ができるでしょう。

不安な構造部の確認ができる

中古物件には、思わぬ欠陥が残ったまま建っている物があります。

しかし、スケルトンリフォームなら内部の点検もできるので、部分リフォームよりも安全に中古物件を手に入れる事が可能です。

中古物件を購入してスケルトンリフォームを行うデメリット

中古物件は、既に誰かが使った家である以上、何らかの劣化や問題を抱えている事は少なくありません。

保管状態が良いとは限らない

中古物件は良い状態で保管されているとは限りません。

定期的なメンテナンスが行われなかった住宅は、劣化の進行も早くなります。

その補修を行うと、場合によっては新築以上の費用が必要です。また注意点として、融資を受ける際には耐用年数の範囲内などの借入年数の制限が付く場合があります。

スケルトンリフォームによって狭くなる事も

古い中古住宅には、構造計算や耐震基準に違反している物があります。

改修費用が発生するだけではなく、建蔽率・容積率を違反している場合、既存の建物より小さく作り直す事になりかねません。

解体して初めてわかる瑕疵

見た目に問題のない中古物件でも、いざスケルトンリフォームを行った時に初めて、構造内部に思わぬ欠陥が残っている事があります。

住宅診断を利用して第三者の意見を求める

中古物件の取引では、購入前の住宅診断（インスペクション）が重要な意味を持ちます。

第三者の専門機関による住宅診断によって、中立的な視点から、補強が必要な構造や地盤かを見極めてもらうと良いでしょう。

スケルトンリフォームをする前提で選ぶ中古物件のポイント

良い中古物件に出会って希望通りのスケルトンリフォームを行うためにも、物件選びのポイントや心構えなどを理解しておきましょう。

スピード感を持って物件選びを

リフォームの意識が高まった昨今、個人の需要だけではなく、中古物件をリフォームして建売に出す建設会社も増えています。

このような状況下では、条件の良い中古物件は非常に競争率が高い事を頭に入れておきましょう。

法に違反した物件を購入してはならない理由

古い時期に建てられた物件は、区画整備が曖昧な事があります。

新たに境界確定測量をやり直した所、お隣の庭に建物や排水設備が干渉していたり、近隣の駐車場に土地が重なっていたりすると、トラブルの原因となってしまいます。

購入する際には全て調査済みの物件を選びましょう。

旧耐震基準のままのマンションに要注意

1981年以前に建てられた、旧耐震基準のマンションでは、住民の合意がなければ補強工事を行う事ができません。

強度不足や、リフォームローンの審査が通らないなどのデメリットがあるため、購入は慎重に決定しましょう。

過去のリフォーム履歴を調べておく

購入を検討している部屋が既に新品の設備でリフォームされていると、それらも解体する事になり、費用が無駄になってしまいます。

建物の造りを購入前に知っておく

購入を検討している物件が、軸組工法か壁式工法か、木造かRC造かによって、スケルトンリフォームの手間や自由度は大きく変わります。

特に、壁式工法は解体に制限が多いため、工事を行える建設会社が限られてしまいます。

スケルトンリフォームの費用について

次に、スケルトンリフォームを実施する際、最も気になる費用について解説します。

必要な予算を設定するために、以下の6つに分けて考えてみましょう。

スケルトンリフォームの物件購入費用

中古物件を新たに購入して、スケルトンリフォームを行う場合は、物件の購入費用が発生します。

スケルトンリフォームの解体撤去費用

物件を構造躯体の状態まで解体する費用と、その廃材の処分費用を含みます。

スケルトンリフォームの補強工事費用

鉄骨のサビやコンクリートの剥がれ、木材の腐食、害虫被害や地盤沈下など、構造躯体や基礎の強度が落ちている場合は、その診断費用と補強工事費用が発生します。

スケルトンリフォームの設備の価格

新しい内装材、キッチン、お風呂、トイレなどの設備の価格です。

スケルトンリフォームの設備の工事費用

設備を取り付けるための費用と、給排水管、電気配線などの工事費用もこの中に含まれます。

スケルトンリフォームの諸費用

車両の駐車場代、交通費、高層階への資材の荷揚げ費用など、工事に付随する諸費用を含みます。

建物の強度を調べる住宅診断にも、別途費用が必要です。

スケルトンリフォームにかかる税金

総費用には含みませんが、リフォームに掛かる税金にも注意しておきましょう。

契約書に貼る印紙税だけではなく、新たに不動産を取得すると、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、不動産登記情報の変更のために登録免許税が発生します。

また、それが事業収益用の場合は所得税・住民税も掛かります。

スケルトンリフォームの費用相場

いよいよここからは、ケースごとのスケルトンリフォームの費用相場をご紹介します。

費用はあくまでも目安とお考えください。

なお、坪単価とは、工事の総費用を建物の延床面積（坪数）で割った金額です。

マンションのスケルトンリフォームの費用相場

外壁や屋根の解体がなく、面積が狭いマンションは、一戸建てに比べて総費用は少なく納まる傾向にあります。

マンションのスケルトンリフォームの費用相場と合計

• 解体撤去費用：約20万円～約80万円
• 補強工事費用：約10万円～約40万円
• 設備の価格：約230万円～約770万円
• 設備の工事費用：約100万円～約200万円
• 諸費用：約50万円～約130万円

合計：約410万円～約1,220万円

マンションのスケルトンリフォームの坪単価

※平均的なマンションの面積：約18坪（約60平米の2LDK）の場合

• 坪単価：約22万円～約68万円

工事費用が約1,000万円でも、約24坪など広めのマンションであれば、坪単価は約46万円となります。

中古住宅を購入してスケルトンリフォームを行う費用の相場

中古住宅を購入する場合、物件購入費用と合わせた総費用が、新築購入と同額になるかどうかが、予算を見極める鍵となります。

中古住宅の物件購入費用相場

ここでは、購入年付近にリフォームが行われていない、平均的な広さのマンション（約22坪）の相場価格を掲載します。

マンションの費用相場と合計

• マンション購入価格：約700万円～約1,500万円
• スケルトンリフォーム総費用：約410万円～約1,220万円

合計：約1,110万円～約2,720万円

マンションのスケルトンリフォーム事例

一戸建てよりも面積が少ないマンションは、個性を凝縮させた空間が作りやすくなります。
ここでは、マンションのスケルトンリフォームの事例をもとに解説していきます。

マンションでも個性的な我が家を手に入れる

画一的で無個性なマンションの一室も、スケルトンリフォームで全て作り替える事で、趣味の道具を飾る棚や収納スペースの追加など、施主のこだわりを反映させた個性的な部屋にする事ができます。

間仕切り壁を解体し、解放感溢れる広いリビングへ

狭いフロアで区切られ、窓の数が制限されたマンションも、間仕切り壁を撤去する事により明るく開放的な広いリビングを手に入れる事が可能です。

マンションのスケルトンリフォームで人気の間取りは？

マンションは鉄筋コンクリート造で建てられていることがほとんどですが、その中で用いられる構造は「ラーメン構造」か「壁式構造」のどちらかになります。

「ラーメン構造」の場合は、室内の壁が建物の構造に関わってくることが少ないので、比較的自由に内壁を取り払ったりして間取り変更をすることが可能です。

「壁式構造」の場合は、室内の壁も建物の構造に関わっていることが多く、内壁を取り払って自由に間取り変更することが出来ない場合が多いです。

まずは、お住まいのマンションの構造と、撤去可能な内壁の箇所を確認しましょう。

次に、マンションのスケルトンリフォームではどのようなリフォームが人気なのか見ていきましょう。

マンションは各部屋が細かく仕切られていることが多く、特にベランダに面していない部屋では十分な採光を得ることが出来ません。

そのため、マンションのスケルトンリフォームでは室内全体に光を取り入れることができるよう、出来る限り部屋を壁で仕切らずに広々とした空間を用いた間取りが人気です。

広々としたLDKの中心に対面式のキッチンを配置する間取りもよくみられます。家族と対話しながらキッチンで作業ができ、家族団らんの時間も増やすことができます。

子育て世代には、LDKに小上がりの畳スペースを設けた間取りも人気です。畳の上で子供を遊ばせることも、寝かしつけることもできます。

キッチンから畳スペースを眺められるように設計をすれば、料理をしながらでも子供の様子を確認することができます。来客時にはこの畳スペースを客間としても活用できます。

採光が必要だけど個室も欲しい場合には、仕切り壁部分に室内窓を取り付けることで、ベランダから離れた部屋にも光を取り入れることができます。

壁ではなく室内窓にすることで、圧迫感を軽減することが出来ます。バルコニーに面した窓と室内窓を開ければ、換気も可能です。室内窓の取り付け高さを工夫すれば、プライバシーを確保することもできます。

マンションのスケルトンリフォームは、間取りを大きく変更することができるので、ご自身の生活スタイルに適した住宅を実現することができます。

マンションのスケルトンリフォームに必要な期間は？

マンションのリフォームに必要な期間は、同じ平米数でも間取りや仕上げが異なれば変化します。

例えば、同じ平米数でも大きなワンルームを作る場合と各部屋を細かく仕切る場合では、細かく仕切る間取りのほうが作る壁が多くなり、その分工事期間が長くなります。

また、水回りの位置を大きく変化させると、配管工事などが複雑になるので工事期間が長くなります。キッチンを取り替えるだけの工事であれば約2、3日で済みますが、位置を変更するには約1カ月ほどかかることもあります。

仕上げ材によっても、工事期間は変化します。

例えば、壁の仕上げを壁紙ではなく漆喰やタイル貼りにすると、漆喰を複数回重ね塗りして仕上げる作業やタイルをカットして貼り付ける作業が増えるので、工事期間は長くなります。

壁紙を貼るだけの工事は約1日～約3日で済みますが、漆喰やタイル貼りになると約1週間ほどかかることもあります。

スケルトンリフォームの場合、設計期間と工事期間を合計すると、約半年～約1年の期間が必要になります。

設計が終わっていても、マンション管理組合の理事会に承認されるまでの時間が延びてしまうと、着工時期の先延ばしになってしまうのでさらに時間が必要になる場合もあります。

設計をしっかりと行っていたとしても解体後に新たな問題が発覚する場合もあります。特に、水回りの劣化が予想以上に進んでいる場合や、構造上撤去不可能な箇所が発覚するといったパターンが多いです。

新たな問題が発覚した場合、設計を修正したり、工事内容を変更するといった予定外の日数が必要になります。

工事には、様々な業種の職人さんが関わります。工事工程はそれぞれのスケジュールが細かく計画されているので、1つの工程に日数の変動があると他の工程にも影響し、数週間の大幅な工期延長も考えられます。

予想外の工期延長の可能性もあらかじめ考慮して、工事中の仮住まいの期間は出来る限り余裕を持っておくと良いでしょう。

工期延長によって仮住まい期間も延長されると、家賃がかさむ場合もあります。仮住まい期間の家賃にも余裕を持っておくと良いでしょう。

また、契約前に工期が延長された場合の仮住まいの家賃負担について、施工会社と確認をしておくと安心です。

スケルトンリフォームの業者の選び方

スケルトンリフォームの満足度を決めると言っても過言ではないのが、施工会社選びです。

スケルトンリフォーム専門業者を効率良く探すために

ネットで業者を探す場合、検索の上位に表示されるリフォーム会社が、良い会社とは限りません。

また、評判の良い施工会社でも、施工エリアの対象外となっている事があるため、ネットでのリフォーム会社探しは時間と手間が掛かります。

複数のリフォーム会社を紹介してくれるサイトを活用する

ハピすむでは、施工エリアや予算など、希望に合うリフォーム会社を複数社ご紹介しています。

無料でご利用いただけますので、膨大な候補の中から希望に沿った施工会社を選ぶために、ぜひお役立てください。

複数の大手リフォーム会社が加盟しており、高額のスケルトンリフォームを検討している方も安心してご利用いただけます。

運営会社のエス・エム・エスは、東証一部上場企業なので、その点も安心です。

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スケルトンリフォームに特化した業者を選ぶために

様々な工事内容を含むスケルトンリフォームは、選択した施工店に1度もスケルトンリフォームの経験がなければ、不得意な作業や不慣れな工事を任せる事になってしまいます。

リフォーム専門の施工会社を選ぶ

リフォーム会社のうち、特にリノベーションを専門に行っている施工会社かどうかは重要なポイントです。

特に、自社でリノベーションした中古物件を販売している建設会社は、スケルトンリフォームに適した物件探しに慣れています。

技術や資格を持ったスタッフが在籍しているか

スタッフの中に建築士がいるか、技術を持った人材を集めた工事の専門部署があるかは、重要なチェックポイントとなります。

人気なスケルトンリフォーム業者に共通するポイント

スケルトンリフォームで評判の高い施工店には、共通する特徴が存在します。

特定エリアでのみ施工を行っている

家の造り、災害発生率、気候、交通手段、職種など、地域性は土地によって全く異なります。

そのため、特定エリアでのみ集中的に施工を行っている会社は、地域性や周辺環境に適したリフォームを熟知している傾向にあります。

完成後のデザインに統一感がある

スケルトンリフォーム会社の中には、カリフォルニア風、ブルックリン風など流行を取り入れたり、またはいずれかのテイストに特化した建設会社があります。

いずれも完成後のイメージがわかりやすい事が人気の理由です。

工期・費用がわかりやすい

工事内容が多いスケルトンリフォームでは、パッケージ型のリフォーム商品が喜ばれています。

700万円や1,000万円など、初めから金額が設定されているため、予算が立てやすく必要な工事のみに絞る事ができます。