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2019年01月25日更新

住宅リフォームの減税制度と制度概要をまとめてご紹介します

住宅の改修やリフォーム工事をする際に、省エネ・耐震・バリアフリー・同居対応など、一定の要件を満たす場合は所得税や固定資産税の控除を受けられる可能性があります。制度概要と対象となる工事について説明します。また、それ以外の減税措置についても見てみましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

リフォームに関する減税制度にはどのようなものがあるの?

住宅リフォームの減税制度と制度概要をまとめてご紹介します

住宅のリノベーションやリフォームには各種の減税や補助金の制度があり、一定の条件で支援を受けることができます。

省エネ工事、耐震工事、バリアフリー工事といったリフォーム工事をすることで所得税や固定資産税の減税、贈与税の非課税や登録免許税の減税などの制度を利用できる可能性があります。

補助金については、各自治体により各種の制度が増えたり、内容が変化していますので最新の情報を確認しておきましょう。(平成30年4月時点)

住宅のリフォームをした際には、所得税や固定資産税の減税、贈与税の非課税や登録免許税の減税などの制度を利用できる可能性があります。(平成30年4月時点)

所得税の控除

所得税控除は大別すると投資型減税・ローン型減税・住宅ローン減税の3つです。

住宅のリフォームをする際に、省エネ・バリアフリー・耐震・同居対応など、一定の要件を満たす改修工事をする場合「ローン型減税」と「投資型減税」の制度を利用することができます。

一般には、リフォームのための工事費用をローン利用する場合はローン型減税を選択し、自己資金で工事費用を賄う場合は投資型減税を選択することが多いようです。

投資型減税は住宅ローンの借り入れの有無にかかわらず利用することができますが、その際、投資型かローン型のどちらか1つを選択しなくてはなりません。

もう一つ、所得税控除を受けられる制度として「住宅ローン減税制度」があります。10年以上の住宅ローンを借り入れて、新築住宅や中古住宅を購入する場合に適応される制度です。

この制度は、住宅取得する人の金利負担を軽減するための資金援助を目的としたものですが、住宅取得だけではなく、増改築や一定規模以上の改修リフォームの場合でも条件を満たせば適用可能となります。

固定資産税減額措置

固定資産税は土地や家屋などの固定資産所有者に課せられる地方税です。

リフォームに関しては、省エネ改修・耐震改修・バリアフリー改修のリフォーム工事で、50万円以上の費用がかかった場合に、改修工事が完了した年の翌年度分の固定資産税が軽減される制度となります。

その他の減税措置

所得税や固定資産税の他には、登録免許税の減税や贈与税の非課税などの措置があります。

リフォームをして受けられる所得税控除について

前章で所得税控除は3つの減税制度があるということを説明しましたが、それぞれの減税制度や対象工事について見てみましょう。

投資型減税について

投資型減税は住宅ローンの借り入れ有無に関係なく利用できます。

既存住宅にかかる特定の改修工事を行った場合に、税額の特別控除を受けられるということで「住宅特定改修特別税額控除」とも呼ばれています。

投資型減税の対象となる工事は以下の通りです。

  • 一定の耐震リフォーム
  • 一定のバリアフリーリフォーム
  • 一定の省エネリフォーム
  • 対象となる同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム(平成29年4月より)

上記に該当する工事を行った場合に、確定申告をすることで控除対象限度額を上限として工事費用の10%が所得税から控除されるという制度です。

控除対象額とは国土交通大臣によって定められる改修工事の「標準工事費」から「補助金」などを引いた額です。

※標準工事費…改修工事における改修箇所ごとに定められている単位当たりの標準的な工事金額に、実際に改修工事を行った床面積などを乗じて計算した工事費用のことです。

※補助金…一般に国や地方公共団体から交付される補助金・交付金、その他これらに準じるものを指します。

いずれの改修工事も、控除期間は改修工事を完了した年の年度分1年間です。

それぞれのリフォームの概要や工事の要件をもう少し詳しく説明しましょう。

耐震リフォーム(所得税の耐震改修促進税制)

耐震基準が改定される前の昭和56年5月31日以前に建築され、自ら居住する住宅を、現在の耐震基準に適合するように耐震リフォームした場合に控除の対象となります。(改修前は現行基準を満たしていない住宅であること)

控除対象限度額は250万円です。

改修時期は平成26年4月1日から平成33年12月31日までです。

工事費用および所得に関する要件は特にありません。

バリアフリーリフォーム(バリアフリー特定改修工事特別控除)

投資型減税のバリアフリーリフォームは、バリアフリー特定改修工事特別控除制度とも呼ばれています。

50歳以上の方、介護保険法に規定されている要介護・要支援認定者や所得税法上の障害者ご本人もしくは、障害者の親族や65歳以上の親族と同居している者が自ら所有し、居住する住宅が対象です。

改修工事が完了した時から6カ月以内に居住すること、改修後の家屋の床面積が50平方メートル以上であり、その2分の1以上が自己の居住用でなくてはなりません。

また、自己居住用の部分の工事費用の金額が改修工事総額の2分の1以上であることが家屋の必要要件です。

  • 改修工事の要件…通路などの拡幅・階段勾配の緩和・浴室の改良・トイレの改良・手すりの取り付け・段差の解消・出入り口の改良・滑りにくい床材への取り替えのいずれかに該当する工事が対象となります。

工事費の要件は、対象となるバリアフリー改修工事費用の標準的費用から補助金などを控除した額が50万円以上です。

控除対象限度額は200万円で、所得に関しては合計所得金額が3000万円以下とされています。

適応となる居住開始日は平成33年12月31日までです。

省エネリフォーム(省エネ特定改修工事特別控除制度)

省エネリフォームは、自らが所有・居住している住宅を一定の省エネ改修工事(一般断熱改修工事)した場合に控除される制度です。

控除対象限度額は250万円です。(平成26年4月1日~平成33年12月31日)

また、併せて太陽光発電設備を設置する工事を行った場合の控除対象限度額は350万円になります。

工事費に関する必要要件は、対象となる一般断熱改修工事の標準費用から補助金等を引いた金額が50万円以上であることです。また、所得に関しては合計所得金額が3000万円以下であることとされています。

家屋の適用要件は省エネ改修をした者が自ら所有し、居住する住宅であることと、改修完了から6カ月以内に居住することが必要です。

さらに改修後の床面積が50平方メートル以上であり、その2分の1以上が自己の居住用であることと、自己居住部分の工事費用が改修工事費用総額の2分の1以上であることが定められています。

  • 改修工事の要件…居室全てにおける窓全部の改修工事、またはこの窓改修工事と併せて行う床・天井・壁の断熱改修工事、もしくは太陽光発電設備設置工事(一定の性能のものに限る)が対象となります。

さらに省エネ改修した箇所が平成25年の省エネ基準に適応していなくてはなりません。

なお、平成26年4月1日以降に居住する場合については、工事を行う構造や設備が一体化して効用を果たすための、エネルギー使用合理化設備の取り替えや取り付け工事が追加されています。

エネルギー使用合理化設備の工事とは、暖房設備や冷房設備・機械換気設備・給湯設備・照明設備などと、エネルギー利用効率化設備である太陽光発電設備の取り替え、取り付けする工事のことです。

エネルギー削減のための設備を取り付けることで、住宅の床面積から算出した基準エネルギー消費量以下のエネルギー消費量にすることを目的としたものです。

これらのすべてを満たすことが省エネ改修工事の要件となります。

同居対応リフォーム(投資型減税)

自らが所有し、居住している住宅を、同居対応の改修工事をする場合に利用できる制度です。

控除対象限度額は250万円です。(リフォーム後の居住開始日は平成28年4月1日~平成33年12月31日が適応となります)

また、所得に関しては、合計所得金額3000万円以下の方がこの制度を利用できます。

同居対応リフォームの家屋の適応要件はバリアフリーリフォームや省エネリフォームの要件と同様です。

  • 改修工事の要件…キッチンの増設・トイレの増設・浴室の増設・玄関の増設のうち、いずれかに該当する工事であること。

また、改修後には自らが居住する部分に、キッチン、トイレ、浴室、玄関のうち、いずれか2カ所以上の部屋がそれぞれ複数あることが必要です。

例えば、リフォーム後にキッチンとミニキッチンが1つずつあり、さらにトイレが2カ所あるというような場合は条件を満たしているといえます。(ただし、この場合ミニキッチンが2つは不可。)

工事費の要件は同居対応改修工事にかかる標準的な費用から補助金等を控除した金額が50万円以上であることが必要です。

長期優良住宅化リフォーム(投資型減税)の概要

個人が自ら居住のために供する家屋について、一定の省エネ改修工事または一定の耐震改修工事と併せて一定の耐久性向上改修工事(長期優良住宅化リフォーム)を行った場合に利用できる特例です。

上記の改修工事において標準的な工事費用相当額の10%が年分の所得税から控除されます。適用期限は平成29年4月1日から平成33年12月31日までです。

国土交通大臣が定めている標準的な工事費用相当額の上限金額は、以下の通りです。

  • 耐震改修または省エネ改修工事のいずれかと耐久性向上改修工事をした場合の上限額は250万円です。ただし、省エネ改修工事と併せて太陽光発電設備設置工事をした場合の上限額は350万円となります。
  • 耐震改修工事と省エネ改修工事、さらに耐久性向上改修工事を同時に行った場合の上限額は500万円です。ただし、省エネ改修工事と太陽光発電設備設置工事を併せて行った場合は600万円が上限額となります。

※上記の工事と併せてバリアフリー改修工事および同居対応改修工事を行った場合の最大上限額は950万円、さらに省エネ改修工事と太陽光発電設備設置工事を併せて行った場合は1050万円が最大上限額となります。

長期優良住宅化リフォーム(投資型減税)の要件

一定の耐久性向上改修工事(長期優良住宅化リフォーム)とはどのような工事のことを指しているのか説明します。

まず、次の工事のいずれかに該当することが条件となります。

  • 小屋根の換気性向上工事
  • 小屋裏状況確認のための点検口を取り付ける工事
  • 外壁を通気構造などにする工事
  • 浴室や脱衣室の防水性向上工事
  • 土台の防腐や防蟻のための工事
  • 外壁の軸組などに防腐処理や防蟻処理する工事
  • 床下の防湿性を高める工事
  • 床下状態を確認するための点検口を床に取り付ける工事
  • 軒又は外壁に雨樋を取り付ける工事
  • 地盤防蟻のための工事
  • 給水管、給湯管、配水管の維持管理または更新の容易性を高めるための工事

以上11の工事のいずれかに該当することと、さらに以下の「一定の耐久性向上改修工事」の要件を全て満たさなければなりません。

一定の耐震改修または一定の省エネ改修工事と併せて行うことと、認定を受けた長期優良住宅建設等計画に基づくものであるということが必要です。

さらに、改修部位の劣化対策や維持管理・更新の容易性が増改築長期優良住宅の認定基準に適合することと、工事費用の合計額が50万円以上であることのすべてを満たすことが必要です。

ローン型減税について

ローン型減税は個人が償還期間5年以上の住宅ローンを利用して一定の改修工事をする場合に、確定申告をすることでリフォーム工事費用に係る年末ローン残高の2%または1%が所得税から控除されるという制度です。

対象となる一定の改修工事費用から補助金などを引いた金額と、控除対象限度額250万円と比べてどちらか少ない方の金額に2%を乗じた金額が5年間税額控除されます。(年末ローン残高を上限とする)

また、上記以外の増改築に係る借入金については、改修工事費用相当部分の年末ローン残高に1%を乗じた金額が5年間税額控除額されます。

控除対象限度額は1000万円です。(2%と1%の税額控除額を足した額)

控除期間期は改修後、居住開始した日から5年間です。

ローン型減税の対象となる工事は以下の通りです。

  • 一定のバリアフリーリフォーム
  • 一定の省エネリフォーム
  • 対象となる同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム(平成29年4月より)

平成30年現在、この制度が適応となるリフォーム後の居住開始は平成33年12月31日までです。また、合計所得金額は3000万円以下であることが各リフォームの必要要件となっています。

ローン型減税のリフォームに関する概要と工事内容について見てみましょう。

バリアフリーリフォーム(バリアフリー改修促進税制)

高齢者・要介護、要支援認定者・障害者本人もしくはそれらに該当する人と同居する人の家屋を、バリアフリー改修工事する場合に利用できる制度です。

下記のいずれかに該当する者が、自ら所有し居住する住宅のリフォームであることが求められます。

  • 50歳以上の者、介護保険法に規定されている要介護または要支援の認定を受けている者、所得税法上の障害者である者のうち、要支援者・要介護者・障害者に該当する親族、または65歳以上の親族と同居している者。

*家屋の適用要件

  • 改修工事完了後6カ月以内に居住し、居住した日からその年の12月31日まで引き続き居住していることが必要です。
  • 改修工事後の家屋の床面積が50平方メートル以上であることと、そのうちの2分の1以上が自己居住の用に供されていることが要件となっています。
  • 自己のための居住の用に供される部分の工事費用額が改修工事費用総額の2分の1以上でなくてはなりません。

*工事費の要件

  • 対象となる改修工事費から補助金などを引いた額が50万円以上であることが定められています。

*バリアフリー改修工事の要件

  • 通路などの拡幅・階段勾配の緩和・浴室の改良・トイレの改良・手すりの取り付け・段差の解消・出入り口の改良・滑りにくい床材への取り替えのいずれかに該当する工事が対象となります。

省エネリフォーム(省エネ改修促進税制)

自ら所有、居住する家屋を一定の省エネ改修工事する際に、5年以上の住宅ローンを借り入れて行う場合に利用できる制度です。

家屋の適応要件や工事費の要件は上記のローン減税のバリアフリーリフォームと同様です。

*省エネ改修工事の要件

  • すべての居室の窓全部の改修工事、またはこの窓改修工事と併せて行う床・天井・床・壁の断熱改修工事。
  • 省エネ改修の箇所が改修後新たに平成25年の省エネ基準相当に適合する工事。
  • 改修後の住宅省エネ性能が、現状よりも一段階相当上がると認められる工事。特定の省エネ改修工事の場合は、改修後の省エネ性能が平成25年省エネ基準相当に上がる工事を行うこと。

これらすべてを満たすことが必要となります。

同居対応リフォーム(ローン型減税)

住宅ローンを借り入れ、借入金で一定の同居対応改修工事を行う場合に、年末ローン残高を上限として、工事費用の2%または1%が5年間所得税から控除されるという制度です。

家屋の適応要件、工事費用の要件などはローン型減税のバリアフリー改修や省エネ改修と同様です。

同居対応に関する改修工事の要件は、前出の投資型減税の同居対応リフォームと同様なので、参考にしてください。

長期優良住宅化リフォーム(ローン型減税)

個人が償還期間5年以上の住宅ローンを借り、自己の居住用にする家屋について、一定の省エネ改修工事と併せて一定の耐久性向上改修工事を含む増改築等工事を行った場合に、所得税の控除を受けることができる制度です。

所得税のローン型減税では、一定の省エネ改修工事と併せて行う一定の耐久性向上改修工事に係る借入金(省エネ改修・耐久性改修の合計250万円まで)がある場合、年末残高の2%が5年間税額控除されます。

また、その以外の増改築のための借入金は年末残高の1%が5年間税額控除されます。ただし、借り入れ金額の上限は合計(2%と1%のものを足したもの)で1000万円です。

対象工事の要件に関しては投資型減税の章の「長期優良住宅化リフォーム(投資型減税)の要件」をご覧ください。

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン減税は中古住宅などを増改築する際に、償還期間10年以上の住宅ローンを借り入れて増改築工事を行った場合に、住宅ローンなどの年末残高の1%が10年間にわたり所得税から控除されるものです。

控除対象限度額は4000万円です。(平成26年4月1日~平成33年12月31日まで)

  • 家屋の適用要件…工事完了または住宅取得の6カ月以内に居住し、適応する年度の12月31日まで引き続き居住していることが必要です。
  • 改修工事の要件…工事費が100万円以上であることと、その2分の1以上が自分自身の居住部分の工事費用であること。

また、増改築工事後の床面積が50平方メートル以上であり、その2分の1以上が自らの居住部分であることが必要要件となります。

所得に関しては合計所得が3000万円以下であることが要件となります。

固定資産税の減税措置について

住宅リフォームの減税制度と制度概要をまとめてご紹介します

固定資産税は毎年、土地や家屋などの固定資産を有している人に対して市町村が課す税金です。

一般の固定資産税は固定資産を評価し、その価格を基準に固定資産税評価額(課税評価額)を算出し、その額に標準税率の1.4%を乗じて求めます。

しかし、認定長期優良住宅を含む新築住宅や、中古住宅の省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修については固定資産税を減額してもらえる制度があります。(賃貸住宅は対象外)

いずれの改修工事の場合も工事完了後3カ月以内に固定資産税減額申告書および必要書類を提出なくてはなりません。

ここでは、住宅をリフォームした場合の固定資産税の減額措置について見てみましょう。

耐震改修した場合の固定資産税減額措置

既存住宅を現行の耐震基準(昭和56年施行の建築基準)に適合する耐震改修工事を行った場合、改修完了日の翌年度の1年間について固定資産税の2分の1が減額されます。

ただし「通行障害既存耐震不適格建築物」に該当する住宅については2年度分減額されます。

※通行障害既存耐震不適格建築物とは、自治体が重要な避難路として指定している道路の沿道に存在する住宅のことです。

さらに長期優良住宅に認定されている場合は、翌年度分は3分の2、翌々年度は2分の1が減額されます。

対象となる住宅は昭和57年1月1日以前から所在するもので、耐震改修費用は50万円超であること。また、減額対象床面積は1戸当たり120平方メートル相当分までとなります。

適応改修時期は平成29年1月2日~平成32年3月31日までです。

バリアフリー改修した場合の固定資産税の減税措置

バリアフリー改修工事をした場合、工事完了した年の翌年度分1年間に限り、当該住宅1戸当たり床面積100平方メートル相当分の固定資産税が3分の1減額される制度です。

当該住宅が新築されてから10年以上経過していること、居住部分の割合が家屋の2分の1以上であること、改修後の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であることが求められます。

バリアフリー改修工事の費用が50万円を超えることも必要要件となります。

改修工事期間は平成28年4月1日~平成32年3月31日までです。

また、申告時に「改修工事完了の翌年1月1日に65歳以上の方」「要介護認定・要支援認定を受けている方」「地方税法施行令第7条に該当する障害のある方」のいずれかの方が居住している住宅でなくてはなりません。

省エネ改修をした場合の固定資産税減額措置

省エネ改修工事をした場合、工事完了した年の翌年分1年間に限り、当該住宅1戸当たり床面積120平方メートル相当分の固定資産税が3分の1減額される制度です。

平成20年1月1日より以前に建てられた住宅で、現行の省エネ基準をみたす改修工事であること。また、改修後の床面積が50平方メートル以上であることや、工事費用の自己負担分が50万円を超えることが必要です。

工事内容は窓の改修工事は必須ですが、それと併せて行う床・天井・壁それぞれの断熱改修工事が対象工事となります。

通常住宅の改修工事完了時期は平成28年4月1日~平成32年3月31日までです。

所得税、固定資産税以外の減税などの措置について

これまで所得税減税と固定資産減税について説明してきましたが、それ以外の減税などについて説明します。

住宅取得等の資金に係る贈与税非課税措置

父母や祖父母などの直系尊属から、自己が居住するための家屋の新設、新築住宅取得、または増改築などの対価として金銭を贈与された場合に、一定の要件を満たすと贈与税が非課税となります。

非課税限度額は住宅用家屋の種類ごとに異なり、省エネ等住宅とそれ以外の住宅に分けられます。さらに新築や増改築に係る契約の締結日によっても非課税限度額が異なります。

例えば、平成28年1月1日~平成32年3月31日までに「省エネ等住宅」を購入などした場合の非課税限度額は1200万円で、それ以外の住宅の場合は700万円が限度額です。

しかし、同じ条件でも平成32年4月1日~33年3月31日までの契約では省エネ等住宅の限度額は1000万円で、それ以外の住宅の限度額は500万円となります。

※省エネ等住宅とは、エネルギー使用の合理化・大規模地震に対する安全性・高齢者等の自立など、これらに特に必要な構造や設備の基準に適合した住宅用家屋のことです。

住宅に関する登録免許税の軽減措置

自己が居住するための家屋を新築したり、取得したりする場合には、所有権保存登記や移転登記、または貸付け等を受けた場合の抵当権の設定登記などをします。これらの登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

住宅用家屋の登録免許税は平成32年3月31日まで軽減されます。

登録免許税の特例措置について見てみましょう。

所有権の保存登記の対象住宅と税率

対象住宅は個人の居住用住宅で床面積が50平方メートル以上の家屋であることが必要です。税率は本則税率が0.40%のところ特例税率は0.15%になります。

長期優良住宅および認定低炭素住宅は0.10%の軽減税率です。

売買による所有権の移転登記の対象住宅と税率

対象住宅は保存登記と同様、床面積が50平方メートル以上であることと、中古住宅の場合は築後25年以内のもの(木造は築後20年以内のもの)であるか、一定の耐震基準に適合する家屋となっています。

本則税率2.0%のところ特例税率は0.30%です。また、長期優良住宅および認定低炭素住宅0.10%、長期優良住宅の実の場合は0.20%となります。

住宅資金貸付け等に係る抵当権の設定登記の対象住宅と税率

対象住宅は前項の所有権の移転登記と同様です。

軽減税率は本則税率0.4%のところ特例税率は0.1%となります。

このように住宅の新築、購入、または中古住宅のリフォームなどを行った場合には、所得税・固定資産税・贈与税・登録免許税など、いずれかの税金控除を受けることが可能です。

あらかじめ、ご自身のリフォーム内容と併せてチェックしておくと良いでしょう。

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