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2022年11月22日更新

住宅リフォームの減税制度と制度概要をまとめてご紹介します

住宅の改修やリフォーム工事をする際に、省エネ・耐震・バリアフリー・同居対応など、一定の要件を満たす場合は所得税や固定資産税の控除を受けられる可能性があります。制度概要と対象となる工事について説明します。また、それ以外の減税措置についても見てみましょう。

2022年の税制改正により、リフォーム工事に関する減税制度が変更となりました。

リフォーム工事を実施することで所得税や固定資産税が減税になったり、国や自治体から補助金が出たりすることがあります。

この記事では、リフォーム工事における減税制度や、非課税措置についてご紹介していきます。

補足説明として、リフォームで利用できる補助金についてや、「増改築等工事証明書」についても解説しています。

リフォームに関する減税制度にはどのようなものがあるの?

住宅のリノベーションやリフォームには各種の減税や補助金の制度があり、一定の条件で支援を受けることができます。

省エネ工事、耐震工事、バリアフリー工事といったリフォーム工事をすることで所得税や固定資産税の減税、贈与税の非課税や登録免許税の減税などの制度を利用できる可能性があります。

補助金については、各自治体により各種の制度が増えたり、内容が変化していますので最新の情報を確認しておきましょう。

住宅のリフォームをした際には、所得税や固定資産税の減税、贈与税の非課税や登録免許税の減税などの制度を利用できる可能性があります。

リフォーム工事における所得税の減税

リフォーム工事における所得税の減税には、「住宅ローン減税」「投資型減税」の2種類があります。

ここでは、減税の対象者、控除される額、適用期限について解説します。

住宅ローン減税

マイホームを新規に購入した時だけでなく、リフォーム工事を実施した時にも条件を満たしている場合には、住宅ローン減税の対象になります。

リフォーム工事の費用が100万円を超えるリフォーム工事が住宅ローン減税の対象です。

入居してから10年間、年末時点のローン残高の0.7%に当たる額が所得税から控除されます。

ローン残高が、控除対象借入限度額である最大の2,000万円あった場合、控除額は140万円になります。

リフォームローンを組んでリフォーム工事を行った場合や、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいる場合に減税の対象となる可能性があります。

2022年の税制改正によって住宅ローン控除の4年間延長が決まったため、少なくとも2025年12月31日までは住宅ローン減税が適用されるようになりました。

投資型減税

投資型減税とは、住宅ローンを活用せずに自己資金のみで住宅を購入する際に、所得税が控除される制度です。

控除される期間は1年間で、リフォームにかかった費用の10%が控除額となります。

最大控除額は25万円〜50万円です。

投資型減税の対象となるリフォームは、耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、同居対応リフォーム、長期優良住宅化リフォームの5つの工事になります。

所得税の最大控除額が50万円の対象となるのは、長期優良住宅化リフォームのみです。

それ以外の4つのリフォームは、最大控除額が20万円〜25万円です。

リフォーム工事における固定資産税の減税

リフォーム工事における固定資産税の減税について、対象になる工事と、工事ごとの控除限度額および控除割合を、表にまとめてご紹介します。

対象となるリフォーム工事減税割合
耐震リフォーム翌年度分の固定資産税の2分の1
バリアフリーリフォーム翌年度分の固定資産税の3分の1
省エネリフォーム翌年度分の固定資産税の3分の1
長期優良住宅化リフォーム翌年度分の固定資産税の3分の2

固定資産税の減税申請は、工事完了後3ヶ月以内に届け出る必要があります。

2022年の税制改正によって、この制度の利用期限が2024年3月31日までとなりました。

減税制度が利用できるリフォーム工事

減税制度が利用できるリフォーム工事について、利用できる減税制度、工事内容、工事完了期間、控除上限額を解説していきます。

耐震リフォーム

減税制度所得税の減税
工事内容既存住宅の耐震リフォーム
適用期間2022年1月1日〜2023年12月31日
控除上限額25万円

既存住宅を耐震リフォームした場合の税額控除は、1981年5月31日以前に建築された住宅が対象となります。

地震に対する安全性向上を目的とした耐震リフォームを2023年12月31日までに完了し、入居した場合に、国が定めている耐震リフォームの標準的費用の10%を、工事完了の年から1年を限度として所得税から控除します。

なお、耐震改修に際して、国や地方公共団体から補助金や給付金などの交付を受けている場合、標準的な費用から補助金等を控除します。

バリアフリーリフォーム

減税制度所得税の減税
工事内容バリアフリーリフォーム
適用期間2022年1月1日〜2023年12月31日
控除上限額20万円

マイホームにおいて、バリアフリーリフォームを行った方を対象に所得税減税が適用されます。

なお、2022年1月1日から2023年12月31日までに必須工事であるバリアフリーリフォームとそのほかの増改築などを合わせて行い、工事完了日から6ヶ月以内に居住する場合には、工事費用限度額超過分に対して5%の控除を適用することができます。

この場合、最大控除額は60万円までうけることが可能となります。

省エネリフォーム

減税制度所得税の減税
工事内容省エネリフォーム
適用期間2022年1月1日〜2023年12月31日
控除上限額25万円

マイホームにおいて、省エネ基準を満たすリフォーム工事を行った場合に所得税減税が適用されます。

住宅用太陽光発電を設置した場合には、控除限度額が10万円加算されるので省エネリフォームを実施した際に併用するとお得です。

なお、2022年1月1日から2023年12月31日までに必須工事である省エネリフォームとそのほかの増改築などを合わせてを行い、工事完了日から6ヶ月以内に居住する場合には、工事費用限度額超過分に対して5%の控除を適用することができます。

この場合、最大控除額は62万5,000円、住宅用太陽光発電を設置した場合には67万5,000円までうけることが可能となります。

同居対応リフォーム

減税制度所得税の減税
工事内容同居対応リフォーム
適用期間2022年1月1日〜2023年12月31日
控除上限額25万円

祖父母、父母、子供世代の3世代が同居するためにリフォームを実施した場合に所得税減税が適用されます。

キッチン、浴室、トイレまたは玄関のうち、2つ以上の部屋がそれぞれ複数になる増改築を行った場合が対象です。

なお、2022年1月1日から2023年12月31日までに必須工事である同居対応リフォームとそのほかの増改築などを合わせて行い、工事完了日から6ヶ月以内に居住する場合には、工事費用限度額超過分に対して5%の控除を適用することができます。

この場合、最大控除額は62万5,000円です。

長期優良住宅化リフォーム

減税制度固定資産税減税
工事内容長期優良住宅化リフォーム
適用期間2022年1月1日〜2023年12月31日
控除限度額耐震+省エネ+耐久性向上 50万円
耐震+耐久性向上  25万円
省エネ+耐久性向上 25万円

住宅の耐久性向上のためにリフォームを実施し、国土交通省より既存住宅の長期優良住宅と認定された場合に固定資産税の減税が適用されます。

住宅用太陽光発電の設置を行った場合には、控除限度額がさらに10万円加算されます。

長期優良住宅の認定には、審査の申請を行い、登録されている住宅性能評価機関が調査を行い適合証が交付されたら国土交通省に認定の申請を行って認定通知書が交付されます。

小屋裏部分、外壁、浴室、住宅の土台・軸組、床下部分、基礎、地盤劣化対策工事、給排水管・給湯管の更新・維持管理が長期優良住宅の認定基準に達する工事が対象となります。

なお、2022年1月1日から2023年12月31日までに必須工事である省エネリフォームとそのほかの増改築などを合わせて行い、工事完了日から6ヶ月以内に居住する場合には、工事費用限度額超過分に対して5%の控除を適用することができます。

この場合、最大控除額は、耐震リフォーム+耐久性向上リフォーム、省エネリフォーム+耐久性向上リフォームの場合は62万5,000円、耐震リフォーム+省エネリフォーム+耐久性向上リフォームの場合は75万円です。

住宅用太陽光発電を設置した場合には、さらに控除額が5万円加算されます。

贈与税の非課税措置が受けられる場合

自分の祖父母や父母から贈与を受ける場合は、本来贈与税を支払う必要があります。

しかし、住宅の新築やリフォームをするための資金を贈与される場合に限り、一定金額までは非課税になる制度があるのです。

贈与税は、誰でも年間110万円までであれば非課税になるのですが、リフォーム資金などのために贈与される場合は最大で1,000万円までが非課税になります。

タイミングにもよりますが、毎年1年間の非課税枠である110万円も活用した場合、最大で1,110万円までを非課税とすることも可能になります。(2023年12月31日まで)

ただし、リフォーム費用の贈与に関する贈与税の非課税措置を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに税務署への申告が必要です。

さらに、贈与を受けた翌年の3月15日までにその家に居住しなければ非課税措置を受けられない場合があるので居住する期日には注意しましょう。

リフォーム減税を申請する流れと必要な書類

ここでは、リフォーム減税の申請手続きの流れと、申請時に必要な書類について解説します。

減税対象によって申請先が異なる

リフォーム減税の申請をする場合、所得税と固定資産税とでは申請先や期限が異なります。

所得税の減税については確定申告、固定資産税の減額については工事完了後3ヶ月以内に都道府県・市区町村に申請する必要があります。

所得税の減税の申請先

一定の要件を満たしたリフォーム工事を実施した場合、住宅が所在している地域を管轄している税務署への確定申告によって所得税の税額控除を受けることができます。

確定申告の際には、工事金額や住宅ローンの残高を税額控除の段階で確認しておきましょう。

固定資産税の減税の申請先

特定のリフォーム工事を実施した場合に、家屋面積が120㎡相当分までであれば、リフォームをした年の翌年の家屋にかかる固定資産税の2分の1〜3分の2が減額されます。

一部のリフォーム工事の場合は、上記の面積や減額率と異なるものがあります。

固定資産税の減税の申請先は、住宅が所在している市町村に対して市町村税として納税します。

東京都23区内の場合は、都税として東京都に納税します。

また、建築確認申請の必要がないリフォームに関しては固定資産税に影響はないのですが、建築確認申請をともなうリフォームをした場合には固定資産税が上がってしまうことがあります。

申請手続きの流れ

所得税減税および固定資産税減税の申請における手続きの流れについて解説していきます。

所得税の減税申請について

所得税の減税申請については、リフォーム工事が完了して居住した日を基準に、翌年の2月16日から3月15日までに税務署への確定申告で申請します。

新型コロナウィルス感染拡大を防止するために、郵送やe-taxでの申請も受け付けています。

固定資産税の減税申請について

固定資産税の減税申請には、「住宅用地等申告書」もしくは「固定資産税減額申告書」が必要になります。

住宅用地等申告書および固定資産税減額申告書は、各市区町村のホームページからダウンロードできるので詳細を確認してください。

必要な書類は減税対象によって異なる

リフォーム減税の申請に必要な書類は、減税対象工事の種類によって異なります。

工事の種類ごとに紹介していきます。

耐震リフォーム

住宅の耐震リフォームによって減税を申請するために必要な書類は次のとおりです。

  • 必要事項を記載した確定申告書
  • 住宅耐震改修特別控除額の計算明細書
  • 請負契約書のコピー
  • 補助金等の額が明らかになっている書類
  • 住宅耐震改修証明書または増改築等工事証明書
  • 家屋の登記事項証明書など
  • 住民票のコピー
  • 給与所得者の場合は源泉徴収票

住宅耐震改修特別控除額の計算明細書は、税務署内の作成コーナーで作成できます。

住宅耐震改修証明書には、住宅耐震改修をした家屋であること、改修費用の額、改修した年月日が記載されていることを確認してください。

2011年6月30日以降に住宅耐震改修の契約を行い、補助金を受けている場合は、補助金の額が記載されている書類も必要になります。

2011年6月30日より前に契約した住宅耐震改修について控除を受ける場合は、建築士等が発行する証明書も必要となります。

家屋の登記事項証明書は、家屋が1981年5月31日以前に建築されたことが証明できる書類が必要です。

住民票はマイナンバーが記載されていないものをご用意ください。

バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームによって減税を申請するためには、確定申告書の他に次の書類が必要です。

  • 増改築等工事証明書
  • 住宅特定改修特別控除額の計算明細書
  • リフォーム後の家屋の床面積が50㎡以上であることが証明できる登記事項証明書
  • 工事請負契約書のコピー(居住した日が2014年4月1日以降であれば必要ありません)
  • 住民票のコピー
     要介護認定者、障害者または65歳以上の親族と同居している場合は、その親族も表示されている住民票が必要です。2016年1月1日以降に居住した場合、住民票は不要です。
  • 補助金や居宅介護住宅改修費および介護予防住宅改修費の額が明記されている書類
  • 同居親族を含む要介護認定または要支援認定を受けている者がいる場合は、介護保険被保険者証のコピー
  • すでに税額控除が適用している場合、介護保険法施工規則第76条2項の規程を受けたことを証明する書類
  • 給与所得者の場合は源泉徴収票

省エネリフォーム


省エネリフォームによって減税を申請するためには、確定申告書の他に次の書類が必要です。

  • 増改築等工事証明書
  • 住宅特定改修特別控除額の計算明細書
  • リフォーム後の家屋の床面積が50㎡以上であることを証明できる登記事項証明書
    家屋の登記事項証明書は、住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書に不動産番号が記載されていれば書類の必要はありません。
  • 補助金の交付を受ける場合は、その額が証明される書類
  • 給与所得者の場合は源泉徴収票

長期優良住宅化リフォーム


長期優良住宅化リフォームによって減税を申請する場合、所得税と固定資産税それぞれに必要な書類があります。

所得税および固定資産税に共通で必要な書類は次のとおりです。

  • 増改築等工事証明書
  • 長期優良住宅の認定通知書のコピー
  • リフォーム後の家屋の床面積が50㎡以上であることを証明できる登記事項証明書
  • 補助金の交付を受ける場合は、その額が証明される書類
  • 住宅特定改修特別控除額の計算明細書
  • 給与所得者の場合は源泉徴収票

固定資産税の減税の申請で共通して必要となる書類は次のとおりです。

  • 固定資産税減額申請書
  • 長期優良住宅化リフォームが行われたことが証明できる設計図書、工事前後の写真、工事費用の領収書

「増改築等工事証明書」とは

増改築等工事証明書とは、建築確認申請が必要のない工事を行ったことを証明する書類です。

リフォーム減税制度を受ける場合に必要となる可能性が高いです。

ここでは、増改築等工事証明書について解説していきます。

発行できる業者が限られる

増改築等工事証明書は、原則として建築士が在籍している業者あるいは機関でしか発行できません。

リフォームを依頼する際に、増改築等工事証明書の発行が可能かを確認しておくと良いでしょう。

発行手数料、費用の相場

増改築等工事証明書の発行には費用がかかります。

一般的な費用の相場は、一戸建て、マンション共通で12,000〜16,500円が目安です。

2022年の税制大綱によって、全リフォーム工事が一律の金額となりました。

住宅に関する登録免許税の軽減措置

所得税、固定資産税以外の減税として、住宅に関する登録免許税の軽減措置があります。

ここでは、登録免許税の軽減措置の概要や適用期限などについて解説していきます。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産や船舶、航空機、会社、人が取得した資格についての登記や登録などの技能の証明について課税されるものです。

2016年4月1日以降に発生した自然災害によって被害を受けた登録免許税については、災害発生日以降5年を経過するまでの間に受けたものについて登録免許税が免除されます。

そして、登録免許税の軽減措置は2022年3月31日から2024年3月31日まで2年間延長されています。

登記の申請には、住宅の所在している市町村等の証明書が必要です。

なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用が受けられませんのでご注意ください。

所有権の保存登記の対象住宅と税率

所有権の保存登記の対象住宅には登録免許税の軽減措置が適用され、軽減税率は10,000分の15になります。

売買による所有権の移転登記の対象住宅と税率

所有権の移転登記の対象住宅にも登録免許税の軽減措置が適用され、軽減税率は1,000分の3になります。

住宅資金貸付け等に係る抵当権の設定登記の対象住宅と税率

住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定の登記に係る登録免許税の軽減措置は、軽減税率が1,000分の1になります。

2022年に変更になったリフォーム減税の内容

2022年の税制改正によって変更になった点について、表にまとめた上で解説していきます。

住宅ローン減税

変更前変更後
借入限度額居住年 2022年〜2023年居住年 2024年〜2025年
認定 長期優良住宅
および低炭素住宅
5,000万円4,500万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円3,500万円
省エネ基準適合住宅4,000万年3,000万円
その他の住宅3,000万円2,000万円
最大控除額
認定 長期優良住宅
および低炭素住宅
455万円409万5,000円
ZEH水準省エネ住宅409万5,000円318万5,000円
省エネ基準適合住宅364万円273万円
その他の住宅273万円140万円
控除率1%0.7%
控除期間10年13年
年間合計所得金額3,000万円2,000万円

認定長期優良住宅は、住宅の構造や設備の維持保全ができ、バリアフリー、省エネ、耐震性を満たしている住宅のことです。

ZEHは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、住宅を高断熱にするなどして省エネルギー化し、太陽光発電によって電気を消費することで、住宅のエネルギーがネットでゼロになる住宅を指しています。

省エネ基準適合住宅は、太陽光発電の設置はしないものの、省エネ性能を満たしている住宅のことを指します。

所得税額の特別控除

2022年の税制改正によって「投資型減税」と「ローン型減税」の2つが整理統合され、2年間継続されることになりました。

2022年および2023年に完了した工事に関しては、250万円を上限として、標準的な工事費用として定められる額の10%が、リフォームが完了した年の所得税から控除できます。

減税の対象にならなくても補助金は利用可能?

リフォーム工事が減税の対象にならなかった場合においても、補助金制度を利用できることがあります。

補助金制度は自治体によって制度内容が異なるため、補助金に関して詳しい業者に相談することをおすすめします。

リフォーム業者の選び方

ここでは、リフォーム減税に詳しいリフォーム業者の選び方についてご紹介します。

増改築等工事証明書を発行可能なリフォーム業者を選ぶ

増改築等工事証明書を発行できるリフォーム業者は限られており、建築士が在籍している業者でないと発行することができません。

増改築等工事証明書を別途発行するとなると非常に手間がかかります。

あらかじめ発行できる業者を選びましょう。

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】岩納年成

大手ゼネコン会社にて、官公庁工事やスタジアム、免震ビル等の工事管理業務を約4年経験。
その後、大手ハウスメーカーにて注文住宅の商談・プランニング・資金計画などの経験を経て、木造の高級注文住宅を主とするビルダーを設立。
土地の目利きや打ち合わせ、プランニング、資金計画、詳細設計、工事統括監理など完成まで一貫した品質管理を遂行し、多数のオーダー住宅を手掛け、住まいづくりの経験は20年以上。
法人の技術顧問アドバイザーとしても活動しながら、これまでの経験を生かし個人の住まいコンサルテイングサービスも行っている。

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