リフォームが相続税対策に!?リフォーム資金の生前贈与についても紹介します

リフォームは相続税対策になるか

相続税対策の基本は、相続財産を減らすことだと言われています。

リフォームすることによって施工費用に現金を充てることができ、所持する現金を減らせるため相続税対策としてリフォームが推進されていました。

家屋を対象にした相続税の場合、その額は固定資産税の評価額を元に算出されます。

固定資産税の評価額が上がると相続税の評価額が上がるのですが、リフォーム方法によっては、自宅をリフォームしても固定資産税の評価額がほとんど変わらないため、相続税の評価額も変わることはありません。

しかし、平成25年に税制改正が行われ、改正前と改正後の相続税対策に変化が出てきました。税制前はリフォームが相続税対策として有効とされていましたが、改正後はその効果が半減してしまいました。

では、平成25年の税制改正前と改正後では、どのような違いがあるのでしょうか。税制改正前とその後の違いを見ていきましょう。

税制改正前に有効だったリフォームを利用した相続税対策

平成25年の税制改正前では、相続税対策として自宅をリフォームする方法がありました。

相続税は所持している現金が対象になるため、生前にリフォームを行い現金を減らすことによって、相続税額を減らすことが可能だったのです。

例えば、建物の増改築や、キッチンやお風呂などの水回りを新しいものへ交換する大規模リフォームなどは、費用が高額になることがあります。

しかし、生前に建物のリフォームを行うことによって、所持する現金を減らし節税対策することが可能でした。

また、家屋を相続する際、リフォームを行って建物の評価額が上がる可能性もありましたが、建物の評価額が上がらないケースが多かっため、固定資産税の評価額もほとんど変わりませんでした。

したがって、相続する財産全体として評価が下がり、結果的に節税対策になったのです。

税制改正後にリフォームを利用した相続税対策

しかし、平成25年に税制改正されたことで相続税が増税する結果となりました。

平成25年の税制改正後の基礎控除額の変更は以下の通りです。

【税制改正した相続税の基礎控除額】
改正前　5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)
改定後　3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)

改正後は改正前より定額控除が2,000万円減っています。また、法定相続人比例控除額も1人あたり400万円減と、改正後は控除額が半減しています。

例えば、改正前は5,000万円のリフォームを行うとその分が控除されていましたが、改正後は2,000万円分の相続税がかかるようになってしまいました。

したがって、改正後は改正前より、リフォームで現金を減らすことによる節税対策の効果が薄れてしまったということになります。

また、平成25年に国税庁が公表した「増改築に係る家屋の状況に応じた固定資産評価額が付されていない家屋の評価」により、リフォーム費用の一部を家屋の価格に加えて相続税評価をしなければいけないことになりました。

リフォーム部分が相続財産として評価される額は、リフォーム費用から償却費相当額を差し引いた価格の70％とされています。

【リフォーム費用が相続財産として評価される額】
(リフォーム費用-償却費相当額)×70％

家屋の場合、償却費相当額はあまり高くないため、実際はリフォーム費用の70％で相続税の評価をすることになります。

また、リフォーム費用を相続税の課税価格に加算していない場合、税務調査によって申告漏れを指摘される可能性があります。

しかし、国税庁の財産評価基本通達では「その家屋に取り付けられ、その家屋と構造上一体となっているものについては、その家屋の価格に含めて評価する」となっています。

そのため、キッチンの交換やトイレを新しくするといったリフォームで固定資産税の評価額が上がることはありません。

建て替えや大規模リフォームの場合、申告漏れの指摘によって修正申告した場合にかえって支払う税金が増えてしまうことがありますので、リフォーム費用も相続税評価額に加算されることを忘れないようにしましょう。

税制改正後の相続税対策で有効なリフォームとは？

リフォームと言っても、トイレの交換から大規模な建て替えなど種類も規模もさまざまです。

では、税制改正後の相続税対策としてどのようなリフォームが有効なのか見ていきましょう。

増改築で床面積を変えないリフォームが節税になる

相続税の節税対策として効果的なのが、増改築で床面積を増やさずに室内の内装などを取り替えることです。

建て替えや大規模な増改築は「建築確認申請書」を提出しなければなりません。増改築で床面積が増えることによって固定資産税の評価額が上がってしまい、相続税の評価額が高くなることがあります。

そのため、建築確認申請書の提出が必要のない、床面積を増やさないリフォームが節税では有効になると言えます。

小規模宅地等の特例で二世帯住宅へ建て替える

「小規模宅地等の特例」では、二世帯住宅に建て替えて被相続人と同居していた子供が家屋を相続して住み続ける場合、家屋の土地は「特定居住用宅地」とみなされ330平方メートルまでの土地部分の評価額が80％減額されます。

しかし、二世帯住宅内部が2戸の住宅として別々に登記されている区分登記になっている場合、土地全体を小規模宅地等の特例対象にならない可能性があります。

もし区分登記になっている場合は、親子が共有名義で登記する「共有登記」に変更する必要があります。

小規模宅地等の特例で賃貸併用住宅に建て替える

二世帯住宅のほかにも、小規模宅地等の特例で賃貸併用住宅に建て替えることも節税対策になります。

自宅を子供に相続させたいが二世帯住宅に建て替えて同居できない場合、賃貸併用住宅に建て替えることで土地の評価額を下げることができ、相続財産を減らす効果を得ることができます。

ただし、賃貸併用住宅の場合、アパートを経営していかなければならないため節税対策のためだけに考えるのではなく、長期間を見据えて判断する必要があります。

リフォームにかかる費用を生前贈与する

「住宅資金贈与の非課税枠」では子供や孫に住宅の新築や購入、増改築に使用する費用を生前贈与すると相続財産を減らす効果があり、贈与された費用は一定額まで贈与税が課税されません。

「住宅資金贈与の非課税枠」が適用される条件などは以下の通りです。

【条件】
・受け取った資金の使用目的が住宅の取得であり、直系尊属(父母・祖父母)から与えられたこと
・贈与を受けた翌年の3月15日までに自宅の新築や購入、増改築などを行い住み始めること

【対象となる増改築工事】
・自分が所有し住むために行う増改築工事
・増改築後の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
・工事費用が100万円以上、かつ居住用以外の用途で使用する部分が増改築に含まれる場合の工事費が全体の2分の1(居住用のみの場合は適用外)

リフォーム相続税の申請手続き

リフォーム工事見積もり段階で申請の要否が分ります。

贈与や相続などが伴う税額計算や申請方法などは多少複雑な要素もあるので専門家に依頼したほうが良いでしょう。

建築確認申請が必要ないリフォームの場合には、固定資産税は上がることはほとんどありませんが、管轄の都道府県税事務所のHPなどを見て調べてみるのも今後の知識にもなり役に立つでしょう。

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