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2019年01月04日更新

外壁がはがれた!マンションの外壁タイルのメンテナンスの費用を紹介します!

マンションの外壁材にタイルが用いられている場合、メンテナンスにはどの程度の費用がかかるのでしょうか?タイル仕上げ外壁のマンションをメンテナンスする際に注意する点と、工事の種類と費用、メンテナンスを行うタイミングについてご紹介していきます。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

マンション外壁のメンテナンスはどのようなタイミングで行えば良い?

外壁がはがれた!マンションの外壁タイルのメンテナンスの費用を紹介します!

マンションの外壁がタイル仕上げの場合、メンテナンスはどのようなタイミングで行えば良いのでしょうか?

タイル仕上げ外壁は外壁材の耐久性が高く、見た目の劣化も起こりにくいため、補修のタイミングがわかりにくいと言われています。

そのため、定期的に外壁の状態を確認し、タイルの浮きや割れ、目地のヒビ割れなどの目視で確認できる損傷があったらメンテナンスのタイミングです。

また、一見損傷がないように見えても、地震等で建物が大きく揺れた場合などは内部でタイルと下地が剥離をはじめている場合がありますので、リフォーム業者などによる打音検査等で剥離を検査しておくと良いでしょう。

タイル剥離落下による人身事故などはますます増える傾向にあります。

定期的な打診検査(1平方メートルあたり300~500円)をお勧めします。

タイル外壁のメンテナンスではどのような工事を行うのか?

タイル仕上げのマンション外壁をメンテナンスする際には、全面的にタイルを貼替える場合と、部分的な補修を行う場合とがあります。

それぞれのメンテナンス範囲ごとに、工事の種類と工事期間、費用について見てみましょう。

部分的な補修を行う場合

一部分のタイルが剥がれていたり、割れていたりする場合は部分補修を実施します。

タイルの浮きや剥がれについては、タイルを一度除去し、下地を調整して貼付ける場合と、タイルに穴を開け、アンカーピンを挿入して固定する方法が一般的です。

費用は下地調整等を行う場合は1平方メートルあたり約6,000円、アンカーピンで固定する方法はピン1カ所あたり約1,000円からが相場です。

施工期間については修繕を行う範囲にもよりますが、約1週間が目安となります。

また、外壁全体の洗浄を行う場合については、高圧洗浄機を用いて洗浄する場合が1平方メートルあたり約300円から、バイオ洗剤を用いた高圧洗浄なら単価は約1,000円から、酸性の洗剤を用いた洗浄の場合は約400円からです。

洗浄のみを行う場合の工期については、マンションの大きさにもよりますが、約1週間が目安となります。

下地補修を含むメンテナンスを行う場合

タイル下地の劣化が進んでおり、タイルのみを補修するだけでは十分な対策とならない場合には、タイル下地の補修を行います。

タイル下地の補修では、下地に塗られたモルタルを除去し、新しいモルタルを塗布した上でタイルを貼りなおしますが、ALCパネルの場合は状況によってパネルそのものの交換が必要です。

ALCパネルとは、軽量発泡コンクリートのことで、軽量で施工が容易なためにマンション等で広く用いられていますが、コンクリートに比べて圧縮強度に劣るため、やや破損しやすいとされています。

もしALCパネルが破損していた場合には、パネルの交換を含めたメンテナンスが必要です。

費用についてはタイル貼り替えが1平方メートルあたり約6,000円から、ALCパネルの交換については工事方法によって鉄筋の溶接等の大がかりな施工が必要となるため、リフォーム会社に見積もりを依頼すると良いでしょう。

タイルそのものに損傷がなく、目地のヒビ割れがある場合には、目地の補修工事を行います。

目地の補修を行う場合の費用は、マンションの大きさにもよりますが、1棟で約40万円が相場です。

目地のヒビ割れなどがなく、保護のみを行う場合については、1平方メートルあたり約1,200円が相場となります。

施工期間については、下地調整と貼り替えのみの場合は約1週間、ALCパネルの交換については状況によって大きく工期が変化するため、現地調査の上で見積りを依頼すると良いでしょう。

建物全体の補修を行う場合

外壁がはがれた!マンションの外壁タイルのメンテナンスの費用を紹介します!

建物全体のタイルのメンテナンスを行う際には、まず足場を設置して全体的な検査を行っていきます。

足場の設置費用については、1平方メートルあたり約700円が相場です。

検査の結果、修繕が必要な部位が見つかった場合は下地の補修やタイルの固定、落下防止工事等を行い、必要なら洗浄も行います。

費用については部分補修や下地を補修する際と単価は同じですが、建物全体の作業となるため、施工会社によっては値引きが受けられることもあるようです。

また、現状で問題がない場合でも、将来的なタイルの剥離等のリスクを抑えるために、全面に落下防止加工を施す場合もあります。

これは、「JKセライダー」というもので、繊維を混入させたアクリル樹脂を表面に塗布し、タイルにはアンカーピンを打ち込む工法です。

「JKセライダー」の施工については、1平方メートルあたり約15,000円が相場となります。

施工期間については足場の設置から撤去まで含めて約1カ月が目安となりますが、JKセライダー工法を実施する場合はアンカーピンの設置などの作業に時間がかかるため、約2カ月かかる場合もあるようです。



外壁タイルの補修工事を行う際に注意することは?

マンションの外壁工事を行う場合、タイルの剥離にともなうほこりの飛散や工事の騒音、足場と防音シートの設置による日当たりの悪化等の問題が起こります。

そのため、施工の際にはあらかじめ管理組合や管理会社で協力して入居者に工事の期間や騒音、工事のスケジュール等について周知しておくことが重要です。

また、近隣への騒音についても同様に管理組合や施工会社から告知しておくと良いでしょう。

施工の際には防音シートを設置してある程度騒音に配慮しますが、それでも完全に防音を行うことは難しいため、トラブルを避けるためにも周辺住民への配慮が重要となります。

賃貸マンションの外壁修繕を行う際には、管理組合の負担が大きくなりがちですが、施工会社や管理会社と協力し、できる限りトラブルにならないようこまめな告知や挨拶を行っておきましょう。

外壁タイルの補修工事費用を安く抑えるポイントは?

全面的なメンテナンスを行った場合、どうしても費用が高くついてしまいます。

ですので、施工を依頼する前に雨漏りやタイルの劣化および破損が見られた場合には該当箇所をしっかり記録しておき、実施する工事の種類を選ぶことで費用をある程度抑えることができるでしょう。

また、施工箇所によっては足場を使用しない無足場工法を導入することである程度費用を抑えることができます。

しかし、無足場工法では対応できない場合もあるため、施工を依頼する際には無足場工法が利用できるかどうか相談しておくと良いでしょう。

新築マンションの場合、外壁タイルの浮きについては建築後2年間アフターサービスの対象となるため、定期的な診断の実施も重要です。

外壁リフォームに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきた外壁リフォームは、あくまで一例となっています。

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