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2019年01月04日更新

マンション外壁修繕のすべて!工期や相場・素材の特徴までご紹介します。

マンションの外壁修繕では、使用されている外壁の種類によって工事の方法や費用が変わってきます。マンション外壁を大規模修繕する際に、どのような工事を行うことになるのか、工法ごとの特徴と費用の相場、工期、外壁修繕の目安などについて見てみましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

マンション外壁の種類と補修方法

マンション外壁修繕のすべて!工期や相場・素材の特徴までご紹介します。

マンションの外壁にはどのような仕上げが施されているのでしょうか?

一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの場合、外壁の仕上げ材にはタイルや窯業系サイディング、リシンなどの吹き付け塗装が施されています。

タイルやサイディング仕上げの場合、外壁材そのものの耐久性が高いですし、もし破損したとしても部分的に部材を交換するだけで補修が可能です。

しかし、タイルや窯業系サイディングの場合、外壁材同士の隙間を塞ぐモルタルや漆喰、シーリング剤などが劣化してしまうため、大規模修繕の際にはこれらの目地を補修する必要があります。

リシンなどを用いた吹き付け塗装の場合は、塗装面のひび割れや外壁のクラックなどが起こることが多いため、大規模修繕の際にはこれらのヒビ割れを補修しなければなりません。

小規模なヒビ割れについてはモルタルやシーリング剤で埋めれば対処できますが、大きなひび割れの場合は一度外壁材を撤去して鉄筋の状態を確認し、再度コンクリートで外壁を作り直す作業が必要です。

塗装については、建物の揺れに追従して伸び縮みすることで割れを防ぐ弾性塗料などを用い、ヒビが発生しても建物内部への水漏れを防ぐ工法が一般的となっています。

何れにしても着眼点は、ヒビの状態です。コンクリート面やタイル目地に出た細かなヒビ(ヘアークラック)は今すぐの問題にはなりませんが、窓の角や柱・梁に現れた斜めに走るヒビは要注意です。20~30cm程度のヒビでも漏水の原因になり処置が必要です。

マンション外壁の大規模修繕工事にかかる費用と施工期間の目安について

マンション外壁の大規模修繕工事を行う場合、施工内容によって費用はどの程度変わるのでしょうか?

1平方メートルあたりの施工費用の相場を見てみると、タイルや窯業系サイディングの場合は約4,000円から、リシン吹き付けの場合は約5,000円からとなっています。

また、マンションの外壁を補修する場合には、足場と養生シートの設置が欠かせませんので、これらの設置費用も必要です。

足場と養生シートの設置費用については、足場が1平方メートルあたり約700円、養生シートは1平方メートルあたり約400円が相場となります。

一戸建て住宅の場合、下地の補修などは補修箇所の数によって費用が変わってきますが、マンションの場合は施工面積が広いため、一括で費用を計算することが多いようです。

施工期間についても、マンションの大きさによって約1カ月で完了する場合もあれば、約3か月かかる場合もありますので、見積りの際に施工期間についても確認をとっておくと良いでしょう。



マンション外壁を行うとどのようなメリットがあるのか?

外壁の補修は、マンションの大規模修繕工事では特に頻繁に行われている工事になります。

これは、外壁の劣化や塗装の劣化によって水漏れやヒビが発生した場合に建物そのものの寿命を縮めてしまうからです。

定期的に外壁の修繕を行うことで雨漏りや劣化による建物の傷みを予防することができ、将来的な修繕コストの増加を抑えることができるでしょう。

また、外壁を補修することで建物の外観が良くなるのもメリットです。

マンションは建物そのものが大きいため、戸建て住宅と違い、定期的な外壁洗浄が難しく、経年劣化で汚れが蓄積していきます。

大規模修繕で外壁の塗装や外壁材の修繕を行えば、マンションの見た目が蘇るため、賃貸マンションなら空室率の改善にも繋がるというメリットがあります。

マンションの外壁修繕で注意することは?

マンション外壁修繕のすべて!工期や相場・素材の特徴までご紹介します。

マンションの外壁を修繕する際には、いくつか注意しなければいけないことがあります。

まず、施工期間中は足場と養生シートがマンション外周に設置されるため、日当たりが悪くなり、洗濯物等を干すのが難しくなるでしょう。

また、作業員が窓の外で作業を行うため、プライバシーの面でも注意が必要です。

作業員も施工会社から室内を覗かないよう教育は受けていますが、作業中に視界内に何か動くものが見えてしまうと、危険回避のためについそちらを確認してしまいます。

大規模修繕工事で外壁の補修を行う際には、管理組合等でこれらの注意点についてすりあわせを行い、入居者にも理解を求めておくと良いでしょう。

マンションの外壁修繕を行う目安

マンションの外壁がどのような状態になったら大規模修繕を行った方が良いのでしょうか?

分かりやすい目安としては、外壁材にひび割れが発生していたり、外壁に触れた際に白井粉状の汚れが付着するチョーキング減少が発生していたりした場合です。

また、入居者から水漏れの相談があった場合や、タイルやサイディングの目地にヒビ割れが見られる場合も補修のタイミングとなります。

しかし、マンションの大規模修繕工事では一戸建てのリフォームを行う場合と違い、管理組合での打ち合わせや施工会社の選定など、実際に施工を開始するまでの時間が長くなりがちです。

破損や劣化を見つけてから対応するとなると、被害がより拡大してしまう可能性が高いため、あらかじめ数年単位で予定を立てておき、劣化が深刻化する前にメンテナンスが施せるようにしておくと良いでしょう。

多世帯マンションの場合管理組合の力関係にも拠りますが、修繕積立金の未納や無関心世帯など非協力的な問題も多々起り、工事契約にいたるまでに大変な労力と時間を要す場合があります。

このような場合、費用は掛かりますが出来るだけ早めに信頼置けるコンサルタント会社に調整作業を依頼し、法的処置も含むマンション管理約款上での大規模修繕計画の位置づけを確立させることにより、劣化が深刻化する前にメンテナンスを施され不動産価値の低下を防ぐ最良の方法と言えます。

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