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2020年11月17日更新

マンション外壁修繕のすべて!工期や相場・素材の特徴までご紹介します。

マンションの外壁修繕では、使用されている外壁の種類によって工事の方法や費用が変わってきます。マンション外壁を大規模修繕する際に、どのような工事を行うことになるのか、工法ごとの特徴と費用の相場、工期、外壁修繕の目安などについて見てみましょう。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

マンション外壁の種類と補修方法

マンション外壁修繕のすべて!工期や相場・素材の特徴までご紹介します。

マンションの外壁にはどのような仕上げが施されているのでしょうか?

一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの場合、外壁の仕上げ材にはタイルや窯業系サイディング、リシンなどの吹き付け塗装が施されています。

タイルやサイディング仕上げの場合、外壁材そのものの耐久性が高いですし、もし破損したとしても部分的に部材を交換するだけで補修が可能です。

しかし、タイルや窯業系サイディングの場合、外壁材同士の隙間を塞ぐモルタルや漆喰、シーリング剤などが劣化してしまうため、大規模修繕の際にはこれらの目地を補修する必要があります。

リシンなどを用いた吹き付け塗装の場合は、塗装面のひび割れや外壁のクラックなどが起こることが多いため、大規模修繕の際にはこれらのヒビ割れを補修しなければなりません。

小規模なヒビ割れについてはモルタルやシーリング剤で埋めれば対処できますが、大きなひび割れの場合は一度外壁材を撤去して鉄筋の状態を確認し、再度コンクリートで外壁を作り直す作業が必要です。

塗装については、建物の揺れに追従して伸び縮みすることで割れを防ぐ弾性塗料などを用い、ヒビが発生しても建物内部への水漏れを防ぐ工法が一般的となっています。

何れにしても着眼点は、ヒビの状態です。コンクリート面やタイル目地に出た細かなヒビ(ヘアークラック)は今すぐの問題にはなりませんが、窓の角や柱・梁に現れた斜めに走るヒビは要注意です。20~30cm程度のヒビでも漏水の原因になり処置が必要です。

マンションの外壁塗装にかかる費用は?

外壁は外壁材だけでは十分な防水機能が果たせないため、素材によっては塗装によってコーティングを施し、素材を保護する必要があります。

外壁塗装の費用は、塗料の種類や塗装方法によっても大きく変わります。そのため、1平方メートルあたりの塗料の費用相場は約2,000円〜約6,000円と幅があります。

塗装方法はスプレーガンによる吹付けか、ローラー塗りと呼ばれるローラーまたは刷毛を使う手塗りが主流です。

吹付けの場合は凹凸模様ができるように細かな石や砂などを混ぜたリシン・スタッコ吹付けや、タイル風に仕上げるタイル吹付けとがあり、どちらを選ぶかによっても費用は異なります。

一般的なマンションの外壁1平方メートルあたりの施工費用は、吹付けタイル仕上げの窯業系サイディングの場合で約4,000円から、リシン吹き付け仕上げの場合で約5,000円からが相場でしょう。

上記の相場は塗料と作業費のみの相場ですが、施工の際にはこの他にも、作業用の足場や塗料の飛散を防ぐ飛散防止ネット費用、養生シートの設置費用、外壁塗装の前に汚れを落とす高圧洗浄費用や諸経費がかかります。

ヒビや割れなど、劣化していル部分の状況によっては高圧洗浄により傷みを広げてしまう場合があるので高圧洗浄の前に補修を行います。

それぞれの1平方メートル当たりの相場は、足場費用が約600円〜約800円、飛散防止ネット費用が約100円〜約200円、養生費用が約300円〜約500円、高圧洗浄費用は約200円〜約250円です。

マンションの修繕!外壁塗装をすべきタイミングとは?

外壁は、雨や紫外線などから建物を保護する重要な役割を担っているため、建物を守るためにも劣化症状が見られたらすぐに塗装をすべきでしょう。

外壁の異常を示すサインとしては、クラックと呼ばれるひび割れや、表面をこすった時に白い粉が手につくチョーキング、コケやカビ、外壁材の破損や汚れなどです。

特に、窓枠回りや外壁材のつなぎ目など、コーキングと呼ばれる防水処理を施してある目地の部分は、劣化が発生しやすい場所です。

また、外壁塗装は建物の保護だけでなく、外観の印象を変えることもできます。このため、賃貸マンションでは、入居率アップにつながる経営戦略としての外壁塗装のタイミングを考えることも大切です。

同じ賃料や立地条件なら外観の映えるマンションが選ばれる傾向が強いため、入居率アップを意識して、周囲の賃貸マンションにはない塗料の色や外壁のデザインを選び、入居検討者に好印象を与えられるようにすることも必要でしょう。

もしくは、耐久性は低くても低コストの塗料を選択して塗装の頻度を増やし、常に美観を保つようにすることも一つの選択肢として考えることができます。

国土交通省発行の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によると、約12年に1度の大規模修繕をおこなうことを推進しています。

そのため、外壁塗装に関してもそのサイクルに合わせておこなうのが適切なサイクルと言えます。しかし外壁の材質や劣化状況により異なりますので、塗料だけでなく、下地や目地の劣化状況を含め、専門知識のある業者に見積、調査をしてもらうといいでしょう。

マンションの外壁塗装の種類と耐用年数は?

外壁塗装用の塗料にはさまざまな種類があり、アクリル塗料、ウレタン塗料、シリコン塗料、フッ素塗料などの有機塗料と無機塗料に分類されます。

塗料の種類によって、耐用年数に違いがあり、塗料の耐用年数が短いほど価格は低く、逆に耐用年数が長いほど価格が高い傾向があります。

アクリル塗料

アクリル樹脂塗料の耐用年数は約5~8年です。低価格や発色の良さなどで広く使われましたが、汚れや耐久性に劣るため近年ではあまり使用されなくなりました。

ウレタン塗料

ウレタン樹脂塗料の耐用年数は約8~10年です。密着性に優れ、価格や耐久性、機能性などのバランスが良く、コストパフォーマンスに優れています。

シリコン塗料

シリコン樹脂塗料の耐用年数は約10~15年です。耐熱や耐候性に優れ、汚れや色落ちにも強いため、現在外壁塗装で主流になっている塗料です。

フッ素塗料

フッ素樹脂塗料の耐用年数は約15~20年です。高い耐久性があり、汚れが付着しにくい性質があるため、高層ビルなどで多く使用されてます。

無機塗料

一般的な塗料は、有機物を主成分とする樹脂を使用するため、有機塗料と呼ばれます。これに対して、無機塗料は、セラミックやケイ素などの無機物を配合して作る塗料です。

一般的に無機物は、有機物と異なり紫外線で劣化しないため、優れた耐久性を持っています。しかしながら、耐用年数は配合する有機塗料の耐用年数に準ずるため、約10~20年です。

特殊塗料

このほか、ピュアアクリル塗料、光触媒塗料などの特殊塗料も使用されることがあります。

ピュアアクリル塗料の耐用年数は約10~15年です。アクリル塗料の耐久性を改善した特殊な塗料で、フッ素と同等の耐久性を有します。

太陽光で汚れを分解し、雨水で汚れを流す特殊塗料として光触媒塗料があります。耐用年数は約10~13年ですが、日当たりの良さで効果に差が出ます。

吹付け?タイル張り?マンション外壁の仕上げ材を比較!

マンション外壁の代表的な仕上げとして、吹付け塗装とタイル張りとがありますが、どちらを選べば良いのでしょうか?それぞれのメリット、デメリットについて詳しく見ていきましょう。

新築時の費用は抑えられるが、メンテナンス費用のかかる吹付け

最近では、高級感のあるマンションの外壁にはタイルが使われることが多くなっていますが、以前は「吹付けタイル」が一般的でした。タイル張りに比べると新築時の費用が安くすむメリットがあります。

「吹付けタイル」とはタイルを使用するわけなく、あくまでもタイルのように見える塗料の吹付けによって仕上げるものです。

塗装したあとの表面がタイル表面に似て滑らかで水をよくはじくため、汚れが付着しにくいという特徴があります。また、さまざまな色が選べ、ローラー塗装で模様をつけることも可能です。

ただし、タイルに比べると汚れやカビが付着しやすい点がデメリットです。このため、定期的な塗り替えが必要となり、メンテナンスコストだけをみると、タイルよりも高くなる傾向にあります。

新築時は材料費が高いが、劣化しにくいタイル

タイル仕上げは、欧風のレンガを模したもので、高級感を演出することができます。焼成温度や方法、表面に塗る釉を変えることによってさまざまな色調や質感のタイルが作られています。

タイルは耐候性に優れているため、経年劣化によるメンテナンスがほとんど必要ありません。ただし、吹付けタイルに比べると材料費が高いため、新築時の費用がかさむ点がデメリットです。

なお、劣化しにくいタイルですが、タイルを固定するためのモルタルから染み出した石灰分が付着して白い汚れが現れたり、モルタルが劣化して剥がれることもあるため、このような場合にはメンテナンスが必要です。

マンション外壁の大規模修繕工事にかかる費用と施工期間の目安について

マンション外壁の大規模修繕工事を行う場合、施工内容によって費用はどの程度変わるのでしょうか?

1平方メートルあたりの施工費用の相場を見てみると、タイルや窯業系サイディングの場合は約4,000円から、リシン吹き付けの場合は約5,000円からとなっています。

また、マンションの外壁を補修する場合には、足場と養生シートの設置が欠かせませんので、これらの設置費用も含まれます。

足場と養生シートの設置費用については、足場が1平方メートルあたり約700円、養生シートは1平方メートルあたり約400円が相場となります。

一戸建て住宅の場合、下地の補修などは補修箇所の数によって費用が変わってきますが、マンションの場合は施工面積が広いため、一括で費用を計算することが多いようです。

施工期間についても、マンションの大きさによって約1カ月で完了する場合もあれば、約3か月かかる場合もありますので、見積りの際に施工期間についても確認をとっておくと良いでしょう。



マンション外壁修繕を行うとどのようなメリットがあるのか?

外壁の補修は、マンションの大規模修繕工事では特に頻繁に行われている工事になります。

これは、外壁の劣化や塗装の劣化によって水漏れやヒビが発生した場合に建物そのものの寿命を縮めてしまうからです。

定期的に外壁の修繕を行うことで雨漏りや劣化による建物の傷みを予防することができ、将来的な修繕コストの増加を抑えることができるでしょう。

また、外壁を補修することで建物の外観が良くなるのもメリットです。

マンションは建物そのものが大きいため、戸建て住宅と違い、定期的な外壁洗浄が難しく、経年劣化で汚れが蓄積していきます。

大規模修繕で外壁の塗装や外壁材の修繕を行えば、マンションの見た目が蘇るため、賃貸マンションなら空室率の改善にも繋がるというメリットがあります。

マンションの外壁修繕で注意することは?

マンション外壁修繕のすべて!工期や相場・素材の特徴までご紹介します。

マンションの外壁を修繕する際には、いくつか注意しなければいけないことがあります。

まず、施工期間中は足場と養生シートがマンション外周に設置されるため、日当たりが悪くなり、洗濯物等を干すのが難しくなるでしょう。

また、作業員が窓の外で作業を行うため、プライバシーの面でも注意が必要です。

作業員も施工会社から室内を覗かないよう教育は受けていますが、作業中に視界内に何か動くものが見えてしまうと、危険回避のためについそちらを確認してしまいます。

大規模修繕工事で外壁の補修を行う際には、管理組合等でこれらの注意点についてすりあわせを行い、入居者にも理解を求めておくと良いでしょう。

マンションの外壁修繕を行う目安

マンションの外壁がどのような状態になったら大規模修繕を行った方が良いのでしょうか?

分かりやすい目安としては、外壁材にひび割れが発生していたり、外壁に触れた際に白井粉状の汚れが付着するチョーキング減少が発生していたりした場合です。

また、入居者から水漏れの相談があった場合や、タイルやサイディングの目地にヒビ割れが見られる場合も補修のタイミングとなります。

しかし、マンションの大規模修繕工事では一戸建てのリフォームを行う場合と違い、管理組合での打ち合わせや施工会社の選定など、実際に施工を開始するまでの時間が長くなりがちです。

破損や劣化を見つけてから対応するとなると、被害がより拡大してしまう可能性が高いため、あらかじめ数年単位で予定を立てておき、劣化が深刻化する前にメンテナンスが施せるようにしておくと良いでしょう。

多世帯マンションの場合管理組合の力関係にも拠りますが、修繕積立金の未納や無関心世帯など非協力的な問題も多々起り、工事契約にいたるまでに大変な労力と時間を要す場合があります。

このような場合、費用は掛かりますが出来るだけ早めに信頼置けるコンサルタント会社に調整作業を依頼し、法的処置も含むマンション管理約款上での大規模修繕計画の位置づけを確立させることにより、劣化が深刻化する前にメンテナンスを施され不動産価値の低下を防ぐ最良の方法と言えます。

何年ごとに必要?マンション外壁の修繕工事

マンションの外壁修繕工事は、何年ごとに行うことが理想的なのでしょうか。

マンション外壁の劣化の進行は、建物の構造、立地条件、日常的な管理状態などによって異なりますが、一般的には、外壁塗装は12年周期が目安とされています。

これは、建築基準法において、築後10年を経過したタイル張りなどのマンション外壁は、3年以内に全面打診調査を行う必要があると定められていることが背景にあります。

なお、外壁塗装の周期は、国土交通省の標準的なマンションのメンテナンスについてのマニュアルでも、躯体修繕工事などと合わせ10〜15年が一般的です。

しかし、12年周期だけを目安にするのではなく、それぞれのマンションで使用されている外壁材や塗料の耐用年数も考慮する必要があります。

外壁材ごとのメンテナンス周期の目安は、サイディングボードが7~20年周期、モルタルなら8~10年です。また、塗料の耐用年数はフッ素塗料の場合約15~20年、シリコン塗料の場合で約10~15年です。

外壁材自体の耐用年数はタイルやサイディングが約40年、モルタルが約30年と言われていますが、それよりもメンテンス周期が短いのは、目地や接合部分に充填するコーキング材の耐用年数が約10年と短いことにあります。

また、外壁に異常が見られた場合には、耐用年数を迎える前でも早くに補修や塗装を行い、劣化の進行を抑えることが大切です。

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