フルリフォームで固定資産税は上がる？スケルトンやリノベーションで変わるケースを解説

フルリフォーム・リノベーションをしたら固定資産税は上がる？下がる？

フルリフォーム・リノベーションで固定資産税が変わるかどうかは、工事内容によって異なります。まずは固定資産税の基本を押さえたうえで、税額に影響しやすいケースと変わりにくいケースを見ていきましょう。

「固定資産税」とは家屋などの固定資産に課せられる地方税

「固定資産税」とは、家屋・土地・償却資産などの固定資産に対して、市区町村が課す地方税です。「償却資産（しょうきゃくしさん）」は、土地・家屋以外の事業用資産で、法人税や所得税を算出する際に減価償却の対象となる資産を指します。たとえば、事業運営に使うパソコン・机・いすなどの事務用品や、製造業で使う機械・運搬設備などが償却資産にあたります。固定資産税は毎年1月1日時点の所有状況をもとに課税され、後日、納税通知書が送付されます。

※ 参考：地方税法

固定資産税は評価額によって変わる

固定資産税は、原則として「固定資産税評価額」に税率をかけて算出されます。標準税率は1.4％ですが、実際の税率は市区町村によって異なる場合があります。

固定資産税評価額は、土地と家屋で評価方法が異なります。土地は公示価格などをもとに評価され、家屋は同じ建物を新築した場合に必要な費用を基準に、築年数による減価などを反映して評価されます。評価額は原則として3年ごとに見直されるため、地価の変動や建物の経年劣化によって税額が変わることがあります。

※ 参考1：地方税法
※ 参考2：総務省 固定資産評価基準

フルリフォーム・リノベーションで固定資産税は影響する？

フルリフォーム・リノベーションの内容によっては、固定資産税に影響します。たとえば、増築で床面積が増える、建物の用途が変わる、主要構造部に大きく手を加えるといった工事では、家屋の評価が見直される可能性があります。一方、壁紙や床材の張り替えなど、建物の価値や床面積に大きな変化がないリフォームでは、固定資産税が変わらないケースもあります。

固定資産税が上がる場合と変わらない場合との違い

リフォームが固定資産税に影響するかどうかは、確認申請の有無だけで決まるわけではありません。ただし、建築確認申請が必要になる増築・大規模な修繕・大規模な模様替え・用途変更などは、家屋の評価が見直され、固定資産税に影響する可能性があります。

建築確認申請とは、工事内容が建築基準法などの基準に適合しているかを、自治体や民間の指定確認検査機関に確認してもらう手続きです。床面積を増やす増築や、主要構造部に大きく手を加える工事などが代表例です。一方、壁紙や床材の張り替え、設備交換、構造に影響しない内装改修などは、建築確認申請が不要なケースが一般的です。

※ 参考1：建築基準法
※ 参考2：地方税法

固定資産税が上がるフルリフォーム・リノベーション

固定資産税が上がりやすいのは、増築や主要構造部の大規模改修など、家屋の評価見直しにつながりやすいリフォームです。ここでは、固定資産税に影響しやすい代表的な3つのケースを確認しましょう。

【1】建物の主要構造部を改修するリフォーム

壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要構造部について、1種類でも過半を修繕・模様替えする場合は、大規模な修繕・大規模な模様替えにあたる可能性があります。たとえば、屋根の改修工事で和瓦屋根から金属屋根へ変更する場合でも、次のような工事は建築確認申請が必要になることがあります。

2025年4月以降は、木造2階建て住宅や延べ床面積200㎡を超える木造平屋住宅でも、大規模な修繕・大規模な模様替えを行う場合、建築確認申請の対象になります。一方、木造平屋で延べ床面積200㎡以下の建物などは、同じような屋根改修でも確認申請が不要なケースがあります。工事内容や建物の規模によって判断が変わるため、事前に自治体や建築士へ確認が必要です。

※ 参考1：国土交通省 令和4年改正建築基準法・建築物省エネ法関連情報
※ 参考2：建築基準法

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【2】延べ床面積を増やすリフォーム

増築によって住宅の延べ床面積が増える場合、建築確認申請が必要になることがあります。防火地域・準防火地域の外では、増築部分の床面積が10㎡を超えると、原則として申請が必要です。一方、防火地域・準防火地域では、10㎡以下の増築でも申請対象になるため注意しましょう。

延べ床面積が増えると住宅の資産価値や家屋の評価対象が変わるため、固定資産税が増える可能性があります。また、増築によって建物の床面積が変わった場合は、原則として変更があった日から1か月以内に建物表題部変更登記を申請する必要があります。手続き漏れがないよう、工事前に確認しておくと安心です。

※ 参考1：建築基準法
※ 参考2：不動産登記法

【3】対象物件の用途変更を行うリフォーム

これまで住宅として使っていた物件を店舗・飲食店・宿泊施設などに変更する場合、用途や規模によって建築確認申請が必要になることがあります。とくに、特殊建築物にあたる用途へ変更し、その用途に使う部分の床面積が一定規模を超える場合は注意が必要です。

一方、住宅の一部を小規模な事務所として使う程度であれば、確認申請が不要な場合もあります。建物の用途が変わると、固定資産税の評価や土地の特例に影響する可能性があるため、事前に自治体へ確認しておきましょう。

※ 参考1：建築基準法
※ 参考2：地方税法

固定資産税が上がらないフルリフォーム

固定資産税が上がりにくいのは、建物の床面積・用途・主要構造部に大きな変更がないリフォームです。ここからは、固定資産税に影響しにくい工事の例を見ていきます。

【1】構造上主要でない部分の変更リフォーム

建物の状態を維持するためのリフォームや、構造上主要ではない部分の変更は、固定資産税に影響しにくい工事です。たとえば、間仕切り壁・間柱・付け柱・揚げ床（二重床）など、主要構造部にあたらない部分の変更であれば、建築確認申請が不要なケースが一般的です。ただし、工事の規模や建物の用途、地域の条件によって判断が変わる場合があります。心配な場合は、自治体や専門業者に確認しておきましょう。

【2】間取り変更なしの内装リフォーム

柱や梁などの構造部分に手を加えない内装リフォームは、確認申請が不要なケースが一般的です。たとえば、壁紙や床材の張り替え、耐火性に影響しない間仕切り壁の変更などが該当します。間取りを大きく変えず、床面積や用途にも変更がなければ、固定資産税に影響しにくいと考えられます。

【3】耐震補強のためのリフォーム

耐震補強を目的としたリフォームでも、工事内容によって建築確認申請の要否は変わります。主要構造部の過半に及ぶ修繕・模様替えにあたる場合は、建築確認申請が必要になる可能性があります。一方、壁の補強や金物の追加など、主要構造部を大きく作り替えない補強であれば、確認申請が不要なケースもあります。

また、一定の要件を満たす耐震改修では、固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。自治体によっては耐震・省エネ・バリアフリーなどのリフォーム補助金を利用できる場合もあるため、確認申請の要否に加えて、自治体の減額制度・補助金制度・申請期限を確認しておきましょう。フルリノベーションやスケルトンリフォームで後悔しないためには、固定資産税への影響だけでなく、工事範囲や費用、確認申請の要否を事前に複数社へ確認しておくことも大切です。

※ 参考1：建築基準法
※ 参考2：地方税法