2024年04月23日更新

監修記事

スケルトンリフォームとは?メリットや工事費用・施工期間・会社選びを解説

スケルトンリフォーム(フルリフォーム)と聞いて、どのようなリフォームか想像できる方は少ないのではないでしょうか?スケルトンリフォームは、新築住宅のような自由なプランニングと、新築以下の費用でマイホームを購入できるという、大きなメリットがあります。
しかし、一体どこまで自由に間取りをプランニングできるのか、どのリフォーム会社に依頼したら良いかなど、多くの方が不安や疑問を抱えています。
そこで、今回は、スケルトンリフォームのあらゆるお悩みを解消するために、スケルトンリフォームとは何なのか、リノベーションとの違いや基本知識、メリットやデメリット、注意点、工期や仮住まいに関して、地域ごとの坪単価や業者選定のコツなど、スケルトンリフォームを検討している方に必ずお役立ていただける、重要な情報とポイントを全てご紹介します。

スケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームとは、その名の通り「スケルトン(骨組み)」の状態から間取りを作り直して工事を進めるリフォームになります。

天井や床材、壁なども全て取り払って基礎や梁など、構造体だけの状態まで戻すので、壁紙張り替えのような表層的なリフォームとは違って給排水管など見えない部分の工事も行うことができます。

そのため、制限の生じやすい水回りの移設なども可能になり、自由な間取りを設計できる特徴があります。

スケルトンリフォームとフルリフォームの違い

構造躯体を残すスケルトンリフォーム

一般的にスケルトンリフォームとフルリフォームはどちらも同じ意味で使われることが多いのですが、フルリフォームは壁紙の張り替えや設備の入れ替えなど、家屋全体の内装の模様替えや設備の交換などを中心に行うリフォームを指すことがあります。

内装を中心としたフルリフォームを行う場合には、住宅の躯体までは手をつけず、配管も繋ぎ直し程度のため、家屋内部の印象を変えたい場合や、老朽化した設備の交換、快適性を向上させたい場合には効果的でしょう。

しかし、スケルトンリフォームでは、住宅の躯体以外の壁や床などを全て取り除いた上で、間取りなどを再考し、新しい間取りによる耐震プランに基づき、新しい構造合板や建築金物を取り付けるため、家屋の構造自体の強度を向上させたり、住宅の性能や機能を大きく向上させることが可能です。

また外壁、天井、床といった部分に断熱材を充填すれば、住宅の断熱性能を大きく向上させることができます。

設備や配管も自由に変更が可能なので、たとえば2階に新たにトイレや洗面台などを設けることも可能です。

また、外壁の位置を変更させない限り間仕切壁も自由に変更できるので、現在の家族の実態に合わせた間取りが構築できます。

スケルトンリフォームとリノベーションの違い

スケルトンリフォームとリノベーションの違い
リノベーションスケルトンリフォーム
住まいの機能変更や付加価値をプラスさせる工事骨組みの状態に戻してから全面的に改装する工事

昨今よく目にする機会が多くなった「リノベーション」とは、既存の住宅に新たな付加価値を付け加える工事になります。

例えば、段差の多い住まいをバリアフリー化するなど、より使い勝手の良い性能を付け加えることを目的にしています。

家全体の改装工事を意味するスケルトンリフォーム(フルリフォーム)に対して、あくまでリノベーションはその一部ということです。

スケルトンリフォームの種類

骨組みの状態まで戻すスケルトンリフォームですが、工事の範囲によって種類が分かれています。

そこでここからは、スケルトンリフォームの種類と特徴について詳しく解説します。

内装のみスケルトンリフォーム

内装のみのスケルトンリフォームとは、建物の内装部分だけを骨組みの状態まで戻して工事を行うスケルトンリフォームです。

  • 外装(屋根・外壁)に痛みが少ない
  • 予算を抑えたい

このような場合、内装だけに焦点を当てたスケルトンリフォームを実施します。

ただし、外装の解体は行いませんが、内装は全て骨組みまで解体するので、耐震補強や断熱工事なども行うことができます。

なお、マンションのような集合住宅は専有部分の工事となるので、基本的に内装のみのスケルトンリフォームになります。

外装のみスケルトンリフォーム

外装のみのスケルトンリフォームとは、建物の外壁を解体して工事を行うスケルトンリフォームです。

  • 内装リフォームは行わない
  • 外壁の痛みが激しい
  • 断熱工事を行いたい

この方法は内装のリフォームは検討しておらず、外壁の修繕を行いたい場合に採用します。

痛みの激しい外壁は下地の腐食も進んでいることが多いため、既存外壁を撤去した後、新しい外壁を造り込んで仕上げます。

また、断熱工事を行いたい場合、外装のみのスケルトンリフォームなら外断熱工事を行うことが可能です。

内装と外装をスケルトンリフォーム

内装と外装のスケルトンリフォームとは、建物を完全に骨組みの状態まで戻してから工事を行うスケルトンリフォームです。

  • 建て替えが難しい
  • 内外装全てを一新したい

建て替えが難しい物件や、内装も外装も全て一新させたいという場合に採用する方法です。

工事範囲の最も広いスケルトンリフォームなので、部分的なスケルトンリフォームよりも費用は高くなる傾向にあります。

一方、工事内容に制限も生じにくいため、新築と同様の仕上がりを期待できるメリットがあります。

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スケルトンリフォームの費用相場はどれくらい?

スケルトンリフォームというのは、一戸建てとマンションでも費用の相場が異なります。

一般的に構造部分からやり直す一戸建て住宅の方が、マンションよりも価格帯が高くなる傾向にあります。

そのため、ここからは一戸建てとマンションそれぞれの費用相場について紹介します。

一戸建てスケルトンリフォームの費用相場と坪単価の目安

費用相場坪単価
約450万円~2500万円10〜70万円

一戸建て住宅の場合、一般的なスケルトンリフォームの費用相場は450万円~2500万円程度になります。

耐震補強や設備のグレードによっても価格に開きが生じますが、概ね10万円から70万円程度の坪単価になるでしょう。

また、戸建てはマンションとは違って、外装の手入れがどの程度になるのかによっても相場に開きが生じます。

マンションスケルトンリフォームの費用相場と坪単価の目安

費用相場坪単価
約300万円~1200万円10〜50万円

マンションでスケルトンリフォームを実施する場合の費用相場は、300万円~1200万円程度になります。

戸建てと同様に設備のグレードで大きく価格が変動するため、予算に応じた設備選定を行うことも重要です。

なお、平均的な坪単価については、戸建て住宅よりも若干低く10万円から50万円程度に収まることが多い傾向にあります。

スケルトンリフォームにおける撤去・解体費用の目安

費用相場坪単価
約35万円~100万円1.5〜4.5万円

スケルトンリフォームにおける撤去や解体にかかる費用相場は、35万円~100万円程度が目安になります。

建物の種別によって若干の変動はありますが、坪単価は1.5万〜4.5万円ほどに収まることが多い傾向にあります。

ただし、建物にアスベストが使用されている場合、別途アスベストの処理費用が加算されるため注意が必要です。

スケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームでは、中古住宅でも新築と同じくらい自由なプランニングや、構造部分の点検を行えるなどのメリットがあります。

自由度の高いプランニングが可能

梁や柱などの構造躯体だけを残してリフォームを行うため、比較的自由度の高いプランニングができるメリットがあります。

例えば、小分けにしていた部屋をまとめて広い一つの部屋に変更するなど、自由な間取り変更を行うことができます。

土地探しや基礎工事が必要な新築住宅に比べ、少ない手間でマイホームを手に入れる事ができます(※既存建物の構造計算と建築確認申請のチェックは必要です)。

新築よりもコストを抑えられる

スケルトンリフォームは新築と同様の仕上がりを期待できるだけでなく、新築や建て替えよりもコストを抑えることができます。

例えば、一般的な戸建て住宅の場合、450万円~2500万円がスケルトンリフォームの費用相場とされています。

一方で、国土交通省が発表している「令和4年度・住宅市場動向調査報告書」によると、新築の全国的な購入費用の平均は5,436万円とされています。出典:国土交通省‐令和4年度 住宅市場動向調査報告書

建て替えの全国的な平均費用相場も4,487万円のため、スケルトンリフォームの方がコストを抑えることができるでしょう。

耐震補強まで対応できる

スケルトンリフォームは構造体以外を全てなくしてから工事を進めるため、耐震補強工事も実施できるメリットがあります。

既存の住宅を耐震補強する場合、壁や天井を剥がして工事を進める必要があります。

一方で、骨組みの状態まで戻すスケルトンリフォームなら、効率的に耐震補強ができるわけです。

既存の住宅が耐震基準に満たしていない場合、スケルトンリフォームで耐震補強を行うことで住宅の耐震化を行うことができます。

劣化した配管も一新できる

スケルトンリフォームが魅力的な点として、老朽化した配管を更新できる点も挙げられます。

表層的に変更する部分リフォームの場合、下地に隠れてしまっている配管までは交換することができません。

しかし、骨組みのみ残して工事ができるスケルトンリフォームなら、古くなった配管も全て更新することが可能です。

配管の交換するタイミングは15年から25年程度ともいわれているため、スケルトンリフォームを機に全面配管更新できるのは大きなメリットといえるでしょう。

「既存不適格建築物」でも規模を維持したままリフォームできる

新築当初は法令に適合した物件だったのに、法令の改正により適合しなくなってしまった物件を「既存不適格建築物」といいます。

その物件を建て替える場合、現行の法令に適合するようにしなければいけません。

例えば、建ぺい率や容積率が現行の法令に違反する場合、建て替えなら現行の建物より狭い建物を建てるしかなくなります。

それがスケルトンリフォームなら、現在の専有面積を維持したままキレイで快適な状態にリフォームできるメリットがあります。

建て替えのように法律の規制で面積を狭めることがない点は、非常に大きなメリットといえるでしょう。

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スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームを行ったからと言って、必ずしも思い通りのリフォームが実現できる訳ではありません。

部分的なリフォームよりも高額になる

スケルトンリフォームは全面的で大掛かりな工事なので、部分的なリフォームよりも高額になるデメリットがあります。

例えば、部分的なリフォームなら水回りだけを交換するといった具合に、コストを限定させることができます。

一方、スケルトンリフォームは工事範囲が広いだけでなく、思いのほか下地が腐食しているような場合は想定外のコストが発生する可能性もあります。

そのため、コスト面だけを比較した場合、高額になりがちな一面がデメリットといえるでしょう。

工期が長く仮住まいが必要になる

スケルトンリフォームは、建て替えよりも工期が長くなる傾向があります。

大きく異なるのが解体作業です。

建て替える場合は、全てを0からやり直すので、一気に取り壊せます。

しかし、スケルトンリフォームの場合は、必要な構造体を傷つけないよう、慎重に解体作業を進める必要があります。

また、解体してから、重要な構造部分の補強や補修が必要だとわかる場合もあります。

こういった理由から、スケルトンリフォームは工期が長くなりやすいのです。

そして、骨組み以外の部分は全て解体するため、工事期間中は別のところへ荷物を移して、仮住まいする必要があります。

想定外の補強が必要なことがある

スケルトンリフォームでは、解体してみて初めて、補強や補修が必要かどうかわかります。

例えば、シロアリ被害や木材の腐食、カビの発生などによって大切な柱が傷んでいた場合、しっかり補強しておかなければいけません。

このような状態は、壁や床などがあるときには判断できないので、解体してから工事費用の追加が発生したり、工期を延長したりする場合があるため、事前に工事業者とよく相談しておきましょう。

マンションは制限が多いので注意が必要

マンションでスケルトンリフォームを検討している場合、構造上の問題から制限が出る可能性もあるので注意が必要です。

リセールバリューが落ちることも

スケルトンリフォームのデメリットとして挙げられるのは、リセールバリューが落ちてしまう可能性がある点です。

自由度の高い設計ができるメリットがある反面、自分の好みに偏った間取りや仕上がりになるほど大衆性は失われてしまいます。

個性的な物件は売却を考えた際に買い手が見つかりにくい傾向にあるので、結果的にリセールバリューが落ちてしまうということです。

そのため、将来的に売却を検討している際には、大衆が受け入れやすい間取りや仕上げにすることも重要です。

建て替えとスケルトンリフォームを徹底比較!

建て替えスケルトンリフォーム
特徴基礎部分を含めた建物を全て解体・撤去し、新しく住宅を建築すること。基礎や梁、柱などの構造体以外を解体・撤去し、骨組みの状態から改築・増築を行うこと。
費用相場1,000万円~4,500万円450万円~2,500万円
坪単価65万~90万円10万円~70万円
工期の目安5~8ヶ月3~5ヶ月
メリット・基礎からやり直せる
・間取りを自由に設計できる
・建て替えよりもコストが安い
・工期が短い
・比較的自由な間取り設計が可能
・専有面積を保てる
デメリット・総工事費用が高額
・工期が長い
・専有面積が狭くなることがある
・リセールバリューが落ちることもある
・間取りに制約がでることもある

工事の内容や規模によっても異なりますが、基本的に建て替えは工期も長く費用も高額な傾向にあります。

一方、スケルトンリフォームなら建て替えよりも工期が短く、費用も比較的抑えられるメリットがあります。

建て替えとスケルトンリフォームそれぞれの特徴を踏まえつつ、最適な手段を選びましょう。

スケルトンリフォームを検討するタイミングは?

スケルトンリフォームは、以下のようなタイミングで検討されることが多いリフォームです。

築年数による建物の劣化が目立つとき

築年数が古くなってくると、家のあちこちで劣化や不具合が目立つようになってきます。

最新のものと比べて設備機器に古さや不便さを感じたり、隙間風を感じたり、暑さや寒さの調整が難しく感じたりして、どこか1箇所が気になるというよりも全てを一新したい、という場合にスケルトンリフォームを検討する方が多いようです。

家族構成が変わるとき

家族構成の変化も、スケルトンリフォームの検討タイミングです。

赤ちゃんの誕生や親との同居をはじめるとき、または子供たちの独立によって家族が少なくなったときなどは、家の使い方が大きく変わるタイミングです。

新しい家族構成に合わせて大きく間取りの変更が必要になるため、スケルトンリフォームのような大規模なリフォームが有効になります。

生活動線を変えたいとき

家を建てたときから生活スタイルが変わって、現在の生活動線に合わなかったり、当時の価値観と今の価値観が変わったりして、不便な生活動線になっている場合も、スケルトンリフォームを検討する良いタイミングになるでしょう。

大きく間取り変更できるスケルトンリフォームなら、家族の生活スタイルに合った便利で快適な家事・生活動線に一新することができます。

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要確認!スケルトンリフォームが出来ない家について

魅力的なスケルトンリフォームですが、場合によっては別の選択肢を取らなければならないケースも存在します。

そこでここからは、スケルトンリフォームで制限が出たり、工事自体を避けた方が良いようなケースについて紹介します。

工法による理由

ツーバイフォー工法や木質パネル工法などで建てられた住宅は、合板と枠材が固く接合されており、さらに床と壁、天井の6面が一体となって支える構造になっています。

このため、たとえ枠材だけを残したスケルトンにしても、耐震性能を確保するためには結局すべてを元の位置に張り直すことになります。

また合板だけを剥がして枠材だけを残す方法は技術的にほぼ不可能なため、そもそもスケルトンの状態にすること自体が難しいのです。

そのうえ、壁の位置や大きさについて厳しい制限があるために、部分的なリフォームであっても壁を変更することは困難でしょう。

これらのことからツーバイフォー工法や木質パネル工法で建てられた家屋は、スケルトンリフォームには適していないといえます。

また鉄骨ユニット造や鉄骨プレハブ造の住宅は、構造計算によって壁の位置が決められていることから、スケルトンにしても間仕切りを変更できない可能性があります。

また、もともと工場で組み立てられた部材を使用するため、現地で主要構造部にかかる変更をすることは技術的にも法的にも困難です。

したがって鉄骨ユニット造や鉄骨プレハブ造の建物もスケルトンリフォームには適していません。

建物が老朽化しているもの

建物が老朽化しており、基礎や柱が朽ちている建物は、スケルトン状態にした段階で、結局建て替えしか方法がないことが判明することがあります。

また古い建物は解体を慎重に行う必要があるため、解体工事費も想定以上に高くなってしまうことがあります。

トータルの工事費が建て替えと変わりないという結果にもなりかねません。

このような理由から、老朽化が著しい住宅はスケルトンリフォームには適していないといえます。

マンションの管理規約による制限

マンションでスケルトンリフォームを検討している際には、管理規約に注意する必要があります。

例えば、マンションは個人が所有している専有部分とは別に共有部分があるため、リフォームできる工事範囲に制限が掛けられていることが多いです。

また、下の階へ音の影響が出ないように、予め設定された防音等級をクリアした床材でなければ使用できないようなケースも存在します。

これら管理規約の制限は各マンションによって取り決めが異なるので、お住まいのマンションの管理規約をチェックしましょう。

壁式構造のマンションは出来ない場合もある

低層のマンションで多く採用されている壁式構造の場合、工事に制限が出やすいので注意が必要です。

この壁式構造のマンションは、壁で建物を支える構造なので、構造壁を撤去することができません。

そのため、間取り変更をする際にどうしても撤去できない壁が存在するなど、プランニングに制限が出やすいデメリットがあります。

基本的に撤去できるのは構造上問題のない間仕切り壁のみに限定されるので、壁式構造のマンションの場合は注意しましょう。

スケルトンリフォームでは何ができる?実現可能な工事の種類について

スケルトンリフォームには非常に多くの工事が行われており、目的や要素に応じて最適な工事を選択する必要があります。

そのため、ここからはスケルトンリフォームで実現可能な工事の種類について解説します。

リノベーション

スケルトンリフォームでは、リノベーションによって付加価値を付けることができます。

例えば、古くなった在来工法のお風呂場から、最新のユニットバスに変更することも可能です。

また、老朽化したトイレから、節水性の高いタンクレストイレに変更して機能性を向上させることもできるでしょう。

目的や予算に応じて非常に幅広い工事を実現できる点も、スケルトンリフォームならではの一面といえます。

間取り変更リフォーム

骨組みだけを残すスケルトンリフォームでは、比較的自由度の高い間取り変更を行うことができます。

和室とリビングを一緒にして広々した空間を作るなど、ライフスタイルに合わせて間取りを考えることができます。

また、表層的なリフォームでは難しかった水回りの位置変更なども、スケルトンリフォームなら可能です。

ただし、構造上の問題やマンションの管理規約の問題が生じる物件に関しては、間取り変更が難しいこともあるので注意しましょう。

耐震化リフォーム

スケルトンリフォームの強みともいえるのは、耐震化リフォームも併用して行うことができる点です。

耐震化リフォームでは、構造体に補強を加えることで耐震性を向上させます。

そのため、構造体だけを残してから工事を進めるスケルトンリフォームは、建物の耐震化を進めるのに最も適した機会になるわけです。

耐震性に不安のある住宅に関しても、スケルトンリフォームの機会に耐震化を行えるメリットがあります。

断熱化リフォーム

スケルトンリフォームでは、耐震化リフォームと同様に断熱化リフォームで断熱性能を向上させる事ができます。

気密性が高い断熱リフォームで仕上げることで、夏場や冬場の冷暖房効率も上がるため、電気代を大幅に削減させることができます。

また、断熱化リフォーム快適な室内空間になることで、冬場の急激な温度変化で起こるヒートショックなども防ぐことができます。

バリアフリー工事

築年数の古い住宅は段差も非常に多く、ご高齢の方や障害のある方にとって非常に住みにくい環境といえます。

このような問題も、構造躯体が見えるまで解体してから内装を仕上げるスケルトンリフォームなら簡単に解決できます。

フルフラットで段差のない空間に変更するバリアフリー工事を行うことで、より快適な空間の住みやすい住宅にできるでしょう。

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スケルトンリフォームの施工事例

スケルトンリフォームの施工事例

スケルトンリフォームはどのような規模の工事を行い、どのようなリフォームが行われているのかが気になるのではないでしょうか。

実際にかかった工事費用も含めて、マンションと一戸建てのスケルトリフォームの事例をご紹介します。

マンションのスケルトンリフォーム

広々したリビングとスタイリッシュなシステムキッチン
メリハリのある暮らし良い環境のマンションスケルトンリフォーム
住宅の種類マンション・アパート
リフォーム費用約900万円
施工期間7週間程
リフォーム箇所トイレ、キッチン・台所、お風呂・浴室、洗面台・洗面所、壁紙・壁、床・フローリング、和室、洋室、階段・廊下、リビング、ダイニング

お仕事もしやすく、メリハリのある環境に仕上げたマンションスケルトンリフォームの事例です。

部屋の数は減らさず、配置を工夫しながらウォークインクローゼットなどの収納スペースを確保しています。

リモートで仕事ができる空間を確保しつつ、収納と居住空間を隔離した空間設計にしたため、スッキリとした生活空間に仕上がっています。

配管も一新したマンションスケルトンリフォーム

広いリビングにペット用の滑りにくいフローリング
スケルトンリフォームで配管一新
住宅の種類マンション・アパート
リフォーム費用約950万円
施工期間50日
リフォーム箇所トイレ、キッチン・台所、お風呂・浴室、洗面台・洗面所、壁紙・壁、床・フローリング、和室、洋室、階段・廊下、ベランダ、リビング、ダイニング

マンションの老朽化した配管もスケルトンリフォームで一新した事例です。

築年数も20年を超えて全体的に老朽化していたため、スケルトンリフォームで配管を含む各種設備も最新のものへ更新しています。

古いマンションは配管が樹脂仕様ではありませんが、スケルトンリフォームを機に樹脂管へと変更しています。

また、ペットを飼っていたため、足が滑りにくくなるペット・高齢者用の滑りにくいフローリングで仕上げています。

無垢材を多用した戸建てのスケルトンリフォーム

無垢材で仕上げたナチュラルテイストなお部屋
無垢材を多用して2階をスケルトンリフォーム!断熱性もアップ!
住宅の種類一戸建て
リフォーム費用約1660万円
施工期間3か月
リフォーム箇所トイレ、洗面台・洗面所、壁紙・壁、床・フローリング、窓

無垢材を多用して、温かみのある空間に仕上げた戸建てスケルトンリフォームの事例です。

工事前は2階が冷えてしまい寒さが悩みの一つだったため、スケルトンリフォームで断熱化リフォームも実施しています。

天井や壁・床にも断熱材を充填したほか、断熱性の高いサッシに変更したことで断熱性や保湿性も向上しています。

無垢の床材も使用したことで、裸足でも快適に過ごせる空間へと変貌しました。

耐震工事も行った戸建てのスケルトンリフォーム

タイル調の壁紙と使い勝手の良いキッチンスペース
思い入れがあるおうちをスケルトンリフォーム
住宅の種類一戸建て
リフォーム費用約2780万円
施工期間5か月
リフォーム箇所トイレ、キッチン・台所、お風呂・浴室、洗面台・洗面所、壁紙・壁、床・フローリング、和室、洋室、窓、階段・廊下、玄関ドア・玄関、ベランダ、ソーラーパネル、外構・エクステリア、屋根・屋根塗装、外壁・外壁塗装、庭・ガーデン、リビング、ダイニング、その他。

耐震工事も行った戸建てのスケルトンリフォームの事例です。

築年数も40年以上と古いため、耐震工事にて建物の補強を入念に行って仕上げています。

また、外壁や屋根などの外装も老朽化が進んでいたため、スケルトンリフォームで新築同様の改装工事を実施しています。

室内の動線にもこだわって間取り設計をしたため、実用性・利便性の高い住宅へと生まれ変わりました。

自然素材で仕上げた戸建てのスケルトンリフォーム

無垢材を使用して仕上げたLDK空間
自然素材でスケルトンリフォーム!増築し、耐震補強も
住宅の種類一戸建て
リフォーム費用約1800万円
施工期間2か月
リフォーム箇所トイレ、キッチン・台所、お風呂・浴室、壁紙・壁、床・フローリング、和室、洋室、窓、階段・廊下、玄関ドア・玄関、ベランダ、外構・エクステリア、屋根・屋根塗装、外壁・外壁塗装、リビング、ダイニング

自然素材で仕上げた戸建てのスケルトンリフォームの事例です。

LDKは梁を露出させたことで天井高を確保できたため、一体感のある広々とした空間に仕上げています。

床材やドアなど、多くの場所を無垢材で仕上げているため、温かみのあるナチュラルテイストな空間になっています。

また、光をほどよく取り込めるようにサッシの位置を工夫しているため、採光性の良い住宅になっています。

合理性を重視したマンションスケルトンリフォーム

白が基調のシンプルなLDK
ご高齢のお父様への配慮に溢れた、マンションスケルトンリフォーム
住宅の種類マンション・アパート
リフォーム費用約1910万円
施工期間4か月
リフォーム箇所トイレ、キッチン・台所、お風呂・浴室、洗面台・洗面所、床・フローリング、階段・廊下、リビング、ダイニング

合理性を重視したマンションスケルトンリフォームの事例です。

ご高齢なご家族が暮らしやすい環境にするため、間仕切り壁を撤去して自然光を多く取り込めるLDKヘと変更しています。

また、床材はカーペットを採用することで、足元が冷えないような工夫も取り入れています。

収納は大工と家具職人によってオーダーメイドで作成したため、使い勝手の良いスペースに仕上がっています。

スケルトンリフォームの流れと工期について

スケルトンリフォームはどのような流れで進行していき、どれくらいの期間がかかるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

見積もりの依頼【1週間~10日】

スケルトンリフォームを実施しようとする場合、最も気になるのが工事費です。

このため施工会社にリフォーム費用の見積もりを依頼することからスタートします。

この際、可能であれば数社に見積もりを依頼すると、各社の金額や対応を比較したうえで決定することができます。

現地調査【1日】

見積もりの依頼すると、1週間~10日の間に工事施工会社の担当者が現地調査に訪れます。

この際には、建築確認申請書、図面、地積測量図を用意しておくと、調査がスムーズに進行します。

現地調査には約2~3時間かかるのが一般的です。

この際に調査がずさんな工事施工会社であれば、後に追加料金が発生するなどのトラブルが発生する要因になるため、工事を依頼することは避けましょう。

現地調査を通じて、はたしてスケルトンリフォームが最善の方法なのかということについてアドバイスをもらうことも重要です。

そもそもスケルトンリフォームが不可能な物件であったり、建て替えとほとんど工事費が変わらないということも予測されるからです。

ただし「建て替えとほとんど工事費が変わらない」というアドバイスは、実にあいまいです。

必ず両方のパータンの見積書を出してもらったうえで判断をしましょう。

見積書の提示【1週間】

現地調査をした後、1週間程度で工事施工会社から見積書が提示されます。

複数の工事施工会社に依頼していた場合、単に金額の安さのみを基準にして選ぶのではなく、工事内容や担当者の対応等もチェックしたうえで比較をしましょう。

契約【1カ月】

工事を依頼するにあたっては、資金の調達がとても重要になってきます。

スケルトンリフォームは工事費も高いので、リフォームローンを利用するのが一般的です。

リフォームローンを融資してもらうためには、工事を依頼しようとする会社の見積書も参考資料として提示する必要があります。

またスケルトンリフォームは工事期間が長いために、工事着手前と中間期に工事施工会社への支払いが発生します。

こうした資金の調達も対策を講じる必要があります。

資金計画に目途が立てば、工事施工会社に契約をする旨を伝えましょう。

見積書には有効期限がありますから、見積書を受け取ってから1カ月以内に回答を出した方がいいでしょう。

それより長く検討期間が必要であれば、見積金額に変更がないかの確認をしておきましょう。

工事依頼をすると工事施工会社が契約書を作成しますので、正式に工事請負契約を締結します。

施工開始【1週間~10日】

契約をしたからといってすぐに工事開始というわけにはいきません。

スケルトンリフォームは、家財道具をすべて搬出する必要があります。

仮住まいへの引越しが完了すれば、いよいよ工事開始です。

施工完了【3カ月】

スケルトンリフォームの工事期間は約3カ月です。

工事完了を確認して、工事費の残金を支払えば、居住が再開できます。

最初に見積書を依頼してから、約6カ月ですべての工程が完了することが多いでしょう。

ただし工事施工会社の段取りや発注する商品の入荷状況で工事着手や工期が伸びることがあります。

このためスケルトンリフォームを決断したら数カ月は余裕をもって依頼をしましょう。

再入居予定日から逆算して9カ月~12カ月前に見積もりを依頼するのが理想的です。

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スケルトンリフォームで利用できる補助金・助成金制度

制度補助額
こどもエコすまい支援事業実施する補助対象工事および工事発注者の属性等に応じて5万円から60万円
長期優良住宅化リフォーム推進事業評価基準型:100万円/戸(150万円/戸)
認定長期優良住宅型:200万円/戸(250万円/戸)
先進的窓リノベ事業一戸あたり5万円から最大200万円
給湯省エネ事業5万円/台
既存住宅における断熱リフォーム支援事業最大120万円
次世代省エネ建材の実証支援事業外張り断熱:300〜400万円/戸
内張り断熱:20〜200万円/戸
窓断熱  :150〜200万円/戸
住宅エコリフォーム推進事業35万円/戸
子育て支援型共同住宅推進事業100万円/戸

スケルトンリフォームで利用できる減税制度

スケルトンリフォームで一定の要件を満たした場合、いくつかの減税制度を活用することができます。

リフォームにおける税制の優遇措置なので、上手に活用して節税しましょう。

所得税の控除

住宅ローン減税控除率:0.7%
最大控除額:140万円
控除期間:10年
投資型減税控除率:10%
最大控除額:50万円

所得税を控除できる減税措置には、大きく住宅ローン減税と投資型減税に分類することができます。

住宅ローン減税は、住宅ローンを組むことで毎年0.7%、10年間で最大140万円の所得税控除を受けることが可能です。

投資型減税は、ローンの利用にかかわらず特定の改修工事を行った際に受けられる所得税控除になります。

なお、減税の対象になる改修工事は以下のとおりです。

  • 耐震リフォーム
  • バリアフリーリフォーム
  • 省エネリフォーム
  • 同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム

これらの要件を満たす工事を行うことで、最大で50万円の所得税控除を受けることができます。

固定資産税の減額

耐震リフォーム減税割合:2分の1
バリアフリー、省エネリフォーム減税割合:3分の1
長期優良住宅化リフォーム減税割合:3分の2

要件を満たすリフォーム工事を実施する場合、固定資産税の減額を受けることができます。

減額される割合は実施する工事の種類で変わりますが、例えば、耐震リフォームの場合なら2分の1の減額を受けられるメリットがあります。

なお、固定資産税の減額は、工事眼完了してから3ヵ月以内に済ませる必要があるので注意しましょう。

贈与税の非課税措置

通常は年間で110万円を超える贈与には贈与税が発生しますが、リフォーム資金は「住宅取得等資金贈与の特例」によって最大1000万円まで非課税措置が設けられています。

この制度は住宅の購入資金だけではなく、リフォーム工事や増改築工事を行うための資金についても対象に含まれています。

非課税の上限額は住宅の性能で変動し、省エネ住宅の場合が最大1000万円、それ以外の住宅で最大500万円の非課税措置となっています。

登録免許税の特例措置

品質向上を図るために増改築やリフォームが実施された住宅を取得する場合、登録免許税の特例措置を受けることができます。

通常、課税標準額×2%の登録免許税が必要ですが、特例措置が適用されることで0.1%まで減税されます。

ただし、登録免許税の特例措置を受けるためには、住宅を取得してから1年以内に登記をうけるものに限るため注意しましょう。

不動産取得税の特例措置

築年数控除額
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日100万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日150万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日230万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日350万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日1000万円
平成9年4月1日〜1200万円

宅地建物取引業者が住宅を取得した上で、性能向上リフォームを実施して個人に譲渡を行う場合、不動産取得税の特例措置を受けることができます。

なお、住宅の築年数によって控除額が変動するため、取得する住宅の築年数をチェックしましょう。

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スケルトンリフォームで後悔しないために注意すべきポイント

非常に大掛かりなスケルトンリフォームは、工事が終わってから後悔してしまうケースも少なくありません。

工事後に後悔することがないように、ここからはどのような点に注意すべきなのかを解説します。

目的を明確にする

スケルトンリフォームを実施する際には、まずリフォームの目的を明確にしておくことが重要です。

  • 子育てのしやすいお家にしたい
  • 二世帯がちょうど良い距離感で暮らせるようにしたい
  • 介護がしやすい環境にしたい

このように、リフォームをする目的によって採用するべき工事の中身も変わってきます。

目的が不透明なまま漠然と工事を進めてしまうと、リフォーム後に改善するべき場所が出てしまう可能性もあります。

住みやすい住宅を実現させるためにも、どのような目的でスケルトンリフォームをするのか明確にしておきましょう。

優先順位を決める

スケルトンリフォームでは、工事の優先順位を決めておくことも重要です。

  • 広々としたリビングが欲しい
  • 家族とコミュニケーションが取りやすいキッチンを作りたい
  • 外気温に左右されず暮らしやすいお家にしたい
  • バリアフリー化で段差を解消したい

スケルトンリフォームでは、実現できる工事の幅も広いので要望も多く出てくるでしょう。

一方で、物理的に生じてしまう工事の制限や工事予算もあるので、全てを実現できるとは限りません。

そのため、要望をリスト化して優先順位を付けておくことで、実際に工事を進める際に取捨選択をしやすくなります。

予算を決める

工事範囲が最も広いスケルトンリフォームは、部分的なリフォームよりも予算を超えてしまうことも多い傾向にあります。

全ての要望を実現させようとすると予算をオーバーすることもあるので、予め工事予算を決めておくことも失敗しないためのポイントです。

事前に工事予算を決めておけば、設備のグレードや工事内容なども細かく予算調整することができます。

思いのほか費用がかかってしまったと後悔しないためにも、あらかじめ大まかな予算は決めておきましょう。

予備工期を想定する

スケルトンリフォームは工事期間も数ヶ月と非常に長いため、仮住まいなどを用意してから工事を進めていく必要があります。

ただし、当初想定した工事期間よりも長くなってしまうことがあるので注意が必要です。

例えば、実際に解体を進めて行くと、事前に想定した範囲よりも下地の腐食が進んでいるようなケースは少なくありません。

この場合、追加で補修工事を進める必要が出てくるので、想定よりも工事期間が延びてしまう可能性があります。

予備工期を想定しないまま進めてしまうと、仮住まいの追加費用や契約期間の問題が生じてしまうこともあるので注意しましょう。

CGパースを活用する

スケルトンリフォームでよくあるトラブルの一つが、完成後のイメージに食い違いが生じてしまうという点です。

特に図面だけで工事の打ち合わせを進めてしまうと、イメージが共有できていないことも多いので注意が必要です。

なお、これらを解決するためにはCGパースを活用するのがおすすめです。

CGパースなら完成後のイメージを視覚的に確認できるので、イメージの食い違いが起こりにくくなります。

完成後に食い違いを発生させないためにも、CGパースを活用して事前のイメージ共有は明確にしておきましょう。

近隣住民への配慮を行う

工事期間も長く騒音が発生するスケルトンリフォームを行う際には、必ず近隣住民への配慮を行う必要があります。

スケルトンリフォームを開始する前のご挨拶はもちろんのこと、解体工事のような騒音が出やすい工事の場合は事前告知するといった対策が必要です。

工事の印象が悪くトラブルへ発展することを防ぐためにも、近隣住民への配慮は丁寧に行いましょう。

スケルトンリフォームで失敗しない業者の選び方について

スケルトンリフォームを成功させるためには、業者選びがもっとも重要なポイントです。

どのような点を注意して業者選びを行えばいいのか?選定する際のポイントについて解説します。

許認可・資格の有無

リフォーム業者選びをする際には、まず許認可と有資格者のチェックを行いましょう。

建設業法では発注者を保護する観点から、建設業許可制度を設けています。

建設業許可では、経営能力や財産的基礎、技術力に適格性などが審査され、一定の要件をクリアしなければ取得することができません。

そのため、許認可を未取得の業者よりも、取得業者の方が圧倒的に信頼性は高いといえます。

また、許認可以外にも業者の有資格者をチェックしてみましょう。

スケルトンリフォームは広範囲の工事を行うため、建築士や施工管理技士といった国家資格を有する業者に依頼することが重要です。

無資格の業者に依頼するとトラブルが起きる可能性もあるので、有資格者が在籍する業者を選定しましょう。

施工実績をチェックする

リフォーム業者を選定する際には施工実績をチェックしましょう。

  • 水回りに強いリフォーム業者
  • 外装リフォームに強いリフォーム業者
  • 全面改装に強いリフォーム業者

このように、ひとくちにリフォーム業者といっても非常に多くの種類があります。

スケルトンリフォームは工事の規模や難易度も高いリフォームのため、技術と経験を有する業者でなければなりません。

そのため、業者の得意不得意を正しく判断するためにも、施工事例にてスケルトンリフォームを多く手掛けているかどうかを確認しましょう。

保証・アフターメンテナンスの有無

工事が完了した後も安心して暮らすためには、保証やアフターサービスが充実している会社を選ぶことも重要です。

工事保証書を発行する業者であれば、施工不良が仮に発覚しても業者の負担で修繕することができます。

また、アフターサービスが充実している会社なら、住んでから気付くちょっとした修繕もお願いすることができます。

保証やメンテナンス体勢は業者によって大きく差があるので、業者選定のポイントとして比較してみましょう。

優良な施工会社を探すには?

自分が住んでいる地域でスケルトンリフォームが可能な施工会社を知りたい場合は、リフォーム会社紹介サービスを使うと良いでしょう。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域やリフォームのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なスケルトンリフォーム会社を紹介してくれます。

運営会社のエス・エム・エスは、東証プライム上場企業なので、その点も安心です。

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スケルトンリフォームでよくあるQ&A

ここからは、スケルトンリフォームでよくあるQ&Aを紹介します。

スケルトンリフォームを実施する前に気になる質問がないかチェックしてみましょう。

住みながら工事はできる?

スケルトンリフォームは骨組みまで解体をするので、住みながら工事を進めることはできません。

キッチンやトイレなど、水回りを含めて全て解体する必要があるので、別途仮住まいを用意する必要があるでしょう。

スケルトンリフォームを検討する際には、仮住まい費用も含めた予算調整を行うことが重要です。

再建築不可物件のスケルトンリフォームは確認申請が必要?

木造住宅の場合、再建築不可物件でも主要構造部の1/2を超えるスケルトンリフォームを行うことができます。

この際、建築確認申請も省略することができます。

ただし、木造以外で2階建以上、床面積200㎡以上の住宅に該当する場合、戸建て住宅でも建築確認申請が必要になるため注意しましょう。

工事期間が長くなる場合や原因とは?

以下のような原因でスケルトンリフォームの工事期間が延びることがあります。

  • 想定以上に劣化が進んでいる
  • 悪天候が続いている
  • 搬入経路の状況

解体後にシロアリの影響で腐食が進んでいたり、思いのほか配管が劣化しているなど、想定よりも劣化が進んでいる場合は工期が延びる可能性があります。

また、悪天候が続いている場合、外回りの工事が進まないので工事期間が延びる傾向にあります。

その他にも、資材を搬入する経路が複雑だったりすると工事期間が延びやすいといえるでしょう。

スケルトンリフォームを安く抑える方法は?

スケルトンリフォームを安く抑えるためには、以下のような方法が効果的です。

  • 設備や建材のグレードを見直す
  • 相見積もりを実施する

設備や建材のグレードを見直すことで、リフォーム費用を抑えることができます。

また、複数の業者で相見積もりを実施することで、コストを抑えられる傾向にあります。

リノベーション(フルリフォーム)で、優良な会社を見つけるには?

本記事のリノベーション(フルリフォーム)は一例で、「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって大きく異なります。複数社の見積もりを「比較」することが重要です!

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】久田麻里子

2級建築士、インテリアコーディネーター、住環境福祉コーディネーター。ハウスメーカー、リフォーム会社での建築業を幅広く経験。主婦・母親目線で様々なリフォームアドバイスを行う。主な担当は水回り設備リフォーム、内装コーディネート、戸建てリフォームなど。

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