不動産売却契約で一般媒介がおすすめな場合について

不動産売却における一般媒介契約とは？

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ、不動産会社への依頼方法などに違いがあります。

マンション一般媒介契約の概要

【契約内容】

複数の不動産会社に売却を依頼することが可能である、という点が一般媒介契約の最大の特長です。知人や親戚など、自分で買い手を見つけてきた場合には、依頼している不動産会社を通さずに契約できます。

【契約期間について】

専任媒介などの他の契約に比べて、一般媒介契約に関しては、契約期間の法的な定めはありません。しかし、行政からの指導によって、現在では多くの不動産会社で期間を3ヵ月としています。

【契約解除について】

最もスムーズな契約解除は、契約期間の3ヵ月を満了したのちに「更新をしない」という方法です。事情があって、3ヵ月を待たずに契約解除したい場合でも、一般媒介契約では基本的にはペナルティはありません。

ただし、契約書の中に契約解除にともなう規約があれば、そちらが優先されます。

媒介契約とは？

「媒介契約」とは、所有する不動産を売却する際に、不動産会社などの仲介業者と契約して売買の仲介を行ってもらうという仕組みのことです。

契約時にはどのような方法で物件を宣伝するか、売却成立時の報酬はどうするかなどをあらかじめ決めておき、契約書を取り交わします。

この契約のことを媒介契約といい、契約内容によって「一般媒介契約」や「専任媒介契約」などにわけられているのです。

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一般媒介契約について

媒介契約には、複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことができる「一般媒介契約」、1社のみと契約を行う「専任媒介契約」などがあります。

これらの媒介契約の違いは、契約できる仲介業者の数以外に、自分で買い手を見つけた場合の対応や契約期間、不動産流通機構の物件データベース（レインズ）への登録義務、販売状況報告の頻度などです。

一般媒介契約の場合は、複数の仲介業者と契約を結ぶことができますが、レインズへの登録義務や販売状況報告を行う規定がありません。

また、個人で買い手を見つけた場合については、仲介業者を介さずに売買を行うことができるため、売り手が売買活動を自ら行いたい場合などは一般媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約は他の媒介契約に比べ、仲介業者、売り手のどちらに対しても自由度の高い媒介契約だと言えるでしょう。初めての不動産売却では、一般媒介契約での仲介業者への売却活動の依頼がおすすめです。

一般媒介契約のメリット・デメリットについて

一般媒介契約は自由度の高い媒介契約になりますが、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、販売戦略の自由度の高さです。

専任媒介契約では1社のみの契約となるため、契約した仲介業者の販売戦略に従うしかありませんが、一般媒介契約ではさまざまな仲介業者と契約を行うことができます。

地域密着型の仲介業者と、広範囲に商圏を持つ仲介業者を同時に利用することもでき、販売活動の進捗により売却依頼をする仲介業者を増やすことができる点もメリットとなります。

一般媒介契約のデメリットとは？

一般媒介契約では複数の仲介業者と契約を行うことができます。

そのため、成約時に得られる手数料は買い手を見つけた仲介業者のみが得られることとなり、買い手を見つけられなかった仲介業者は利益が得られません。

つまり、複数の仲介業者に販売活動を依頼をしていた場合、力を入れて宣伝を行っても自社に利益が得られない可能性があるため、積極的な販売活動を行ってくれない場合もあります。

また複数の仲介業者から売却募集がでていると、売り急いでいる印象を与える場合がある点も注意です。

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一般媒介契約が有利になる場合について

一般媒介契約を行う場合の、メリットとして「囲い込み」を予防することができるという点です。

囲い込みとは、売却手数料と購入手数料の両方を得るために仲介会社が他の仲介業者からの問い合わせを断り、自社で買い手を探すまで物件を売らないという問題です。

囲い込みが行われると契約を結んだ仲介業者が買い手を見つけるまで物件が売れなくなりますし、物件を売りやすくなるよう値下げ交渉を行ってくる可能性もあります。

一般媒介契約なら複数の仲介業者と契約することができるため、1社による囲い込みを防ぐことができ、物件の早期売却が可能となるでしょう。

また、専任媒介契約・専属専任媒介契約では法律でレインズへの登録が義務化されているため、契約期間が過ぎた場合でも既に広告が行われている状態となります。

そのため、期間経過後に一般媒介契約に切り替えることで、一般媒介契約でも有利に売却を行うことができる可能性があるのです。

その他にも、最初に一般媒介契約で仲介業者と契約し、販売戦略や対応などを見極めてから専任媒介契約にすることができるのもメリットでしょう。

不動産会社から見た一般媒介契約のメリット・デメリット

複数の仲介業者に売却活動を依頼していた場合、一般媒介契約は仲介業者から見ると、他社との競争で勝たなければ手数料を得ることができない契約ですので、広告に力を入れないリスクが大きい点がデメリットです。

また、内覧などの予定を立てていても、他社とバッティングしたり、物件が先に売れてしまったりする可能性もあるため、スケジュール管理が難しい点もデメリットと言えるでしょう。

不動産会社などの仲介業者からすると、努力して買い手を見つければ確実に手数料を手に入れることができる専任媒介契約の方がメリットが大きいため、できるだけ専任媒介契約を締結したいという不動産会社も多いです。

専任媒介契約の方が広告戦略に力を入れてくれる可能性は高いです。

しかし、専任媒介契約では囲い込みが発生する可能性があり、販売戦略が物件に合わない可能性も考えられるため、媒介契約を結ぶ際には物件の状態などを考慮して媒介契約の形式を決めると良いでしょう。

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あなたにおすすめの媒介契約スタイルは？

物件を売却する際には、一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを選ぶと良いのでしょうか？

物件の特徴や販売戦略などの観点から、おすすめの媒介契約の選び方について見てみましょう。

一般媒介契約がおすすめとなる場合

将来的に専任媒介契約を結びたい場合、最初に仲介業者と一般媒介契約を結ぶことによって、仲介業者の販売戦略や対応を確認することができるため、より良い仲介業者選びの参考にもなるでしょう。

専任媒介契約がおすすめとなる場合

専任媒介契約では、1社としか媒介契約を結ぶことができませんが、法律でレインズへの登録や販売状況の報告義務などが定められているため、信頼できる仲介業者と担当者がみつかった場合におすすめです。

また、専任媒介契約では1社との契約となるため、一般媒介契約に比べて仲介業者とのやりとりが少なくなり、手間をかけずに買い手を探すことができます。

しかし、専任媒介契約ではどうしても囲い込みが行われる可能性を排除することができません。

信頼できる仲介業者を知っているなら、最初から専任媒介契約を結んでも良いのですが、仲介業者を知らない場合には、一般媒介契約を結んで対応や広告戦略などを比較してから専任媒介契約に切り替えると良いでしょう。

どちらの媒介契約でも、売主が自分で購入希望者を探し、売買契約を結ぶことについては制限はありません。

媒介契約には、買主による購入希望者選びに制限がある「専任専属媒介契約」というものもありますので、身内などから購入希望が入る可能性がある場合には注意しておきましょう。

一般媒介契約でマンションを売却する時の注意ポイント

解約の方法に注意

一般媒介契約について、法律では契約期間を定める義務がありません。しかし、最近では契約時に他の契約と同様、期間を３ヵ月とする契約が一般的です。

法律の定めがありませんから、契約途中で解約を申し出ても問題はありません。ただ、やむを得ない事情があるときを除き、契約終了後に「更新をしない」という形で解約を申し出るのが一般的です。

信頼できる不動産会社の見つけ方

売却をスムーズに進めていくには、信頼できる不動産会社と担当者に売却活動を任せられるかが大切です。売却価格の査定で詳しくヒアリングをして、売却できるイメージがもてるか、また売却依頼後の活動状況などを鑑みて、今後も継続して依頼できる不動産売買のパートナーを探しましょう。

大手かベンチャーかなど規模やホームページの充実度などは千差万別ですが、実際に依頼をしたうえで誠実に対応してくれるかどうか、ご自身の目で確かめるのが一番です。

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