【不動産売却】専任媒介を徹底解説！

【不動産売却】媒介契約の種類

不動産会社を介して物件の売却を行う場合は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。

媒介契約は、

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

の3種類から選べますが、このうち「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の２つは、名前も内容もよく似ていますので、どちらを選ぶべきか迷う方も少なくありません。

2つの専任媒介の違いと、もう１つの「一般媒介」との違いを知っておきましょう。

2種類の専任媒介の内容と違い

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、「一般媒介契約」よりも不動産会社からの拘束力が高い契約形態です。

3種類の媒介契約には、以下の点で違いがあります。

• 不動産会社から営業活動の報告を受ける頻度
• 複数社との媒介契約の可否
• 自己発見取引（自分で買主を見つけて直接取引すること）の可否
• 「レインズ（指定流通機構）」に物件情報を登録する義務
• 契約期間の定め

上記の違いを、専属専任媒介契約と専任媒介契約で比較してみましょう。

専属専任媒介の特徴

• 営業活動の報告義務：1週間に1回以上
• 複数社との媒介契約：不可
• 自己発見取引の可否：不可
• レインズへの登録：媒介契約から5日以内
• 契約期間：3カ月

専任媒介の特徴

• 営業活動の報告義務：2週間に1回以上
• 複数社との媒介契約：不可
• 自己発見取引の可否：可　※仲介手数料が発生しない
• レインズへの登録：媒介契約から7日以内
• 契約期間：3カ月

一般媒介の内容

一般媒介契約は、2つの専任媒介と比べると、不動産会社からの拘束力は非常に低くなります。はじめての不動産売却の場合、まずは一般媒介契約を不動産会社と締結することがおすすめです。

専任媒介と一般媒介の最も大きな違いは、「複数社との媒介契約が可能」という点です。

その他の違いとして、営業活動の報告が行われない、レインズへの登録義務がないなどもあります。

なお、一般媒介契約の契約期間には法律上のルールはありませんが、国土交通省の『標準媒介契約約款』によれば、一般媒介でも専任媒介と同様に、契約期間を3カ月とする旨が記載されています。

• 営業活動の報告義務：なし
• 複数社との媒介契約：可
• 自己発見取引の可否：可
• レインズへの登録：なし
• 契約期間：なし

専任媒介契約のメリットデメリット

2つの専任媒介について、両者のメリット・デメリットを比較してみましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約では、1社の不動産会社に限定して仲介を依頼する形になり、自己発見取引も禁じられていますので、事実上、その物件の販促を行えるのは契約を結んだ不動産会社のみです。

従って、不動産会社の販促モチベーションが高まり、物件の買い手が早く見つかることが期待できます。

また、契約時に物件の清掃や除草、といった特典を用意している不動産会社もあります。

ただし、1社に仲介のすべてを任せることは、デメリットに転じる可能性もあります。

例えば、売却を急いで買い手に有利な条件で交渉を進めてしまうなど、こちらの意向に沿わない不動産会社と専属契約を結んで後悔するケースもあるでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約では、自己発見取引が認められていますので、媒介契約中に購入を希望する知人などが現れた場合、仲介手数料を支払うことなく物件を売却することもできます。

しかし、専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほぼ契約内容に差がありません。

それにも関わらず、自己発見取引の可能性を恐れて不動産会社が販促に集中してくれないといった不利益を被る恐れがあります。

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一般媒介契約との比較

一般媒介では自己発見取引だけでなく、複数社と一般媒介契約を結ぶことができます。

契約できる窓口が広がることによって、買い手が現れればタイミングを逃さずに交渉に進めますので、物件が売れる確率も高くなります。

ただし、複数の不動産会社と一般媒介契約で契約すると、内見日程の調整、価格改定についての連絡など複数担当と連携をとる必要があります。また、複数の不動産会社に売却依頼をしていることで、売り急いでいる物件なのかと思われる懸念があります。

一般媒介契約では、別の不動産会社と媒介契約を結んでいることを明かして「明示型」で契約することも、情報を伏せて「非明示型」で契約することも可能です。

しかし、あえて非明示型で契約すると、不動産会社は「どこの会社と契約したのか」「なぜ会社名を伏せるのか」など、情報を明かさない理由を考慮して、販促に支障をきたすかもしれません。

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらが望ましいか？

一般媒介契約は複数の仲介業者と媒介契約を結べますが、レインズへの登録や報告義務などがありません。

また、手数料についても買い手を見つけた仲介業者にのみ支払われるため、リスク上の問題から、仲介業者はあまり経費をかけて買い手を探すことができないのです。

専任媒介契約なら、買い手が見つかれば必ず手数料を得ることができるため、より経費をかけて買い手を探すことができ、物件が売れる確率が高くなるでしょう。

専任媒介契約が向かないケースとは？

専任媒介契約は仲介業者が買い手探しを行いやすい契約形態ですが、物件の人気が高いと考えられる場合には一般媒介契約の方が高い価格で早く売却できると言われています。

これは、人気のある物件はすぐに売れるため、一般媒介契約でも仲介業者が利益を得られる可能性が高まることが理由です。

同様に、人気のある物件については多少価格が高い場合でも買い手が付く可能性が高まるため、売り手の希望価格でも売れる可能性が高くなります。

専任媒介契約がおすすめのケース

媒介契約は、売り手の知識や物件の状態によって選ぶべきかどうかが分かれます。

専任媒介契約は、不動産売却の知識がない方や、売却に不安を感じている方におすすめの契約形態と言えるでしょう。

初めて不動産売却を行う時

専任媒介契約では、1社の不動産会社に販促や購入希望者との交渉、事務手続きなどをすべて任せることができますので、信頼できる不動産会社と担当者を見つけられている場合におすすめです。

一般媒介契約には「自己発見取引が行える」という利点がありますが、不動産売却のノウハウをお持ちではない方にとってあまりメリットがありません。

買い手が見つかるか不安な物件を売却する時

「建物の築年数が経ち過ぎて売れるかわからない」「エリア内の不動産需要がわからない」など、買い手が現れるか不安な物件を売却する時は、まずは一般媒介契約で売却を依頼をし、その後に販売活動状況をみて専任媒介契約に切り替えることがおすすめです。

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不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

専属専任媒介契約にする場合、1社しか媒介契約ができないのですから、好条件で取引できるかは、不動産会社の実力にかかっているといっていいでしょう。それでは、どのような点に注意して不動産会社を選ばいいでしょうか。

まずは直接、不動産会社に足を運んで、会社がどのような営業スタイルなのか、来客対応など売却を任せることができるかどうかの感触を掴むことが大切です。

会社のみならず、物件の担当者も非常に重要です。売却活動を熱心にやってくれる担当者は、不動産に関する質問も間髪入れず的確に応えてくれるような姿勢であれば、有力な候補となり得るでしょう。

不動産会社には、得意としている物件があります。マンションの売却を依頼するのであれば、一戸建てを扱っている不動産会社よりも、中古マンションをメインで扱っている不動産会社の方がいいでしょう。

不動産会社には、得意としているエリアがある企業もあります。売却したい物件の周辺でマンションを探している客がいないかを聞いてみるのもいいでしょう。何人か候補者がいるようであれば、早い段階で契約が成立する可能性が高くなります。

不動産会社の方としても、自社で売主と買主の仲介ができるのですから、熱心に売却活動に励んでくれる可能性は高いと言えます。

また、同じ地域で成果実績を聞いてみるのもいいでしょう。成果がいくつかあれば、そのエリアを得意としている不動産会社の可能性があります。

同じ地域で売り出し中の物件に対して、反響があるかを尋ねるのもいいでしょう。他社の物件でも、問い合わせがあるのなら、営業を熱心に行っている不動産会社である可能性が高いということになります。