築年数で不動産の売却価格は変わる！知っておきたい不動産の資産価値

不動産を売却する際なぜ築年数が重要視されるの？

不動産の売却を考えた場合、はじめに不動産会社へ売却可能額の査定を依頼するのが一般的です。

この査定金額の算出において、築年数は重要な要素となっています。

国は建物の耐用年数を定めており、木造戸建ては22年、鉄筋コンクリート造のマンションなどは47年です。

耐用年数はあくまで減価償却などの際に用いられるもので、耐用年数が過ぎたらからといって、いきなり住めなくなるものではありません。

しかし、住宅ローンの建物評価にも影響してくることから、耐用年数に関わる築年数は査定金額に直接影響します。

例えばマンションの場合の大まかな傾向として、新築時の価格に比べて築10年では約70～80%の価格を維持していますが、築20年で約50～60%、築30年となると約30～40%の価格になります。

また、不動産売買の際に、購入希望者は築年数を大きな検討材料としています。

なぜなら不動産価格が建物の状態や地域の人気状況などいくつもの要素を含み、その中でも築年数は一般の方でも確認できる客観的なデータであるためです。

さらに一般の購入希望者からすれば、ほぼ同条件の物件では築年数が経っていない、つまり新しい物件の方を買いたいと思うのは自然な感情でしょう。

同じ不動産でもマンションと一戸建てでは築年数の資産価値に違いがあるの？

マンションと一戸建ては同じように「不動産」と呼ばれますが、築年数と資産価値の変化傾向は異なっています。

その理由は、第一に耐用年数の違いです。しかしほかにも、マンションと一戸建てでは特性の違いも影響しています。

土地の価格に占める割合が違う

マンションは一戸建てに比べて、一戸当たりの土地の価格に占める割合が小さくなっています。

そのため、マンションの価格は減価償却していく度に建物自体の割合が一戸建てより大きくなります。

しかし、マンションは一戸建てに比べて建物の強度が高く、管理の程度によっては建物の価値が変わってきます。

建築材高騰の影響

現在は震災復興やオリンピック需要のため、建築材が高騰しています。その影響でマンションの建築費用も上昇しています。

マンションを作る費用が上がれば、需要と供給の関係から中古マンションの売却価格も上がっていくことが予想されます。

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マンションの築年数と資産価値の関係

新古物件の築年数1年～3年

新古物件とは本来、新築で売り切れずに1年以上経過した物件のことを言いますが、今回は便宜上、中古物件で築年数3年目までとしています。

不動産価値は新築時の約90%ほどです。新築マンションを3年以内に売却する人は稀ですので不動産市場にライバルとなる物件がほとんどいません。

築年数1年～3年であれば、まだまだ新しく見た目もきれいで、設備や間取りなどの仕様も新築とほぼ変わりがありません。そのため人気が出やすい傾向にあります。

築浅物件の築年数4年～10年

築年数4年～10年のマンションの評価額は、新築時の約70～80%が目安となります。

築年数が10年以内であれば、まだ築浅物件として見られます。設備などもまだ新しく、室内もきれいなため、価値の下落は少ないでしょう。

さらに、都心部や都市開発などで人気が上がったエリアにある物件では、購入時よりも価格が高騰している場合もあります。

築浅物件では、購入希望者はリフォームせずにそのままの状態で利用することが多く、そのため清潔な室内を保っていることなども価格に影響しやすくなります。

売れ筋物件の築年数11年～15年

築年数11年～15年のマンションは、新築時の約60～70%の評価額となります。購入希望者から見れば、新築マンションと比べて価格がぐっと抑えられて見えるでしょう。

そのため、中古マンションでも駅から近いなどの立地を重要視している方や新築マンションには手が出ないが中古マンションであれば購入ができる方などが購入希望者として考えられます。

なお、この築年数は比較的多く市場に出ているため、人気もありますがライバルとなる物件も多くなる傾向にあります。

リーズナブルな物件の築年数16年～20年

築年数16年～20年のマンション評価額は、新築時の約5割程度です。

購入希望者にとっては、築15年以内のマンションに比べて、さらにリーズナブルに見えます。

そのため立地や広さを重視する方が購入を検討するようになるでしょう。

また、築25年までのマンションであれば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となりますので、購入者にとってもメリットがあります。

リノベーション物件の築年数21年～35年

築年数21年～35年のマンションは、新築時に比べて約3～4割ほどです。築年数が経っているため購入希望者はリノベーションを視野に入れて考えているでしょう。

すでにリノベーションを行っている場合には、間取りやリノベーションの内容が評価額に大きく関わってきます。

特にこの築年数になると、マンションの管理状況によってもマンションの見方や評価が変わってきます。

売却が難しくなる築年数36年以上

築年数36年以上になると、マンションの評価額は新築時の約3割を下回ってきます。

リノベーションの有無、マンションの管理状況、立地などが評価額に影響してくるでしょう。

また、昭和56年（1981年）に建築基準法が改正されています。この年以降から新耐震基準になっており、震度6強～7程度の地震への対策が取られています。

そのため昭和56年以前か以後かによって評価額も変わるでしょう。

一戸建ての築年数と資産価値の関係

木造一戸建てはマンションに比べて、耐用年数が22年と短いため、評価額が減少するペースは早くなります。築年数と資産価値の関係は以下のようになります。

家屋の資産価値がある築10年以内

築10年の中古一戸建ての建物価値は新築物件に比べて約半分となり、一戸建てはこのようなペースで資産価値が下落していきます。

ただ、建売などに比べると大手ハウスメーカーで建てられた戸建てについては、価値の下落幅が少ない傾向にあります。

また、中古一戸建てで住宅ローン控除を受けられるのは、築年数20年までです。

そのため築10年以内であれば、住宅ローン控除を10年間すべて受けることができます。この控除の利用を考えている購入者にとっては魅力のひとつです。

資産価値はほぼ土地のみの築11年～20年

一戸建ての資産価値は築15年に新築物件の約20～30%になるペースで下落し、以降は緩やかなペースを保ちつつ築20年で約10～20%になります。

新築時の建物価格が1500万円だとすると、建物評価額は150～300万円ほどでしょう。

なお、平成12年（2000年）に木造住宅の耐震基準の改正が行われています。そのため、平成12年以前か以降かによって、耐震性能への信頼度が変わってきます。

更地にした方が売却しやすい築21年以上

築21年以上の一戸建ての場合、耐用年数を超えていくこととなるため、不動産評価額から考えると建物評価額はほとんどなくなります。

通常、建物評価額をなしとした場合、「古家付き土地」という形で土地の価格のみでの取引になるのが一般的です。

築21年を超えると、建物が傷んでいる可能性が高くなってきます。

そこで土地の売買という形を取ることで、売主側が建物に対して責任を負わないようにするという意味合いも含んでいます。

また、立地によっては需要があり、建物を解体し更地にした方が売却しやすくなることも考えられます。

このような立地のときには、建物を解体しなくても、更地にする費用を見込んだ価格交渉も可能となるでしょう。

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不動産の売却価格に築年数が関係しない例外はあるの？

不動産の売却価格は築年数が経過するほど、下落していくことが一般的です。しかし、中古マンションの場合においては、例外的なケースもあります。

人気のエリアにある

人気のあるエリアや駅前などの利便性の高い立地のマンションは、築年数が経過しても価格が下落しにくい傾向にあります。

これはその立地の価値がマンションの価格に反映しているためでしょう。

人気の高いマンションになると、売却を待っている購入者がいるほどです。

デザイナーズマンションやブランドマンション

バブル期などに建てられた超高級マンションなどはヴィンテージマンションなどと呼ばれており、価格が下落しにくくなっています。

また、有名建築家などによるデザイナーズマンションも需要が高いため、築年数が経過したあとも資産価値があるといわれています。