不動産の査定評価額を上げるコツは？

不動産売却の基礎知識

不動産を売却する際には、まずどのような流れで売却が行われるかを知っておくことが大切です。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは、

1. 近隣の相場情報を調べて所有物件がどれくらいの価格で売れるか把握する/li>
2. 不動産会社の情報を収集し、不動産会社を選ぶ
3. 選んだ不動産会社に物件の査定を依頼する
4. 査定額に満足できたら、不動産会社に仲介（媒介契約）を依頼する
5. 媒介契約締結後、不動産物件を売り出す
6. 購入希望者が現れたら売却に関する条件を交渉していく
7. 交渉の際には、物件に関する情報を正確に提供する
8. 売買条件について双方の合意が得られたら、売買契約を締結する
9. 売買代金を受領し、登記申請を実施、その後物件を引き渡す

という形が一般的です。

それぞれの段階ごとに、査定に関するポイントや業者選びのポイントなど、高額で物件を売却するためのコツがありますので、不動産の売却を行う際には段階に合わせて対応していきましょう。

不動産の過去の成約価格を調べられる

不動産の相場を知るときに、過去の成約価格を調べるとどのような不動産がどのくらいの価格で売れたか把握できます。

不動産の過去の成約価格を調べる方法として、「レインズ・マーケット・インフォメーション」と「土地総合情報システム」が挙げられます。

それぞれどのような仕組みなのか見ていきましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーション通称「レインズ」とは、不動産取引情報提供サイトのことです。

不動産会社で扱っている「レインズ」は同じ名前でも、不動産会社しか閲覧ができないため、一般の人が利用できるのはインターネットで検索できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」となります。

レインズでは過去に取引・成約された価格や物件の詳細を調べることができるため、不動産の相場を知りたい場合はまずインターネットでレインズを閲覧してみましょう。

レインズでは過去の成約価格の他に、現在取引中の物件も豊富にあるため不動産を探す人も多く利用しています。

ただ、一般の人が閲覧できるレインズは物件の所在や地番などの詳細が掲載されていないため、ピンポイントの相場を調べるのは難しいでしょう。

しかし地域の相場は分かるので、充分に不動産相場の参考になるのではないでしょうか。

土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が提供する不動産の地価公示・取引価格・都道府県地価調査の価格などを検索・閲覧できるサイトのことです。

土地総合情報システムで調べられる項目は以下の通りです。

• 住宅地や商業地などの地域
• 所在地
• 坪単価
• 取引時期
• 土地の面積
• 最寄り駅や最寄駅からの距離
• 取引総額
• 平米単価
• 土地の形状
• 建ぺい率
• 容積率
• 都市計画

上記の項目を条件に検索できるため、取引相場をより詳しく調べられます。

土地総合情報システムでは前面道路の状況や土地の形状なども確認できるため、該当する不動産に照らし合わせて相場を調べることが可能です。

ただ、土地総合情報システムの取引価格情報は不動産取引の当事者を対象にしたアンケートの結果を集計しているため、正確な金額ではない可能性があることに注意しましょう。

上記の項目が検索できる他にも、該当地域での土地取引価格の中央値が分かるため、不動産がある地域の土地の値段が上がっているか下がっているのかを確認できるでしょう。

不動産の現在の取引価格を調べる

不動産の現在の取引価格を調べたい場合は、インターネットの一括査定サイトを利用する方法もあります。

一般的に現在の不動産の取引価格を知りたい場合、不動産業者に直接出向き詳細な情報を伝えて査定依頼をするという流れを行わなければならず、複数社に査定依頼するとなるとさらに手間がかかってしまうでしょう。

こうした手間もあり、ひと昔前までは初めに査定してもらった不動産会社とそのまま仲介契約をすることも珍しくありませんでした。

しかし、1社だけに査定依頼したところで査定額を比べることができず相場が分からないので、不動産会社の言い値で売却してしまい、後悔するというケースもあったようです。

一方、インターネットの一括査定サイトを利用すれば一度必要事項を入力するだけで、同時に複数社へ査定の依頼が可能になり、複数の査定額から大体の相場を見ることができます。

また、一括査定サイトで登録されている不動産会社は大手から地域密着型の不動産会社まで様々で、自分にあった不動産会社を選べるのが特徴です。

デメリットとしては、複数の不動産会社から訪問日程調整など電話がかなりかかってきて煩雑になりがちな点があげられます。

固定資産税額から知る

自宅の売却相場は、固定資産税通知書の「固定資産税評価額」からも知ることができます。

しかし、販売価格と固定資産税評価額には差があり、実際は固定資産税評価額よりも低い金額や高い金額で売買される可能性があります。

そのため、市場価格に近い売却価格の相場を知るためには以下の計算を行います。

・固定資産税評価額÷0.7＝売却価格の相場

固定資産税通知書に記載している固定資産税評価額を0.7で割った数字が売却価格の相場と言われているため、計算して調べておくといいでしょう。

また、固定資産税評価額はさまざまな条件を考慮した数字ではない可能性があります。

例えば都市部等の人気エリアだともう少し高く売却できますが、交通の便が悪く人気のないエリアだともう少し安くなる可能性があるでしょう。

不動産の査定する前に相場価格を把握しておこう

本格的に不動産の査定を依頼する前に、不動産の相場価格を把握しておくと査定額が出た時に、その根拠が見極めやすくなります。

査定価格も大切ですが、その査定価格に至る経緯や内容も重要になります。

査定価格に至る経緯や内容でも不動産会社を比較できます。

不動産会社が査定を出したときになぜそのような金額に至ったのかを説明してもらうといいでしょう。

査定依頼のポイントは？

不動産売却の第一歩と言えるのが、物件の査定です。

査定によって物件がどれくらいの価格で売れるのかを判断することができます。

査定はどのような方法で行われているのか、どんな項目がチェックされるのか、査定結果を良くするためのコツについて見てみましょう。

不動産の査定方法

不動産の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」があります。

それぞれの査定方法にはどのような違いがあるのかについて、ご紹介していきます。

机上査定の方法と特徴

机上査定とは、現地に行って実際の不動産を確認せず、物件に関する書類や過去の販売実績などのデータを元に査定を行う方法です。

現地訪問を行わずに査定していくため、査定に時間がかからず、すぐに査定結果を得ることができます。

しかし、机上査定では現地で物件の状況を知ることができないため、訪問査定に比べて査定結果の精度はあまり高くありません。

実際の売却時に訪問査定を行ってみると、査定額が机上査定と違ったものになってしまうことも多くあります。

机上査定は査定にかかる時間が抑えられ、ある程度の相場感を得ることができる点がメリットです。

不動産会社選びなどで迷った時や、相場がわからない時などに利用すると良いでしょう。

口コミをもとにした机上査定の傾向について

実際に机上査定を利用したことがある方の口コミを見てみると、机上査定は時間がかからないことから、不動産会社からのレスポンスが早い傾向にあります。

前述のとおり、机上査定に要する時間は30分程度である場合が多いため、不動産会社に机上査定を依頼した方の多くは、当日中に査定結果を知ることができています。

査定結果を早く知ることができるのは、机上査定の大きなメリットと言えるでしょう。

しかし、机上査定を利用した方の口コミの中には、机上査定を依頼した不動産会社からしつこく営業電話がかかってきたというケースがありました。

不動産会社の中には少しでも顧客を増やすために、こういった営業を行っている所もあるため注意が必要です。

訪問査定の方法と特徴

訪問査定は、実際に物件まで足を運び、物件の状態や周辺環境などを確認した上で行う査定方法です。

机上査定では得られない物件特有のデータを得ることができるため、より精度の高い査定結果が得られます。

口コミをもとにした訪問査定の傾向について

実際に訪問査定を受けた方の口コミを見てみると、不動産会社によって査定額に開きがあることがわかりました。

不動産会社の中には契約を取りたいがために、実際よりも高い査定額を提示してくる所もあるため注意が必要です。

また、訪問査定では不動産会社によって、査定額の根拠をきちんと示すことができる所とできない所があるなど、対応に差が出やすいという傾向もあります。

不動産査定にかかる時間はどれくらい？

実際に不動産業者に査定を依頼した場合、査定方法によってかかる時間は異なります。

簡易査定の場合

簡易査定は机上査定ともいわれ、実際の不動産を確認することなく査定額が算出されます。

物件情報だけで算出しますので、算出方法は「取引事例比較法」です。

物件の面積、間取り、所在地、築年数などの情報と、類似物件の情報を比較して比較物件の価格から算出します。

特徴は、不動産業者に出向かずに依頼が可能であることで、インターネットの一括査定サイトも簡易査定になります。

簡易査定は、物件の状態や周辺環境などが反映されませんので、おおよその相場が知りたい場合や契約する不動産業者を探す場合に利用します。

査定にかかる時間は短く、早い場合は依頼当日に査定額を受け取れます。

訪問査定の場合

訪問査定は、担当者が実際に物件を確認して査定額を算出する方法です。

物件の外部や内部の傷み具合、周辺環境の確認がおこなわれます。

そのため、簡易査定よりも正確な査定額の算出が可能です。

販売価格の決定には、より精度の高い訪問査定の査定額を参考にします。

訪問査定での査定方法は、物件の条件によるほか、不動産業者によっても異なります。

査定を依頼した場合は、査定方法や査定額の根拠を説明してもらうとよいでしょう。

訪問査定は法務局などに調査が必要な場合もあり、査定額を受け取るまでに3～7日ほど時間がかかります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

しかし、現地調査の上で査定を行うため、どうしても査定結果が出るまで時間がかかってしまう点はデメリットです。

また、媒介契約の仲介手数料目的で他社より高い査定結果を出したり、相場に合わない査定結果を出したりする不動産会社も残念ながら存在します。

査定価格の根拠となる比較となる売却募集中の物件価格、同一物件の成約履歴、相場感や買い手のイメージなど細かくヒアリングし、査定価格に納得がいくか、担当者が信頼できそうかよく見極めましょう。

不動産売却で一般的な査定方法について

不動産を売却することが決まると、媒介契約を結ぶ不動産業者を探すことになります。

そのときに不動産業者を選ぶ一つの基準となるのが、査定額算出の依頼です。

査定金額の算出には3種類の方法があり、不動産の条件や利用目的によって算出方法を選択します。

また1種類だけでなく、複数の算出方法を併用することもあります。

査定は、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」という3種類があります。

計算方法による違いと特徴を、このあとに詳しく解説していきます。

原価法とは

原価法は、戸建ての建物の査定額の算出に使われることの多い方法です。

原価法は、今建っている建物を壊してもう一度建てたとしたら、どのくらいの金額で建てることができるのかという再調達価格を出したあと、建物の老朽化した分（減価修正）を差し引いて査定額を算出する方法です。

一戸建ての建物は、再調達価格と減価修正を適切に出すことができるので有効な方法になります。

再調達価格

ここまでで確認したように、再調達価格は今建っている建物をもう一度建てるときにかかる総額の費用のことです。

建物の再調達価格の算出方法は、直接法と間接法の2種類があります。

集められる資料から、信頼度の高い方を選択します。

直接法は、建物を建てるために実際にかかる材料費や工事費用などから直接工事費を積算します。

発注者が建設請負に対して支払う標準的な建設費に、付帯する費用（利益などの管理費をふくむ）を加算して求めます。

間接法は、近隣の同じ構造で類似したグレードの坪単価から、時点修正や地域要因を比較して算出する方法です。

ほかに、不動産業者や金融機関の中には、立地に関係なく構造別に再調達価格の単価を設定しておいて算出するところもあります。

たとえば、木造の再調達価格なら1平米あたりいくらという数値が用意してあり、その単価に延べ床面積をかけて出します。

耐用年数

原価法の算出に使われる減価修正は、建物の耐用年数に基づいて算出されることが多くなります。

耐用年数は、税法上の耐用年数と経済的耐用年数があり、より正確な査定額を出すには経済的耐用年数がよいとされています。

ただし、経済的耐用年数は、経済的要因に照らして個別に出されるものです。

さらに、経済的耐用年数を導き出す判断材料はないため、鑑定士による判断となります。

このような事情をふまえ、今回は税法上の耐用年数について記載します。

税法上の耐用年数は、国税庁のホームページに掲載されています。

構造により年数は異なり、住宅用の耐用年数は、下記の通りです。

なお、耐用年数については、過去に行った増改築・修繕・模様替えも反映されます。

原価法の計算式

原価法は、再調達価格に減価修正を行って不動産の資産価格を求める方法です。

減価の要因は、物理的要因・機能的要因・経済的要因が関連しあって作用します。

減価修正については、耐用年数に基づくものと、減価の要因を調査して減価額を直接求める方法（観察減価法）があります。

よく利用されている耐用年数に基づく方法の計算式は、下記の通りになります。

• 建物評価額=再調達価格×｛（耐用年数-築年数）÷総耐用年数｝

参考：http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

取引事例比較法とは

取引事例比較法は、マンションの査定金額の算出や、簡易査定（インターネットでの査定も含む）の算出で使われることの多い方法です。

売却したい不動産に条件が似ている売却事例から坪単価を出して、面積をかけることで査定額を算出します。

このとき、物件ごとの個別条件による評価をかけて補正します。

評価は、方角や日当たり、接する道路、敷地の形などが考慮されます。

過去の類似物件の情報量や個別条件による評価は不動産業者によって異なるため、査定額は同じにはなりません。

取引事例比較法で算出したのちに、原価法で適切な査定額かどうかを確認する場合もあります。

収益還元法とは

収益還元法は、対象物件が将来生み出す収益を予測して経費などを差し引き、価格を算出する方法です。

特に、賃貸用など投資用の不動産で用いられる算出方法です。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。

直接還元法

直接還元法は、一般的に1年間の収益を還元利回りで割って価格を求める方法です。

還元利回りとは不動産から得られる利益の目安です。立地条件など、周辺の類似した物件の利回りを参考に割り出します。

条件によりますが、首都圏の物件ですと概ね利回り5～10％になるのが一般的です。

還元利回りが高くなるほど、物件リスクが高く、不動産価値としては低くなります。

直接還元法（対象物件の査定価格）＝一定期間（1年間が多い）の純収益÷還元利回り

たとえば、1年間の家賃収入が120万円、年間諸経費が20万円、還元利回りが8％でしたら、

• （120万‐20万）÷8％＝1,250万円

となり、直接還元法による査定価格は1,250万円になります。

DCF法

DCF法は、一定期間の賃料収入と一定期間後の売却金額から現在の価値に割り引きした金額を合計し、価格を算出する方法です。

「現在の価値に割り引く」とは、5年後の100万円より現在の100万円の価値が高いと考え、5年後の価値を現在の価値に直して算出することです。

これは、現在100万円をもらう場合と、5年後に100万円もらう場合で考えるとわかりやすくなります。

現在100万円をもらい貯金をすれば利子がつき、5年後には100万以上になっています。

つまり、5年後に100万もらうより、今100万もらった方がよいということになります。

逆に5年後の100万は、現在の価値でいうと100万以下ということです。

この考えから、1年ごとに賃料収入から割引率を算出した価格を合計して、現在の価値でいくらであるかを算出します。

たとえば、1年間の賃料収入が100万円、2年後に1,000万円で売却、割引率が5％の物件の場合、

• 1年後の価値は、100万÷（1＋0.05）≒95万
• 2年後の価値は、95万÷（1＋0.05）≒90万

同じように、売却金額も約900万円となり、

2年後に売却する物件を現在の価値にすると、

• 95万＋90万＋900万＝1,085万円

となります。

割引率を考えない場合1,200万円になりますから、価値に差があることがお分かりいただけると思います。

実際の計算では、経費や修繕などさまざまな要因で純収益はさらに低くなると考えられます。

DCF法では、より正確な収益金額を算出できますが、計算方法は複雑です。

一戸建ての査定方法に最適な計算方法

一戸建ての査定は、一般的に土地と建物で査定方法を変えて算出します。

土地は「取引事例比較法」を使い、建物については「原価法」を使います。

土地と建物の査定方法をそれぞれ解説します。

一戸建ての土地の査定方法

土地部分の価格を査定する場合、「取引事例比較法」で算出することが多くなります。

この理由は、すでに宅地になっている場合（既成市街地）場合は、山林や農地を宅地にする場合の必要費用を出すことが難しく、再調達価格が出せないためです。

そのため一戸建ての土地の査定には、近隣の取引事例の価格に個別条件で補正して算出する「取引事例比較法」が使用されます。

宅地にするための再調達価格の把握が可能な場合は、土地についても「原価法」を使用することができます。

一戸建ての建物の査定方法

一戸建ての建物部分については、今建っている建物をもう一度立て直すのに必要な費用（再調達価格）から、築年数に応じた減価修正を行って査定額を算出する「原価法」が利用されるのが一般的です。

一戸建ては、マンションのように同じ建物内の同じ間取りの住居などはなく、一戸ずつ異なります。

そのため、一戸建ての建物価格は「取引事例比較法」で査定するよりも「原価法」が有効になるのです。

一戸建ての土地と建物の査定方法

前章でみてきたように、一戸建ての土地部分は「取引事例比較法」、建物部分は「原価法」によって査定金額を算出します。

その上で、土地と建物の査定額を合計して一戸建ての査定額を算出することになります。

土地と建物の査定額を合計したものを「積算価格」といいます。

• 積算価格=土地の価格＋建物の価格

マンションで多い査定方法

マンションで多い査定方法は収益還元法です。収益還元法で出された査定価格は収益価格と呼ばれます。

特に賃貸用マンションなどで用いられる方法です。

収益還元法とは、査定対象のマンションが将来どれくらいの収益を生み出すかという想定値から査定価格を出す方法です。

想定する収益を求める方法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

収益が高いと想定されれば、査定額も高くなります。

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不動産査定で見られるポイント

不動産査定ではどのような点を見られるのでしょうか。

ここでは査定で見られるポイントを確認します。

①築年数

築年数が査定に影響があることは容易に想像がつくでしょう。

設備が新しいほうが価値が高く、できるだけ新しい建物を買いたいという心理をほとんどの人が持っています。

そのため、築浅物件であればあるほど査定額は高くなります。

不動産を探すためにネット検索をすると、築年数は5年以内、10年以内、15年以内と5年刻みで選択するものが多くなっています。

そのため現在築5年の物件であれば、6年になってしまう前に販売活動を行った方が有利になります。

②利便性

生活に便利な地区かどうかも査定のポイントになります。
下記のような点が考慮されます。

• 駅から近い（バス停に近い）
• 商店街やスーパー、コンビニが近い
• 小学校など学校が近い
• 公共施設が近い

③周辺環境

周辺環境も、購入者が気になるところですので、査定額に影響します。

下記のような点が考慮されます。

• 前面道路の状況（道幅や歩道があるかどうか）
• 最寄り駅までの道の状況（賑やかさや電灯の有無など）
• 静かさ（幹線道路や線路、踏切が近くないか）
• 閑静な住宅街か
• 公園の有無
• 緑が多い地域か
• 嫌悪施設（風俗店・廃棄物処理場・火葬場など）が近くないか

④物件の状態

物件個別の状態も査定額に影響します。

• 雨漏りはないか（天井や天井付近の壁に雨漏りのシミがないか確認）
• 白アリの被害はないか（軒下などをチェック）
• お風呂やトイレ、キッチン、給湯器などの水回り設備に異常はないか
• 使いやすい間取りか
• 閉まりにくい窓や扉はないか
• 室内、および外観に目立つ汚れはないか

ほかに、ペットやたばこ臭がしないかなど、においの面も確認しておいた方がよいでしょう。

不動産の査定額に影響すること

不動産の査定額は、社会的な要因によっても左右されます。主な要因として、次のようなものが挙げられます。

• 経済情勢・政治情勢
• 税制
• 地域の発展性

経済情勢・政治情勢

不動産価格は、経済や政治情勢によって変動します。近年でいえば、2008年のリーマンショックの際に大きく下落しました。2013年頃以降、価格は上昇しています。

また今後2020年の東京オリンピックまでは、不動産価格の上昇が継続するという見解があります。国際的な情勢やイベントを踏まえて、ある程度予測することも大切です。

税制

税金制度も不動産価格に深く関係しています。個人による不動産売却によって譲渡所得を得ると、所得税を支払う義務が発生します。譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に異なり、5年以下だと短期譲渡所得、5年超では長期譲渡所得となります。

長期譲渡所得の方が税率は低くなるため、特別な場合を除き5年超所有が推奨されます。

ただ居住用の不動産に関しては、3,000万円の特別控除を受けられるため、所得税は免除となるケースがほとんどです。ですから3,000万円以内の取引であれば課税譲渡所得にあたりません。

地域の発展性

同じような条件下であっても、地域によって価格は大きく異なります。ポイントとなるのは、最寄駅からの距離、近隣に病院やスーパー、銀行、緑地公園などがあるかどうかなど。近くに生活に便利な施設が揃っていると、当然価格も高くなります。

国道や高速道路など交通量の多い道路沿いにある場合は、騒音や空気汚染などの理由から、査定価格に影響する場合があります。

現時点ではあまり人口が少ないエリアであっても、今後JRや地下鉄駅や大型ショッピングセンターができるなどの予定がある場合、将来の発展性が見込めるため価格上昇が考えられます。

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不動産の査定額を上げるコツ

ここまではどのような点が査定額に影響するのかを確認しました。

ここからは、実際に査定額を上げるには、どのようにすればよいのかのコツを解説します。

①不動産会社選び

査定の基準は不動産会社によって異なるため、査定金額には差があります。

多い場合は、上下で10％、数百万も違うことがあります。

よって、査定は複数の不動産会社に依頼し、各社の比較をおこなうことが重要です。

そのほか、不動産会社には得意不得意があり、査定価格差として表れてきます。

たとえば不動産賃貸を主に扱っている不動産会社に自宅の売却を依頼しても、持っているノウハウや顧客もいないため、なかなか売れないという状態になることが考えられます。

その場合は安くして売ろうとするため、査定額も安く出してくる可能性が高くなります。

必ず賃貸物件管理か不動産売買のどちらを主に行っているのか、一戸建てかマンションどちらが得意なのかなどを確認します。

そのうえで、売却したい不動産の販売が得意な不動産業者を探せば、査定金額も高くなる可能性があります。

ほかには、物件地域での売買実績が豊富かどうかも重要です。

実績があれば持っているノウハウやアイデアも多く出してもらうことができ、売ることに自信があれば結果的に査定額も高くなります。

大手がよいのか、地域密着型不動産会社がよいのかも検討することをおすすめします。

物件の立地に適しているのはどちらか判断して選ぶとよいでしょう。

注意点として、査定額が高いというだけでは不動産会社を選ばず、他社の見積価格と比べてみましょう。

高い査定額を出して契約させたあとに、売れないからとすぐに価格を下げることを提案する業者もいます。

必ず、相場価格を確認しておき、かけ離れた価格を提示する会社には根拠を説明してもらいます。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社の特徴は、企業規模が大きく、知名度、ブランド力が高いということです。

テレビや雑誌、新聞等に頻繁に広告を出しており、知名度の高さから不動産物件の売り手や買い手も多く集まります。

これら大手不動産会社の広告は比較的頻繁に行われているため、販売促進にも期待できるでしょう。

また、会社の規模が大きいことから、店舗1人あたりの人員数が多い傾向があり、人数に余裕があるので対応がスピーディです。

その反面、物件数の多い地域での営業が多いため、物件の少ない地方については、販売データ等をあまり持っていない可能性があります。

フランチャイズ型の不動産会社の特徴

フランチャイズ型の不動産会社は、元々地域密着型の不動産会社だったものが大手不動産チェーンの傘下に入り、名称などを変更して営業している会社です。

地元地域の不動産情報などに詳しく、大手の看板のためブランド力も高いという特徴があり、買い手を見つけやすい傾向があります。

注意点として、フランチャイズ型の会社は大手不動産チェーンの看板を背負ってはいますが、会社そのものの規模は中小企業です。

そのため、繁忙期などは人員が足りず、対応が遅い可能性があります。

地域密着型の不動産会社の特徴

地域密着型の不動産会社は、特定の地域で営業している不動産会社のことです。

会社の規模は中小企業程度のものが多く、地域で長年不動産物件の売買を行っていることから、地域内での不動産販売価格の傾向や物件の動向に強いという点が特徴です。

そのため、査定額の制度が高く、より高値で不動産を売却することができるでしょう。

ただ、どうしても宣伝などの販売活動については大手に比べて少なくなりますので、場合によっては大手より売り手が見つかるまで時間がかかってしまうかもしれません。

また、地域密着型の不動産会社は中小企業規模の会社が多いため、人員数が少なく、問い合わせ等の対応が遅くなってしまう可能性が高い点には注意が必要です。

不動産会社を選ぶ際のポイント

売却したい物件と得意分野が合っている不動産会社を選ぶ

不動産会社は多くありますが、不動産会社によって仲介を得意にしていたり、買取を得意としていたりするなど、得意分野に違いがあります。

また、仲介を得意にしている会社のなかでも、一戸建てを中心に取り扱っている会社や、マンションを主に取り扱っている会社というように、物件に関しても得意分野があるため、不動産会社選びはこの点にも注意が必要です。

不動産会社の広告やホームページなどを調べると、得意分野について大きく宣伝されているものもあります。

これらを確認しながら売却したい不動産を多く取り扱っている不動産会社を中心に選ぶと良いでしょう。

不動産会社の対応を見て選ぶ

不動産会社の選び方は、査定を依頼した際の対応から選ぶという方法もあります。

売主の話を良く聞き、希望に添った対応を行ってくれたり、親身になって相談に乗ってくれたりする担当者なら、より信頼して物件の仲介を任せることができるでしょう。

また、査定については、物件の情報や過去の販売データなどから査定価格を割り出す「机上査定」と、実際に物件を訪問して周辺状況や物件を確認して価格を割り出す「訪問査定」とがあります。

机上査定の場合は物件を訪問することがないため、やりとりは電話かメールとなりますが、訪問査定では実際に担当者が物件を訪問して売主とやりとりを行うため、不動産会社の対応力を判断しやすくなるでしょう。

訪問査定については、実際に物件を確認するため、机上査定に比べて精度の高い査定結果が得られるのもポイントです。

注意点として、訪問査定の際には担当者の名刺に宅地建物取引主任者の記載があるかどうかも確認しておきましょう。

宅地建物取引主任者とは、不動産関連の国家資格のことで、不動産の取引に関するさまざまな知識、業務に精通しているという証明です。

不動産会社を営業するためには、この宅地建物取引主任者を社員5人あたり1人置くよう法律で定められており、不動産業を営む上で必須の資格とも言えます。

つまり、担当者の名刺に宅地建物取引主任者の記載があれば、知識が豊富で信頼できる担当者だと考えられるでしょう。

公的な情報を利用して不動産業者を選ぶ

不動産会社を営業していくためには、国土交通大臣や県知事による免許の交付を受けなければなりません。

この免許には番号が設定されており、不動産会社ではホームページや広告などにもこの番号を記載しています。

免許番号には「（3）」のように括弧で区切られた数字が記載されていますが、これは今までに何回免許を更新したかを表しており、数字の数が大きければ大きいほど長く営業を続けていることがわかります。

不動産免許は交付元が国土交通大臣と知事の2種類がありますが、これは営業範囲が複数の都道府県なら国土交通大臣、都道府県単体の場合は知事が交付するだけの違いです。

そのため、地域内で不動産を売却する目的なら、特に交付元について気にする必要はないでしょう。
その他にも、国土交通省のホームページには「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」というものがあり、不動産会社が受けた行政処分について調査することができます。

不動産会社を選ぶ際には、このシステムを利用し、直近で行政処分を受けていない会社を選ぶと良いでしょう。

②自助努力で物件の評価を上げる

査定に影響するポイントで上げた項目の中で、築年数や周辺環境は自分ではよくすることはできません。

しかし、その他のポイントでは、物件の評価はあげることができます。

どんな対応をすれば効果的なのかまとめます。

• 雨漏りがあれば直しておく
• 白アリ被害がないかチェックしておく
• 室内を片付けてきれいに掃除しておく
  特に、水回りの清掃には気を配る
  トイレの黒ずみ、風呂場のカビ、台所の油汚れなどはきちんと掃除する
  水栓金具などのくもりがないように磨いておく方が、印象がよくなる
  また、換気をかかさないようにして、湿気とにおいがこもらないように
• 建て付けの悪くなっている窓や扉を修理する
• 玄関まわりやお庭の掃除もしておく。雑草などは抜いておく。
• リフォームなどをしていれば、いつどこを直したかわかるような書類を用意する
• 周辺環境の良さなどもまとめた資料を用意する

訪問査定までに、自身でできることはしっかり対応して好印象を持ってもらえるようにします。

買主の第一印象によって物件の売れ行きが変わる

不動産取引では、売主が希望する価格でも、買主がその価格に納得してくれなければ物件を売ることはできません。

そのため、内覧の際に買主にどのような印象を与えることができるかが重要なポイントと言えます。

内覧の際に与える印象をよくするために大切なポイントは、部屋がきれいかどうかです。

水回りなどを掃除して臭いなどが発生しないようにしておく、部屋や収納を片付け、部屋を明るく、広く見せられるようにしておきましょう。

もし、汚れが酷くて自力での掃除が難しい場合には、ハウスクリーニングを依頼してきれいにしてもらうのもおすすめです。

特にキッチンやトイレ、浴室などの水回りを完璧に清掃するのは難しいため、汚れが目立つ場合はハウスクリーニングを依頼した方が良いでしょう。

また、壁紙や内装、住宅設備に劣化や損傷、故障が見られる場合には、内覧の前にある程度修理しておくことも大切です。

最初からリフォームやリノベーションを予定している買主でも、補修などが行われていれば工事費用を抑えることができるため、良い印象を与えることができます。

また、内覧時に全ての電気をつけておき印象を良くする、お子様などがいた際はお散歩などにでかけてもらい検討者にリラックスして内覧してもらうなどの配慮も大切です。

過去のリフォーム履歴を作成しておく

居住中にリフォームやリノベーションを行った場合には、どのような工事を施したかについて詳しい履歴を作成しておきましょう。

リフォームやリノベーションを行った部分は、行っていない部分に比べて経年劣化による傷みが少ないため、買主からすると将来的な修繕にかかる費用がある程度抑えられるという魅力になります。

特に、屋根や外装などの費用が高額になりがちなリフォームを行っている場合、大きなアピールポイントとなりますので、詳細なリフォーム履歴を用意して買主にアピールすると良いでしょう。

物件のアピールポイントを把握しておく

リフォームやリノベーション履歴もそうですが、物件にどのようなアピールポイントがあるのかを把握しておくことが重要です。

例えば、公共施設や大型ショッピングセンターが近い、公共交通機関が徒歩圏内にあるなどは大きなアピールポイントになるでしょう。

ただ、メリットだけを伝え、マイナスとなる部分を隠すのは避けてください。

もし、マイナスポイントを隠したまま売却してしまうと、売主の故意過失に該当するため多額の違約金が発生する場合や、売却後に販売価格の引き下げを提示されることがありますし、場合によっては売買契約がキャンセルされてしまうこともあります。

不動産売買では、物件の良い点と悪い点について、正直に伝え買主を探すことが重要です。

不動産の「相場価格」と「査定価格」と「売り出し価格」は違う

混乱しがちですが「相場価格」と「査定価格」と「売り出し価格」は異なるものです。

それぞれの価格の意味を整理します。

相場価格とは

相場価格は、あくまでも売却した物件に立地や物件内容が類似する物件を集めて、およその価格を予想するものです。

自分で調べる場合は、インターネットなどで登録されている物件を調べて情報を集めます。

売却したい物件と登録されている物件は同じではありませんので、相場価格はあくまでも相場であって、おおよその価格を知る目安にするものです。

査定価格とは

査定価格は、売却したい物件の情報をもとに算出される価格です。

この価格は、販売を開始してから3ヵ月以内に売れると不動産会社が推測した金額になります。

実際に物件が売れるためには、物件の条件だけでなく需要も影響します。

そのため、売り出すタイミングや購入希望者がいるかによっても変動する価格になります。

ノウハウもあり効果的な営業活動ができる営業担当者であれば、高めに設定しても売れると判断する場合もあります。

また、査定の算出方法によっても価格には差が出ますので、利用目的によって算出方法を選択します。

売り出し価格とは

売り出し価格とは、物件を売りに出すときの最初の価格設定です。

具体的には、折り込みチラシやインターネットに載る価格です。

売り出し価格については、営業担当者と相談の上、売主が決定しますが、相場価格と売りたい希望価格とのバランスを検討することが重要です。

また、購入者の心理として、値引き交渉のあとに値引きしてもらえると購入時の印象も良くなるため、値引きを前提とした価格設定にすることをおすすめします。

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不動産の査定結果に納得できない場合について

不動産業者に家の査定を依頼する前に、自分で相場を調べておく人は多いです。

素人であってもインターネット上で調べることができるので、簡単に売却予定の家の相場を把握できます。

相場を知ることで、売りたい金額や売れそうな金額をイメージしやすくなるはずです。

しかし、不動産業社に査定を依頼したところ、予想よりも査定金額が低く出る可能性も大いにあります。

不動産の査定結果に納得できない場合について解説します。

査定金額の「根拠」を聞くことは大切

不動産業者の査定は何の根拠も無く出されたものではありません。

予想していたよりも査定金額が低く出て査定結果に納得できないならば、査定を依頼した不動産業者に根拠を聞きましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するかもしれませんが、根拠を曖昧にして詳しい説明をしてくれないような不動産業者はあまり信用できないません。

特に、高く価格提示をした業者に対しては内容を良く聞く必要があります。

根拠内容に納得いかない場合、後々価格減額や引渡し時期の後ろ倒しなど、売主不利な状況になる可能性があり、取り引き候補から外しましょう。

また、査定額が思っていたよりも高かった場合には、依頼者は満足かもしれませんが、取引決定後に値引きして販売しようとする不動産業者の思惑が隠れていることがあります。

高い査定額を出す不動産業者には悪質な業者もいる可能性があるので、査定額が高かった場合もやはり根拠を聞いておくべきです。

丁寧に説明してくれて、質問にきちんと答えてくれる誠実な不動産業者を見極めなければなりません。

「高いから良い」とは限らない

家を高く売りたい人ならば、査定額が高いと嬉しいでしょう。

しかし、実際には高いから良いとは言い切れません。不動産業者が売却依頼を獲得するために意図的に相場より高く査定額を出している可能性もあります。

また、相場より高ければ買い手がつかないことは容易に想像できます。

早く売りたくても購入希望者が現れず、結局時間の経過と共に売却価格を下げざるを得なくなります。

蓋を開けてみたら、結果的に相場より低い価格での売却となってしまったという場合もあります。

高額な査定結果を提示する不動産会社と契約した場合に起こりうるトラブル

それでは高額査定をした不動産会社と専任媒介契約をした場合、どのようなトラブルが生じるのかみていきましょう。

高額査定をした不動産会社は、自社の査定の正当性を証するために、査定額のまま売り出そうとします。売主も高額査定を見込んで契約したのですから異論はありません。

ところがあまりに相場とかけ離れた売却額だと、いくら優良物件であっても買主は現れません。

やがて値を下げて売ることになるのですが、長期間売却できなかった物件は、いわくつきではないかと敬遠される人もおり、そのため買主も足元を見て買い叩く傾向があります。

また売主の方も、売り出してから時間が経過しているので精神的に焦ってきます。ましてや早く売却したい事情を抱えていると、つい買主の言い値に同調してしまうことがあります。

このような事情が重なってくると、高値で売り出したにもかかわらず結局相場よりも安く売却してしまうことになるのです。

広告も、売り初めの時点が最もインパクトがあり効果的です。しかし最大のポイントである売却額が高いと、それだけで詳細まで見てもらえないことになります。

また値を下げてから広告を出しても、売り出しポイントは高値のときと変えようがありませんから、広告の中身が空々しく見えて、効果はうすれてしまうばかりです。

内覧の際にも気を抜けません。購入希望者は、その地域の相場をよく勉強しています。内覧の際に高値の理由を問われると、明確に理由を説明することができないので、売却の機運を逃してしまいます。

査定額で売れるとは限らない

査定額と実際の売却額は異なる場合が多いです。

つまり、査定額で売れるとは限りません。

不動産の売却は、車や宝石の売却と違って業者が購入者になるのではなく、一般の購入希望者が購入することになります。

一般の購入希望者は高確率で値下げ交渉をしてきます。

購入希望者によってどれくらいの値下げを希望するかは異なりますし、最終的にどの価格で合意できるのか読めません。

よって、査定の価格はあくまでも不動産売却の際の参考価格であって、売却できる価格ではないということを頭の片隅に置いておく必要があります。

不動産査定サイトの基本について

わからないことがあれば何でもすぐにネット検索して調べることができる時代。不動産を売却する際にも、わからないことは予めネットで調べる人が多いでしょう。

不動産などの関連する言葉を入力して検索するだけで、素人でも容易に情報を得ることができます。

不動産売の査定はネットで行える時代

不動産の売却をするにあたって、気になるのは売却予定の不動産の査定額ではないでしょうか？査定と聞けば、不動産鑑定士など専門職の人が直接対象の不動産を見て査定額を出すと思う人もいるかもしれません。

しかしインターネットが普及した現代では、不動産を売却すると決めたらまずはオンライン上で不動産査定をするというくらい、ネットでの不動産査定は当たり前の時代になっています。

さらに、ネット上での不動産鑑定はほとんどの場合が無料です。不動産業者のサイトや不動産関連のサイトを見ると、不動産売却に関する情報と共に無料査定へと導く構成になっていることが多いようです。

不動産査定サイトとは

不動産の査定はオンライン上でできますが、正確に言えば2種類の査定サイトがあります。

１つは不動産査定サイトです。匿名で査定を依頼できるので、個人情報の入力に抵抗がある人や簡単に査定額を知りたいという人にはおすすめです。

不動産査定サイトから営業の電話がかかってくることもありません。

匿名で不動産査定ができるサイトでは、人工知能によって査定を出したり、査定額に幅を持たせたり、査定可能な地域や物件が限られているなどそれぞれのサイトで特徴があります。

匿名の不動産査定サイトで出る査定額はあくまでも概算です。本気で不動産を売却するなら、不動産会社に連絡して詳しく査定してもらうことになります。

不動産一括査定サイトとは

オンライン上でできる不動産査定のサイトの２つ目は、不動産一括査定サイトです。不動産売却にあたって信頼できる不動産会社を探すことは大事なポイントとなりますが、情報がない段階で良い不動産会社を探すのはとても困難です。

そこで使うのが不動産一括査定サイトです。ネット上で「不動産一括査定」、「不動産売却」などと検索するだけでも不動産一括査定サイトがたくさん出てきます。

こういったサイトでは、オンライン上で売却予定の不動産に関する必要な情報と個人情報を入力すると、一度で複数の業者に査定依頼をすることができます。

査定が返ってきた各不動産業者や営業担当の人の対応、出された査定額を見比べることで、信頼できる不動産業者を見つけるために不動産一括査定サイトは大いに役に立つはずです。

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不動産売却の売り時は？

不動産売却の売り時を見極める目安のひとつとして、不動産の状態や築年数が挙げられます。

築年数ごとに考える不動産価値のポイント

築10年以上の不動産は売却価値が低すぎるのかというと、そうは言い切れません。もっとも、売却される不動産のなかには築20年、30年という物件もあります。築年数ごとに売却時のポイントを押さえることが大切です。

築10年未満の物件

戸建ての場合、10年で新築時の価格の半額になるといわれています。大手ハウスメーカー施工であればもう少し高い価格を維持できるようですが、それでも下落はまぬがれません。

マンションの場合築10年未満であれば設備や内装のダメージも少なく、新築価格からの下落幅も少額で済みます。実際、築10年未満の評価額は築浅物件の8割前後が目安といわれています。都心部や土地開発エリアなどは人気が高く、綺麗に住んでいればそれだけ高額での売却が期待できます。

築10〜15年の物件

戸建ての場合は築15年のラインが下落幅の境目だといわれています。築15年を超えた物件の評価額は新築の2割前後まで下がり、その後は緩やかに下降する傾向にあります。ですから新築の3〜5割の価格で売却したいのであれば、築10年〜15年の物件は売り時であるといえるでしょう。

マンションの場合、築浅物件の6〜7割の評価額が相場です。駅近のお手頃な中古マンションを探している方にニーズがあります。

築15〜20年の物件

築15年以上の戸建て住宅は、価格の下落が緩やかです。また木造住宅の耐震基準が2000年に改正されており、2000年6月1日以降に建てられた住宅は耐震性能に対する信頼度が高く、価格にも好影響を及ぼすでしょう。

マンションでは築15年以上経っていると、購入希望者よりも売却希望者が多くなるといわれています。立地やよく利便性が高い高性能マンションでも、築10年の物件と比較すると価格はかなり下落する傾向にあります。

設備の交換やリフォームに適したタイミングでもあるので、リノベーションを施すことで購入希望者を募るのも、ひとつの方法です。

築20〜30年の物件

築20年を超えた戸建て物件は、資産価値はほとんどなくなってしまうといわれており、建物の価値はあまり考慮されず土地の価値だけが判断材料となります。

ただし、購入者からすると築20年の物件は住宅ローン控除の対象外となるケースが多く売却する場合は不動産の価値と税金面双方を考慮して計画する必要があります。物件価値を高めるため、リフォームやリノベーションも効果的です。

マンションにおいても、築20年超の物件はもリフォームの有無が売却価格に影響します。。築25年のマンションを購入する場合、耐火構造であれば住宅ローン控除が受けられるので、築20〜24年の物件は売り材料のある不動産といえるでしょう。

築30年以上の物件

戸建てであれば設備や内装のリフォームは必須です。購入者が自由にリノベーションできる物件として売り出すのも有効です。リフォーム費用を節約すると当然売却価格は安くなりますが、その分購入検討者も増えるかもしれません。

築30年以上のマンションは価格が大きく下落しており、買い手からすれば購入しやすい物件です。リフォームも必要ですし、耐震基準や建築基準法などを遵守しているかどうかもポイントとなります。

不動産別の売り時について

実際に不動産を売るタイミングは、どのように判断するべきでしょうか。一戸建てとマンションについて、それぞれ具体的に見ていきます。

一戸建て

一戸建ての場合、築10〜15年までが売り時とされ、購入ニーズが高いのもこの価格帯の物件です。築25年以上の物件であれば、ローン減税制度なども考慮して売却のタイミングを見極める必要があります。

マンション

マンションの場合、売り時は9月前後といわれており、10月から翌年1月までの売却がおすすめです。引っ越しの繁忙期でもある2〜3月は価格争いに巻き込まれやすいので避けた方が無難です。

最もニーズがあるのが、築6年〜15年までの物件といわれています。経年劣化の少ない築浅の物件は、売却価格も高くなるでしょう。

どちらの場合も、相場価格や査定価格をもとに、プロの不動産業者と相談しながら売却計画を立てることをおすすめします。

不動産売却の売り時を見極めるとどの位儲かる？

不動産売却のタイミングや会社選びを見極めることによって、どのくらい儲かるのでしょうか。

税金優遇（長期譲渡所得）を利用する

不動産売却のタイミングによっては課税金額にも差が出ます。売却によって発生する譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年超の長期譲渡所得、どちらに該当するかによって変わります。

短期譲渡所得の場合、所得税率は30％、住民税率は9％で、長期譲渡所得であれば所得税率が15％、住民税率は5％です。2,000万円で売却した場合の譲渡所得税は、短期の場合2,000万円×30%=600万円、長期では2,000万円×15%＝300万円ですので、300万円もの差額が生じます。

短期譲渡と長期譲渡の境界は、譲渡した年の1月1日時点で何年所有していたか、となっていますのでご注意ください。

仲介手数料を抑える

不動産売却において、費用の大きな割合を占める仲介手数料はできる限り抑えたいものです。400万円を超える売買価格の物件の場合は、取引価格の3％＋6万円が仲介手数料と言われていますが、これは上限額であってかならずしも決まっているわけではありません。

手数料を割引にて対応している不動産会社を選ぶことで、売却コストの大幅な軽減が見込めるため検討いただくことをおすすめいたします。

例えば売却価格が4,000万円だった場合、上限額は

4,000万円×3％＋6万円＝126万円(別途消費税)

となります。割引設定ですと、

4,000万円×1.5％＋6万円＝66万円(別途消費税)

となり、差額は60万円にも上ります。

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不動産を高額で売却できた際に気をつけるポイントについて

不動産物件の売却で利益が得られた場合、その利益について所得税が発生します。

この所得にかかる税金については、さまざまな控除制度が用意されていますので、売却前にどう対処するかあらかじめ考えておきましょう。

不動産売却時に発生する譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産の譲渡額から、不動産の取得にかかった費用を引いた金額のことで、例えば、費用と物件価格が合計で1,000万円の物件を購入し、1,200万円で売れたとした場合、譲渡所得は200万円です。

譲渡所得には特別控除制度が用意されている

譲渡所得に対する課税については、居住用物件を売却した場合に限り、3,000万円まで譲渡所得から差し引いて計算する制度が設けられています。

つまり、居住用の物件を売却した場合は、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税が課せられません。

3,000万円特別控除制度を利用できる条件とは？

譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除制度ですが、実際に住みつづけている家だけが対象というわけではありません。

この制度にはさまざまな特例が用意されており、現在居住していない場合についても、引っ越してから3年目の年末までに売却した場合、制度の対象となるのです。

もし、引っ越し後に借家として賃貸に回していた場合についても、3年目の年末までに売却すれば、特別控除制度の対象となります。

また、建物を取り壊して土地だけを売却した場合についても、期限付きではありますが、制度の利用が可能です。

この場合の条件は、建物を取り壊して1年以内に売買契約が締結され、さらに引き渡しが居住を終了した日から3年目の12月31までに完了すること、取り壊し後に賃貸等に利用していないことです。

建物の取り壊しについては、制度上契約後の取り壊しについては対象外として扱われるように見えますが、慣例として売買契約後に建物を取り壊した場合についても、契約後1年以内の取り壊しなら適用を受けることができます。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用することができない

住宅を購入する際にローンを組むと、住宅ローン控除を受けることができますが、3,000万円特別控除を利用した場合には、住宅ローン控除を利用することができません。

つまり、住み替え目的で物件を売却し、新しい物件を購入した場合、どちらの制度を利用するか選ばなければならなくなります。

住宅ローン控除は、給与所得などの合計から控除が受けられる制度で、3,000万円特別控除は譲渡所得が3,000万円まで所得税などの対象とならない制度です。

つまり、長期的な視点で見た場合、譲渡所得の額によっては住宅ローン控除を選択した方が得となる場合があります。

譲渡所得にかかる税金は短期的に見ると大金に思えるかもしれませんが、長期的な視点でどれだけ税金がかかるのかをよく考え、どちらの制度を利用した方がよりメリットがあるか判断するようにしましょう。