マイホームの買取！そのメリットとは？

マイホームの売却方法「買取」とは？

マイホームを売却する方法の一つである「買取」は、不動産業者に直接、マイホームを買い取ってもらう売却方法です。買取の特徴は、不動産業者に直接売却するため、仲介での売却と比較すると、早く売却できることです。

この「買取」には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。それぞれどのような違いがあるのかみていきましょう。

即時買取

即時買取とは、売主が売却を希望する不動産を、まったく外部に売り出しをすることなく、不動産会社自らが買い取るものです。

買取保証

買取保証とは、一定の期間外部に売り出しを図り、この期間に買主が現れなければ、不動産会社が予め定めた金額で、不動産を買い取るものです。売り出し期間があるので、この間に買主が現れれば、即時買取よりは高い金額で売れる可能性があります。

買取のメリット・デメリット

マイホームの買取は、早期に売却できること以外にも、売却経費や手続きなどのメリットがあります。しかし、デメリットもあります。買取のメリットとデメリットを知った上で、買取でのマイホーム売却をすすめましょう。

買取のメリット①：早期売却が可能

買取は、買い主をさがす不動産会社の営業活動がないため、早くマイホームを売却することが可能です。仲介での売却の場合は、買い手がみつからなければ、いつまでも売却できません。買取は、不動産業者が買い取るため、早期売却が可能なのです。

買取のメリット②：仲介手数料が不要

仲介での売却の場合、不動産の売買契約は売り主と買い主の間で結ばれます。その際、不動産業者が売り主と買い主の間に入り、プロとして取引をスムーズに進めてくれます。

不動産業者には、売り主・買い主とも「不動産仲介手数料」を払うことになります。しかし、買取の場合は売却先が不動産業者となるため、不動産仲介手数料が不要になります。不動産仲介手数料の目安：売買価格×3％+60,000円+消費税です。

2,000万円の不動産でだいたい70万円程の仲介手数料がかかりますが、買取の場合、その費用が不要となるのです。

買取のメリット③：瑕疵担保責任が免除

不動産の売買では、「瑕疵担保責任」が売り主に発生します。瑕疵担保責任は、不動産売却後に雨漏りや水道の水漏れなど不具合が発覚した場合、一定期間、売り主が保証をし修繕・補修をしなければならないというものです。

マイホームの売却相手が不動産業者の場合は、この瑕疵担保責任が免除され、売り主に補修や修繕の義務は発生しません。マイホーム売却後の煩わしいことがなくなります。

買取のメリット④：売却がおおやけにならない

仲介での売却の場合、より良い売却先をさがすために、マイホームの売却をより広く、宣伝します。つまり、周囲にマイホームを売却しようとしていることが知られてしまいます。

しかし、周囲に知られずマイホームを売却したい人もいます。買取は、不動産業者に売却するため、周囲に知られず売却できます。

買取のメリット⑤：現状のまま引き渡せる

仲介での売却の場合、買い手にマイホームを内覧してもらい、売却をすすめます。内覧があるため、きれいに掃除をしたり、内覧で不利になることを売却のために補修・修繕したりする必要があります。

しかし、買取の場合、不動産業者が買取るため、現状のままで引き渡せます。つまり、売却のために修繕やリフォームをする必要がないのです。

また、現状のまま引き渡せるため、スケジュールも合わせてもらえるというメリットもあります。

買取のデメリット①：売却価格が低い

マイホーム買取のデメリットは、売却価格が仲介での売却と比較すると、低くなるということです。買取の場合の売却価格は、仲介での売却の6～7割となります。

仲介手数料がかからない、短期で売却できるメリットやかからない経費を換算して、比較すると良いでしょう。

買取のデメリット②：買取業者の訪問査定がある

買取の場合、何社かの不動産業者に査定を依頼することになります。不動産業者は、自社で買い取りをするため、マイホームを訪問査定します。短い期間に多数の不動産業者の訪問を受けるため、手間がかかります。

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買取は、どんな人や物件に向いている？

マイホームの売却をする際、築年数が浅く、人気エリアの場合、仲介での売却でも比較的短期間に高い金額で売却できる可能性があります。では、買取が向いている人や物件にはどんな特徴があるのでしょうか。

買取が向いている人

マイホームを売却する時に買取りが向いている人は、まず一日でも早く、売却して現金化したい人です。買取の場合、早ければ相談してから1週間で現金化が可能です。

また、マイホームを売却することを周囲に知られたくない人や手持ちの現金がなく売却にかかる費用（仲介手数料や修繕費用など）を抑えたい人に買取は向いています。

買取が向いている物件

仲介での売却でマイホームを売却することがむずかしい物件は、不動産業者の買取が向いています。

築年数が古かったり、マイホームの状態が悪かったり、又は事故物件だった場合、仲介での売却では売りにくく、時間がかけても思うような金額で売れないケースで、この場合、仲介での売却より買取が向いています。

買取業者の選び方

マイホームの買取を不動産業者に依頼する場合、どこの不動産業者でも買取をしてくれて、有利な買取ができるわけではありません。買取業者の選び方のポイントを見てみましょう。

買取が得意な業者を選ぶ

不動産業務には、主に不動産の買付・売却・賃貸があり、不動産会社により得意・不得意があります。マイホームの買取を依頼するには、不動産の買付が得意で、買取の経験が豊富な不動産業者に依頼するのが良いでしょう。

又、一般的には、地元密着の不動産会社より、資金力がある大手の不動産会社の方が資金力があり買取には有利です。不動産会社のホームページを見て、買取をしているか、得意なのか、判断材料にしましょう。

買取査定は複数社に依頼する

マイホームの買取査定を依頼する場合、少なくとも3～4社に依頼しましょう。
複数社に依頼すれば、査定金額を比較でき、何社かと打合わせをすれば、買取に積極的な不動産会社もわかります。

買取会社の実績と評判を確かめる

買取会社を決める際には、買取価格だけではなく、その会社の実績や評判も確かめましょう。

買取一括査定のウェブサイトを利用して、どのような査定額を出しているのか調べ、実績・評判を確認し、かつ行政処分歴も調べ、現在の会社の業務状況も知っておきましょう。
スムーズにマイホームの買取が進むように買取価格以外のことも確かめておきましょう。

マイホームの買取は現金化の速さも大事

マイホームの売却で買取を選択する際、現金化のスピードが重要です。不動産売買契約を結んだが、現金化されるのに時間がかかっては意味がありません。売り主のスケジュールを尊重してくれる業者を選ぶことが大事です。

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もうひとつの買取方法「買取保証」

マイホームを売却するは、仲介での売却か、不動産業者が直接買う「買取」の二つがありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。

「買取保証」は、仲介での売却の市場価格に近い価格で売却できるメリットと買取の早く売却できるメリットを取り入れた売却方法です。

買取保証でマイホームを売却する方法

買取保証でマイホームを売却する場合、不動産業者は、初めは一般的な仲介による売却を進めます。このため、売却期間中にマイホームが売却できれば、市場価格に近い価格で売却でき、買取より高い売却価格になります。

しかし、取り決めしていた期限までに売却できないケースもあり、その時は、不動産業者に買取をしてもらいます。そうすれば、売却したい期限がある場合は、最終的には買取をしてもらえるので安心です。

買取保証のメリット

買取保障は一定期間、外部に販売広告を出すことから、ただちに現金が入ってくるわけではありませんが、買取価格は予め定まっています。したがって、その金額を基本にして、次のステップの資金計画を立てることが可能になります。

また即時買取と違い、レインズへの登録や広告によって買主を探していますから、買取補償額よりも高い金額で、売買が成立する可能性があります。

買取保証のデメリット

買取保証は、買主が見つかれば仲介で売買されることから、売却額は市場価格に近いものになる可能性があります。しかし、買主が現れない場合は、あらかじめ定めた期限まで待つ必要があります。

結局、即時売却と同じ価格で買い取られたのに、現金を得るまでに時間を費やしてしまう可能性がある点が、デメリットといえます。

買取保証が適しているケース

こんな人であれば、不動産を買取で売却に向いているといえます。

• 売買価格にこだわることよりも、早い時期の不動産の売却を優先したい人
• 次に資金をつぎ込む時期が確定している人
• 値段交渉や手続きに費やす時間のない人
• 売却を予定していることを他人に知られたくない人
• 手元に現金があまりなく、仲介手数料の支払いが困難な人
• 売却予定の家が古すぎて、瑕疵担保責任が発生する可能性が高いと思っている人
• 相続した不要資産の売却を希望する人

住宅ローンの残っている買取について

マイホームを買取で売却する際に、住宅ローンが残っているケースがあります。
この場合、買取に問題はないのでしょうか？

住宅ローンの残債が残っている場合の買取方法

住宅ローンが残っているマイホームを買取で売却する場合、4つのケースがあります。

一つ目は、買取価格が住宅ローンの残債と同じか高い場合です。
この場合は、売却したお金で住宅ローンの残債を支払いできるので問題ありません。

二つ目は、住宅ローンの残債を自己資金で支払う場合です。
この場合も、住宅ローンの残債が精算できますので、問題ありません。

三つ目は、売却した後も住宅ローンが残る場合、「買い替えローン」を新たに組む方法があり、「買い替えローン」が組めれば問題ありません。

四つ目は、買取で住宅ローンが残り、買い替えローンを組めない場合です。
この場合は、買取をやめ、仲介での売却でマイホームをより高い価格で売却するようにします。

買い替えローンの注意点

買い替えローンは、売却するマイホームの住宅ローンの残債と、新たに購入する住宅を自己資金なしで購入する住宅ローンの2つを組むことができる住宅ローンです。

マイホームを売却しても、住宅ローンが残った時に、不動産売買の経費も一緒にローンが組めるため、便利なのですが、注意も必要です。買い替えローンのメリットは、自己資金を用意しなくても新たな住宅を購入できることです。

しかし、住宅ローンの残債と新たな住宅のローンのダブルローンとなるため、デメリットもあります。

マイホームの売却や新たな住宅の購入スケジュールをあわせるため、スケジュール調整がタイトになること、また、ダブルローンとなるため、ローン審査がきびしくなる傾向にあります。

また、買い替えローンを組む際、返済金額が大きくなったり、また返済期間を延長したりしますが、注意が必要です。買い替えローンを組む時の年齢によっては、高い返済金額はローンの返済が困難になります。

買い替えローンは、無理のない返済額や返済期間とし、綿密な計画を立て、返済しましょう。

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不動産の買取を依頼する前に価格相場を調べることはできるのか

仲介の場合は、最初に設定した売り出し価格を、状況に応じて変えていくことが可能ですが、買取の場合は、いわば不動産会社との一発勝負ということになります。

したがって、売主側も不動産会社の言い値が適正であるかについて、情報を事前に収集することが大切です。

ひとつの指標として、概要を確認したいのであれば、官公署のホームページや不動産会社が参加するサイトで調べる方法があります。どのようなものがあるのかみていきましょう。

路線価から調べる

路線価は毎年国税庁が公表しており、国税庁のホームページ「財産評価基準｜国税庁」を開くと、調べることができます。

対象の土地の前面道路をたどっていけば、路線価が記載されていますから、この単価に敷地面積を乗じると、路線価による土地の評価額を算出することができます。

路線価は相続税の算出の際の指標とされるもので、実勢価格はこれの1.2倍～1.4倍とされています。

取引価格から調べる

国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」では、実際に不動産取引を行った関係者に、アンケート調査を行った結果を公表しています。

地図で目的の土地を検索していくと、周辺のエリアで実際に取引された価格の一覧が掲示されます。

固定資産税評価額から調べる

固定資産税価格は、毎年、所有者本人に送られてくる固定資産税明細書に記載されています。

それが手元にない場合には、一般財団法人資産評価システム研究センターのホームページ「全国地価マップ」で検索することが可能です。

これも路線価と同じく、前面道路に記された単価に敷地面積を乗じると、算出できます。

公示価格から調べる

公示価格とは、標準とする土地の1平方メートル当たりの価格を毎年、国土交通省が公表するものです。これは、前述の「全国地価マップ」でも掲示されています。

不動産一括査定サイトから調べる

全国の不動産会社が参加している不動産売却専門サイトがあります。土地の所在地や建物の種類、築年数、土地の地目などを入力していくと、査定価格が分かるシステムです。

これらのサイトで調べる方法は、あくまでもひとつの目途であって、市場価格の相場というわけではありません。不動産は土地の形状や周辺状況によって大きく変わってきますから、注意が必要です。

不動産一括査定サービスを利用するメリット

業者買取により物件を売却する際に、不動産一括査定サービスを利用する主なメリットは、3つあります。

まず、第一のメリットが、複数の不動産会社へ物件の査定を依頼することで、売却したい物件の相場観をつかむことができるという点です。

不動産の価格は、流動的で定価がありません。

したがって、売却したい物件の資産価値がわからない状態で売却すると、不動産会社に足元を見られ相場より安い価格で買い取られてしまう可能性があります。

また、業者買取の利用者の中には物件の売却を急いでいる方も多くいます。

そのため、買取価格よりも早期売却を優先し、安い買取価格で承諾してしまうケースも多いのです。

大切な不動産資産を安く買い取られてしまわないためにも複数の不動産会社へ物件の査定を依頼し、売却したい物件のおおよその資産価値を把握しておきましょう。

続いて第二のメリットは、物件の査定額が底上げされるという点です。

業者買取では不動産会社などが物件を直接買い取るため、仲介手数料が発生しない場合がほとんどです。

不動産会社は仲介手数料による利益を得られないため、買取った物件をリフォームするなどして付加価値を付けて売却し、利益を得ます。

したがって、そのリフォーム費用などを差し引いた金額での買取となるため、物件の査定額が相場の7～8割程度になる場合が多いのです。

しかし、不動産一括査定サービスを利用すると、各社が競合することでオークションのような状態になり、査定額が底上げされます。

続いて第三のメリットは、精度の高い査定結果が期待できるという点です。

このサービスに登録している不動産会社は、利用者に他社と比較されていることを知っているため、極端に高い査定額や低い査定額を出しにくい状況にあります。

そのため、不動産一括査定サービスを利用することで、業者買取の一番のデメリットである物件を安く買い取られてしまうという問題を回避できるのです。

また、業者買取に対応している不動産一括査定サービスを利用すると、買取のプロフェッショナルに物件を査定してもらうことが可能です。

そのため、精度の高い査定結果が期待できます。

加えて、仲介とは異なり、実際に物件を買取る不動産会社に査定を依頼するため査定額がそのまま買取金額となるケースも多いのです。

業者買取に対応している不動産一括査定サービスを利用するメリットは、査定額と実際の買取価格に開きが少ないという点が大きいと言えます。

一括査定サービスを利用するデメリット

業者買取による物件の売却で、不動産一括査定サービスを利用する主なデメリットは3つあります。

まず、第一のデメリットとして挙げられるのが、売却したい物件が魅力的であればあるほど不動産会社から営業の電話がかかってくるという点です。

不動産会社によっては、しつこく営業の電話をかけることで契約を取ろうとする所もあるため注意が必要です。

続いてのデメリットは、業者買取に対応している不動産一括査定サービスが少ないという点です。

その理由としては、業者買取の場合、仲介のように広告を打って利用者を募らなくても店頭に直接、買取を依頼に来る利用者だけで足りているからという点が挙げられます。

次に挙げられるデメリットが、物件の訪問査定時に問題が見つかり、査定額が下がる可能性があるという点です。

業者買取に対応している不動産一括査定サービスが、いくら査定額と実際の買取価格に開きが少ないと言っても、不動産会社はオンライン査定の段階では実際に物件を見ていません。

したがって、訪問査定時に、予想より激しい劣化や欠陥が見つかると、その分査定額が下がってしまいます。

そして、その査定額に納得できなければ、また他の不動産会社へ物件の査定を依頼するこになるため、不動産会社へ直接物件の査定依頼をすることと大差ない状況になるのです。

業者買取による不動産売却で一括査定サービスを利用する際のポイント

買取による不動産の売却を決めてから利用する

不動産一括査定サービスは、業者買取により物件を売却することがきちんと決まってから利用するようにしましょう。

前述のように、売却したい物件が魅力的であるほど不動産会社から沢山営業の電話がかってくる可能性があります。

あとから困らないためにも物件の売却方法も決まっていない段階で、安易に利用するのは控えた方が良いでしょう。

買取業者同士を競合させることが不動産買取成功のコツ

業者買取に対応している不動産一括査定サービスを利用して、物件の売却を成功させるには、各社を競合させ現実的でありながら高い査定額を提示させることが大切です。

不動産一括査定サービスなどが盛んに利用させるようになる前は、業者買取では競合を行わずに物件を仕入れることが一般的でした。

よって、不動産会社の都合の良いように、物件を言い値で買い取られるケースが珍しくなかったのです。

現在でも少なからずこういったケースが存在するため、提示された価格に不安がある方は不動産一括査定サービスを利用し各社を競合させて、正しい相場観を掴んでから行うことをおすすめします。

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不動産の買取価格に影響する査定ポイントとは

不動産の査定は「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は、これまでの経験や周辺の取引状況から、買取価格を査定します。机上の査定とはいえ、蓄積されたデータがありますから、一定の妥当性はあります。

しかし、不動産には、実際に現地に出向かなければ気づかない周辺状況や、敷地の情報も多くあります。具体的に不動産の売却を進める場合には、訪問査定は必須になります。どちらの査定にも費用はかかりません。

それでは、実際にどのようなことが査定の評価ポイントになるのかみていきましょう。

立地(周辺環境)

土地の形状は、正方形に近い形状が高く評価されます。このため、間口が狭くて奥行きが長い敷地は評価が下がります。同様に、土地の節点が直角でない不整形な土地形状も、評価は下がります。

また、安全上の観点から、背後にがけが迫っている土地であるとか、反対にがけの上に立っている土地も評価が下がります。

周辺環境も重要です。住宅を売却する場合、用途地域が準工業地域や工業地域だと、周囲に突然、工場が建つ可能性があるので、評価が下がります。

その他、日照が阻害されていたり、高圧線が近くにあるなどの要素があれば、評価が下がります。

築年数

国が定めた基準では、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年とされています。このため、木造の一戸建て住宅の場合は、築20年を経過すると建物自体の評価はゼロとなり、土地の評価だけで買取価格が決まります。

マンションの評価額は20年を過ぎると、それまでの急激な下降線から、横ばいに近い緩やかな下降線となりますが、建物の価値については評価されます。

面する道路

敷地の前面道路は、不動産を評価するうえで、最も重要な要素です。建築基準法上、敷地は幅員4mの道路に2m以上接することと定められています。

つまり、前面道路が建築基準法上の道路でなければ、家を建てることはできません。現に家が建っているのであれば、その家の建て替えができないということになります。

建築基準法上の道路とは、単に車や人が通行できればいいというものではなく、様々な基準に適合して初めて、道路と認められるのです。

このため、いくら広い通路に接していたとしても、建築基準法上の道路でなければ、事実上の「ゼロ査定」ということもあり得ます。

その他、前面道路の幅員や電柱の有無、舗装の状況、公道か私道かによっても評価が変わってきます。

間取り

間取りには流行があります。時流に乗った間取りは、高値で売却できる売れる可能性がありますから、買取価格も高くなります。キッチンの形式やリビングの大きさ、和室の配置などが要素となります。

二世帯住宅風などの特殊な間取りは。購入者が限定されますから、評価が下がる傾向にあります。

不動産売却で買取を選んだ場合の手続きの流れ

実際に買取で不動産を売却した場合の手続きの流れをご紹介します。

不動産会社に買取を依頼する前の準備作業

実際に買取を依頼する前に、住宅情報誌やインターネット上の不動産売買サイトなどを確認し、物件の買取相場を確認しておきましょう。

また、買取査定に必要となる登記事項証明書などもこの段階で用意しておいてください。

不動産会社に物件の査定を依頼する

不動産会社に連絡し、物件の買取査定を依頼します。

この時、資料等を用いて短期間で価格を提示する「机上査定」と、現地調査の上で時間をかけて評価を行う「訪問査定」がありますので、予定や目的に合わせて選ぶと良いでしょう。

査定の際には、会社によって営業力や対応等が違うことが予想されますので、複数の会社に査定を依頼し、査定結果や対応などを比較するとより好条件の会社が見つかる可能性が高まります。

不動産会社に買取価格を提示してもらう

査定結果と実際の買取額には差異がありますので、査定結果から不動産会社を選んだ後で、正確な買取結果を出してもらいます。

売買スケジュールの確認等の調整を行う

買取価格に問題がなければ実際の買取手続きに関する調整および打ち合わせを行っていきます。

打ち合わせでは、退去時に残した家具や設備について撤去費用がかかるかどうか、売却代金はいつ決済されるか、退去日をいつにするかなどを確認しておきましょう。

買取による不動産の売却は会社相手の取引となるため、スケジュールについては比較的融通が利きます。

売買契約を締結する

条件等がまとまったら、売買契約書の内容確認、住宅設備の状態確認、雨漏りや白アリ等の建物に関する状態の確認を行い、売買契約書を取り交わします。

また、手付金についてもこの段階で支払われます。

物件を引き渡して精算を行う

引き渡し日までに引っ越しや住宅ローンの返済、抵当権の解除、登記手続き等を行っておきます。

仲介に比べて買取では引き渡しまでの日数が短くなる傾向があるため、早めに書類の準備や手続きを行っておきましょう。

これらの手続き等が完了すれば、物件を引き渡して取引は完了です。

売却の際には不動産会社との協力が欠かせませんので、細かく連絡して相談すると良いでしょう。

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不動産買取で大手を利用するメリット

実績があるので安心感がある

大手の不動産買取会社は、ブランド力と知名度が強みになります。知名度が低い会社に比べ、物件の売り手と買い手が自然に集まりやすいことが大きな特徴です。

大手の不動産買取会社には、中古マンションを扱う老舗、選ばれた優良物件を対象として直接買取を行う会社、中古住宅の買取再販に特化した買取専門、首都圏と地方都市で広く仲介や不動産経営を手掛ける会社などがあります。

また、大手は販売網が広く、過去の膨大な取引データをもとに査定価格をスピーディに提示することができるなど、買取物件の再販力や収益力に秀でている点もメリットです。

不動産買取で大手と呼ばれる会社は買取戸数や販売戸数の実績が多くあり、拠点が全国にあるなど、その規模の大きさでも安心感があるでしょう。

また、買取再販だけでなく、不動産売買や不動産管理、また、リフォームやリノベーションを得意とするなど、多分野に精通していることも多いことから、総合的なアドバイスを受けることも期待できます。

最初の担当者が合わなくても、社員が多いので担当を変えられる

大手不動産買取会社の場合、担当者との相性が良くなければ、担当者を変更してもらうことも可能です。

担当者の変更は、会社の規模が小さく社員が少ない会社には難しいため、自分と合う担当者を見つけやすいのも大手を利用するメリットの1つです。

個人にとって価値が高く貴重な財産である不動産の売却を、頻繁に経験することはありません。

一生に一度あるかどうかというケースも珍しくはないでしょう。そのため、不動産売却に関する知識が不十分であることも一般的です。

このため、専門的な知識を十分に持っていない依頼者に対し、親身になって対応してくれる担当者であるかも重要なポイントになるのです。

担当者が売主が希望する査定額を売却価格に反映してくれているか、不動産会社から提示される査定額について納得のいく根拠を示してくれるかなど、担当者が納得のいく対応をしてくれるかどうかが重要です。

資金力や総合力が期待できる

中古物件を買取り、リフォームやリノベーションを施して再販するためには、資金力も重要なポイントです。

資金力が高ければ、より多くの買取物件を扱うことができることに加え、再販する物件をより付加価値の高いものに変えることが可能になるからです。

また、不動産買取会社の業務内容が多様であれば、買取以外にも買取保証、買い替えや複雑な売却も相談できる不動産コンサルティングなど、多角的なアドバイスやサービスを受けられるケースもあり、担当者も幅広い知識を持っていることが期待できます。

不動産買取で大手を利用するデメリット

融通が利かないことがある

大手不動産買取会社は、総合力や資金力で他に勝るメリットがある反面、組織の規模が大きいため、マニュアルに基づく画一的な対応となりがちで、融通が利かない場合があります。

また、売却時の諸費用の大部分を占める仲介手数料の割引などもききません。

このため、地域密着会社など中小規模の不動産会社に比べ、売主である依頼者の心配や要望に対して、きめ細かく、柔軟に対応することが困難な場合もあるでしょう。

特定の地域に精通しておらず価格が低く見積もられる場合がある

地域密着型の不動産会社は、その地域の情報に精通していることが大きな特徴です。このため、売却不動産の売買に関する状況や条件などについて詳しく、大手不動産会社に比べて精度の高い査定額を提示することが可能です。

その反面、大手の不動産買取会社の場合は、地元密着型の不動産会社に比べて地方の情報に精通していない場合もあり、地域の売買傾向や将来性などを見落として、結果的に買取価格が低く見積もられてしまう場合もあるでしょう。

対応が事務的で信頼関係が築きにくい傾向もある

大手不動産買取会社は、高いブランド力がある一方で、その顧客数の多さゆえに、安くても早く売却したいなど、会社にとって都合の良い売主を優先する傾向もあります。

依頼者側の売却に対する希望が高い場合や、疑問や質問に関する対応に時間がかかる場合などは、後回しにされることも想定されます。

また、マニュアルにのっとった対応になるために担当者の対応が事務的で熱意が感じられず、信頼関係を築きにくいこともあるでしょう。

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不動産買取をしてもらう際に大手と地域密着どちらが良いか

どちらも大きな差は無い

不動産買取会社を、大手と地域密着型で比較した場合、どちらも大きな差はないと言われています。

大手不動産買取会社のメリットは、地域密着会社のデメリットであり、逆に、大手のデメリットは、地域密着会社のメリットであると言い換えることもできるでしょう。

一般的に、売却不動産が新興住宅地にある場合や、物件の規模が大きい、人気度が高いなどの場合であれば、大手不動産買取会社の方が営業規模や総合力に勝るため、収益力が高く、メリットが大きいと言えます。

一方、売却不動産が郊外や田舎にある場合や、築後年数がかなり経過している場合などは、利益幅が小さいことなどから、大手は積極的な買取を控えます。

このため、地の利を生かしたフットワークや人脈に強い、地域密着会社に期待するメリットが大きいと考えられるでしょう。

不動産の買取チラシを売却に活かす方法とは

注目したい不動産の買取チラシとは

不動産売却を考え始めると、ポストに入る「買取チラシ」が急に気になりだします。「本当にこのあたりでマンションを探している人がいるのだろうか？」「必ず買い取ってくれるのだろうか？」「探している人がいるなら高く売れるかもしれない」などと考え、浮かぶところです。

「買取チラシ」に書いてあることは本当でしょうか？また、なぜこのようなチラシが入るのでしょうか？

まず、「買取チラシ」の役割は、不動産会社が不動産を売却しようとしている人を探すために、最初に行う手段だと知る必要があります。

不動産会社は、売るための物件がなければ、仕事になりません。媒介契約をした物件が多くあれば多く仲介でき、その媒介手数料を得ることで儲かります。そのため、常に売却物件を仕入れる方法を考えています。

売却物件を仕入れるためには、売り主を探す必要がありますが、その効率的な手段の一つが「買取チラシ」になります。

たとえば、一軒一軒をまわり、不動産を売る予定はありませんか？と聞いて回るのは非効率です。「買取チラシ」を見た人が連絡してくれるのが、一番確実で簡単なのです。

不動産の買取チラシにルールはあるのか

不動産のチラシには、守らなくてはならないルールがあります。これは、不動産を売却したり、購入したりする人を守るための法律でもある「宅建業法」や「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」で、厳しく定められています。以下に代表的なルールをご説明します。

誇大広告の禁止

「宅建業法（宅地建物取引業法）」第32条において、誇大広告等の禁止が定められています。これは宅地建物業者が広告をするとき、建物の情報や、代金、将来の制限、支払い方法などにおいて、実際より著しく優良である、または有利であると誤った認識をさせるような広告をしてはいけないとしています。

距離と所要時間の表示

特に、不動産の販売価格を決めるうえで重要になる、駅からの所要時間を広告に表示する場合も「公正競争規約」で定められた内容に、従わなくてはなりません。

これは、一般消費者を保護するための、特定事項の表示の基準に当てはまります。駅からの所要時間を算出する場合の基準として「不動産広告の徒歩による所要時間は、80メートルにつき1分の換算で表示する」と定められています。80ｍ未満の端数は切り上げて1分として表示します。

ただし、こちらは建物の入り口までではなく、敷地から敷地への最短の道のりから算出され、信号待ちなどの時間は含まれません。そのため、多くの場合、実際の所要時間より、表示されている時間が短かく感じられます。

使用禁止の用語

不動産広告には、使用してはいけない用語があります。たとえば、全く手落ちがないという意味の「完全・絶対・万全」。ほかの不動産会社より優位に立つ意味の「当社だけ・業界一」。特別に選ばれたという意味の「特選・厳選」。

取引条件における「最高級・最上級」、価格における「激安・格安・破格」、人気がある印象を与える「完売」などがあたります。

これらの用語は、消費者が誤認する恐れがあるとして、使用が禁止されています。ただし、表示内容を客観的に実証することができる場合は、使用が可能な場合もあります。

不動産の買取チラシを見ると何がわかるのか

それでは、不動産の買取チラシから、何を読み取ればよいのでしょうか。まず、買取チラシにルール違反がないかを確認します。誇大広告にあたらないかはもちろん、禁止用語が安易に使用されていないかをチェックします。

チラシの中にルール違反が見受けられた場合、そのチラシの不動産会社は、信頼できるとは言えません。また、大手不動産会社のチラシだから安心、ということもありませんので、注意が必要です。

買取チラシは、売り主抽出の手段ですから、基本的に、鵜呑みにするのは注意が必要です。あなたが売却しようとしているマンションを、探している人がちょうどいるなどということはなかなかりません。

買取チラシの内容は、不動産会社の姿勢を表す、鏡として捉えます。つまり、買取チラシを見たと連絡するのではなく、不動産業者を選定する目安にしましょう。

買取チラシに、どのような売り文句を掲載しているかをチェックして、信頼できる不動産会社かどうかの指標にしたうえで、売却活動をしてもらう不動産会社を選定します。

不動産の買取チラシを見る際のポイントは？

不動産会社の買取チラシを、何をポイントに見ればよいのでしょうか。ここでは、不動産会社の姿勢が読み取れるポイントをお伝えします。

「買主がいます」記載には要注意

買取チラシには、「このマンション限定で購入をお考えのお客様がいらっしゃいます」というものが多くあります。小学校の学区内限定や、町名限定など、さまざまなバリエーションがあり、探されているのは4人家族だったり、お医者様だったりということも。実際に物件を探されている人がいるのでしょうか？まず、そのような買主はいないと考えてよいでしょう。

そのような買主が仮にいたとしても、その1家族のためにチラシを作り、ポスティングするという費用をかけてまで、物件を探すとは考えられません。

買取チラシは、売り主が持つ物件の仕入れが目的であることがほとんどです。それにもかかわらず、さも買主がいるかのようなチラシを作る不動産会社には、注意が必要です。

NGワードの使用は要注意

不動産広告への使用が禁止されている、用語が使われている買取チラシを、配布している不動産会社にも注意が必要です。

たとえば「どの不動産会社よりも親切丁寧」「他社に比べ最高額で売却します」「必ず売ります」など、過剰な広告や誤認の恐れのある内容が記載されている場合、根拠を示せない場合は法律違反となります。法律を厳守できない不動産会社を、信頼することはできません。

査定や相談などの無料表記

不動産の買取チラシには「査定無料」と表記したものが多くあります。不動産会社による査定は、物件を販売し、媒介手数料を得るための最初の営業となりますので、基本的に無料です。

しかし、査定が有料となるケースもあります。これは、不動産鑑定士に査定を依頼する場合です。不動産会社の無料査定は、売却する上での相場を知るために利用します。それに対して、不動産鑑定士の査定は、税務署や裁判所に証拠資料として提出するための査定です。

つまり、相続の財産評価や、業者間での売買が必要となった時に、国家資格を持つ不動産鑑定士に査定をお願いする必要があり、査定は有料になります。

不動産会社の買取チラシに書かれる査定料無料は、不動産鑑定士によるものではありませんので、特別なことではありません。

買取チラシは、別の利用方法もあります。
通常の買取チラシは、印刷されてポスティングされたり、郵送で送られてきたりします。そういった印刷のチラシほかに、インターネット上にチラシを公開するウェブチラシがあります。

印刷されたポスト投函のチラシは、売却物件に近い不動産会社がまくことが多くなりますが、ウェブチラシであれば、全国のチラシを確認できます。もし買主の地域を広げて売却したい場合は、ウェブチラシで不動産会社を探す方法もあります。

不動産の買取チラシを活かして売却するために何が必要か

不動産の買取チラシが何のためにまかれるのかを、理解していただけたのではないでしょうか。では、売り主は買取チラシを、どのように利用すればよいのでしょうか。

まず、買取チラシからポイントを読み取り、不動産会社を選定する目安にすることが挙げられます。チラシに法律違反がないか、誤認するような内容が記載されていないかをチェックし、信頼できる不動産会社を選定します。

ほかに買取チラシを、不動産会社を探す手段として、利用することも考えられます。名前の売れた大手不動産会社以外の、不動産会社をみつけることが可能になります。多くの不動産会社を知れば、比較がしやすくなり、売り手に有利になります。

買取を検討する場合、具体的な流れは、買取チラシから得た不動産会社の知識を参考に、物件価格の相場を調べます。その後親身に対応いただけそうな買取業者の方に訪問査定を依頼し、価格根拠や所有物件の特徴などくまなくヒアリングしましょう。

訪問査定で営業担当者に会いますから、売却に関することや、査定額の説明などを聞き、信頼できる不動産会社を絞り込みます。 また、買取ならいくら、仲介ならいくらなど複数のパターンでの売却想定の査定額をヒアリングするとよりイメージがわくとおもいます。

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