任意売却する際に掛かる消費税ってどれくらい

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になってしまったときに、法的手続きによらずに売却し、売却代金を残債務の返済にあてることです。

任意売却でローンが残るケース

住宅ローンを組んで住宅を取得すると「抵当権」が設定されます。ローンの全額を返済し終わって初めて、抵当権が外れます。

抵当権はいわば「所有する権利」のようなものです。お金を貸している銀行にも、住宅に関して担保となる権利があるということです。

売却をしても、ローンの残債よりも高い価格で売れれば、売れた代金を全額返済にあてて、抵当権を抹消することが可能です。住宅を手放すことにはなりますが、誰にも迷惑をかけずに支払いを終えることができます。

ローン残債を支払ってもなお、利益が出る場合でも、任意売却という事情を考慮して、特例で利益に対する課税が免除されることもあります。

しかし、残債よりも安く売れてしまった場合はどうでしょうか。売却代金を返済にあてても、住宅ローンが残ります。任意売却では、この「残った部分」の返済の仕方を、銀行と話し合って決めていきます。

任意売却=ローンがなくなるということではありません。ローンが残った場合でも「支払いが困難になりやむを得ず売却を考えた」という事情を、金融機関は考慮してくれます。

そのため、残債について、支払額はこれまでより軽減されるケースがあります。

任意売却にかかる消費税について

消費税は、事業者が「消費者から預かった税金」を代わりに納める制度です。そのため、個人と事業主では、消費税の取り扱いが違います。

任意売却する不動産が事業所有の場合

消費税は、事業主が納める税金です。不動産が事業所有となっているのであれば、売却の代金に消費税がかかります。買い手が不動産を買う時には、消費税を払います。

ただし、土地と建物を一緒に売却した場合、土地には消費税が発生しないという原則がありますので、消費税額は建物価格で決まります。

任意売却する不動産が個人所有の場合

個人が不動産を任意売却するにあたって、消費税を支払うことは一切ありません。消費税は「事業者の納める税金」という位置づけですから、個人の住宅などを手放す際には消費税の心配をしなくてよいのです。

ただし、仲介手数料、司法書士への報酬などの諸費用は消費税の対象になり、消費税が課税されます。所得税、住民税などの収入に対して発生する税金も、売却代金がローンの残債以下で、利益が出ないのなら発生しません。

個人所有で消費税が発生する例外ケース

個人所有の不動産に対しては、消費税が発生しないのが原則です。しかし、個人所有でも収益物件（貸アパートなど）で事業性を認められる建物に対しては、消費税の対象となります。

土地に消費税が発生する例外ケース

土地には消費税がかからないと、消費税法に定めがあります。「土地は消費するものではない」という考え方によるものです。

しかし、例外もあります。駐車場として収入を得ていた土地など、事業用とみなされる場合には、消費税課税の対象となります。これは、個人所有でも同様です。

任意売却にかかる費用

土地の売却や購入には様々な費用がかかりますが、任意売却で必要な費用は、仲介手数料と抵当権抹消費用のみです（弁護士や司法書士に相談をした場合には報酬が発生します）。

これらの費用は、売却代金から差し引かれるので、資金を用意する必要がありません。また、仲介手数料は宅建業法によって定められており、業者が違ってもすべて同じ金額となります。

【一般的な任意売却仲介手数料】

仲介手数料=（成功報酬（売却代金）×3%　+　6万円　）×消費税率

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任意売却で消費税以外にかかる税金とは？

任意売却であっても、競売であっても、不動産を「売却した」という事実に変わりはありません。そのため、売却代金によって「利益」が生じると、その利益に対しては所得税が課税されます。

マイホームの売却の場合は、控除が3,000万円と定められていますので、3,000万円以上の利益が出ない限り、所得税の支払いはありません。

事業用の建物に控除はありませんので、利益が生じれば、消費税とともに「所得税」が発生することになります。ただし、任意整理や競売を行った事情が加味されることが多く、所得税の支払いが免除されることもあります。

購入する人にも消費税がかかる？

一般の中古住宅の売買などでも同じですが、売主が「個人」の場合は、売買物件に対して消費税はかかりません。課税事業者が売主の場合にだけ、購入の際に消費税がかかってきます。

土地の売買では、売主の立場に関わらず、非課税となります。