マンションを20年後に売却する場合に資産価値はどうなる？

売却を想定して購入するマンションの20年後の資産価値について

将来の売却を想定してマンションを購入する場合、20年後の資産価値がどのようになっているのかを見極めるのはとても大事なことです。さまざまなポイントから20年後の資産価値がどうなっているのかみていきましょう。

一般的な築20年のマンションの資産価値について

一般的な傾向として、築20年のマンションの資産価値はどうなっているでしょうか。

木造の一戸建て住宅の場合、築20年ではほとんど値がつくことがなく「古家付き」として土地だけの価値で販売されます。

マンションの場合は、鉄筋コンクリート造の税制上の耐用年数が47年に設定されていることもあり、建物の価値は維持していますが、それでも新築時よりは、約40～50％、価値が下がる傾向にあります。

ただし「駅チカ」と称される駅周辺の物件は常に需要があり、資産価値の下落率は緩やかに移行します。

固定資産税も同様に下がります。固定資産税は、土地と建物のそれぞれの評価によって決まります。土地の評価は大きな変動はないものの、建物の評価は20年経過すると新築時の約50％の評価になります。

またマンションの場合、新築から20年も経過すると、あちこちに修繕をしなければならない箇所が増えてくるため修繕積立金や管理費などが高くなる傾向があります。

今から20年後の中古マンション市場動向の予測

今から20年先の中古マンションの市場動向はどのように変化しているでしょうか。

まず明らかなことは、20年後には65歳以上の高齢者が約3,700万人になり、人口の3人に1人が高齢者という人口構成になるということです。しかも高齢者のうち80歳以上が4割以上を占めるといわれています。

まさに超高齢化社会となるのですが、人口比に占める割合の高い高齢者層は、住居移転をする必然性が低く、また現在、経済格差が広がっており、日本の労働人口の約40％が年収300万以下の層で占められています。格差はますます拡大する傾向にあることから、低所得者層のマンション購入意欲が沈滞化することが考えられます。

一方、日本政府観光局の統計データによると、訪日外客数が近年増加傾向にあることから、中古マンションの買い手が多様化する未来が予測されます。

20年後の売却時にも資産価値が落ちにくいと予想されるマンションの特徴

それでは20年後に売却をしても資産価値を維持していると予想されるマンションは、どのような特徴があるのでしょうか。

生活の利便性が高いマンション

高齢者になると乗用車での移動を敬遠する人が増えてきます。そのため、徒歩圏内ですべてが完結している立地条件を備えている所が、理想の地として浮上してくるのです。

徒歩圏内で駅に到着できる利便性は、高齢者にとって、とても魅力的です。これで行動範囲を格段に広げることができます。そのうえ、商業施設、病院、金融機関、行政サービスが徒歩圏内に揃っていればいうことはありません。

さらには玄関から住戸までバリアフリーで到着できる快適性はもとより、セキュリティの問題も保証してくれるマンションであれば安心です。

このような機能を徒歩圏内に完備した「コンパクトシティ」に対する評価が高まることが予測されます。20年後を見据えるのであれば、そのような条件を兼ね備えたマンションを選ぶのもひとつの選択肢でしょう。

特に現在、市街地再開発が予定されているエリアに建つマンションであれば、理想的な機能を備えたまちづくりをすることが予測できるので、購入の狙い目ということがいえます。

希少価値が高いマンション

とはいえ立地条件だけで、購入層を増やせるわけではありません。そこには、さらなるプレミアが求められます。

そのためには、どこにもないオンリーワンな特徴や魅力のあるマンションであることが必要なのです。

たとえば、他には見られない眺望が得られることであったり、専有面積が広いという特別感を満喫できるような物件です。

天井の高さが3mあるという豪華さを備えるのもいいかもしれません。あるいは、お客様を招いたときのために、パブリックスペースとプライベートスペースが明確に分離できている間取りを好まれる方もいるでしょう。

敷地内に複合型商業施設が建設予定であれば、さらに将来に期待がもてます。

管理が行き届いているマンション

築年数の古いマンションの資産価値の維持に大きく関わるのが、管理体制です。一般的に資産価値が維持されているマンションは、植栽がしっかりしているといわれます。それは何よりも管理体制がしっかりしている証左なのです。

植栽の適正な管理は長期的な展望がないと実現できません。そのためには植栽の長期計画の策定は欠かせませんが、これは管理体制がきちんとした組織でなければ、作成し得ないものなのです。

マンション管理は、住民が主体の管理組合によって運営されます。近年では、実際の管理や清掃の実務は委託した管理会社にお任せするマンションが多いようですが、そこを指揮、監督するのは管理組合です。

管理組合の役員の任期は、1年ごとに輪番で行っているところが多いようですが、修繕計画や植栽計画のように長期的な視点が求められることから、意識の高い管理組合は任期を長めに設定しているようです。

このようにマンションの資産価値を見るうえで、管理組合の活動状況を見極めることも重要なポイントです。ただし自身も管理組合の一員として、いつの日か運営に加わる可能性があることを忘れてはいけません。

同一マンション所有者全員でマンションの維持管理を行っていくため、総戸数も30戸以上など一定数以上あるかなどもポイントとなります。

投資目的での購入者が少ないマンション

管理組合の重要性に意識を置いた場合、投資目的での購入者が少ないマンションを選択することが非常に重要になります。

一般的に投資目的の購入者は、住民意識が希薄なために、大型修繕の際に発生する一時金の徴収を嫌がる傾向にあります。そのため、一時金の徴収がままならず、結果として修繕計画がとん挫する恐れがあるのです。

投資目的ではない、真にマンションに住まう所有者が多いマンションの方が管理体制や修繕状況がよく、経年しても資産価値が高止まりする傾向にあります。

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