貸すか売るか、それが問題だ。処分したいマンションはどうするのがお得？

マンションを売却すべき？賃貸として活用すべき？

マイホームのマンションを手に入れても、何らかの理由で手放すことになるケースは珍しくありません。

• 「家を買い替えることにした」
• 「両親の介護のため、実家に同居することになった」
• 「遠くの土地に転勤になった」
• 「家族が増えて手狭になった」
• 「子供が独り立ちして部屋を持て余すようになった」
  など

不要になった自宅をそのまま放置すると、税金やメンテナンス費用が発生し続けて余分な支出がかさむばかりか、管理が行き届かなければ空き家となり、修繕もできないほど老朽化してしまいます。

マンションを手放す選択肢としては、売却して現金化、または賃貸用物件にして家賃収入を得るという方法が考えられます。

それぞれのメリット・デメリットを知って、ご自身に最も相応しい選択肢を選びましょう。

マンションを売却する場合と賃貸に出す場合のメリット・デメリットを比較

マンションを売却する場合のメリット

マンションを売却するメリットとしては、住宅を所有しなくなることによって、管理や支払いから解放され売却益が得られる点などが挙げられます。

売却額でまとまった現金を手に入れることができる

売却する物件の状態や市場の相場にもよりますが、マンションを売却することによって、まとまった現金を手に入れることができます。

売却益は、自宅を手放して新しく家を購入する資金や、新生活のための生活費にも充てられるため、売却のタイミング次第では資金面の不安から解放されるでしょう。

マンション所有時に発生していた税金や管理費がなくなる

マンションを売却すると、土地と建物の所有権を失うため、土地と建物の固定資産税が発生しなくなり、建物や土地の手入れにかかっていた管理費用もなくなります。

なお、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納付義務が発生するため、売却するタイミングによっては、売却後も税金を納めなければなりません。また、売却時には、買主との固定資産税の精算額に注意しましょう。

住宅ローンを一括返済できることがある

購入した時の住宅ローン残債が残っている場合は、マンションを売却することによって、売却額で住宅ローンを一括返済できることがあります。

ただし、売却額が住宅ローンの残債を下回っている場合はローンを一括返済できないため、手持ちの資金で不足分を補わなければならず、補えない場合は住宅を売却することができません。

「マンションを売却しても住宅ローンが残ってしまうけれど、どうしても売却したい」という場合は、「住み替えローン」を組んで古い住宅ローンと新しい家の住宅ローンを合わせ、返済を続けるという方法もあります。

ただし、新規の住宅ローンに加えて、既に売却した住宅のローンも引き続き返済し続けなければならず、新しい家での生活費が圧迫される恐れもあるため、必ずしも最善の選択肢とはならないかもしれません。

マンションを売却するデメリット

マンションを手放すことは「資産」を一つ失うということでもあります。

手放すデメリットも吟味し、賃貸として活かすという選択肢も視野に入れて考えましょう。

売却のために諸費用や税金が発生する

不動産を売却しても、売却価格がそのまま売主の元に残るわけではありません。

「売却にかかる諸費用」や「所得税などの税金」が差し引かれる点に注意が必要です。

不動産の売却にかかる諸費用や税金は、合計で数百万円かかることもあります。

さらに、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税も別途、課税されることになっています。

売却後に入ってくる資金を新生活や新居の準備に充てる場合は、諸費用や税金を差し引いた額を計算しておきましょう。

売却しても利益が出ない恐れがある

不動産の価値が購入時よりも下がっていると、不動産を購入した時の金額に対し、売却額が下回ってしまうことがあります。

さらに、売却時の諸費用や税金が差し引かれると、売却額が振り込まれても利益が出るどころか赤字になってしまうかもしれません。

不動産資産を失う

マンションを手放すということは、資産の一つを失うことでもあります。

「形ある資産」という性質を持つ不動産を手放すべきか、慎重に検討しましょう。

マンションを賃貸に出すメリット

自宅マンションを賃貸として活用できれば、家賃収入を得られるようになります。

また、かつての自宅をご自身の「資産」として所有し続けることができ、必要であれば再び自宅として使うことも可能です。

賃貸経営の家賃収入が得られる

自宅マンションを賃貸物件化することで、家賃収入という不労所得を得られるようになります。

立地や築年数によって家賃の月額は異なりますが、毎月入ってくる定額の収入が生活の大きな支えとなるでしょう。

賃貸経営によって節税効果が発生する

空き家のまま放置している住宅でも賃貸物件でも、「住宅ローンの金利」や「固定資産税」は変わらず発生します。

しかし、賃貸物件の場合は、これらの諸費用や税金も事業を運営するための経費として処理することが可能です。

賃貸経営で発生した経費は所得税から差し引くことができ、大きな節税効果を得られます。

空き家として放置するようであれば、賃貸として活用した方が、節税面で大きな恩恵を受けられるでしょう。

将来的に元の家に戻ることも可能

何らかの理由で元の家に戻る必要がでた時、自宅を売却して所有権が他人に移っている場合、元の家に戻ることは簡単ではありません。

しかし、賃貸であれば所有者はご自身のままですので、入居者が退去するタイミング次第では、比較的簡単に元の家に戻れるでしょう。

ただし、後ほど詳しく解説しますが、賃貸物件として貸し出した住宅は所有者よりも入居者の権利が重視されるため、入居者が退去を拒否した場合は簡単に自宅へ戻ることはできません。

マンションを賃貸に出すデメリット

自宅マンションといえど、賃貸物件を所有するということは「事業を開始する」ことに他なりません。

賃貸経営のノウハウがなければ家賃収入どころか、最悪の場合、生活費を切り崩すことになる恐れもあります。

家賃収入が必ず得られるとは限らない

家賃収入は、部屋を借りてくれる人がいなければ発生しません。

入居者がなかなか決まらなければ、建物のメンテナンス費用やリフォーム費用だけがかさみ、いつのまにか赤字になってしまう恐れもあります。

また、入居者が住んでいても毎月必ず家賃を支払ってくれるとは限らず、入居者が決まっても「家賃滞納」というリスクについて対策しておかなければなりません。

もし、何らかの資金を得るために賃貸経営を始めようとしているのであれば、不確定な家賃収入に期待するのは非常に危険と言えるでしょう。

自宅を賃貸にしても初期投資は発生する

収益用物件を探して購入してから始める大変さに比べると、自宅を賃貸物件にすることはハードルが低いように感じるかもしれません。しかし、自宅を賃貸物件にする場合も様々な初期費用が発生します。

• 不動産会社に入居者の募集を依頼する費用
• 入退去時のハウスクリーニング費用
• 外観のリフォーム費用
• 設備の交換費用
• 建物回りの除草費用
• 駐車場や駐輪場の確保
  など

上記のような初期費用をいつまでも負担したまま過ごすことにならないよう、賃貸物件化すると同時に速やかに入居者を募集して、できるだけ早めに家賃収入を得なければなりません。

建物の維持管理費用がかかる

マンション・戸建てに関係なく、建物はメンテナンスをしなければ劣化してしまいます。

賃貸物件も、定期的な外壁の塗り替えや屋根・ベランダの雨漏り点検、庭の除草といったメンテナンス費用を避けては通れません。

修繕やメンテナンスを行って建物の美観や耐久性を保ち続けなければ、入居希望者も集まりにくくなってしまうため、賃貸経営において、建物の維持管理費用は必ず発生する費用です。

また、自然災害や不慮の事故などで、急に修繕工事が必要となるケースもあるでしょう。

家賃収入が満足に得られていない場合は、手持ちの資金から修繕費やリフォーム費用を出さなければなりません。

入居者とのトラブル

賃貸経営では、常に入居者とのトラブルに備えて対策しておく必要があります。

賃貸経営における入居者トラブルの例：

• 設備が壊れた場合の責任の有無
• 近隣住民への迷惑行為
• 家賃の未払いトラブル
• 駐車スペースのトラブル
• 退去時の敷金トラブル
  など

起こりうる入居者とのトラブルをできるだけ予測しておき、賃貸経営を開始する前に対策を考えておかなければなりません。

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マンションを売却する方が良いケースと賃貸に出す方が良いケースを比較

マンションを売却する方が良いケース

住宅ローンが残っている場合は、マンションを売却する方が良いケースと言えます。

住宅ローンはあくまでも居住用住宅の購入が前提となっています。このため、賃貸を目的とする場合は利用することができません。

居住用には使用せずに賃貸へ出すとなれば、金融機関に相談したうえで、同じ金融機関のアパートローンなどに変更するか、別の金融機関の賃貸ローンに借換えることになりますが、売却すれば、住宅ローンの一括返済が可能です。

現在居住しているマンションに将来的に住む予定がない場合も、マンションを売却する方が良いケースと言えます。

賃貸経営に伴う収入面でのメリットはあるものの、賃貸経営はリスクを伴っていることに加え、時期も確定しないまま売却を先送りにしていれば、マンションの資産価値も経年劣化などで自然に下がっていくことになります。

マンションを所有し続けることにより発生する管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローンの金利など諸費用を払い続ける余裕がない場合も、売却する方が良いと言えるでしょう。

マンションを賃貸に出した方が良いケース

マンションを賃貸としておく方が良いケースとしては、空き室となるリスクが少ない条件として、立地条件や設備などが良いマンションの場合が考えられます。

一般的に、安定的な賃料収入を得るためには、他の賃貸物件との競合やニーズの変化などに対応できる、立地条件や設備の良さを備えていることが重要な要素です。

マンションに戻ることが確定している場合は、一時的に賃貸に出しておく方が良いケースということができます。ただし、契約期間や契約の更新の有無を定める賃貸借契約に関しては注意が必要です。

このようなケースでは、「定期建物賃貸借契約」が有効です。

この賃貸借契約では、書面で契約を行う場合、契約の更新をしないことや1年未満の契約期間でも賃貸を行うことが認められます。定期借家契約とも呼ばれます。

マンションを賃貸に出す場合のパターンを比較

サブリース契約

サブリース契約とは、マンションを不動産会社に借りてもらい、不動産会社と入居者で賃貸契約を結ぶ賃貸の方法です。

この契約により、貸主は、空室リスクと家賃滞納リスクを解消することが可能です。

マンションの賃貸経営は空き室になれば家賃収入はなく、マンションの維持管理費や住宅ローンの支払いなどは支払い続けなければならないといったリスクを抱えています。

サブリース転貸借契約は、一般の賃貸借契約が貸主と借主の間で締結されるとのは異なり、いったん不動産業者に貸し、その不動産業者がマンションの入居者に転貸するという形をとります。

サブリース契約の場合、契約の相手方は不動産業者となるため、マンション入居者の有無や滞納などは無関係です。

このため、貸主の空き室リスクと家賃滞納のリスクを解消し、毎月家賃収入を得ることが可能となります。

ただし、貸主は不動産経営のリスクやトラブルを回避できる代わり、不動産業者に対しては、一般的に家賃収入の２割～３割程度の保証料を支払う必要があります。

リロケーションサービスとは

リロケーションサービスとは、定期借家契約とサブリース契約を組み合わせたもので、期間を限定して貸し出すことができることに加え、賃貸マンションの管理を不動産業者に任せることができる仕組みです。

リロケーションサービスのメリットとしては、定期借家契約として貸し出す期間を限定できることに加え、サブリース契約であるため、契約期間中に一定額の家賃収入が保証されることが挙げられます。

また、管理業務も全て不動産業者に任せることができるということもメリットですが、不動産業者に対しては、サブリース契約と同様、家賃収入の２～３割を保証料として支払う必要があります。

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マンション売却と賃貸のどちらがお得か金銭的数値で比較

マンションPERについて

マンションPERは、マンション市場調査会社・東京カンテイが考案・発表する、新築のマンション1戸当たりの収益力を測る指標です。

この指標は、新築のマンション価格が、同じ駅圏内にある分譲用マンションについての賃料の何年分に相当するかを示すもので、賃貸用に仕向けた場合、何年で新築の購入価格を回収できるかを意味します。

マンションPERの計算式は、「マンション購入価格　÷　（賃料月額　×　１２カ月）」で表されます。

マンションの購入価格が低く、賃料収入が多いほど数値が小さくなり、収益性が高いことを示します。

表面利回りと実質利回りについて

金銭的に賃貸と売却のどちらが得かを金銭的に比較することができる指標として、購入価格に対する１年間の収益の程度を表す「利回り」があります。

この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。

表面利回りは、マンションの購入価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという、表面的な収益性を表します。

表面利回りの計算式は、「想定される１年間の賃料収入　÷　マンション購入価格　×　100　(%)」で表されます。

一方、マンション購入価格に対する「経費を差し引いた後の実質的な賃料収入」の割合を、実質利回りと呼びます。

実質利回りは、一般的に、賃料収入の２割程度と言われる賃貸用マンションの管理・運営に要する経費を賃料収入から差引いた、実質的な収益性を意味します。

実質利回りの計算式は、「（１年間の賃料収入　－　運用経費）　÷　マンション購入価格　×　100　(%)」として表されます。

なお、運用経費としては、管理費、修繕積立金、都市計画税や固定資産税、火災保険料のほか、賃貸業務を委託する不動産会社への管理委託費などが該当します。

賃貸相場と売却相場を算出する

賃貸や売却についての相場を調べる場合、インターネットの物件情報サイトで、類似の条件にある物件と比較することが可能です。

その際は、最寄りの駅名や駅からの距離、広さや築年数などが、検索での主な類似条件です。

また、国土交通省が公表する公示地価や不動産売買取引情報なども利用できます。

比較の際は、全く同じ条件のマンションは存在しないため、通常、１㎡または１坪といった単位面積当たりの数値に換算して比較します。

マンションの資産価値については、相場のほか公示価格や路線価などからおよその相場を知ることもできますが、専門の不動産業者による査定を受けることが重要です。

自宅マンションを賃貸として活用する前に知っておきたい注意点

自宅マンションを売却して一度限りの売却額を得るよりも、賃貸用物件にして収益を生み続けた方がメリットが大きいように感じるかもしれません。

しかし、賃貸経営を選んだ結果、損失を被るケースもあります。

賃貸物件化した後の、将来的な処理方法も視野に入れて、長期的な運用計画を立てておきましょう。

将来的に売却すると価格が下がる恐れがある

自宅マンションを売却せず賃貸物件にしても、建物の築年数がある程度経過して収益物件としての価値がなくなれば、将来、最終的に売却を余儀なくされるでしょう。

その際、賃貸物件の修繕や設備のメンテナンスが十分にできていなければ、物件の老朽化が進んで期待通りの売却額を得られないかもしれません。

もし賃貸経営が行き詰まったと感じて物件を売却しても、赤字を補填できる売却額が得られないことも考えられるため、自宅を賃貸にする場合は、数十年後の処理まで見据えた選択が求められます。

入居者への立ち退きが難しい

入居者の居住の権利は「借地借家法」で守られています。

従って、もし何らかの理由で賃貸物件化した自宅に再び戻りたいと思っても、入居者が退去を拒否すれば、大家といえど戻ることはできません。

あるいは、家賃を長年滞納している住人や近隣に迷惑をかけるような住人がいても、話し合いで立ち退かせることはできず、立ち退きを求める場合も最低6カ月前には通告する必要があります。

将来的に自宅に戻ることを見越して自宅を賃貸物件にする場合は、自由なタイミングで戻れないことを理解しておかなければなりません。

常に空室対策が欠かせない

賃貸経営の最大のリスクは、「空室」です。

何もせず毎月常に入居者がいて、定期的な家賃収入が得られるとは限りません。

空室にしないためには、入居者の家族構成や年齢等を分析して、外観や内装を入居希望者に合わせてリフォームをするなどの対策も必要です。

また、入居者がいても「他の賃貸物件の方が家賃が安くて設備が新しい」と思われてすぐに退去されることもあるため、家賃の見直しや設備のリフォームを常に想定しておかなくてはなりません。

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自宅マンションを売却するか賃貸にするか迷った時は

自宅マンションを売却すべきか賃貸にすべきか迷った時は、現在の状態に適しているかどうかや、今手元に入るお金だけでなく、「数十年後に後悔しないかどうか」を判断基準にすることがポイントです。

売却と賃貸それぞれの収益をシミュレーションする

売却すべきか賃貸にしても良いか迷った時は、売却と賃貸それぞれの収益を詳細にシミュレーションしてみましょう。

手元に入ってくるお金だけでなく、税金や維持費、業者に支払う諸費用といった差し引かれるお金もすべて予測して、数十年先までの具体的な収益シミュレーションを作ることがポイントです。

自宅マンションを手放す理由に合った方法を選ぶ

売却と賃貸の大きな違いは、お金が入ってくるタイミングです。売却を選ぶと、まとまった現金を一度に得ることができ、賃貸を選ぶと、手腕次第で家賃収入を長期間安定して得ることができます。

もし、自宅を手放す理由が「遠方への引っ越し」や「新しい家の購入」などであれば、家を手放すのと同時にまとまった現金が得られる「売却」が適しているでしょう。

一方、当面の生活費には困っておらず、手持ちの不動産を活用して事業を始めたいという場合は、自宅を賃貸にして始める賃貸経営は大きなチャンスかもしれません。

ただし、どちらの方法を選ぶ場合も、頭に描いた理想の収益ではなく、現実の数字を反映して作ったシミュレーションで、収益を冷静に比較することが大切です。