不動産売却時の税金・諸費用の計算について解説！

不動産売却時に所得税の計算に必要な取得費とは

取得費とは不動産を購入する際にかかった費用のこと

不動産を売却したとき、譲渡所得（利益）に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、今回売却した価格（譲渡収入金額）から、不動産を購入したときにかかった費用である「取得費」と今回の経費（譲渡費用）を引いたものになります。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用)

税額は譲渡所得から計算されますので、取得費を正しく算出できないと、払う必要のない税金を支払わなくてはならなくなります。

譲渡収入金額と譲渡費用は、今回の売却で発生する金額です。

対して取得費は、今回売却した不動産を、「購入したとき」の経費です。

そのため、取得費の計算には、過去の契約書や領収書が必要になります。

購入から年月が経っている場合や相続した場合などは、書類が見つからないこともあり、算出が難しく感じるところです。

具体的には、取得費とはどのような費用になるのかまとめました。

取得費に含まれる費用の内訳

• 土地と建物の購入代金：（実際に土地と建物を購入した代金）
• 購入した不動産の建築費用：（建物の建築代金）
• 購入時にかかった登録免許税、不動産取得税、印紙税など：（売買契約書類や役所に納めた税金や印紙代）
• 仲介手数料：（購入時に不動産業者に支払った仲介手数料）
• 設備費用：（購入してすぐに追加した設備の費用）
• 改良費用：（購入してすぐに加えたリフォームのための費用）
• 測量費用：（購入時期におこなった測量の費用）
• 整地費用や不動産の取り壊し費用など：（購入後すぐに取り壊した場合の費用）
• 借入金の利子：（購入のための借入金の利息）

実際の土地と建物の購入金額以外に、不動産業者に支払った仲介手数料や、契約書に貼った印紙代など、すべての費用が含まれることがわかります。

固定資産税と都市計画税の清算

固定資産税と都市計画税は、1月1日または4月1日（地域によって異なります）に土地・建物を所有している者に課税されます。

たとえば、1月1日に土地・建物を所有している人に課税される地域の場合で考えてみましょう。

売主は、その年の固定資産税と都市計画税の納税義務があります。

売買契約を締結し、引き渡し日が6月1日であれば、以降の固定資産税と都市計画税を日割りにします。

日割りにした金額を、買主が売り主に支払う「清算」がおこなわれます。

物件を購入したときに清算した固定資産税や都市計画税などを、取得費に含めることが可能です。

取得費の計算方法について

取得費の計算では建物の用途や構造によって減価償却率が異なる

取得費の「土地と建物の購入代金」のうち、建物の代金はそのまま取得費とすることができません。

建物は、新築と同じ価値がいつまでも続きません。

時間の経過とともに、使用により価値が下がっていくと考えて、「減価償却費」を計算します。

土地の価値は減りませんので、土地については減価償却をおこなわずに、代金や手数料の合計がそのまま取得費になります。

減価償却費は建物の用途で計算方法が異なる

建物の減価償却費は、事業用か非事業用かで計算方法が変わります。

事業用は店舗や事務所、賃貸マンションなどの用途、非事業用は住宅などになります。

法定耐用年数と償却率（定額法）

自宅として使用した場合は、事業用として使用した建物より償却率は低くなります。

つまり、年月とともに減ってしまう価値は、住宅の場合はおさえられています。

住宅などの非事業用建物の減価償却費の計算式

減価償却費（定額法）＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

減価償却費の計算は、定額法と定率法があり、一般的に定額法が利用されます。

建物の構造や経過年数は、登記簿の建物の”全部事項証明書”で確認ができます。

“全部事項証明書”は、法務局から発行される証明書で、登記された過去の履歴などが細かく記載されています。

土地と建物を一括購入した場合の取得費の計算方法

マンションや建売住宅を購入した場合、土地と建物の金額を分けずに購入することが多くあります。

建物分の金額がわからない場合は、減価償却費を出せません。

減価償却費を算出するために、土地と建物の購入金額を割り出す、下記のような方法があります。

1. 建物にかかった消費税から建物の価格を算出する
2. 土地と建物の固定資産税評価額の比率から算出する
3. 標準的建築価格から建物の価格を算出する
4. 不動産鑑定士による鑑定価格から土地と建物の時価を求めてその比率から算出する

取得費の計算式

取得費は「実額法」と「概算法」の計算をして高額な方を使用します。

「実額法」は、取得にかかった費用から、建物の減価償却費を引いた金額。

「概算法」は、譲渡収入金額に5%をかけた金額です。

「概算法」では、譲渡収入金額の5％になってしまいますので、多くの場合「実額法」より取得費が低くなってしまいます。

取得費が低くなってしまうと、譲渡所得金額が高くなり、税額も高くなります。

税額をおさえるために、できるだけ取得費が高くなる計算式を使います。

取得費が不明の場合の計算方法

購入時に実際にかかった費用が不明な場合も、概算法を使用して取得費を算出します。

概算取得費＝譲渡収入金額×5％

土地と建物の購入金額が、概算取得費よりも高い場合は、実額法で取得費を算出した方が、税額は少なくすみます。

契約書が見つからなくても、代わりに証明できる書類があれば、認められる場合もあります。

購入当時のやり取りのメモやチラシ、支払いに使用した通帳など、購入時の資料をできる限り探し出して、税務署に相談してみるとよいでしょう。

概算法の計算式は、強制的なものではなく、合理的な算出方法があれば、代用してもかまいません。

国土交通省の発表する「建物の標準的な価格表」から、構造と築年数から単価を調べて床面積をかけることで、建物価格を算出して、減価償却費を引いて取得費を求める方法もあります。

土地であれば、「市街地価格指数」を使って算定する方法があります。

市街地価格指数は、全国主要都市198都市で選定された宅地の調査をもとに、指数化したものです。

この指数を使って当時の価格を計算する方法です。